Das Wohnraummietrecht unterscheidet sich erheblich vom Gewerberaummietrecht. Da die Wohnung für einen Wohnraummieter in der Regel dessen Lebensmittelpunkt darstellt, ist das Wohnraummietrecht erheblich auf den Schutz des Wohnraummieters ausgelegt und enthält Vorschriften, die ihn insbesondere vor dem Verlust seiner Wohnung schützen sollen. Dies zeigt sich z.B. in einem beträchtlichen Schutz vor Kündigungen seitens des Vermieters und in hohen Anforderungen, die an die Befristung von Wohnraummietverträgen gestellt werden. Für das Gewerberaummietrecht gelten die meisten, den Wohnraummieter schützenden Vorschriften nicht. In der überwiegenden Zahl aller Fälle bestehen zwar keine Zweifel daran, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt und welche Vorschriften zur Anwendung kommen. Es kann aber auch Fälle geben, in denen dies nicht so eindeutig ist und Streit zwischen den Vertragsparteien entsteht, welchen gesetzlichen Vorschriften das Mietverhältnis unterliegt. In diesen Fällen kommt es entscheidend darauf an, die Abgrenzungskriterien zu kennen. Wie die Abgrenzung zwischen Wohnraummietvertrag und Gewerberaummietvertrag vorgenommen wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Warum die Abgrenzung von Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag so wichtig ist

Wie zuvor bereits angedeutet, ist die Abgrenzung zwischen Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag deshalb so wichtig, weil nur auf Wohnraummietverträge die den Mieter besonders schützenden Vorschriften der §§ 549 – 577a BGB lückenlos anwendbar sind. Für Gewerbemietverträge ist deren Anwendungsbereich durch § 578 Abs.2 BGB erheblich eingeschränkt und beschränkt sich auf einige wenige Vorschriften, die entsprechend anwendbar sind. Was dies in der Praxis bedeutet, soll an Hand einiger Beispiele verdeutlicht werden.

1. Ordentliche fristgerechte Kündigung – mit oder ohne Kündigungsgrund

Einen Wohnraummietvertrag kann der Vermieter gem. § 573 Abs.1 BGB nur dann ordentlich fristgerecht kündigen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat. Für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages bedarf es eines solchen berechtigten Interesses hingegen nicht. Dieser kann – sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben – grds. ohne Angabe von Gründen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder ggf. abweichend davon vereinbarten Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden.

2. Befristung – mit oder ohne Befristungsgrund

Für die Vereinbarung einer Befristung des Mietverhältnisses gilt das unter 1. Gesagte entsprechend. Insoweit gilt gem. § 575 BGB, dass ein Wohnraummietverhältnis nur dann befristet werden kann, wenn der Vermieter einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten Befristungsgründe hat und er diesen Befristungsgrund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Gewerbemietverträge hingegen können, ohne dass es eines solchen Grundes bedarf, zeitlich befristet werden.

3. Kündigungsfristen – Verlängerung oder Verkürzung zu Lasten des Mieters möglich oder nicht

Auch bzgl. der Möglichkeit einer Vereinbarung über die Dauer der Kündigungsfristen zeigt sich der Unterschied von Wohnraum- und Gewerbemietrecht. Diesbezüglich gilt für das Wohnraummietrecht, dass eine Vereinbarung zu Lasten des Mieters unwirksam ist (vgl. §§   573a Abs.4, 573c Abs.4, 573d Abs.3, 575a Abs.4 BGB). Die für den Mieter geltenden Kündigungsfristen dürfen daher nicht verlängert und die für den Vermieter geltenden Kündigungsfristen nicht verkürzt werden. Im Gewerbemietrecht hingegen sind entsprechende Vereinbarungen zulässig.

4. Höhe der Kaution – Höchstbegrenzung oder Verhandlungssache

Ein weiterer wichtiger Unterschied betrifft die Höhe der Kaution. Soll der Vermieter von Wohnraum durch eine Kaution abgesichert werden, ist die zulässige Höhe durch § 551 Abs.1 BGB auf drei monatliche Nettokaltmieten beschränkt. Außerdem hat der Mieter gem. § 551 Abs.2 BGB das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen, deren Fälligkeit zudem gesetzlich unabdingbar festgelegt ist. Für den Gewerbemietvertrag gelten beide Vorgaben nicht. Die Vertragsparteien können daher in den Grenzen der §§ 134, 138, 242, 307 BGB die Höhe der Kaution und die Zahlungsweise frei verhandeln.

5. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs – Unwirksamkeit durch Begleichung von Mietrückständen – ja oder nein

Der besondere Schutz, den der Wohnraummieter genießt, zeigt sich außerdem darin, dass dieser eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam werden lassen kann, wenn er den Mietrückstand bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vollständig ausgleicht. Diese Möglichkeit hat der Mieter von Gewerberäumen nicht.

6. Mietpreisbremse – anwendbar oder nicht

Soweit vermieteter Wohnraum im Geltungsbereich einer Mietpreisbegrenzungsverordnung liegt, wird der Wohnraummieter durch die §§ 556d – 556g BGB bei Vertragsschluss vor einer zu hohen Miete geschützt. Diese Begrenzung der zulässigen Höchstmiete genießt der Mieter von Gewerberäumen nicht.

II. Wie die Angrenzung vorgenommen wird

Die Frage, ob ein Wohnraummietvertrag oder ein Gewerbemietvertrag vorliegt, stellt sich in der Regel (nur) dann, wenn der Vermieter sowohl Wohnräume als auch Räume zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung an den Mieter vermietet. Hierbei empfiehlt es sich, bei der Prüfung wie folgt vorzugehen.

1. Einheitlicher Vertrag oder getrennte Verträge

Bevor der Versuch einer ggf. komplizierten Abgrenzung unternommen wird, sollte zunächst geprüft werden, ob überhaupt ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohn- und Gewerberäume vorliegt. Ist dies nicht der Fall, sondern haben die Parteien zwei getrennte Verträge abgeschlossen, ist die Rechtslage einfach. In diesem Fall gelten nur für den Wohnraummietvertrag die speziellen mieterschützenden Vorschriften der §§ 549 – 577a BGB, während diese für das getrennte Gewerbemietverhältnis nur in dem in § 578 Abs.2 BGB festgelegten geringen Umfang zur Anwendung kommen.

Die Beantwortung der Frage, ob einheitlich Mietvertrag oder aber zwei getrennte Verträge vorliegen, ist allerdings nicht immer einfach.

Ein mögliches, aber keinesfalls zwingendes Indiz für einen einheitlichen Vertrag kann es sein, wenn eine einheitliche Vertragsurkunde vorliegt. Auch kann es auf einen einheitlichen Vertrag hindeuten, wenn sich sowohl die Wohnräume als auch die Gewerberäume innerhalb einer abgeschlossenen Einheit oder zumindest auf ein und demselben Grundstück befinden. Diese formalen Kriterien stehen allerdings nicht im Vordergrund. In erster Linie kommt es für die Einordnung auf den erkennbaren – oft nicht klar geäußerten und daher im Wege der Auslegung zu ermittelnden – Willen der Parteien an. Ein wichtiges Auslegungskriterium ist hierbei die einheitliche oder unterschiedliche Gestaltung der Vertragskonditionen für die jeweiligen Räume. So spricht es z. B. für das Vorliegen zweier getrennter Verträge, wenn die Parteien unterschiedliche Vereinbarungen für die Wohnräume auf der einen und für die Gewerberäume auf der anderen Seite über die Vertragslaufzeit, die Kündigungsmöglichkeiten und die Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts getroffen haben (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21- bzgl. der Einordnung einer Vereinbarung über die Vermietung von Wohnräumen und einem Kellerraum). Auch kann es für das Vorliegen zweier separater Verträge sprechen, wenn die Parteien unterschiedliche Bezeichnungen für das zu zahlende Entgelt verwenden und dieses als Miete auf der einen und als Nutzungspauschale auf der anderen Seite bezeichnen (vgl. BGH aaO).

2. Schwerpunkt entscheidet bei einheitlichem Vertrag

Ergibt die Auslegung, dass ein einheitlicher Mietvertrag sowohl über Wohnräume als auch über Geschäftsräume vorliegt, ist das Mietverhältnis zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über Gewerberäume zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13). Es ist unzulässig, eine Aufspaltung in der Weise vorzunehmen, dass nur für die Wohnräume das spezielle Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt und für die Gewerberäume nicht. Auch eine Teilkündigung nur bzgl. der gewerblich genutzten Räume ist nur im absoluten Ausnahmefall unter den Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig.

Für die rechtliche Einordnung als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über Gewerberäume ist es entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13). Maßgeblich ist dabei der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19). Die Bezeichnung des Vertrages als Wohnraummietvertrag bzw. als Gewerbemietvertrag kann den Vertragstyp zumindest dann nicht bestimmen, wenn der schwerpunktmäßig verfolgte Zweck dazu in Widerspruch steht.

Welche Indizien für den einen oder anderen schwerpunktmäßig verfolgten Zweck sprechen können, hat der BGH in seinem bereits zitierten Urteil vom 09.07.2014 –  VIII ZR 376/13- wie folgt beispielhaft aufgelistet:

• Der Zuschnitt des verwendeten Mietvertragsformulars kann ein Indiz sein. Verwenden die Parteien z.B. ein Vertragsformular, dass auf für Wohnraummietverhältnisse typische Vertragsbedingungen ausgerichtet ist, obwohl es im selben Verlag auch Formulare zur Anmietung von Gewerberäumen gegeben hätte, spricht dies für einen Schwerpunkt im Wohnraummietrecht.
• Indizwirkung kann auch dem Verhältnis zwischen der für eine gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen auf der einen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen auf der anderen Seite zukommen. Für ein Wohnraummietverhältnis könnte es daher z.B. sprechen, wenn die für Wohnzwecke bestimmte Fläche deutlich überwiegt.
• Entsprechendes gilt – falls die Miete für die verschiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist – für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird.
• Auch das Fehlen einer Regelung über die Umsatzsteuerfrage kann ein Indiz dafür sein, dass die Parteien den Schwerpunkt auf die Nutzung zu Wohnzwecken gelegt haben.
• Schließlich können auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen. Gegen einen Schwerpunkt auf der Nutzung zu Wohnzwecken kann es z.B. sprechen, wenn die Räume nicht über ein für Wohnzwecke geeignetes Badezimmer verfügen (vgl. OLG Saarbrücken Urteil vom 21.06.2012 – 8 U 451/11-122).
• Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich schließlich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsschlusses oder aus einem nachträglichen Verhalten der Parteien ergeben, soweit dies Rückschlüsse auf den übereinstimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt. Legt der Vermieter dem Mieter beispielsweise einen „Fragebogen zur Wohnungsbewerbung“ vor oder unternimmt der Vermieter während des Mietverhältnisses einen auf Eigenbedarf gestützten Kündigungsversuch, spricht dies für einen Schwerpunkt bei der Wohnraumnutzung.

Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt hingegen keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13).

III. Praxistipps für Mieter und Vermieter

Wie die vorangegangenen Ausführungen zeigen, ist die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis auf der einen oder als Gewerbemietverhältnis auf der anderen Seite von entscheidender Bedeutung für die Frage, welches Recht zur Anwendung kommt. Regeln die Parteien nicht eindeutig, ob es sich um ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietverhältnis handelt oder geben ihren Willen, der einen oder der anderen Nutzungsart den Vorrang einräumen zu wollen, nicht unmissverständlich zu erkennen, kann dies nicht nur zu Streit, sondern im schlimmsten Fall auch dazu führen, dass die von einem Gericht vorgenommene Auslegung nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien entspricht. Vor allem bei einem nicht feststellbaren Schwerpunkt auf der einen oder der anderen Nutzungsart kann sich die daraus folgende Anwendung des Wohnraummietrechts zu Lasten des Vermieters auswirken. Den Parteien ist daher zu raten, eindeutige vertragliche Regelungen zu treffen. Die Bezeichnung des Vertrages als Wohnraummietverhältnis oder als Gewerbemietverhältnis genügt hierfür jedoch nicht. Die gleiche Empfehlung gilt für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis sowohl über die Wohnräume als auch über die gewerblich oder freiberuflich genutzten Räume oder aber zwei getrennte Mietverhältnisse vorliegen.