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Schönheitsreparaturen ohne Übergabeprotokoll bei Einzug in die Wohnung

Eine nicht gerade ungewöhnliche Fallkonstellation.

Mieter und Vermieter vergessen oder übersehen bei der Übergabe einer neuen Wohnung ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen.

Wie verhält es sich dann eigentlich mit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen? Bei der Übergabe einer renovierten Wohnung ist es ja in der Regel weniger ein Problem herauszufinden, wie stark die Wohnung durch den Mieter abgenutzt wurde. Dies kann sich bei einer unrenovierten Wohnung schon anders darstellen!

Müssen Mieter auch bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen vornehmen und wer muss eigentlich nachträglich den Zustand der Wohnung bei Einzug beweisen?

1. Wer trägt die Beweislast für den Zustand der Wohnung?

Existiert kein Übergabeprotokoll vom Zustand der Wohnung bei Einzug, haben Mieter im Zweifel das Nachsehen, da sie dann beim Auszug beweisen müssen, dass sie für etwaige Schäden oder Verschlechterungen der Mietsache, die bereits zum Zeitpunkt des Einzugs in die Wohnung vorhanden waren nicht verantwortlich sind.

Im Rahmen einer wirksamen mietvertraglichen Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen kann ein fehlendes Übergabeprotokoll hauptsächlich für Mieter Probleme mit sich bringen, da eben gerade der Zustand der Mietwohnung bei deren Einzug nicht dokumentiert ist.

Zwar müssen Mieter generell nur in dem Maße Schönheitsreparaturen vornehmen, wie sie dem Grad der eigenen Abnutzung entsprechen, übernimmt der Mieter jedoch eine unrenovierte Wohnung, kann es für ihn im Einzelfall schwieriger sein, seinen Eigenanteil an der Abnutzung der Wohnung während der Mietdauer nachzuweisen, als wenn die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand war.

Tipp: Bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung sollte der Mieter bei fehlendem Übergabeprotokoll möglichst frühzeitig den Zustand der Wohnung auf andere Weise dokumentieren z.B. mittels Fotos oder Zeugen.

2. Muss man als Mieter auch in einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen?

Prinzipiell ist der Mieter auch bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen enthalten ist.

Vorsicht bei solchen Klauseln!

  • sogenannte „Bedarfsklauseln“, also Klauseln die eine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen rein vom „Bedarf“ der Renovierung abhängig machen, ohne den durch den Mieter letztlich verursachten eigenen Anteil der Abnutzung zu berücksichtigen, sind in der Regel unwirksam, es sei denn, der Mieter wird vom Vermieter für den Abnutzungsanteil des Vormieters entschädigt.
  • Unwirksam sind ferner Klauseln, die den Mieter zu einer Anfangsrenovierung verpflichten.

3. In welchen zeitlichen Abständen müssen dann die Schönheitsreparaturen bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung vorgenommen werden?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 9.3. 2005, Az: VIII ZR 17/04 eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, in welcher der Mieter verpflichtet wurde, alle, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mietsache erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitintervallen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen als wirksam erachtet.

Der BGH begründete dies damit, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpfe und den Mieter daher nicht unangemessen benachteilige.

Die Mieter hatten in dem zugrundeliegenden Fall die Mietwohnung ursprünglich  unrenoviert übernommen und waren dann der Ansicht, es handele sich um eine sogenannte Bedarfsklausel, die im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung eine unangemessene Benachteiligung darstelle, da der Renovierungsbedarf früher als im Fristenplan vorgesehen anfalle.

Dies sah der BGH anders. Die Fristen würden erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses laufen und erfassten auch lediglich die vom Mieter selbst verursachte Abnutzung und nicht zusätzlich den Abnutzungsanteil des Vormieters.

Fazit:

Auch bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung müssen bei einer wirksamen Übernahmeverpflichtung nur die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, die anteilig der eigenen Abnutzung entsprechen. Die gängigen Zeitintervalle von 3, 5 und 7 Jahren sind auch hier als Orientierungshilfen heranzuziehen.

Mieter können allerdings bei fehlendem Übergabeprotokoll unter Umständen mit dem eigenen Abnutzungsanteil in Beweisnot geraten und müssen dann wenn es schlecht läuft im Zweifel doch noch für den Vormieter „mitrenovieren.“

3 Antworten auf "Schönheitsreparaturen ohne Übergabeprotokoll bei Einzug in die Wohnung"

  • Florian M
    28.10.2013 - 17:26 Antworten

    Guten Tag,

    was ist, wenn bei Übergabe der Wohnung ein Protokoll angefertigt wurde, wir als Mieter dies aber nicht mehr auffinden können?
    Kann ich meinen Vermieter zwingen, dies herauszugeben?

    Besten Dank

  • Fia
    18.02.2018 - 03:04 Antworten

    Hallo,

    ich habe mal eine Frage. Ich bin in meine damalige Wohnung eingezogen und es würde ein Übergabeprotokoll ausgefüllt, aber mir nie zugeschickt. Nebenbei habe ich als Zeuge beim Vormieter unterschrieben, wo aber nicht alle Mängel aufgeführt waren. Im Laufe der 3 Jahre, in denen ich dort gewohnt habe, hat sich der Vermieter gewechselt. Dieser möchte nun die Schäden, die schon vor meinem Einzug waren, bezahlt haben. Eine Nachfrist wurde mir nicht gegeben, da ich am 30.03 Abgabetermin hatte und die Wohnung ab dem 01.04 neu vermietet wurde. Habe allerdings erst Anfang Dezember einen Brief erhalten, in dem der Vermieter 2/3 der Kaution einbehalten möchte. Ist das rechtens oder sollte ich mir rechtliche Hilfe suchen?
    Danke

    • Mietrecht.org
      18.02.2018 - 09:08 Antworten

      Hallo Fia,

      ich kann dem Artikel oben leider nicht mehr viel hinzufügen. Sie haben den Fehler gemacht, dass Sie kein Exemplar des Protokoll erhalten / gefordert haben. Je nach Kautionshöhe, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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