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Gewerbemietrecht: Anfangsrenovierungsklausel

Mit dem Renovieren ist das so eine Sache. Dies macht sich auch in der Rechtsprechung bemerkbar, die klare und eindeutige Grundsätze vermissen lässt. Ein Mieter, der in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Immobilie einzieht, kann formularmäßig im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht ohne Weiteres verpflichtet werden, das unrenovierte Objekt beim Einzug oder kurz danach zu renovieren. Wichtig ist immer auf die Unterscheidung zwischen formularmäßiger und individualvertraglicher Vereinbarung zu achten.

Eine Formularklausel ist zumindest im Wohnraummietrecht unwirksam (OLG Hamburg RE WuM 1995, 637). Denn: Damit wäre der Mieter verpflichtet, die durch seinen Vorgänger bedingte Abnutzung der Wohnung zu beseitigen. Ein weiterer Grund besteht darin, dass der Mieter seinen anfänglichen Aufwand dann vielleicht nicht mehr abwohnen kann, weil er frühzeitig auszieht (OLG Celle ZMR 1999, 470). Anders ist es, wenn die Anfangsrenovierungspflicht individualvertraglich verhandelt und vereinbart wird. Dann muss der Mieter bei Einzug renovieren.

Anfangsrenovierung durch den Gewerbemieter

Etwas anders ist die Situation in Gewerbemietrecht: Die formularmäßige Übertragung der Anfangsrenovierungspflicht wird hier für unbedenklich gehalten und zwar auch dann, wenn der Mieter zugleich formularmäßig verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnis durchzuführen (OLG Celle ZMR 1999, 469). Individualrechtlich wiederum können die Parteien hier ohne Weiteres vereinbaren, dass der Mieter die Räumlichkeiten bei Einzug renoviert.

Im Wohnraummietrecht wird eine solche formularmäßige Kombination von Renovierungspflicht aufgrund des Summierungseffekts und der dadurch bedingten Überbelastung des Mieters in der Regel für unwirksam erachtet. Inwieweit diese Kritik auf das Gewerbemietrecht übertragbar ist, ist unklar.

Die Zweifel begründen sich darin, dass der BGH die Kombination einer Renovierungspflicht beim Auszug mit der laufenden Renovierungspflicht für unwirksam erklärt hat (BGH XII ZR 308/02 in NZM 2005, 504). Auch der Gewerberaummieter würde unbillig belastet, wenn er unabhängig vom künftigen Aussehen der Mieträume diese bereits beim Auszug renovieren müsste. Inwieweit diese Kritik auch auf die Situation bei Einzug übertragbar ist, bleibt unklar.

Mietpraxis contra Rechtstheorie

Dieses rechtliche Problem wird jedoch entschärft, wenn man die Mietpraxis einbezieht.

1. Zunächst ist es so, dass der Vermieter den Vormieter möglicherweise nicht in die Pflicht genommen hat, da er diesen zumindest zu den laufenden Schönheitsreparaturen hätte verpflichten können und müssen. Hat er dieses nicht getan oder ist die Inanspruchnahme des Vormieters erfolglos geblieben (z.B. wegen Insolvenz) überträgt der Vermieter dieses Problem auf den folgenden Mieter. Vor allem: unrenovierte Räume sind immer schwieriger zu vermieten und bringen weniger Miete als renovierte optlisch ansehnliche Räume.

2. Die formularmäßige Verpflichtung des Geschäftsmieters zur Anfangsrenovierung wird für unbedenklich gehalten, soweit ihm der Vermieter finanziell entgegenkommt und ihm beispielsweise eine Monatsmiete zu Mietbeginn erlässt und in der Klausel hervorgehoben wird, dass die Anfangsrenovierung nur gegen einen finanziellen Ausgleich erfolgen muss (BGH WuM 1987, 306; KG Berlin NZM 2004, 424). Gerade im Gewerbemietrecht kommt diese Kombination häufig vor, da der Gewerbemieter die Räumlichkeiten nach seinem Bedarf herrichten möchte.

Die Höhe der Ausgleichszahlung hängt vom Renovierungsaufwand ab.

Gleichermaßen sollen auch die Übertragung der Anfangsrenovierung und die Renovierung bei Auszug wirksam vereinbart werden können, vorausgesetzt der Mieter erhält einen finanziellen Ausgleich. Der Vermieter könne bei Geschäftsräumen erwarten, dass die Räume wieder so hergerichtet werden, wie dies üblicherweise erwartet werde (KG Berlin GE 1995, 1011; OLG Hamburg ZMR 1984, 342).

3. Die Praxis geht insoweit eigene Wege, als der Mieter selbstverständlich die Gewerberäume im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand übernehmen kann. Dann bildet dieser Zustand den vertragsgemäßen Zustand, den der Mieter in Kenntnis der Situation als solchen akzeptiert. Dazu wird der Mieter durchaus bereit sein, wenn er zu den angemieteten Räumen keine Alternative gefunden hat. Sieht sich der Mieter dann veranlasst, die Räumlichkeiten herzurichten, ist dieses seine freie Entscheidung, ohne dass er dazu mietvertraglich verpflichtet wäre. Diese Sichtweise bleibt in der Rechtsprechung unberücksichtigt.

Entschließt sich der Mieter, die Räume im renovierten Zustand zu nutzen, bleibt dies ebenfalls seine Entscheidung. Ob und inwieweit dies im Gewerbemietrecht umsatzsteigernd wirkt, muss jeder Mieter selbst beurteilen. Gleichermaßen muss der Vermieter mit dieser Situation leben. Der Mieter braucht dann nur im Rahmen der mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen die Räume zu renovieren. Allerdings laufen die dafür maßgeblichen Fristen erst ab dem Zeitpunkt des Beginns seines eigenen Mietvertrages.

Die für das Wohnraummietrecht vorgegebenen Fristen sollen zwar auch zumindest bei fehlender Regelung im Mietvertrag im Gewerberaummietrecht anwendbar sein (OLG Düsseldorf GuT 2006, 128; KG Berlin ZMR 2004, 578).

Rein praktisch sind diese Fristen natürlich nur bedingt auf Gewerberäume übertragbar. In diesem Bereich ist vieles ungeklärt. So wird es beispielsweise für unbedenklich gehalten, wenn die Parteien bei der Vermietung einer Gaststätte vereinbaren, dass der Mieter diese jährlich renovieren muss (BGH ZMR 1983, 93).

Vereinbarungen zur Anfangsrenovierungspflicht richtig formulieren

Letztlich ist nochmals darauf hinzuweisen, dass zumindest eine formularmäßige Vereinbarung zur Anfangsrenovierungspflicht je nach Formulierung und Kombination mit weiteren Schönheitsreparaturverpflichtungen problematisch ist, da sie der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegt.

Demgegenüber sind individualrechtliche Vereinbarungen, die der Mieter mit dem Vermieter im Einzelfall aushandelt, im Gewerberaummietrecht regelmäßig wirksam. Sie sind insbesondere immer in Zusammenhang mit den zusätzlichen, dem Mieter auferlegten Schönheitsoperation zu interpretieren. Dabei ist maßgebend, dass der Mieter nur zu den Maßnahmen verpflichtet werden darf, die die Nutzung der Räume durch seinen Gebrauch ausgleichen. Gehen diese Maßnahmen darüber hinaus, profitiert der Vermieter unangemessen zu Lasten des Mieters.

Vorgegebene Situation vertraglich klären

Problematisch wird die Situation allerdings dann, wenn der Mieter ein unrenoviertes Objekt übernimmt, dabei nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet wird und sich dann die Frage stellt, ob der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf der vorgegebenen Fristen verlangen kann oder bereits früher, eben mit dem Argument, die Räume seien renovierungsbedürftig.

  • In jedem Fall sind beide Parteien gut beraten, die Problematik der Übernahme von renovierungsbedürftigen Räumlichkeiten anzusprechen und eine klare Regelung zu vereinbaren.
  • Soweit die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die renovierungsbedürftigen Räume bei Einzug renoviert und darüber hinaus bei Bedarf die üblichen Schönheitsreparaturen vornehmen wird, bewegen sich die Parteien auf der rechtssicheren Seite.

Soweit zugleich auch noch die Verpflichtung des Mieters zu einer Renovierung bei Auszug (siehe auch Endrenovierung im Gewerbemietrecht) einbezogen wird, wird die Vereinbarung wiederum problematisch, da sie zu einer übermäßigen Belastung des Mieters führen kann.

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