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Gewerbemietrecht: Wer muss Reparaturkosten übernehmen?

Auch der Vermieter von Gewerberäumen ist nach § 535 BGB zu Erhaltung der Mietsache und damit zur Sicherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter verpflichtet. In der Praxis weichen Gewerberaummietverträge regelmäßig von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Der Vermieter versucht regelmäßig anfallende Reparaturkosten soweit als möglich auf den Mieter zu übertragen.

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht genießt der Vermieter im Gewerbemietrecht eine weitaus größere Gestaltungsfreiheit. Insbesondere einzelvertragliche Abreden sind meist problemlos möglich, während formularmäßige AGB-Klauseln der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen. Insoweit kommt es maßgeblich darauf an, welche Regelung im Mietvertrag in welcher Form vereinbart wurde.

Individualvereinbarung ./. Formularklausel (AGB)

Eine Vereinbarung zu der Frage, wer für mögliche Reparaturkosten verantwortlich sein soll, kann einzelvertraglich und individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Solche Vereinbarungen sind weniger bedenklich, als sich beide Parteien des damit oft verbundenen Risikos bewusst sind und dieses Risiko bewusst akzeptieren.

Strenger zu beurteilen sind formularmäßige Klauseln (AGB), die in der Regel vom Vermieter im Mietvertrag vorgegeben werden und dem Mieter keinen Spielraum bieten, über deren Inhalt Verhandlungen zu führen. Solche AGB-Klauseln stellen das Interesse des Vermieters in den Vordergrund und gehen regelmäßig zu Lasten des Mieters.

Kleinreparaturregelungen sind unproblematisch

Naturgemäß spielt bei der Vermietung von Gewerberäumen die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eine weitaus größere Rolle als im Wohnraummietrecht. Die allumfassende Übertragung der Verantwortung für das Objekt auf den Mieter ist jedoch problematisch.

Beispiel: Die Klausel …“Die Instandhaltung/Instandsetzung des gesamten Objekts einschließlich der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter“ ist unwirksam (OLG Köln ZMR 1994, 158). Diese Formulierung weicht vom gesetzlichen Leitbild so weit ab, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird.

Regelmäßig wird dem Mieter im Rahmen einer Kleinreparaturklausel die Verantwortung für die üblicherweise anfallenden Kleinreparaturen übertragen. Voraussetzung ist, dass für den Einzelfall und insgesamt Obergrenzen bestimmt werden.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sowohl die individuelle, als auch die formularmäßige umfassende Übertragung aller anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter nicht möglich ist. Dann würde man den Mieter faktisch wie den Eigentümer selbst betrachten und ihm eine Verantwortung übertragen, die nicht sachgerecht wäre.

Insoweit ist zu unterscheiden, ob der Mieter für Reparaturen nur innerhalb der von ihm angemieteten Räumlichkeiten verantwortlich ist oder auch für Reparaturen außerhalb seiner Räume oder für Reparaturen an von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen.

Es ist schwierig, klare und verständliche Vorgaben zu formulieren. Der Streit entzündet sich immer an konkreten Formulierungen. Die sich daraus in den Gerichtsentscheidungen ergebenden Erkenntnisse können dann in die Formulierung im aktuellen Fall einbezogen werden. Auf diese Weise bildet sich Recht fort.

I. Reparaturen innerhalb der Mieträume

Werden dem Mieter über eine Kleinreparaturregelung hinaus die Reparaturen in allen seinen Räumlichkeiten insgesamt übertragen, ist dies (insbesondere individualvertraglich) regelmäßig zulässig.

Beispiel für eine Klausel (unverbindlich):

“Der Mieter ist verpflichtet, alle während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Reparaturen in den angemieteten Gewerberäumen auf seine Kosten durchzuführen.“ … Der BGH erkannte die Klausel an, sofern nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen innerhalb der Räumlichkeiten erfasst werden (BGH WuM 1987, 155). Diese Einschränkung sollte dementsprechend in die Klausel eingefügt werden.

In einer weiteren Entscheidung (BGH NZM 2002, 655) ging es um eine Individualvereinbarung des Inhalts: …“ Alle Instandsetzungen und anfallenden Reparaturen in den Mieträumen und dem Dach des Objekts gehen ausschließlich zu Lasten des Mieters.“ Der BGH hielt die Klausel für wirksam, soweit die Verpflichtung zur Reparatur in die Kalkulation der Miethöhe eingeflossen ist. Dann ist die Reparaturpflicht des Mieters Teil der Miete. Das damit verbundene Risiko der Kalkulierbarkeit anfallender Reparaturen übernimmt der Mieter dann bewusst.

„Dach und Fach-Klausel“

Die Instandsetzungspflicht für „Dach und Fach“ kann formularmäßig nicht auf den Mieter übertragen werden (OLG Hamburg MDR 1967, 845, OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; OLG Naumburg WuM 2000, 241. Darunter versteht man allgemein das Dach, die tragenden Wände des Gebäudes, die Außenhülle einschließlich der Außenjalousien sowie die in den Mauern liegenden Installationen.

Der BGH hält die individuelle Vereinbarung einer Dach und Fach-Klausel für zulässig (BGH NJW 1977, 195). In einer Entscheidung des OLG Dresden (NJW 1997, 395) wurde auf eine dazu erforderliche Ermäßigung der Miete verwiesen.

II. Reparaturen an gemeinschaftlich genutzten Anlagen

Die formularmäßige Umlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen ist dann erlaubt, wenn die Formularklausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält und damit das Risiko des Mieters eingrenzt (BGH XII 158/01 in NZM 2005, 863). Ansonsten wird der Mieter unangemessen belastet.

Im Schrifttum wird auf eine Obergrenze von 10 % der Jahresmiete verwiesen (Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl. R. 407; Bieber/Eupen Mietrecht in Einkaufszentren, B XI R. 15, Lindner-Figura-Wolf Geschäftsraummiete 13.Kap. R. 185).

Weitere Einzelfälle aus der Rechtsprechung

  • In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 2003, 105) wurde die Individualabrede: „Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem jederzeit funktionsfähigen und zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und einwandfreien Zustand zu erhalten“ für wirksam erachtet. Die Entscheidung ist insoweit bedenklich, als der Mieter die laufende und außerordentliche Instandhaltung für das Gebäude innen und außen übernimmt und nicht differenziert wird, ob die notwendigen Maßnahmen durch die normale Abnutzung oder durch einen vertragswidrigen Gebrauch bedingt sind. Letztlich hält das OLG Düsseldorf die Klausel deshalb für wirksam, weil sie ausdrücklich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ abstellte und einzelvertraglich ausgehandelt wurde.
  • Die Klausel: „Der Mieter verpflichtet sich, alle während der Dauer des Mietvertrages anfallenden Reparaturen in den angemieteten Räumlichkeiten auf seine Kosten durchzuführen“ betrachtet der BGH für unbedenklich (WuM 1987, 155). Voraussetzung war, dass die Klausel nur die durch den vertragsgemäßen Gebrauch veranlasste Instandsetzung betrifft.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Neben der reinen Instandhaltung wird der Mieter auch im Gewerbemietrecht regelmäßig verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie sind, soweit zugleich eine Instandhaltungspflicht übertragen wird, immer im Zusammenhang zu beurteilen.

2 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Wer muss Reparaturkosten übernehmen?"

  • Karnbach
    21.11.2016 - 19:15 Antworten

    Hallo Leute,

    ich habe einen Imbissbetrieb. Vor kuzer Zeit ist der Fi-Schalter kaputt gegangen. Der Elektriker stellte fest, dass der Motor der Dunstabzugshaube zeitgleich kaputt gegangen ist. Unsere Vermutung ist, dass der Fi-Schalter deshalb nicht mehr oben blieb, weil er durch den Motor der Abzugshaube einen weg gekriegt hat. Nun will unser Vermieter die Kleinreparatuklausel in Anspruch nehmen.

    Eine Rechnung für den Elektriker und den neuen Fi-Schalter, 170,00€
    Eine Rechnung für den Elektriker bei der Fehlersuche bzgl. der Dunstabzugshaube ca. 230,0 €
    Und eine dritte Rechnung für den Motor und den Einbau ca. 245,00 €

    Obwohl dies ein zeitgleiches Ereignis war, bekomme ich nun 3 Rechnungen und frage mich ob das überhaupt eine Kleinreparatur ist oder nicht.

    Würde mich wirklich über eine aussagekräftige Antwort freuen.

  • Claudia
    23.11.2016 - 16:45 Antworten

    Ich habe eine Tankstelle, welche ich verpachtet habe. Nun ist die Fahrbahn etwas abgesackt und die Fugen sind kaputt. ( Wurden im Juni 2014 neu gemacht)
    Muss der Mieter oder der Vermieter (also ich) die Kosten tragen?
    Sein Diesel hat die Fahrbahn kaputt gemacht. Seine LKW und KFZ sind dort gefahren. Es ist nach meiner Meinung sein verschulden und er ist in der Pflicht zur Instandhaltung.

    Kann mir jemand helfen?

    LG

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