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Gewerbemietrecht: Renovierung bei Auszug

Erst wenn der Mieter die Räumlichkeiten räumt und auszieht, stellt sich in der Praxis meist die Frage der Renovierung bei Auszug (Endrenovierungsklausel).

Normalerweise ist der Mieter bereits während des bestehenden Mietverhältnisses mietvertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den Räumen durchzuführen. Gerade der Gewerbemieter dürfte regelmäßig ein eigenes Interesse daran haben, die Räumlichkeiten in einem optisch ansehnlichen Zustand zu halten, um Kunden nicht abzuschrecken. Optisch ansehnliche Verkaufsräume sind gute Werbung.

Die Rechtsprechung hat sich mit einer Vielzahl im Detail vereinbarter Klauseln und Formulierungen beschäftigt. Das Risiko unwirksam formulierter Klauseln ist für den Vermieter hoch. Erweist sich nämlich die betreffende Vereinbarung als unwirksam, braucht der Mieter die Geschäftsräume nur „besenrein“ zu übergeben und muss nur grobe Verschmutzungen beseitigen (BGH WuM 2006, 516). Renovieren muss er dann nicht.

Individualvertragliche Vereinbarungen sind rechtssicherer als Formularmäßige

Wichtig ist zu unterscheiden, ob eine zur Beurteilung anstehende Formulierung formularmäßig als allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart wurde. Diese unterliegt der Inhaltskontrolle durch die Gerichte und wird nach der Maßgabe beurteilt, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden darf.

Weniger streng ist die Beurteilung dann, wenn die Vertragsparteien eine Formulierung individuell ausgehandelt und vereinbart haben. Diese Vereinbarung unterliegt nicht der Inhaltskontrolle. Dann können die Parteien gerade im Gewerbemietrecht weitgehend vereinbaren, was sie für richtig halten.

Die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen auch im Gewerbemietrecht formularmäßig auf den Mieter zu übertragen, ist unproblematisch. Der Mieter ist auch dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn er die Räume unrenoviert übernimmt. Allein der gute Wille der Parteien, alles richtig zu machen, genügt nicht. Die Formulierung entscheidet, auch wenn sie auf juristische Haarspalterei hinausläuft.

Diese Vereinbarung ist interessengerecht

Im Idealfall vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter bei Auszug zur Renovierung verpflichtet ist, allerdings unter der Voraussetzung, dass die im Mietvertrag bezeichneten angemessenen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verstrichen sind. Dann ist der Mieter mit seiner Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen in Verzug und muss alle durch die Nutzung bedingten Abnutzungserscheinungen in den Räumen beseitigen (BGH WuM 2005, 243; 2003, 436).

Unwirksam wäre hingegen folgende Klausel:

“Der Mieter muss bei Vertragsende die Mietsache renoviert zurückgeben“, oder: …“Der Mieter muss die Mieträume bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den vereinbarten Zeitablauf in fachgerecht renoviertem Zustand zurückgeben.“

Der Vermieter würde davon profitieren, da er ein frisch renoviertes Objekt im ansehnlichen Zustand direkt weiter vermieten könnte. Der Mieter würde in diesem Fall mit einer unbedingten Renovierungspflicht belastet. Sie würde ihn unangemessen benachteiligen, da sie ihn unabhängig vom Zustand der Mieträume und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Renovierung bei Auszug verpflichten würde (BGH VIII ZR 316/06 in ZMR 2008, 102).

Kombinierte Endrenovierungspflicht

Gleichermaßen sind Klauseln unwirksam, die formularmäßig eine Endrenovierungsverpflichtung bei Auszug vorsehen und den Mieter zugleich verpflichten, laufende Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses vorzunehmen (BGH WuM 2003, 561).

In diesem Fall sind beide Klauseln unwirksam, auch wenn sie getrennt formuliert wurden. Diese Beurteilung gilt ausdrücklich auch im Gewerberaummietrecht (BGH XII ZR 308/02 in NZM 2005, 504).

Die Unwirksamkeit ergibt sich daraus, dass die Klausel keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume und den Zeitpunkt der letzten Renovierungsarbeiten nimmt. Vor allem wäre der Mieter auch bei nur kurzer Vertragsdauer zur Durchführung der Arbeiten bei Auszug verpflichtet, ebenso dann, wenn er kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses noch die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter die Geschäftsräume bei Einzug renoviert übernommen hat oder nicht.

Auch die Klausel: …“Die Mietsache ist in dem Zustand zurückzugeben, wie sie übernommen wurde oder sie ist in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben“.., ist regelmäßig unwirksam (OLG München WuM 1985, 62). Auch in diesem Fall bleibt der Umstand unberücksichtigt, dass der Mieter möglicherweise während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen hat.

Alleinige Endrenovierungspflicht

Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag: …“ Die Räume sind bei Vertragsende renoviert zurückgeben“ …, ohne den Mieter zugleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses zu verpflichten, ist diese Klausel meist wirksam.

Voraussetzung ist, dass auf ein konkretes Übergabeprotokoll Bezug genommen und der Zustand der Räume bei Vertragsende zugrunde gelegt wird (OLG Frankfurt ZMR 1997, 522; OLG Düsseldorf NZM 1999, 970). Andere Gerichte gehen aber auch von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters aus (OLG Stuttgart ZMR 19984, 350; OLG Hamburg WuM 1994, 675).

Nachträgliche Individualvereinbarung ist erlaubt

Unabhängig davon kann der Vermieter mit dem Mieter (mündlich oder im Übergabeprotokoll) nachträglich vereinbaren, dass der Mieter die Renovierung bei Auszug übernimmt. Dies ist auch dann möglich, wenn im Mietvertrag die Regelungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam sind und die nachträglich getroffene Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde (BGH VIII ZR 71/08).

Individualvertragliche Vereinbarung ist rechtssicherer

Anders ist Situation, wenn dem Mieter von Gewerberaum die unbedingte Renovierungspflicht bei Vertragsende individualvertraglich übertragen wird (OLG Hamm ZMR 2002, 822). Eine individualvertragliche Klausel ist aber nur unter den Voraussetzungen wirksam, dass der Mieter die Möglichkeit hatte, deren Inhalt tatsächlich auszuhandeln (siehe dazu Text Überblick zur Renovierung).

Renovierung durch den Nachmieter

Übernimmt der Nachmieter die Renovierung der Gewerberäume, kann der ausgezogene, frühere Mieter daraus keine Vorteile ziehen. Da er seiner mietvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegenüber den Vermieter nicht nachgekommen ist, bleibt der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Vormieter bestehen (BGHZ 49, 56).

Anders ist es, wenn der Vormieter mit dem Nachmieter eine Vereinbarung getroffen hat und beide sich darüber einig sind, dass der Nachmieter in den Fristenplan des Vormieters eintritt. Scheitert der Abschluss des Nachmietvertrages, bleibt der Vormieter gegenüber den Vermieter weiterhin zur Renovierung verpflichtet (LG Berlin ZMR 1997, 243).

Mehr unter: Nachmieter im Gewerbemietrecht

Rückbauverpflichtung des Mieters

Der Mieter muss die Mietsache gemäß § 546 BGB in den ursprünglichen Zustand bei Beginn des Mietvertrages zurückversetzen (Rückbau) und die von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten und Umbauten entfernen und beseitigen (BGH NUR 1986, 309).

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Missachtet der Mieter seine Verpflichtung zur Endrenovierung oder kommt er seiner Rückbauverpflichtung nicht nach, verhält er sich vertragsbrüchig. Dann kann der Vermieter die Mieter den für die Durchführung der Arbeiten notwendigen Kostenaufwand nach Aufforderung und Fristsetzung in Rechnung stellen (siehe dazu Überblick zur Renovierung).

6 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Renovierung bei Auszug"

  • Sigrid Heeren
    27.04.2017 - 10:47 Antworten

    Guten Tag,

    leider habe ich zu folgendem nichts finden können: Es handelt sich um ein Ladengeschäft. Muss ich bei Auszug die Aussenwerbung entfernen? bzw in den ursprünglichen Zustand bringen? Es handelt sich um normale flache am Gebäude angebrachte Aussenwerbung. Diese war vom Vormieter vorhanden. Wir haben lediglich unsere Werbung davor geklebt. Alles in Einverständnis des Vermieters! Natürlich können wir den alten Schriftzug nicht mehr herstellen.
    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Sigrid Heeren

    • Mietrecht.org
      29.04.2017 - 15:54 Antworten

      Hallo Sigrid,

      lesen Sie in Ihrem Mietvertrag nach, was zu baulichen Veränderungen vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven Richter
    16.06.2017 - 15:05 Antworten

    Hallo Mietrecht-Team!

    Nach nunmehr 20 Jahren verlässt mein Mieter seine Praxis. Leider hat er die Decke (Odenwalddecke) unsachgemäß überstrichen, das heisst auch die Metallschienen mit normaler Farbe gestrichen anstatt sie zu lackieren. Diese Schienen sind somit unbrauchbar geworden und auch der Schallschutz der Faserplatten hat unter dem Überstreichen gelitten. Muss der Mieter den Schaden ersetzen, oder muss ich selber für den Ersatz der Decke sorgen?

    Mit freunldichen Grüßen
    Sven Richter, Düsseldorf

    • Mietrecht.org
      16.06.2017 - 16:28 Antworten

      Hallo Sven,

      es geht hier weniger um die Renovierung, sondern um Schadenersatz. Belesen Sie sich am besten dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ina Landolt
    13.07.2017 - 10:05 Antworten

    Guten Tag,
    in meinem Gewerbemietvertrag steht lediglich „Der Mieter übernimmt die räumlichkeiten in dem Zustand, in dem sie sich nach ende der Renovierungsarbeiten befinden.“ Ferner: Der derzeitige Zustand der Mieträume ist bekannt. Der Mieter bestätigt, dass sich diese in einem ordungsmäßigen, renovierten Zusatnd befinden.

    Ich habe das Büro 1 Jahr genutzt. Bedeutet es,dass ich komplett renovieren muss, bzw – wäre Abnutzung im geringen Umfang ein Grund zur vollständigen Renovierung, angesehen von Dübellöchern?

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:50 Antworten

      Hallo Ina,

      die Fragen nach einer möglichen Renovierung muss in Hinblick auf die Schönheitsreparaturklausel beantwortet werden. Sie haben nur den Zustand bei Mietvertragsbeginn zitiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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