Go to Top

Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag

Der Vertragszweck prägt den Vertragstyp: Zwischen einem Gewerberaummietvertrag und einem Wohnraummietvertrag bestehen teils erhebliche Unterschiede. Das Wohnraummietrecht hat den sozialen Schutz des Mieters zum Ziel und schützt ihn vor der Willkür des Vermieters.

Das Gewerbemietrecht hingegen geht von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus. Daher kann es im Einzelfall entscheidend darauf ankommen, ob die Parteien ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis begründet haben. Insbesondere gilt es, einen möglichen Missbrauch allein durch die Bezeichnung eines Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag zu vermeiden.

Der Vertragszweck offenbart die wahren Absichten

Ist der Vertragstyp zweifelhaft, entscheidet der Vertragszweck. Die Titulierung des Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag ist nicht unbedingt maßgebend (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Es ist anerkannt, dass die Vermietung von Wohnräumen nicht zwangsläufig auch ein Wohnraummietverhältnis voraussetzt.

Als Vertragszweck ist die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen.

Maßgebend ist also, dass der Mieter die Räume zum Zwecke des privaten Aufenthalts seiner Person und seiner Familienangehörigen nutzt. Wenn er dabei auch noch untergeordnete gewerbliche Interessen (Onlineverkauf von Babykleidung als Kleinunternehmer) verfolgt, überwiegt immer noch die private Nutzung der Räumlichkeiten.

Mischmietverhältnisse sind problematisch

Kann der Mieter die Räume zu Wohn- und zu Gewerbezwecken nutzen (Ladenlokal mit anliegender Wohnung) liegt ein Mischmietverhältnis vor. Dann ist zu prüfen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Der Schwerpunkt bestimmt dann, ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen (Überwiegenstheorie des BGH, ZMR 1986, 278).

Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck maßgebend sein. Ein diesem Vertragszweck entgegenstehender vorgetäuschter Vertragszweck bleibt unbeachtlich. Ist dieser nicht feststellbar oder unklar, sollen objektive Kriterien die Richtung weisen. Dann soll es auf das Verhältnis der Flächen oder das Verhältnis der Miete für die einzelnen Flächen zueinander ankommen. Nicht möglich soll es sein, einen einheitlichen Vertrag aufzuspalten und bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räume Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räume Gewerberaummietrecht anzuwenden.

In diesem Sinne hatte der BGH im Fall eines Rechtsanwalts entschieden, der seine überwiegenden Einkünfte aus dem Betrieb der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211).

Erfolgt also die Vermietung sowohl zur Berufsausübung als auch zu Wohnzwecken, steht in der Regel die gewerbliche Nutzung im Vordergrund (OLG Köln ZMR 2001, 963).

Mietet der Mieter die Räume zur teilgewerblichen Nutzung, wobei die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt bilden soll, findet Gewerberaummietrecht Anwendung, auch dann, wenn die Parteien ein Wohnraummietvertragsformular verwenden (KG Berlin NZM 2000, 338).

Gewerbliche Weitervermietung an Dritte

Werden hingegen die Räume zur Weitervermietung an Dritte vermietet, handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter mit der Anmietung gewerbliche Interessen verfolgt. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn ein gemeinnütziger Verein, der satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt, zum Wohnen geeignete Räume anmietet und diese im Untermietverhältnis an Vereinsmitglieder oder Dritte weitervermietet (BGH NJW 1996, 2862). Maßgeblich ist dabei die im Mietvertrag bestimmte Zweckbestimmung, die in diesem Fall gewerbliche Züge trägt.

Gleiches gilt, wenn eine GmbH ein Wohnhaus anmietet, das von ihrem Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt wird. Auch dann soll ein Gewerbemietvertrag den Schwerpunkt bilden (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07). Problematisch wird die Situation in diesen Fällen dann, wenn sich der Mieter beispielsweise im Fall der Kündigung des Vermieters auf den sozialen Kündigungsschutz beruft.

Fazit für die Praxis

Wer diese Konsequenzen vermeiden will, kommt nicht umhin, für gemischt genutzte Räumlichkeiten innerhalb eines Objekts eigenständige Mietverträge abzuschließen. Wichtig ist dabei, dass die Raumeinheiten räumlich voneinander getrennt werden können und eine klare Zuordnung möglich ist.

19 Antworten auf "Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag"

  • Phan
    28.10.2014 - 11:45 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin auf den Artikel „Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag“ gestoßen und habe eine Frage zu dem Punkt „Gewerbliche Weitervermietung an Dritte“.

    Wir haben ein Gebäude mit drei Wohnungen zu vermieten, zwei Wohnungen sind mit normalen Mietvertrag vermietet, für die letzte Wohnung gibt es einen Interessenten der ein Restaurant hat, soviel ich weiß wird das Gewerbe als GmbH geführt.

    Können wir die letzte Wohnung mit einem Gewerbemietvertrag vermieten, weil er mietet die Wohnung für seine Mitarbeiter an. Oder habe ich den Absatz mit der „Gewerbliche Weitervermietung an Dritte“ falsch verstanden?

    Bitte um eine kurze Rückmeldung, wie es aus der gesetzlichen Sicht aussieht. Bedanke mich im Voraus bei Ihnen und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen
    Hung Phan

    • Mietrecht.org
      28.10.2014 - 14:52 Antworten

      Hallo Herr Phan,

      ich würde eine rechtliche Einschätzung durch einen Anwalt beraten lassen. Zum einen scheinen die beiden Wohnungen ja noch vermietet zu sein, zum anderen sollten Sie die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung der beiden Wohnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Boller
    11.12.2014 - 13:06 Antworten

    Guten Tag.
    Interessantes Thema. Eine Frage hätte ich dazu auch: Wie viele Schlüssel muss der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stellen?
    Es handelt sich hierbei um gewerblich genutzte Büroräume in einer großen Firma, die aber nur über ein eigenes Treppenhaus zugänglich sind. Die Tür, die in dieses Treppenhaus führt, ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Unsere Belegschaft hat mehrere Schlüssel – aber eben nicht genug. Es fehlen anscheinend noch drei Schlüssel. Findet sich irgendwo im Gewerbemietrecht eine Stelle, an der so etwas definiert ist?
    Danke in Voraus
    S. Boller

    • Mietrecht.org
      12.12.2014 - 15:11 Antworten

      Hallo Herr Boller,

      Sie bekommen genau so viele Schlüssel, wie Sie mit dem Vermieter vereinbaren. Ich kenne aber keine Vermieter, die nicht weitere Schlüssel gegen Kostenübernahme zur Verfügung stellen würden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Idema
    16.01.2015 - 12:28 Antworten

    Hallo,
    ich hatte Sie gestern schon angeschrieben, wegen dem Haus, das der Vermieter verkaufen möchte. Es hat sich heraus gestellt, das der Mieter eine Hausbesichtigung nicht zulässt und es handelt sich um ein gewerblichen Mietvertrag. Was kann der Vermieter nun machen?

    • Mietrecht.org
      16.01.2015 - 12:33 Antworten

      Hallo Idema,

      lassen Sie sich am besten individuell rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joe
    21.07.2015 - 09:19 Antworten

    Hallo,
    mein Vertrag ist als Mietvertrag für Wohnungen (Formular: RNK-Verlag 525, 1.77 AGB 35) von 1978 ausgeführt. Die Räume wurden aber nur für gewerbliche Zwecke genutzt.
    Eine Befristung ist auf anfänglich drei Jahre mit jährlicher Verlängerung handschriftlich fixiert (§2, 1b). Ebenso zusätzlich der Verweis auf Punkt 2 bezüglich Kündigung. Hiernach beträgt die Kündigungsfrist 12 Monate nach 10 Jahren. Ist dies so immer noch gültig?

    mit freundlichen Grüßen
    Joe

    • Mietrecht.org
      21.07.2015 - 15:20 Antworten

      Hallo Joe,

      leider kenne ich nicht die genauen Gegebenheiten – es gibt einen Wohnungsmietvertrag für eine Gewerbefläche? Mein Tipp: lassen Sie die Möglichkeit der Kündigung hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Lux
    30.05.2016 - 17:14 Antworten

    Guten Tag,

    gibt es Unterschiede zwischen privatem und gewerblichen Recht in Bezug auf den § 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, BGB?

    Es handelt sich in meinem Fall um ein Büro. Hierbei ist anzumerken, dass der Vermieter seine Pläne nur mündlich und auch nicht mit entsprechender Frist ankündigt. Außerdem ist die folgende Mieterhöhung unklar. Lediglich die voraussichtliche Kaltmiete wurde mitgeteilt.

    Die Modernisierung umfasst eine Heizungssanierung, Erneuerung der Toilettenanlagen, Erneuerung der Elektoinstallationen über Putz, Erneuerung der Beleuchtungsanlagen innerhalb der Büros. Es kommt zu erheblichen Einschränkungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten, wodurch zumindest ein temporärer Umzug innerhalb des Hauses erforderlich wird.

    Mit freundlichen Grüßen

    U.L.

    • Mietrecht.org
      30.05.2016 - 22:19 Antworten

      Hallo Uwe,

      als erstes würde ich Ihren Mietvertrag auf eine mögliche Kündigungsoption prüfen. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie den individuellen Sachverhalt von einem Anwalt bewerten lassen. Dieser kann Ihnen nach Sichten des Mietvertrages und ggf. der Unterlagen zur Sanierung weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine Weritz
    04.08.2016 - 10:40 Antworten

    04.08.2016
    Hallo, uns beschäftigt folgende Frage: Wir überlegen eine Eigentumswohnung zu kaufen mit 3 Einzelzimmern und diese Zimmer an das Klinikum vor Ort zu vermieten, das hier ausländische Ärzte unterbringen möchte. Diese würden hier ausschließlich wohnen. Des weiteren käme eine Vermietung an Monteure in Frage. Wäre eins von beiden eine gewerbliche oder private Vermietung?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen

    Christine Weritz

  • Alberto Cammarata
    10.03.2017 - 10:47 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in Österreich und ich möchte ein Kulturverein gründen aber mein Vermieter hat mich nicht die Erlaubnis gegeben weil das Mietvertrag nur „Wohnzwecke“ erlaubt. Das klingt mir ein bisschen komisch. Idealvereine gehören nicht dem Wohnzweck? Ist es nicht mein Recht meine Idee auszudrücken?

    Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

    Alberto

  • Maria Tiller
    08.05.2017 - 17:41 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin auf diesen sehr interessanten Artikel gestoßen, da ich mich in der Situation einer Vermischung von Gewerbe- und Privatmietverhältnis befinde und wissen wollte, ob dies rechtens ist.
    Mein Lebensgefährte und ich betreiben ein Lokal und wohnen in einer darüber liegenden Wohnung. Ursprünglich existierten für beide Mieträume separate Verträge. Bei der Verhandlung über die Mietvertragsverlängerung für das Gewerbe wurde uns jedoch empfohlen, in einen gesamten Vertrag, die Wohnung anzukoppeln. Dies taten wir (leider) auch.
    Von der Hausverwaltung wurde eine „Änderung zum Gewerbemietvertrag“ aufgesetzt, in welcher die Erweiterung der Mietfläche um die Wohnung festgelegt wird, mit allen für das Gewerbe geltenden Regeln – hervorgehend aus dem Ursprungsvertrag. Jedoch wird festgelegt, dass die Mieträume ausschließlich als Wohnung genutzt werden können. Geht das? Handelt es sich nun um eine Gewerbemiete oder Privatmiete?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße

  • Mai
    09.01.2019 - 14:25 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt
    Ich habe einen Mietvertrag für ein Imbiss mit Büroräume und Lager ca. 120 qm seit 1997. Von Anfang an habe ich die 2 Büroräume als Wohnraum benutzt. Das hat die (nette) Vermieterin gewusst, akzeptiert und im Laufe der zeit zwei mal schriftlich bestätigt. Also Gewerbe und Wohnen zusammen. Der Mietvertrag ist für ein Jahr, es verlängert sich um ein Jahr, wenn keiner der Parteien drei Monate zum Jahresende die Verlängerung widerspricht.
    Bis heute bin ich mit der Vermieterin immer gut verstanden und umgekehrt.
    Nun plötzlich kommt das Widerspruch und die Kündigung des o.g. Mietverhältnis grundlos zum 31.08.2019 durch Haus&Grund (Verein des Eigentümers), wo die Vermieterin Mitglied ist,
    Meine Frage ist: Für Gewerbe und Wohnen. Ich und meine Familien haben dort einzige Wohnanschrift angemeldet. Unser Lebensmittelpunkt ist seit mehr als 20 Jahre hier. Gibt es hier die Regel für eine ordentliche Kündigung, greift hier die Kündigungsschutz für Wohnraum? (§ 549 BGB?)
    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Schöne Grüße

    • Mietrecht.org
      09.01.2019 - 19:27 Antworten

      Hallo Herr Mai,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen. Bitte lassen Sie die Kündigung anwaltlich prüfen und einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Neumann Carsten
    17.02.2019 - 16:20 Antworten

    Hallo,
    ich habe 2013 einen betehenden Mietvertrag aus dem Jahr 1999 für ein Friseurgechäft übernommen. Das Haus enthält neben dem Salon einen Supermarkt und 12 Wohnungen; also Mischnutzung. Das Haus gehört zu einem Ensemble von insgesamt 2 weiteren Häusern. Der Mietvertrag ist hinsichtlich der NK nicht klar formuliert und legt für 5 Positionen einen indiv. Abrechnungschlüssel fest: also z.B. bei der Gartenpflege: „8% der Gesamtkosten“.
    Die alte Hausverwaltung hat bis 2013 die Gesamtkosten immer auf den Gewerbeanteil des Hauses bezogen.

    Ende 2013 wurde das Ensemble an eine Investmentgesellschaft verkauft.Die neue Verwaltung hat diese Regelung für die NK-Abrechnung 2014 so beibehalten. Ab 2015 liegen die NK-Abrechnungen um 60% höher, weil nun nicht mehr die Gesamtkosten des Gewerbeanteils des Haueses, sondern die Gesamtkosten es ganzen Gebäude-Ensembles zugrunde gelegt werden. Die Verwaltung hat meinen Widerspruch zurück gewiesen, weil der Begriff „Gesamtkosten“ eindeutig sei und damit keinesfalls die Gewerbekosten gemeint sein könnten.

    Muss ich eine solche Neuinterpretation des Mietvertrages akzeptieren, oder kann ich auf der alten Abrechnungspraxis bestehen?

    Weiterhin weigert sich die neue Verwaltung, eine NK-Abrechnung zu erstellen, anhand derer die Berechnung der indiv. Anteile nachvollziehbar wäre. Es werden nur die Gesamtkosten (vermutlich die des Ensembles?) und die anteiligen Kosten ausgewiesen. Laut Vermieter habe ich keinen Anspruch auf eine detailliertere Abrechnung.

    Nun meine Fragen:
    a) Habe ich einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung weiterhin auf Basis des Gewerbeanteils erfolgt?
    b) Habe ich Anspruch auf eine detaillierte Abrechnung, die mich überhaupt in die Lage versetzt nachzuvolliziehen, dass einerseits die richtige Kostenbasis (Gewerbeanteil) und der richtige Abrechnungsschlüssen verwendet wurde?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

    Carsten Neumann

    • Mietrecht.org
      18.02.2019 - 08:22 Antworten

      Hallo Carsten,

      danke für Ihren Beitrag. Sie haben Anspruch auf Nebenkostenabrechnung nach Mietvertrag. Was genau vereinbart ist, sollten Sie bei Bedarf rechtlich prüfen lassen. Ihre Nebenkostenabrechnung muss natürlich nachvollziehbar sein – alle weiteren Details könnten Sie im Rahmen der Belegprüfung klären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Florian Fieweger
    13.03.2019 - 10:45 Antworten

    Hallo,

    Ich & meine Lebensgefährtin (jeweils Privatpersonen) haben seit 12.2016 einen Mietvertrag (Untermietvertrag) für ein Garagenabteil (Stellfläche) in einer Großen Halle um unser gemeinsames Hobby (eigene Oldtimer zu restaurieren) ausleben zu können.
    – Wir nutzen das Abteil/die Stellfläche ausschließlich zum privaten Aufenthalt (durchschnittlich 10h/tag) um unsere Oldtimer zu restaurieren und instand zu halten
    – Im Mietvertrag wurde eine Nutzung angegeben. (irgendwas mit Oldtimergarage…den genauen Wortlaut habe ich grade nicht parat)
    – Das Abteil/die Stellfläche habe ich in Eigenleistung abgegrenzt.
    – Für das Abteil/die Stellfläche wurde eine Strom-Unterverteilung vom Vermieter mit eigenem Zähler installiert.
    – im Laufe der Mietzeit habe ich bereits mehrfach die Leuchtmittel für die „Grundbeleuchtung der Halle“ gewechselt da der Vermieter nach mehrfacher Aufforderung nicht nachgekommen ist.
    – Im Mietvertrag ist die Höhe der anfallenden Nebenkosten nicht aufgeführt (auch nicht welche Nebenkosten (max.Strom)) .

    Nun meinte mein Vermieter gestern, dass er uns eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen will.

    Nun meine Fragen:
    – Unter welchen Vertragszweck würde unser Mietvertrag fallen und welchem recht würde dieser Vertrag unterliegen?
    – Wie sind demnach die Fristen für Nebenkostenabrechnungen ?

    Danke im Voraus

  • Aleksandra
    18.03.2019 - 16:29 Antworten

    Guten Tag,

    Folgende Situation:

    Ich beziehe gerade eine 2,5 Zi Wohnung.

    Es ist ein Gewerbemietvertrag.
    Mietzeit: unbefristet.
    Kann von jeder Partei von einer Frist von 3 Monaten gekündigt werde.

    Überwiegend möchte ich dort wohnen. Nur das Wohnzimmer werde ich 1x wöchentlich für Workshops nutzen.
    Dies war dem Vermieter klar.

    Den Mietvertrag in einen Wohnmietvertrag zu ändern war dem Vermieter zu aufwendig.
    Daher wurde unter Paragraph 25 Sonstige Vereinbarungen hinzugefügt:
    Dem Mieter ist es gestattet, die Bürofläche auch zu Wohnzwecken zu nutzen.

    1. Der Eigentümer lebt im Haus.
    2. Am 2 ten Tag rief er gegen 20 Uhr an und beschwerte sich über die Geräusche welche durch 2 Kinder zustande kamen. Ich sagte ihm sofort zu, wir würden die Lautstärke reduzieren.
    Dabei war es nicht sonderlich laut.
    Bezog sich allgemein darauf, dass er es sich nicht so vorgestellt hatte.
    Er mich und meinen Sohn hier wohnen lässt aber keine weiteren Kinder erwünscht sind.
    Er könne es nicht ab, so seine Formulierung.
    Der Herr ist schon etwas älter.

    Meine Befürchtung nun, dass er mir kündigen könnte.
    Wie schaut es rechtlich aus und welche Art von Mietvertrag benötigte ich.
    Oder eine weitere Vereinbarung bzw Änderung in dem Gewerbemietvertrag.

    Vielen Dank:)

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.