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Heizkostenverordnung im Gewerbemietrecht

Seit 1981 ist die Heizkostenverordnung (in der Fassung vom 5.10.2009) zwingendes Recht und kann mietvertraglich nicht bzw. nur in gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen abbedungen werden. Sie beruht auf dem Energieeinsparungsgesetz. Ihr Ziel besteht darin, die Mieter zu einem verantwortungsbewussten Umgang mit Energie zu veranlassen, so dass die Höhe der anfallenden Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten eines jeden Mieters abhängt.

Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist daher allein schon aufgrund ihrer Zielrichtung sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht grundsätzlich verbindlich. Diese Erkenntnis beruht auf dem Text der Verordnung, die allein auf „Gebäude“ abstellt, in denen geheizt wird. Wohnräume und Gewerberäume werden nicht unterschieden.

Wird ein Gebäude für Wohnungen und für gewerbliche Zwecke gemischt genutzt, muss der Vermieter die Nebenkosten für die Gewerbeeinheiten vorweg berechnen, sofern es ansonsten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter käme (BGH VIII ZR 78/05). Der Mieter ist für diesen Umstand allerdings darlegungs- und beweispflichtig (BGH VIII ZR 45/10).

Heizkostenverordnung ist vertraglich nur ausnahmsweise abdingbar

Demgemäß können Vermieter und Mieter auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge oder Heizkostenpauschalen vereinbaren (BGH WuM 2006, 518). Von Gesetzes wegen muss immer eine zumindest teilweise verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erfolgen. Lediglich beim Verteilerschlüssel haben die Parteien individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.

Ausnahmsweise ist die Heizkostenverordnung (§ 11) u.a. nicht anwendbar, wenn:

A. nach dem Verordnungswortlaut sich in einem Objekt zwei Wohnungen befinden, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Handelt es sich bei einer oder beiden Einheiten um Gewerberäume, findet eine analoge Anwendung statt, so dass die Parteien eines Gewerbemietvertrages ausnahmsweise die Heizkostenverordnung vertraglich abbedingen können (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43).

Keine Ausnahme besteht dann, wenn ein Gebäude lediglich zwei Wohnungen, aber darüber hinaus auch noch Gewerbeeinheiten vorhanden sind (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43). Dann gilt die Heizkostenverordnung wiederum zwingend.

B. Eine weitere Ausnahme besteht bei energiesparenden Heizungsanlagen (Wärmepumpen, Solaranlagen) vorhanden sind sowie bei Alters- und Pflegeheimen.

Mieter hat Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung

Liegt kein Ausnahmefall vor, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er es nicht, gibt die Heizkostenverordnung dem Mieter das Recht, den in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil oder die Flächenabrechnung um 15 % zu kürzen und seinen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung für künftige Abrechnungszeiträume vom Vermieter einzufordern.

So wird der verbrauchsabhängige Anteil beziffert

Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter vor, die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen. Der restliche Anteil zwischen 50 und 30 % kann unabhängig vom Verbrauch berechnet werden. Der Vermieter darf die Verbrauchsgrenze von 50 % nicht unterschreiten. Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, die obere Grenze zu einem Verbrauchsanteil von bis zu 100 % abzurechnen.

Ausnahmeregelung für ältere Gebäude

Die Heizkostenverordnung (§ 7) gibt in ihrer Fassung von 2009 vor, dass in älteren Gebäuden 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig abzurechnen sind, wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt oder freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind. Diese Vorgabe des Gesetzgebers ist wenig konstruktiv, als ausgerechnet der Verbrauchsanteil bei energetisch schlecht ausgestatteten Objekten, in denen ein Mieter den Verbrauch nur bedingt beeinflussen kann, zwingend bei 70 % liegen soll.

So wird der verbrauchsunabhängige Anteil erfasst

Für den verbrauchsunabhängigen Anteil der Heizkosten (30-50 %) kann als Verteilerschlüssel die Nutzfläche in Quadratmeterzahl oder der umbaute Raum für maßgeblich erklärt werden (§ 7 HeizkostenV). Zu den beheizten Flächen gehören nur die Räume, die einen eigenen Heizkörper besitzen. Heizkörperfreie Räume zählen nicht, auch dann nicht, wenn sie indirekt über einen Nachbarraum mit beheizt werden.

Gilt als Verteilerschlüssel die Nutzfläche, zählen Balkone und Terrassen zwischen 25 % und 50 % Flächenanteile mit. Die Nutzfläche ist einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen (BGH WuM 2007, 700) (Der Umstand, dass Balkone und Terrassen nicht beheizt werden, bleibt irrelevant).

Vermieter darf Verteilerschlüssel ändern

Die Heizkostenverordnung 2009 erlaubt dem Vermieter das einmal festgelegte Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kostenanteilen einseitig abzuändern, wenn er eine Voraufteilung der Heizkosten beispielsweise wegen eines Gewerbemieters einführt oder im Haus energiesparende Baumaßnahmen ausführt. Auch andere sachgerechte Gründe erlauben ab der Abrechnungsperiode 2009 eine Änderung, sofern der bisherige Aufteilungsmaßstab zu ungerechten und nicht mehr nachvollziehbaren Ergebnissen führt. Dies gilt insbesondere bei einem hohen Leerstand im Objekt.

Schätzung des Energieverbrauchs in Sonderfällen

Kann der Energieverbrauch in einzelnen Fällen nicht erfasst (Messgeräteausfall, Computerfehler) oder nicht abgelesen werden (Mieter lässt die Ablesetermine platzen) muss nach § 9a Heizkostenverordnung eine Kostenverteilung in Sonderfällen erfolgen. Der Vermieter kann den Verbrauch dann schätzen. Dabei kommt es nicht darauf an, wer für die Situation die Verantwortung trägt (BGH WuM 2005, 776). Auch höhere Gewalt entlastet nicht.

Die Heizkostenverordnung erlaubt vier Verfahren zur Schätzung des Verbrauchs:

  1. Verbrauchsschätzung anhand früherer, witterungsmäßig vergleichbarer Abrechnungsperioden
  2. Verbrauch vergleichbarer anderer Räume von Nachbarn innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode
  3. Durchschnittsverbrauch des Gebäudes
  4. Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr

Der Vermieter darf eine Verbrauchsschätzung nicht nach den ortsüblichen Durchschnittskosten vornehmen (BGH WuM 2007,700).

Die Schätzung darf maximal einen Anteil von 25 % des Verbrauchs der gesamten Nutzfläche eines Gebäudes erfassen. Darüber hinaus muss der Kostenansatz nach einem anderen Verteilerschlüssel, etwa nach der Nutzfläche, erfolgen.

So darf der Mieter seinen Kostenanteil kürzen

Die Heizkostenverordnung gewährt dem Mieter einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Kommt der Vermieter dieser Vorgabe nicht nach, kann der Mieter seinen Anspruch einklagen und darf seinen Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Der Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und nicht mehr als 25 % der Gebäudefläche betroffen war.

7 Antworten auf "Heizkostenverordnung im Gewerbemietrecht"

  • Nicole
    09.08.2016 - 20:56 Antworten

    Guten Abend,
    ich bin gerade über diesen Absatz gestolpert:
    „So wird der verbrauchsunabhängige Anteil erfasst
    … Zu den beheizten Flächen gehören nur die Räume, die einen eigenen Heizkörper besitzen. Heizkörperfreie Räume zählen nicht, auch dann nicht, wenn sie indirekt über einen Nachbarraum mit beheizt werden.“
    Wir haben eine 85m2 große Wohnung und einen ziemlich breiten und langen Flur (um die 6m2), in dem natürlich keine Heizkörper vorhanden sind. Würde dieser Flur auch unter die oben zitierte Passage fallen oder sind nur ‚Räume‘ im eigentlichen Sinne gemeint? Müsste man diese 6m2 Flur bei der Heizkostenabrechnung herausrechnen?
    Danke für Ihr Feedback,
    Nicole

    • Mietrecht.org
      10.08.2016 - 09:53 Antworten

      Hallo Nicole,

      in Artikel oben geht es um Gewerbemietrecht. Sie sprechen von einer Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Schulz
    08.02.2017 - 08:14 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe grade Ihren interessanten Artikel gelesen und hätte eine Frage zum Thema Leerstand bei Gewerbeobjekten.
    Wie werden die Heizkosten für eine Gewerbeeinheit berechnet, wenn 50% leer stehen ? Meiner Ansicht zahlt jeder Mieter seine abgelesenen Einheiten (Arbeitspreis) zzgl. der anteiligen Grundgebühr (Grundpreis). Also Gewerbeeinheit hat 2 Räume die beide gleich groß sind, bedeutet in meiner Einheit fallen Verbrauchseinheiten an die ich bezahle und in der anderen Gewerbeeinheit fallen keine Verbrauchseinheiten an. Was geschieht mit der Grundgebühr ? Geht hier alles auf mich als Nutzer ? Oder nur 50% der Grundgebühr, weil ja 50% leer stehen ?
    Vielen Dank schon mal für Ihr Feedback
    Mit freundlichen Grüßen,
    C. Schulz

    • Mietrecht.org
      08.02.2017 - 10:19 Antworten

      Hallo Herr Schulz,

      was wurde denn im Mietvertrag zur Umlage vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Schulz
    09.02.2017 - 12:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für Ihre rasche Antwort. Ich habe jetzt mal den Vertrag gesichtet und folgendes steht dort :

    „Grundsätzlich erfolgt die Verteilung umlagefähiger Kosten nach dem Verhältnis der tatsächlichen Mietfläche zu der gesamten vermietbaren Mietfläche des Objektes. Der Maßstab für die Umlegung der vom Mieter zu tragenden Anteile an den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten wird vom Vermieter nach billigem Ermessen festgesetzt und kann von ihm nach billigem Ermessen geändert werden. Bei der Abrechnung dürfen zur sachgerechten Zuordnung auch mehrere abzurechnende Mietverhältnisse und/oder Kosten in Abrechnungsgruppen zusammengefaßt werden.“

    Ich hoffe das ist das was Sie meinen.

    Viele Grüße
    C. Schulz

    • Mietrecht.org
      09.02.2017 - 13:31 Antworten

      Hallo Herr Schulz,

      das beschreibt die Umlage nach Nebenkosten nach Wohnfläche/Mietfläche. Gibt es keine weitere Vereinbarung für die Heizkosten?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Schulz
    09.02.2017 - 20:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Hmm, nicht so direkt. Was ich noch gesehen habe,

    „Kosten der Heizungsanlage und der Erwärmung von Frischwasser für die Warmwasserver- sorgung; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der verbrauchten Brennstoffe sowie de- ren Lieferung, des Betriebsstroms, der Bedienung, der Überwachung, Regelung der Anlage, der Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und der Verwendung einer meßtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung.

    Kosten der Versorgung mit Fernwärme und der Versorgung mit Fernwarmwasser; hierzu gehören die Kosten der Wärmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis), des Be- triebs, der Wartung, der Instandhaltung, der Reinigung der zugehörigen Hausanlagen.

    Kosten der für einen Mieter installierten fachmarktinternen Heizungsanlagen; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung, der Wartung, der Beseitigung von Wasserab- lagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Anlage einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, der Messung nach dem Bundesimmissions- schutzgesetz sowie die Brennstoffkosten, soweit sie der Mieter nicht selbst beschafft.“

    Schönen Abend noch
    C. Schulz

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