Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räumlichkeiten zu gewährleisten. Diese Verpflichtung beinhaltet, dass der Vermieter grundsätzlich auch für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich ist. Zugleich ist der Mieter verpflichtet, derartige Maßnahmen zu dulden (§§ 535, 554 BGB). Insoweit sind die Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter im Gewerbemietrecht die Gleichen wie im Wohnraummietrecht.
In diesem Sinne sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vom Begriff der Betriebskosten ausdrücklich ausgenommen (§ 1 II BetrKV). Grundsätzlich kann der Vermieter diese Kosten dem Mieter im Rahmen der Betriebskostenverordnung nicht in Rechnung stellen.
Um im Gewerbemietrecht die Frage, wer für die Instandhaltung zuständig sein soll, beurteilen zu können, bedarf es der Kenntnisse einiger Grundsätze, die die Gerichte in einer Reihe von Entscheidungen konkretisiert haben.
Gewerbemietrecht bezweckt nur bedingt den Mieterschutz
Da das Wohnraummietrecht den Mieterschutz bezweckt, besteht im Gewerbemietrecht weniger Bedürfnis, den Mieter zu schützen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht genießt der Vermieter im Gewerbemietrecht eine weitaus größere Gestaltungsfreiheit und kann im Wege einzelvertraglicher Abreden (Individualvereinbarungen) weitaus mehr Pflichten auf den Mieter übertragen, als es ihm im Wohnraummietrecht erlaubt wäre. Die Grenze bildet letztendlich nur der Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit.
Unterscheide: Individualvereinbarung ./. Formularklausel (AGB)
Wichtig ist, zwischen der Art und Weise zu unterscheiden, wie eine Bestimmung im Mietvertrag zu Stande gekommen ist. Eine Vereinbarung kann einzelvertraglich und individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Solche Vereinbarungen sind weniger bedenklich, als sich beide Parteien des damit oft verbundenen Risikos bewusst sind und dieses Risiko bewusst akzeptieren.
Strenger zu beurteilen sind formularmäßige Klauseln (AGB), die in der Regel vom Vermieter im Mietvertrag vorgegeben werden und dem Mieter keinen Spielraum bieten, über deren Inhalt Verhandlungen zu führen. Solche AGB-Klauseln stellen das Interesse des Vermieters in den Vordergrund und gehen regelmäßig zu Lasten des Mieters.
Richtlinien in der Beurteilung von Instandhaltungsklauseln
- Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sowohl die individuelle, als auch die formularmäßige umfassende Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter nicht möglich ist. Dann würde man den Mieter faktisch wie den Eigentümer selbst betrachten und ihm eine Verantwortung übertragen, die nicht sachgerecht wäre.
- Ferner ist davon auszugehen, dass individuelle Vereinbarungen immer einschränkend ausgelegt werden. Im Zweifel sind sie eher nichtig. Formularmäßige Klauseln in AGB, die umfassende Pflichten auf den Mieter übertragen, sind regelmäßig unwirksam und unterliegen einer noch strengeren Überprüfung.
- In einer formularmäßigen Vereinbarung kann allenfalls der durch den Mietgebrauch verursachte Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand im Inneren der Räumlichkeiten auf den Mieter übertragen werden. Die durch Dritte verursachten Schäden sind ebenfalls nicht auf den Mieter übertragbar.
- Eine formularmäßige Übertragung setzt ferner voraus, dass das Mietobjekt bei Übergabe an den Mieter im einwandfreien Zustand war und der Mieter nicht verpflichtet werden kann, anfängliche Mängel zu beseitigen.
Also: Die Verpflichtung des Vermieters, fortlaufend den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, kann sowohl individuell als auch formularmäßig abbedungen und dem Mieter auferlegt werden (BGH NZM 2005, 863; OLG Naumburg WuM 2000, 241; OLG Dresden GE 1996, 1237).
Einschränkend gilt, dass dem Mieter nicht die gesamte Last der Erhaltung der Immobilie formularmäßig übertragen werden kann. Eine AGB-Formulierung: „Dem Mieter obliegt die Instandhaltung des gesamten Objekts einschließlich der Schönheitsreparaturen“ ist zweifelsohne unwirksam (OLG Köln ZMR 1994, 158). Eine solche Formulierung weist derart vom gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB ab, dass sie unverhältnismäßig wäre. Sie würde dem Mieter ein unkalkulierbares Risiko übertragen.
„Dach und Fach-Klausel“
In diesem Sinne ist auch die Formularklausel, der Mieter sei für „Maßnahmen an Dach und Fach“ oder „Wohnung und Gebäude“ verantwortlich, unzulässig (OLG Hamburg MDR 1967, 845, OLG Dresden NJW-RR 1997, 395). Formularvertraglich könne eine solche Vereinbarung allenfalls getroffen werden, wenn der Mieter selbst die Klausel in den Mietvertrag hinein formuliert (OLG Oldenburg NZM 2003, 439). Aber auch dann kann sich die Klausel unwirksam erweisen, wenn der Mieter im Nachhinein auf eine Situation verweist, in der er vielleicht unter emotionalem oder wirtschaftlichem Druck die Klausel formuliert hat.
- Hier ein separater Artikel zum Thema “Dach und Fach im Gewerbemietrecht“.
Die Formularklausel: „Der Mieter führt auf seine Kosten alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einschließlich derer an Dach und Fach durch„ beurteilte das OLG Naumburg für problematisch, da sie nach ihrem Wortlaut nach die Erhaltungslast vollständig auf den Mieter übertragen würde. Soweit sie dahingehend interpretiert wird, dass nur die durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen der Instandsetzung unterliegen, soll sie aber wirksam sein (OLG Naumburg WuM 2000, 241).
Der BGH hält die individuelle Vereinbarung einer Dach und Fach-Klausel für zulässig (BGH NJW 1977, 195). In einer Entscheidung des OLG Dresden (NJW 1997, 395) wurde auf eine dazu erforderliche Ermäßigung der Miete verwiesen.
Wenn es darum geht, eine „Dach und Fach-Klausel“ zu formulieren, ist festzustellen, dass der Dach und Fach-Begriff noch keine besondere Abgrenzung erfahren hat. Das OLG Hamburg erfasst darunter jedenfalls Arbeiten am Mauerwerk, die der Erhaltung des Gebäudes in seiner Substanz dienen (MDR 1967, 845). Da eine solche Klausel inhaltlich sehr unbestimmt ist, ist empfehlenswert, sie im Detail auszuformulieren und die zu übertragenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen konkret zu beschreiben.
Grundsatzentscheidung des BGH: Obergrenze erforderlich (10% ?)
Im Schrifttum wird auf eine Obergrenze von 10 % der Jahresmiete verwiesen (Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl. R. 407; Bieber/Eupen Mietrecht in Einkaufszentren, B XI R. 15, Lindner-Figura-Wolf Geschäftsraummiete 13.Kap. R. 185).
Weitere Einzelfälle zur Instandhaltung aus der Rechtsprechung
- In einer früheren Entscheidung beurteilte der BGH die individuell verhandelte Klausel: “Alle Instandsetzungen und Reparaturen in den Mieträumen und am Dach des Mietobjekts gehen ausschließlich zu Lasten des Mieters„ für wirksam, sofern die Verpflichtung zum Erhalt der Mietsache in die Kalkulation der Miethöhe eingeflossen ist (BGH NZM 2002, 655). In diesem Fall stehe die Verpflichtung des Mieters im direkten Zusammenhang mit der Mietzahlung. Auch war es so, dass sich bestimmte Risiken durch ihre Versicherbarkeit kalkulierbar gestalten ließen.
- In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 2003, 105) wurde die Individualabrede: „Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem jederzeit funktionsfähigen und zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und einwandfreien Zustand zu erhalten“ für wirksam erachtet. Die Entscheidung ist insoweit bedenklich, als der Mieter die laufende und außerordentliche Instandhaltung für das Gebäude innen und außen übernimmt und nicht differenziert wird, ob die notwendigen Maßnahmen durch die normale Abnutzung oder durch einen vertragswidrigen Gebrauch bedingt sind. Letztlich hält das OLG Düsseldorf die Klausel deshalb für wirksam, weil sie ausdrücklich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ abstellte und einzelvertraglich ausgehandelt wurde. Wird das Dach undicht, ist unwahrscheinlich, dass der Mieter dafür verantwortlich ist. Eine Kostenlast dürfte kaum auf ihn zukommen.
- Die Klausel: „Der Mieter verpflichtet sich, alle während der Dauer des Mietvertrages anfallenden Reparaturen in den angemieteten Räumlichkeiten auf seine Kosten durchzuführen“ betrachtet der BGH für unbedenklich (WuM 1987, 155). Voraussetzung war, dass die Klausel nur die durch den vertragsgemäßen Gebrauch veranlasste Instandsetzung betrifft.
Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Neben der reinen Instandhaltung wird der Mieter auch im Gewerbemietrecht regelmäßig verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie sind, soweit zugleich eine Instandhaltungspflicht übertragen wird, immer im Zusammenhang zu beurteilen.
Formulierungsvorschlag (unverbindlich):
… „Der Mieter übernimmt die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der im Folgenden bezeichneten gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf einen Betrag von 10 % der Jahreskaltmiete begrenzt werden“. …
Einschränkend könnte formuliert werden, dass sich diese Verpflichtung nur auf Instandhaltungsmaßnahmen bezieht, die durch den verschleißbedingten, vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind oder sich nur auf den Innenbereich der angemieteten Räumlichkeiten beziehen.
Angesichts der Komplexität der vertraglichen Gestaltung und des damit verbundenen Kostenrisikos empfiehlt sich unbedingt die juristische Beratung.
Kritik zur Einschätzung der Situation
Ein kritisches Wort an die Adresse der Parteien. Beim Abschluss eines Gewerberaubmietvertrages sollten sich die Parteien überlegen, inwieweit eine solche Übertragung von Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter tatsächlich Sinn macht.
Wird der Mieter verpflichtet, wird er notwendige Maßnahmen unter Kostengesichtspunkten mit möglichst wenig Aufwand und so kostengünstig wie möglich durchführen. Dieser Gesichtspunkt hat umso mehr Gewicht, je kurzfristiger der Mietvertrag endet. Regelmäßig dürfte dies nicht unbedingt im Interesse des Vermieters liegen, dem eher an einer sachgerechten und qualitätsorientierten Durchführung gelegen sein dürfte. Auch wird der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zu organisieren, zu überwachen und abzunehmen. Eventuell muss er sich wegen der Qualität der Arbeitsausführung mit dem Handwerker auseinandersetzen.
Setzt der Mieter instand, riskieren beide Parteien, sich wegen der Qualität der Arbeiten in Streitigkeiten zu verwickeln. Dieses Risiko lässt sich vermeiden, wenn der Vermieter das schließlich in seinem Eigentum stehende Objekt selbst instandhält und den damit verbundenen Kostenaufwand in die Miete einkalkuliert. Denn: Gerichtliche Auseinandersetzungen sind meist nur Phyrussiege: Es gibt selten einen echten Gewinner oder Verlierer.
02.04.2019 - 10:46
Hallo Herr Hundt,
zunächst möchte ich mich bei Ihnen für diese Seite bedanken. Sie ist hilfreich bei vielen Fragen.
Ich hätte eine Frage, bei welcher ich leider die genaue Antwort nicht gefunden habe.
Wenn man einen Raum für ein Gewerbe gemietet hat und in diesem sind noch Einfachverglaste Fenster eingebaut muss diese der Mieter oder Vermieter tauschen? Laut Mietvertrag soll der Mieter all diese Arbeiten vollziehen.
04.04.2019 - 16:50
Hallo Nadine,
grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Eine anderweitige Regelung im Gewerbemietvertrag erscheint aber denkbar. Bitte lassen Sie die Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2019 - 20:31
Hallo Herr Hundt,
bei uns liegt ein sehr spezieller Fall vor. Wir haben unseren Reiterverein auf einer gepachteten Anlage untergebracht. 1971 wurde von Seiten des Vereines der Stall überhaupt erst dazu tauglich gemacht. Es wurden kostspielige Umbaumaßnahmen vorgenommen, vor allem das Verlegen von Stromleitungen. Ich habe den Vorstand des Vereines erst kürzlich übernommen, und jetzt steht ein neuer Pachtvertrag an. Es wurde in vorherigen Verträgen nie festgelegt, wer für die Instandhaltung der Anlagen aufkommt. Die Wartung der Stromanlagen ist schon längst überfällig. Mit dem neuen Pachtvertrag möchte der Verpächter uns alle Instandsetzungs- und Haltungsmaßnahmen auferlegen, außer solche an Dach und Fach. Im Umkehrschluss hat der Verpächter allerdings auch noch eine Klausel im Vertrag die besagt, dass der Mehrwert der Anlage durch all unsere Wertsteigerungsmaßnahmen an ihn übergeht, ohne dass er dafür eine finanzielle Leistung erbringen muss? Für mein Empfinden ist das ein Vertrag, der so einfach nicht rechtmäßig ist. Wie schätzen sie das ein?
Liebe Grüße
Nina Hoffmann
17.06.2019 - 14:09
Hallo Nina,
ich kann nur allgemein antworten: Gewerbeverträge sind Verhandlungssache. Wenn Sie mir Passagen nicht einverstanden sind, dann sollten Sie entsprechend gegensteuern und andere Vorschläge einbringen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.06.2019 - 08:21
Hallo Dennis,
ich habe eine Frage zu einem Gewerbemietvertrag unserer Firma.
Die Klimaanlage in unserem Büro funktioniert nicht richtig und muss repariert werden. Der Vermieter möchte die Klimaanlage jetzt gleich durch eine neue ersetzen.
Im Mietvertrag steht, das wir für die Wartung und Instandhaltung der Klimaanlage die Kosten tragen.
Müssen wir jetzt auch die Kosten für eine neue Klimaanlage tragen (ca. €6.000)?
Vielen Dank.
Viele Grüße
Claudia Engelmann
27.06.2019 - 07:42
Hallo Claudia,
Sie zahlen für Wartung und Reparaturen – der Mietvertrag ist hier m.E. eindeutig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2019 - 11:04
Hallo Dennis,
ich habe einen Gewerbevertrag und bei der letzten Begehung des Schornsteinfegers wurden Mängel am Schornstein meines Produktionsofens (Schornstein der Heizung ist ein anderer uns ist OK) festgestellt. Die Feuchte soll mit einem Stahlrohr nun aufgefangen werden. Bin ich als Mieter dazu verpflichtet, die Arbeiten auf meine Kosten durchzuführen?
Vielen DANK vorab!
Viktoria
09.09.2019 - 15:26
Hallo Viktoria,
was haben Sie im Mietvertrag vereinbart? Garantiert der Vermieter, dass die Fläche für Ihr Gewerbe nutzbar ist?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.09.2019 - 08:13
Ich habe die Passage gefunden: Unterhaltung, Wartung, Instandhaltung und -setzung sowie Beseitigung von Schäden – mit Ausnahm der IH und IS von Dach und Fach – hinsichtlich des ihm zur Benutzung überlassenen Mietobjektes im Innenbereich einschl. des Austausch beschädigter Glasscheiben obliegen dem Mieter. Der Mieter trägt darüber hinaus die Erneuerung der von ihm eingebrachten Einbauten und technischen Anlagen…
Also heißt es ich muss das Rohr einbauen? Korrekt?
Danke und Grüße
18.01.2020 - 00:10
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe nun auch eine Frage.
Ich habe am 03.04.2019 ein Ladengeschäft übernommen.
Nach der Renovierung hat sich herausgestellt, dass die Schaufensterscheiben durch Aufsprühen von Farben durch die Vormieterin beschädigt worden sind.
Ich habe Gebäudereiniger, Glaser und diverse Fachleute um Hilfe gebeten, aber die Scheiben sind unwiderruflich beschädigt und trüben den Gesamteindruck der Immobilie sehr erheblich.
Auch die Vormieterin hat vergeblich versucht, den Schaden zu beseitigen. Auch sie hatte keinen Erfolg, obwohl sie uns versichert hat, diese Farben sehr oft aufgebracht und auch wieder entfernt zu haben.
Sie bestreitet nun, den Schaden verursacht zu haben.
Die betroffenen Scheiben müssen lt. Glaserei ersetzt werden.
Im Mietvertrag steht klar, dass die Immobilie, sowie die Schaufensterfront in einwandfreiem Zustand übergeben werden müssen.
Dies ist mein erstes Geschäft und ich muss natürlich in jeder Beziehung straff rechnen.
Es wäre ganz wunderbar, wenn Sie mir mit einem Tipp helfen könnten.
Liebe Grüße aus Bremen
Martina Uhse
Ich wäre Ihnen sehr dankbar für einen Hinweis
19.01.2020 - 19:13
Hallo Martina,
Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter und die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheiden. Wenn die mangelfreie Übergabe der Schaufenster zugesichert wurde, sollten Sie auf den Austausch / die Instandsetzung drängen. Im zweiten Schritt sollen Sie zum Thema Mietminderung recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2020 - 10:45
Hallo Herr Hundt,
ich habe in meinem Gewerbemietvertrag für eine Gastronomie folgende Klausel und würde gerne wissen, ob diese überhaupt rechtskräftig ist:
“Im Übrigen hat der Mieter die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und/oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen an der Mietsache (inkl. sämtlicher Leitungen für Strom, Wasser, Abwasser, Gas usw. bis zum Anschluss an das öffentliche Netz) unverzüglich und fachgerecht vorzunehmen. Die daraus resultierenden Nebenarbeiten sind mit zu übernehmen. Sofern eine Instandhaltung oder Instandsetzung noch mehr möglich ist, hat er die Modernisierung der Anlagen und Einrichtungen an der Mietsache (inkl. Leitungen und Abwasserleitungen) vorzunehmen. Dies gilt auch für übernommene Elektrogeräte, für die Innen- und Außenbeleuchtung, Toilettenanlagen, Kaminöfen, alle Armaturen, Abwasserabläufe und Rohrleitungsverstopfungen.”
Für mich ist es unvorstellbar, dass eine solche Klausel erlaubt ist – denn ich bin ja für das gesamte Gebäude verantwortlich – dieses ist zwar neu saniert aber schon über 300 Jahre alt.
Es wäre super nett, wenn Sie mir eine kurze Antwort geben könnten.
Liebe Grüße von Jana Hiemer
11.03.2020 - 10:59
Hallo Jana,
grundsätzlich haben Sie unter Kaufleuten einen wesentlich größeren Gestaltungsspielraum als im Wohnraummietrecht. Ob Ihre Klausel im Speziellen wirksam ist, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2020 - 11:09
Lieber Herr Hundt,
danke für diesen tollen Artikel! Ich habe ein spezielles Problem: Ich habe einen Gewerbemietvertrag in einem Haus, das gemischt genutzt wird (3x Gewerbe, 11x Wohnen). Der Vermieter stellt viel zu wenig Mülltonnen zur Verfügung (2 kleine Tonnen Pappe, 3 kleine Tonnen Plastik, 1 große Tonne Restmüll, 1 kleine Tonne Bio), Mülltrennung klappt auch nicht, weshalb die Tonnen manchmal nicht abgeholt werden. Die Tonnen stehen neben der Straße, der überschüssige Müll liegt daher in Säcken oder auch blank daneben, es sieht schrecklich ungepflegt aus. Mein Gewerbe nimmt dadurch Schaden, ich habe den Verwalter schon 8-10x mit Bildern vom Zustand informiert, es erfolgen jedoch nur kleine, nicht zielführende Maßnahmen.
Der Vermieter ist für die Außenanlage und Instandhaltung verantwortlich. Ab wann kann ich eine Mietminderung durchsetzen und in welcher Höhe? Ich bitte um Ihre Hilfe!
Viele Grüße, Carina Götz
08.05.2020 - 11:59
Hallo Carina,
schwierige Frage und nicht pauschal zu beantworten. Es kommt wirklich immer auf den Einzelfall an. Suchen Sie nach Rechtsprechung und orientieren Sie sich daran.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2020 - 10:44
Hallo,
Ich musste vor kurzem ein Teil der Küchenarmatur (Rohre – altersbedingt) wechseln lassen.
Die Rechnung beträgt 141€. In unserem Mietvertrag steht:
Der Mieter trägt ohne Vorliegen eines Verschuldens die Kosten für kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen an den Teilen der Mietsache, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, z.B. an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, […] soweit diese im Einzelfall einen Betrag von EUR 100,00 nicht übersteigen. Die kalenderjährliche Kostenlast des Mieters für den Fall mehrerer Kleinreparaturen wird auf EUR 400,00, maximal jedoch 9% der aktuellen Jahresgrundmiete, begrenzt.
Der Vermieter sagt nun € 100 für den Mieter und € 41 für den Vermieter.
Kann er dies einfach so verlangen, dass die Rechnung geteilt wird? Für mich schien es eig klar, dass er die gesamten 141€ zahlen muss.
Eine Antwort wäre wirklich sehr hilfreich.
Vielen Dank im Voraus,
M.f.G.
Tristan
19.05.2020 - 08:28
Hallo Tristan,
wenn der Betrag auch nur um 1 Cent überschritten wird, muss der Vermieter die gesamte Rechnung tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.07.2020 - 10:14
Hallo Herr Hundt, ich habe eine Frage bezüglich einer Nutzungsvereinbarung, in der sich der Nutzer zu allen Renovierungs- und Instandhaltungskosten einer gesamten Schießanlage verpflichtet hat.
Welche Kosten können im schlimmsten Fall auf ihn zukommen?
12.07.2020 - 13:55
Hallo Sabine,
ich kenne das Objekt und die Schließanlage nicht und kann Ihnen hier leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.12.2020 - 16:34
Ich betreibe ein Gewerbe in einem Geschäftshaus.
Bei meinem Einzug gabe es bereits eine Außenwerbeanlage mit meheren Kassetten.
Dort betrieb jeder der Geschäftsinhaber auf einer Kassette Werbung.
Die Außenanlage gehört meinem Vermieter.
Wer ist nun für die Reinigung und Erneuerung der Lichtmittel zuständig.
In meinem Mietvertrag steht, daß die Instandhaltung Sache des Vermieters ist.
Vielen Dank!
09.12.2020 - 09:18
Hallo Marion,
Instandhaltung fällt damit in den Bereich des Vermieters. Reinigungsarbeiten sind klassische Nebenkosten und können über die Abrechnung umgelegt werden. Sofern vereinbart. Lassen Sie Ihren Vertrag bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2021 - 15:22
Laut gewerblicher Mietvertrag: Instandhaltung, Instandsetzung:
Die Koksten der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt der Mieter, soweit diese Kosten den Betrag von 15 % der Jahresnettomiete nicht übersteigen. (15 % wären Euro 4000)
Z.B. der Rechnungsbetrag einer Instandsetzung eines Raumes beträgt ca. Euro 2500 ? Ursache unbekannt.
Vielen Dank für eine Antwort
Bernd
28.01.2021 - 16:26
Hallo Bernd,
“einer Instandsetzung eines Raumes” –> was wird dann in diesem Raum instandbesetzt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.06.2021 - 12:41
Hallo Herr Hundt,
können Sie mir sagen, ob Mieter oder Vermieter für das Besorgen Anbringen von Notausgangsbeschilderung zuständig ist? Es geht dabei um ein gewerblich genutztes Bürogebäude.
Vielen Dank für Ihre Antwort und gute Gesundheit,
Leonie
15.06.2021 - 13:45
Hallo Leonie,
es kommt m.E. auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an oder auch drauf, ob das Objekt bezugsfertig übergeben wurde oder der Mieter den kompletten Ausbau selbst übernimmt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.07.2021 - 23:05
Im Gewerbe-Mietvertrag wird bezüglich der Nebenkosten auf eine anliegende Abrechnung des Vorjahres verwiesen.
Dort sind die verschiedenen Kostenarten, auch die, die in diesem Jahr mit Null bewertet wurden enthalten. Auch der Umlageschlüssel ist erkennbar, jedoch nicht in Ziffern ausgedrückt. (Gleiche Anteile aller Mieter, außer Heizung)
Kann ich davon ausgehen, dass der Mietvertrag bezüglich BK-Abrechnung problemlos ist?
23.07.2021 - 19:28
Hallo Dr. Hoehne,
ich kann den Ausführungen leider nur bedingt folgen, lassen Sie den gesamten Vertrag bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2021 - 18:58
Hallo Herr Hundt,
Im Gewerbemietvertrag steht bezüglich Instandhaltung:
Die Kosten für die Instandhaltung trägt der Mieter bis zu einem Betrag in Höhe von 1000 Euro
jährlich und bis zu max. 200 Euro im Einzelfall, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.
Bedeutet dies, dass bei einer Reparatur der Mieter die ersten 200 Euro zahlt, und der Vermieter den Anteil, der darüber hinaus geht oder dass der Vermieter alles zu zahlen hat, wenn die 200 Euro überschritten werden?
Viele Grüße
E. Ziegler
25.11.2021 - 07:47
Hallo Ernst,
in der Regel wird der Vermieter eine Reparatur mit 200,01 Euro tragen müssen (ohne Beteiligung des Mieters).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.06.2022 - 13:33
Seit 2007 haben wir ein Objekt vermietet und zwar wird in den
Räumen ein Therapiezentrum betrieben. InmMietvertrag ist unter
“Instandhaltung des Mietgegenstandes” folgendes
beschrieben
Der Vermieter trägt die Kosten für die Instandhaltung des
Gebäudesw an Dach und Fach.
Der Vermieter wird Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten
an seinen Mieträumen in angemessenen Abständen vornehmen.
Nun ist der Fall eingetreten, dass verschiedene Thermostatventile
an Heizkörpern nicht mehr richtig fuktionierten und mussten
ausgewechselt werden.
Wer trägt die Kosten?
Nun taucht die Freage auf: Wer kommt für dieKostan auf?
30.06.2022 - 16:58
Hallo Heinz,
Eine Vertrag ist Nicht geregelt, dass stets der Vermieter die Instandhaltung trägt. Zumindest haben sie beide Teile so zitiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2022 - 06:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben eine Lagerhalle mit 2.000qm Fläche angemietet. Im Vertrag ist geregelt, dass der Vermieter dass Dach saniert, da es immer wieder reinregnet. Ein Stichtag wurde vereinbart. Das Dach war bis zu diesem Tag nicht vollständig saniert. Bis dato heute (zwei Monate) später tritt weiter Wasser ein. Der Vermieter reagiert auf keinen unserer Anrufe noch auf unsere schriftlichen Aufforderungen den Mangel zu beseitigen. Dafür haben wir nun eine von einem Rechtsanwalt erstellte Nebenkostenabrechnung erhalten in der uns im November gekauftes Heizöl für ca 15000 Euro in Rechnung gestellt wird, da wir die einzigen Mieter mit Heizung wären. Zudem würden uns die Nebenkostenvorauszahlungen um ca. 400% rückwirkend zu Juli erhöht.
In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass wir bisher das Öl selbst bestellen mussten, da sich unser Vermieter nicht kümmert. Ein OK hierfür liegt vor.
Vom Sohn des Vermieters haben wir zudem erfahren, dass der Vermieter erst wieder mit uns spricht, wenn wir einen Mitarbeiter entlassen, der ihn einmal angeblich nicht ins Gebäude gelassen hat.
Ist das Verhalten des Vermieters rechtens?
Vielen Dank!
25.07.2022 - 11:15
Hallo Richard,
danke für Ihren Beitrag. Das Verhältnis scheint von menschlichen Problemen geprägt zu sein. Die Rechtslage dazu kann ich nicht beurteilen. Entscheidend ist, was im Vertrag zum Thema Reparatur und Heizöl vereinbart ist. Wenn jetzt ein Mangel vorliegt, sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken.
Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten, es geht schließlich um viel Geld.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.12.2022 - 23:20
Guten Tag,
ich habe einen Gewerbemietvertrag aus dem Jahre übernommen,der bereits in 1965 mit meinen Eltern abgeschlossen wurde.
Der Vertrag besagt eine Kaltmiete sowie zusätzliche a Konto Leistungen – Pauschal für Hezung – Nebenkosten sind ausdrücklich ausgeschlossen, da das Ladengeschäft nur Zugang von der Strasse hat und kein Zugang zum Gemeinschaftseigentum des Wohnhauses besteht. Auch besteht keine Warmwasserversorgung.Zwischenzeitlich wurden von den Nachfolgern des ehemaligen Eigentümers einige Mietpreiserhöhungen immer im Zusammenhang mit steigenden Kosten akzeptiert und bezahlt.
Ich habe mehrfach angefragt mir eine Abrechnung der Neben- und Heizkosten vorzulegen, dies wurde immer versagt mit dem Hinweis es handele sich um einen Pauschalbetrag der keines Nachweises bedarf.
Der Vermieter verlang nun eine neue Mieterhöhung, sowie eine Erhöhung der Nebenkosten auf Grundlage der steigenden Heizkosten in diesem Zusammenhang präsentiert er einen neuen Gewerbemietvertrag indem er eine ordentliche Betriebs und Heizkostenabrechnung zusichert. Sollte ich nicht damit einverstanden sein, fordert er die Mieterhöhung und eine höhere Nebenkostenpauschale – lehnt die Vorlage einer Abrechnung ab. Derzeit zahle ich für ein 22 qmtr großes Ladengeschäft eine Pauschale in Höhe von Euro 80 – wie gesagt ohne Zugang zum eigentlichen Gebäude also kein WW keinen Müll etc. und im ursprünglichen Vertrag waren Nebenkosten ausgeschlossen.
Die Schaufensteranlage ist einfach verglast und die Scheiben wackeln im Alu Rahmen hin und her, eine sehr zugige Angelegenheit . Der Vermieter sieht keine Notwendigkeit hier Abdichtungsmaßnahmen vorzunehmen und verweit auf den Vertragsbestandteil Instandsetzungen sind vom Mieter vorzunehmen. Im übrigen übernimmt er diesen Mangel in den neuen Mietvertrag mit dem Zusatz vom Mieter verursacht. Nach meinem dafürhalten handelt es sich hier um eine Abnutzungserscheinung. Er weist darauf hin, daß die Kosten der Instandsetzung von mir zu tragen sind.
Bitte geben Sie mir eine Nachricht, wie soll ich mich verhalten und ind die Kosten für das Schaufenster von mir zu tragen, oder handelt es ich um einen Gebäudebestandteil.
07.12.2022 - 09:44
Hallo Angela,
ich würde mich an Ihrer Stelle einvernehmlich mit dem Vermieter einigen. Finden Sie einen Kompromiss. Bedenken Sie immer die Alternative: ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kann mit sechsmonatiger Frist zum Quartalsende gekündigt werden. Sie können einschätzen, ob es sich bei Ihner Lage um einen Vermietermarkt (der Vermieter kann sich die Miete aussuchen, diese stehen Schlange) oder um einen Mietermarkt (Vermieter wird es schwer haben einen neuen Mieter zu finden) handelt. Nach diesen Gegebenheiten richtet sich Ihre Verhandlungsposition.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.01.2023 - 15:15
Guten Tag,
heute wurde uns das Schaufenster unserer Boutique beschädigt, jemand hat während unserer Abwesenheit dagegen getreten. Am Schaufenster sind Risse zu sehen. Wir haben die Polizei verständigt und eine unbekannte Anzeige gestellt. Das Schaufenster muss definitiv ausgetauscht werden.
Im Gewerbemietvertrag – §10 Bagatellschäden – ist zu entnehmen: “… Ausgenommen sind Schäden an der Verglasung. Hierfür haftet der Mieter allein und in voller Höhe auch für nicht selbst verursachte Schäden.”
Ist diese Passage / Klausel rechtmäßig? Muss jetzt der Mieter dafür aufkommen?
Ich würde mich über eine baldige Rückmeldung sehr freuen.
Liebe Grüße aus dem Münsterlande
21.01.2023 - 15:25
Hallo Mahsun,
bei der Ausgestaltung eines Gewerbemietvertrages sind die Parteien weitergehend frei. Es würde mich wundern, wenn die Klausel nicht haltbar wäre. Lassen Sie die Klausel bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2023 - 11:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
sehr interessante und unterschiedliche Beiträge. Vielleicht können Sie mir Antworten auf meine Fragen geben und mir bitte mitteilen, in welchen Gesetzen oder Vorschriften ich konkrete Informationen finden kann.
In meinem Gewerbe-Mietvertrag steht unter §1 (2) Die Gewerberäume bestehend aus zwei Ladenräumen, eine Küchenzeile mit Einbauküche und ein Sanitärraum.
Unter § 2 (1) Dem Mieter ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache bekannt. Er hat die Räumlichkeiten sowie die technischen Anlagen eingehend unter Hinzuziehung von Fachleuten besichtigt und überprüft.
Welche technischen Anlagen sind nach § 2 (1) durch mich von einem Fachmann prüfen zu lassen? Der ortsveränderliche Elektroherd aus der Einbauküche, oder auch die festverbauten technischen Anlagen (Wasser-, Elektro-, Heizung- Sanitäranlagen)?
Mit freundlichen Grüßen
Doris Kabisch
06.02.2023 - 11:25
Hallo Doris,
mit dieser standardisiertem Klausel möchte der Vermieter sicherstellen, dass Sie den Zustand der Mieträume kennen und nach Anmietung keine möglichen Mängel geltend machen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.02.2023 - 09:08
Herzlichen Dank für Ihre Beantwortung,
Können Sie mir bitte auch sagen, welche technischen Anlagen gemeint sind, die ich nach § 2 (1) von einem Fachmann prüfen?
Nur den ortsveränderliche Elektroherd aus der Einbauküche, oder auch die festverbauten technischen Anlagen (Wasser-, Elektro-, Heizung- Sanitäranlagen) als Mieter ohne Angestellte.
Für mich kann ich aus dieser Formulierung nicht erkennen, dass ich die festverbauten technischen Anlagen Prüfen muss.
Mit freundlichen Grüßen
Doris Kabisch
08.02.2023 - 13:05
Hallo Doris,
Vermieter nutzen in der Praxis Mietverträge, in denen von Aufzügen die Rede ist, die es in dem entsprechenden Objekt überhaupt nicht gibt. Es ist ein Standard-Mietvertrag. Ich kenne leider nicht die Gegebenheiten vor Ort und damit auch nicht die technischen Anlagen. Vielleicht richten Sie Ihre Frage an den Vermieter, dieser sollte sein Mietobjekt am besten kennen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2023 - 09:50
Nochmals herzlichen Dank Dennis.
Liebe Grüße Doris
14.03.2023 - 11:56
Guten Tag und vielen Dank auch von mir als unbeteiligtem Leser für die geduldige Beantwortung der vielen Fragen.
Ich vermiete eine Gewerbeimmobilie an zwei Mietparteien (Arztpraxis im Erdgeschoss und Büro im ersten Stock). Die Abfallwirtschaftsgesellschaft hat nun mitgeteilt, dass das bisherige System (Müllsäcke für Restmüll und grüner Punkt, für Papier wahlweise blauer Sack oder Tonne) umgestellt wird und nur noch Tonnen (vom Entsorger gestellt) abgeholt werden. Der Mieter verlangt jetzt von mir die Gestellung einer Unterstellmöglichkeit für die Tonnen außerhalb des Gebäudes. Das würde Kosten in mittlerem 4stelligem Bereich erzeugen. Eine Regelung dazu im Mietvertrag gibt es nicht, Schönheitsreparaturen haben die Mieter bis zu 3% der Jahresmiete zu tragen. Außerdem besteht das Problem, dass mir nur der Grund gehört, auf dem das Gebäude steht, ich also gar nicht über irgendwelche Außenflächen verfügen kann. Es bräuchte also eine Aufstellgenehmigung von der Stadt. Im Mietrecht ist geregelt, dass Mülltonnen nicht in Wohn(!)räumen stehen dürfen, zu Gewerberäumen finde ich nichts. Ist es zumutbar, dass der Mieter (neben der Papiertonne, die er auch bisher schon in seinen Räumen stehen hat) auch die anderen Tonnen unterbringen muss? Oder habe ich die Pflicht zur Schaffung einer Abstellmöglichkeit außerhalb des Gebäudes? Wer hätte die Kosten dafür zu tragen, wären die ggf. umlegbar?
Mit freundlichen Grüßen C.Z.
15.03.2023 - 08:22
Hallo Christoph,
in würde nicht so sehr und Pflichten und Kosten denken, sondern versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden. Tonnen können auch freistehen und müssen m.E. nicht überdacht werden. Vielleicht gibt es auch Kellerräume? Die Sachlage ist komplex und sehr vom Einzelfall abhängig. Ich kann Ihnen hier leider nur eingeschränkt weiterhelfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2023 - 11:51
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe seit langeem eine Gewerbeeinheit vermietet. Die voll funktionsfäge Toilette mit Waschhbecken wurde nach Abschluss des Mietvertrages durch andere Objektte (Toilette musste an dem Platz des Waschbeckens eingebaut weren und das Waschbecken am Platz der ehemaligen Toilette).
Nun ist nach 20Jahren eine Reparatur an der billligen No-Name -Spülung notwendig geworden.
Meine Frage: muss ich als Vermieterin diese Reparatur bezahlen oder sind alle durch den Mietter eingebrachten Objekte (Toilette samt Spülung, Waschbecken, Warmwasserboiler) durch den Mieter zu reparieren?
Für eine rechtssichere Auskunft wäre Ihnen sehr dankbar
Karin Sauer
16.07.2023 - 20:39
Hallo Karin,
prüfen Sie Ihren Vereinbarung zwecks Eigentum(sübergang), Instandhaltung und Rückbau der eingebrachten Objekte. Zudem sollten Sie die Kleinreparaturklausel des Mietvertrages prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2023 - 12:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe unseren Gewerbemietvertrag für eine Ladengeschäft nach 23 Jahren gekündigt. Wir haben die Geschäfträume damals unrenoviert übernommen, im Mietervertag steht “der Mieter übernimmt die Mieträume in technisch und baulich einwandfreiem Zustand”. Allerdings bin ich laut Mietvertrag für Schönheitsreparaturen zuständig. Wir haben in den letzten 23 Jahren mehrmals umgebaut und das Geschäft war immer in einem perfekten Zustand ohne Reparaturstau. Auch haben wir alle Kosten für anfallende Reparaturen selbst übernommen. Nun verlangt der Vermieter, dass wir das Geschäft zur Übergabe renovieren, das heißt die Wände neu tapezieren, die Bohrlöcher in den Wänden zu füllen und zu streichen.
Hat der Vermieter darauf Anspruch, obwohl wir das Ladenlokal in unrenovierten Zustand übernommen haben?
16.11.2023 - 14:15
Hallo Peter,
Sie wissen vielleicht, dass es zu der Frage Rechtsprechung im Wohnraummietrecht gab: Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)
Für Ihren gewerblichen Fall sollten Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Ich sehe das größere Thema allerdings bei der Frage zum Rückbau möglicher Einbauten / Umbauten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2023 - 06:26
Sehr geehrter Herr Hundt!
Vor 26 Jahren habe ich einen Friseursalon übernommen,der zu dem Zeitpunkt schon seit 5 Jahren existierte.
Der elektrische Durchlauferhitzer, den ich alleine für das Geschäft nutze,ist von Anfang an in dem Geschäft installiert.
Nun musste er ausgetauscht werden,weil komplett kaputt.
Meine Frage,wer muss diesen Austausch bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen Margitta Kruth
02.12.2023 - 09:18
Hallo Margitta,
sofern der Durchlauferhitzer zur Mietsache gehört ist der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Voraussetzt, mietvertraglich ist nichts anderes vereinbart.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2023 - 10:42
Vielen, lieben Dank für die schnelle Antwort.
Das hilft mir sehr viel weiter.
Liebe Grüße Margitta
01.02.2024 - 21:56
Hallo,
Wir sind Mieter einer Gewerbefläche (Eiscafé)
Und über dem Geschäft sind Wohnungen.
Uns wird nicht genehmigt eine Klimaanlage auf eigene Kosten zu installieren.
Wir haben im Sommer Temperaturen über 40 grad.
– es kommen keine Gäste
– viele Produkte gehen kaputt.
– viele Geräte gehen kaputt durch die Hitze im Raum
– Mitarbeiter haben große Mühe überhaupt zu arbeiten und haben oft Schwindel Gefühle und dehydrieren.
Sollte ich mich gerichtlich durchsetzen? Haben wir überhaupt das Recht dazu eine Klimaanlage einzubauen?
Wir würden uns sehr über ihre Hilfe freuen
Mit freundlichen Grüßen
Gökhan Kaya
02.02.2024 - 11:25
Hallo Kaya,
wie lange betreibe Sie die Eisdiele schon?
Schauen Sie in den Mietvertrag, was dort vereinbart ist. 40 Grad im Sommer in einer Erdgeschoss-Gewerbeeinheit sind schwer vorstellbar. Wie kommt es dazu?
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2024 - 17:35
Gewerblichen Mietvertrag vom Haus und Grundbesitz.
Instandhaltung der Mieträume.
§ 12ab 4
Der Mieter ist verpflichtet -ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden – die Kosten der Instandhaltung von Öfen, Herde, Gas- und Elektrogeräten.
Vom Vermieter überlassene Elektrogeräte, die der Gastwirt kostenlos nutzt.
Wenn ein Elektrogerät kaputtgeht und die Reparaturkosten von 155 € übersteigen oder das Gerät nicht mehr reparabel ist und ein neues angeschafft werden soll, wer trägt die Kosten? Der Mieter oder der Vermieter.
17.04.2024 - 21:36
Hallo Canzaniello,
als Mieter würde ich den Vermieter damit konfrontieren, dass eine Neuanschaffung keine Instandhaltung ist und somit die Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Ein Vermieter würde für sich vermutlich anders argumentieren. Vielleicht hilft Ihnen die individuelle Einschätzung eines Anwalts weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt