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Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag

Der Vertragszweck prägt den Vertragstyp: Zwischen einem Gewerberaummietvertrag und einem Wohnraummietvertrag bestehen teils erhebliche Unterschiede. Das Wohnraummietrecht hat den sozialen Schutz des Mieters zum Ziel und schützt ihn vor der Willkür des Vermieters.

Das Gewerbemietrecht hingegen geht von einem Kräftegleichgewicht der Parteien aus. Daher kann es im Einzelfall entscheidend darauf ankommen, ob die Parteien ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis begründet haben. Insbesondere gilt es, einen möglichen Missbrauch allein durch die Bezeichnung eines Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag zu vermeiden.

Der Vertragszweck offenbart die wahren Absichten

Ist der Vertragstyp zweifelhaft, entscheidet der Vertragszweck. Die Titulierung des Vertrages als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag ist nicht unbedingt maßgebend (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Es ist anerkannt, dass die Vermietung von Wohnräumen nicht zwangsläufig auch ein Wohnraummietverhältnis voraussetzt.

Als Vertragszweck ist die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen.

Maßgebend ist also, dass der Mieter die Räume zum Zwecke des privaten Aufenthalts seiner Person und seiner Familienangehörigen nutzt. Wenn er dabei auch noch untergeordnete gewerbliche Interessen (Onlineverkauf von Babykleidung als Kleinunternehmer) verfolgt, überwiegt immer noch die private Nutzung der Räumlichkeiten.

Mischmietverhältnisse sind problematisch

Kann der Mieter die Räume zu Wohn- und zu Gewerbezwecken nutzen (Ladenlokal mit anliegender Wohnung) liegt ein Mischmietverhältnis vor. Dann ist zu prüfen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Der Schwerpunkt bestimmt dann, ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen (Überwiegenstheorie des BGH, ZMR 1986, 278).

Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck maßgebend sein. Ein diesem Vertragszweck entgegenstehender vorgetäuschter Vertragszweck bleibt unbeachtlich. Ist dieser nicht feststellbar oder unklar, sollen objektive Kriterien die Richtung weisen. Dann soll es auf das Verhältnis der Flächen oder das Verhältnis der Miete für die einzelnen Flächen zueinander ankommen. Nicht möglich soll es sein, einen einheitlichen Vertrag aufzuspalten und bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räume Wohnraummietrecht und wegen der übrigen Räume Gewerberaummietrecht anzuwenden.

In diesem Sinne hatte der BGH im Fall eines Rechtsanwalts entschieden, der seine überwiegenden Einkünfte aus dem Betrieb der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211).

Erfolgt also die Vermietung sowohl zur Berufsausübung als auch zu Wohnzwecken, steht in der Regel die gewerbliche Nutzung im Vordergrund (OLG Köln ZMR 2001, 963).

Mietet der Mieter die Räume zur teilgewerblichen Nutzung, wobei die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt bilden soll, findet Gewerberaummietrecht Anwendung, auch dann, wenn die Parteien ein Wohnraummietvertragsformular verwenden (KG Berlin NZM 2000, 338).

Gewerbliche Weitervermietung an Dritte

Werden hingegen die Räume zur Weitervermietung an Dritte vermietet, handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter mit der Anmietung gewerbliche Interessen verfolgt. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn ein gemeinnütziger Verein, der satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt, zum Wohnen geeignete Räume anmietet und diese im Untermietverhältnis an Vereinsmitglieder oder Dritte weitervermietet (BGH NJW 1996, 2862). Maßgeblich ist dabei die im Mietvertrag bestimmte Zweckbestimmung, die in diesem Fall gewerbliche Züge trägt.

Gleiches gilt, wenn eine GmbH ein Wohnhaus anmietet, das von ihrem Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt wird. Auch dann soll ein Gewerbemietvertrag den Schwerpunkt bilden (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07). Problematisch wird die Situation in diesen Fällen dann, wenn sich der Mieter beispielsweise im Fall der Kündigung des Vermieters auf den sozialen Kündigungsschutz beruft.

Fazit für die Praxis

Wer diese Konsequenzen vermeiden will, kommt nicht umhin, für gemischt genutzte Räumlichkeiten innerhalb eines Objekts eigenständige Mietverträge abzuschließen. Wichtig ist dabei, dass die Raumeinheiten räumlich voneinander getrennt werden können und eine klare Zuordnung möglich ist.

13 Antworten auf "Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag"

  • Phan
    28.10.2014 - 11:45 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin auf den Artikel „Abgrenzung und Unterschiede: Gewerbe- / Wohnraummietvertrag“ gestoßen und habe eine Frage zu dem Punkt „Gewerbliche Weitervermietung an Dritte“.

    Wir haben ein Gebäude mit drei Wohnungen zu vermieten, zwei Wohnungen sind mit normalen Mietvertrag vermietet, für die letzte Wohnung gibt es einen Interessenten der ein Restaurant hat, soviel ich weiß wird das Gewerbe als GmbH geführt.

    Können wir die letzte Wohnung mit einem Gewerbemietvertrag vermieten, weil er mietet die Wohnung für seine Mitarbeiter an. Oder habe ich den Absatz mit der „Gewerbliche Weitervermietung an Dritte“ falsch verstanden?

    Bitte um eine kurze Rückmeldung, wie es aus der gesetzlichen Sicht aussieht. Bedanke mich im Voraus bei Ihnen und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen
    Hung Phan

    • Mietrecht.org
      28.10.2014 - 14:52 Antworten

      Hallo Herr Phan,

      ich würde eine rechtliche Einschätzung durch einen Anwalt beraten lassen. Zum einen scheinen die beiden Wohnungen ja noch vermietet zu sein, zum anderen sollten Sie die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung der beiden Wohnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Boller
    11.12.2014 - 13:06 Antworten

    Guten Tag.
    Interessantes Thema. Eine Frage hätte ich dazu auch: Wie viele Schlüssel muss der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stellen?
    Es handelt sich hierbei um gewerblich genutzte Büroräume in einer großen Firma, die aber nur über ein eigenes Treppenhaus zugänglich sind. Die Tür, die in dieses Treppenhaus führt, ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Unsere Belegschaft hat mehrere Schlüssel – aber eben nicht genug. Es fehlen anscheinend noch drei Schlüssel. Findet sich irgendwo im Gewerbemietrecht eine Stelle, an der so etwas definiert ist?
    Danke in Voraus
    S. Boller

    • Mietrecht.org
      12.12.2014 - 15:11 Antworten

      Hallo Herr Boller,

      Sie bekommen genau so viele Schlüssel, wie Sie mit dem Vermieter vereinbaren. Ich kenne aber keine Vermieter, die nicht weitere Schlüssel gegen Kostenübernahme zur Verfügung stellen würden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Idema
    16.01.2015 - 12:28 Antworten

    Hallo,
    ich hatte Sie gestern schon angeschrieben, wegen dem Haus, das der Vermieter verkaufen möchte. Es hat sich heraus gestellt, das der Mieter eine Hausbesichtigung nicht zulässt und es handelt sich um ein gewerblichen Mietvertrag. Was kann der Vermieter nun machen?

    • Mietrecht.org
      16.01.2015 - 12:33 Antworten

      Hallo Idema,

      lassen Sie sich am besten individuell rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joe
    21.07.2015 - 09:19 Antworten

    Hallo,
    mein Vertrag ist als Mietvertrag für Wohnungen (Formular: RNK-Verlag 525, 1.77 AGB 35) von 1978 ausgeführt. Die Räume wurden aber nur für gewerbliche Zwecke genutzt.
    Eine Befristung ist auf anfänglich drei Jahre mit jährlicher Verlängerung handschriftlich fixiert (§2, 1b). Ebenso zusätzlich der Verweis auf Punkt 2 bezüglich Kündigung. Hiernach beträgt die Kündigungsfrist 12 Monate nach 10 Jahren. Ist dies so immer noch gültig?

    mit freundlichen Grüßen
    Joe

    • Mietrecht.org
      21.07.2015 - 15:20 Antworten

      Hallo Joe,

      leider kenne ich nicht die genauen Gegebenheiten – es gibt einen Wohnungsmietvertrag für eine Gewerbefläche? Mein Tipp: lassen Sie die Möglichkeit der Kündigung hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Lux
    30.05.2016 - 17:14 Antworten

    Guten Tag,

    gibt es Unterschiede zwischen privatem und gewerblichen Recht in Bezug auf den § 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, BGB?

    Es handelt sich in meinem Fall um ein Büro. Hierbei ist anzumerken, dass der Vermieter seine Pläne nur mündlich und auch nicht mit entsprechender Frist ankündigt. Außerdem ist die folgende Mieterhöhung unklar. Lediglich die voraussichtliche Kaltmiete wurde mitgeteilt.

    Die Modernisierung umfasst eine Heizungssanierung, Erneuerung der Toilettenanlagen, Erneuerung der Elektoinstallationen über Putz, Erneuerung der Beleuchtungsanlagen innerhalb der Büros. Es kommt zu erheblichen Einschränkungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten, wodurch zumindest ein temporärer Umzug innerhalb des Hauses erforderlich wird.

    Mit freundlichen Grüßen

    U.L.

    • Mietrecht.org
      30.05.2016 - 22:19 Antworten

      Hallo Uwe,

      als erstes würde ich Ihren Mietvertrag auf eine mögliche Kündigungsoption prüfen. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie den individuellen Sachverhalt von einem Anwalt bewerten lassen. Dieser kann Ihnen nach Sichten des Mietvertrages und ggf. der Unterlagen zur Sanierung weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine Weritz
    04.08.2016 - 10:40 Antworten

    04.08.2016
    Hallo, uns beschäftigt folgende Frage: Wir überlegen eine Eigentumswohnung zu kaufen mit 3 Einzelzimmern und diese Zimmer an das Klinikum vor Ort zu vermieten, das hier ausländische Ärzte unterbringen möchte. Diese würden hier ausschließlich wohnen. Des weiteren käme eine Vermietung an Monteure in Frage. Wäre eins von beiden eine gewerbliche oder private Vermietung?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen

    Christine Weritz

  • Alberto Cammarata
    10.03.2017 - 10:47 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in Österreich und ich möchte ein Kulturverein gründen aber mein Vermieter hat mich nicht die Erlaubnis gegeben weil das Mietvertrag nur „Wohnzwecke“ erlaubt. Das klingt mir ein bisschen komisch. Idealvereine gehören nicht dem Wohnzweck? Ist es nicht mein Recht meine Idee auszudrücken?

    Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

    Alberto

  • Maria Tiller
    08.05.2017 - 17:41 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin auf diesen sehr interessanten Artikel gestoßen, da ich mich in der Situation einer Vermischung von Gewerbe- und Privatmietverhältnis befinde und wissen wollte, ob dies rechtens ist.
    Mein Lebensgefährte und ich betreiben ein Lokal und wohnen in einer darüber liegenden Wohnung. Ursprünglich existierten für beide Mieträume separate Verträge. Bei der Verhandlung über die Mietvertragsverlängerung für das Gewerbe wurde uns jedoch empfohlen, in einen gesamten Vertrag, die Wohnung anzukoppeln. Dies taten wir (leider) auch.
    Von der Hausverwaltung wurde eine „Änderung zum Gewerbemietvertrag“ aufgesetzt, in welcher die Erweiterung der Mietfläche um die Wohnung festgelegt wird, mit allen für das Gewerbe geltenden Regeln – hervorgehend aus dem Ursprungsvertrag. Jedoch wird festgelegt, dass die Mieträume ausschließlich als Wohnung genutzt werden können. Geht das? Handelt es sich nun um eine Gewerbemiete oder Privatmiete?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße

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