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Gewerbemietrecht: Instandhaltung

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räumlichkeiten zu gewährleisten. Diese Verpflichtung beinhaltet, dass der Vermieter grundsätzlich auch für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich ist. Zugleich ist der Mieter verpflichtet, derartige Maßnahmen zu dulden (§§ 535, 554 BGB). Insoweit sind die Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter im Gewerbemietrecht die Gleichen wie im Wohnraummietrecht.

In diesem Sinne sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vom Begriff der Betriebskosten ausdrücklich ausgenommen (§ 1 II BetrKV). Grundsätzlich kann der Vermieter diese Kosten dem Mieter im Rahmen der Betriebskostenverordnung nicht in Rechnung stellen.

Um im Gewerbemietrecht die Frage, wer für die Instandhaltung zuständig sein soll, beurteilen zu können, bedarf es der Kenntnisse einiger Grundsätze, die die Gerichte in einer Reihe von Entscheidungen konkretisiert haben.

Gewerbemietrecht bezweckt nur bedingt den Mieterschutz

Da das Wohnraummietrecht den Mieterschutz bezweckt, besteht im Gewerbemietrecht weniger Bedürfnis, den Mieter zu schützen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht genießt der Vermieter im Gewerbemietrecht eine weitaus größere Gestaltungsfreiheit und kann im Wege einzelvertraglicher Abreden (Individualvereinbarungen) weitaus mehr Pflichten auf den Mieter übertragen, als es ihm im Wohnraummietrecht erlaubt wäre. Die Grenze bildet letztendlich nur der Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit.

Unterscheide: Individualvereinbarung ./. Formularklausel (AGB)

Wichtig ist, zwischen der Art und Weise zu unterscheiden, wie eine Bestimmung im Mietvertrag zu Stande gekommen ist. Eine Vereinbarung kann einzelvertraglich und individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Solche Vereinbarungen sind weniger bedenklich, als sich beide Parteien des damit oft verbundenen Risikos bewusst sind und dieses Risiko bewusst akzeptieren.

Strenger zu beurteilen sind formularmäßige Klauseln (AGB), die in der Regel vom Vermieter im Mietvertrag vorgegeben werden und dem Mieter keinen Spielraum bieten, über deren Inhalt Verhandlungen zu führen. Solche AGB-Klauseln stellen das Interesse des Vermieters in den Vordergrund und gehen regelmäßig zu Lasten des Mieters.

Richtlinien in der Beurteilung von Instandhaltungsklauseln

Auf dieser Grundlage hat die Rechtsprechung in vielen Einzelfällen Formularklauseln und Individualvereinbarungen geprüft und gewisse Richtlinien in der Beurteilung solcher Vereinbarungen erstellt.

  1. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sowohl die individuelle, als auch die formularmäßige umfassende Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter nicht möglich ist. Dann würde man den Mieter faktisch wie den Eigentümer selbst betrachten und ihm eine Verantwortung übertragen, die nicht sachgerecht wäre.
  2. Ferner ist davon auszugehen, dass individuelle Vereinbarungen immer einschränkend ausgelegt werden. Im Zweifel sind sie eher nichtig. Formularmäßige Klauseln in AGB, die umfassende Pflichten auf den Mieter übertragen, sind regelmäßig unwirksam und unterliegen einer noch strengeren Überprüfung.
  3. In einer formularmäßigen Vereinbarung kann allenfalls der durch den Mietgebrauch verursachte Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand im Inneren der Räumlichkeiten auf den Mieter übertragen werden. Die durch Dritte verursachten Schäden sind ebenfalls nicht auf den Mieter übertragbar.
  4. Eine formularmäßige Übertragung setzt ferner voraus, dass das Mietobjekt bei Übergabe an den Mieter im einwandfreien Zustand war und der Mieter nicht verpflichtet werden kann, anfängliche Mängel zu beseitigen.

Also: Die Verpflichtung des Vermieters, fortlaufend den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, kann sowohl individuell als auch formularmäßig abbedungen und dem Mieter auferlegt werden (BGH NZM 2005, 863; OLG Naumburg WuM 2000, 241; OLG Dresden GE 1996, 1237).

Einschränkend gilt, dass dem Mieter nicht die gesamte Last der Erhaltung der Immobilie formularmäßig übertragen werden kann. Eine AGB-Formulierung: „Dem Mieter obliegt die Instandhaltung des gesamten Objekts einschließlich der Schönheitsreparaturen“ ist zweifelsohne unwirksam (OLG Köln ZMR 1994, 158). Eine solche Formulierung weist derart vom gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB ab, dass sie unverhältnismäßig wäre. Sie würde dem Mieter ein unkalkulierbares Risiko übertragen.

„Dach und Fach-Klausel“

In diesem Sinne ist auch die Formularklausel, der Mieter sei für „Maßnahmen an Dach und Fach“ oder „Wohnung und Gebäude“ verantwortlich, unzulässig (OLG Hamburg MDR 1967, 845, OLG Dresden NJW-RR 1997, 395). Formularvertraglich könne eine solche Vereinbarung allenfalls getroffen werden, wenn der Mieter selbst die Klausel in den Mietvertrag hinein formuliert (OLG Oldenburg NZM 2003, 439). Aber auch dann kann sich die Klausel unwirksam erweisen, wenn der Mieter im Nachhinein auf eine Situation verweist, in der er vielleicht unter emotionalem oder wirtschaftlichem Druck die Klausel formuliert hat.

Die Formularklausel: „Der Mieter führt auf seine Kosten alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einschließlich derer an Dach und Fach durch„ beurteilte das OLG Naumburg für problematisch, da sie nach ihrem Wortlaut nach die Erhaltungslast vollständig auf den Mieter übertragen würde. Soweit sie dahingehend interpretiert wird, dass nur die durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen der Instandsetzung unterliegen, soll sie aber wirksam sein (OLG Naumburg WuM 2000, 241).

Der BGH hält die individuelle Vereinbarung einer Dach und Fach-Klausel für zulässig (BGH NJW 1977, 195). In einer Entscheidung des OLG Dresden (NJW 1997, 395) wurde auf eine dazu erforderliche Ermäßigung der Miete verwiesen.

Wenn es darum geht, eine „Dach und Fach-Klausel“ zu formulieren, ist festzustellen, dass der Dach und Fach-Begriff noch keine besondere Abgrenzung erfahren hat. Das OLG Hamburg erfasst darunter jedenfalls Arbeiten am Mauerwerk, die der Erhaltung des Gebäudes in seiner Substanz dienen (MDR 1967, 845). Da eine solche Klausel inhaltlich sehr unbestimmt ist, ist empfehlenswert, sie im Detail auszuformulieren und die zu übertragenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen konkret zu beschreiben.

Grundsatzentscheidung des BGH: Obergrenze erforderlich (10% ?)

Klar ist, dass Instandhaltungskosten bei der Gewerberaummiete in weitaus größerem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden können als bei der Wohnraummiete. So hält der BGH in einer richtungsweisenden Entscheidung die formularmäßige Umlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen zumindest dann für erlaubt, wenn die Formularklausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält und damit das Risiko des Mieters eingegrenzt. Einen bestimmten Prozentsatz nennt der BGH dabei nicht (BGH XII 158/01 in NZM 2005, 863).

Im Schrifttum wird auf eine Obergrenze von 10 % der Jahresmiete verwiesen (Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl. R. 407; Bieber/Eupen Mietrecht in Einkaufszentren, B XI R. 15, Lindner-Figura-Wolf Geschäftsraummiete 13.Kap. R. 185).

Weitere Einzelfälle zur Instandhaltung aus der Rechtsprechung

  • In einer früheren Entscheidung beurteilte der BGH die individuell verhandelte Klausel: “Alle Instandsetzungen und Reparaturen in den Mieträumen und am Dach des Mietobjekts gehen ausschließlich zu Lasten des Mieters„ für wirksam, sofern die Verpflichtung zum Erhalt der Mietsache in die Kalkulation der Miethöhe eingeflossen ist (BGH NZM 2002, 655). In diesem Fall stehe die Verpflichtung des Mieters im direkten Zusammenhang mit der Mietzahlung. Auch war es so, dass sich bestimmte Risiken durch ihre Versicherbarkeit kalkulierbar gestalten ließen.
  • In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 2003, 105) wurde die Individualabrede: „Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem jederzeit funktionsfähigen und zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und einwandfreien Zustand zu erhalten“ für wirksam erachtet. Die Entscheidung ist insoweit bedenklich, als der Mieter die laufende und außerordentliche Instandhaltung für das Gebäude innen und außen übernimmt und nicht differenziert wird, ob die notwendigen Maßnahmen durch die normale Abnutzung oder durch einen vertragswidrigen Gebrauch bedingt sind. Letztlich hält das OLG Düsseldorf die Klausel deshalb für wirksam, weil sie ausdrücklich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ abstellte und einzelvertraglich ausgehandelt wurde. Wird das Dach undicht, ist unwahrscheinlich, dass der Mieter dafür verantwortlich ist. Eine Kostenlast dürfte kaum auf ihn zukommen.
  • Die Klausel: „Der Mieter verpflichtet sich, alle während der Dauer des Mietvertrages anfallenden Reparaturen in den angemieteten Räumlichkeiten auf seine Kosten durchzuführen“ betrachtet der BGH für unbedenklich (WuM 1987, 155). Voraussetzung war, dass die Klausel nur die durch den vertragsgemäßen Gebrauch veranlasste Instandsetzung betrifft.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Neben der reinen Instandhaltung wird der Mieter auch im Gewerbemietrecht regelmäßig verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie sind, soweit zugleich eine Instandhaltungspflicht übertragen wird, immer im Zusammenhang zu beurteilen.

Formulierungsvorschlag (unverbindlich):

… „Der Mieter übernimmt die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der im Folgenden bezeichneten gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf einen Betrag von 10 % der Jahreskaltmiete begrenzt werden“. …

Einschränkend könnte formuliert werden, dass sich diese Verpflichtung nur auf Instandhaltungsmaßnahmen bezieht, die durch den verschleißbedingten, vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind oder sich nur auf den Innenbereich der angemieteten Räumlichkeiten beziehen.

Angesichts der Komplexität der vertraglichen Gestaltung und des damit verbundenen Kostenrisikos empfiehlt sich unbedingt die juristische Beratung.

Kritik zur Einschätzung der Situation

Ein kritisches Wort an die Adresse der Parteien. Beim Abschluss eines Gewerberaubmietvertrages sollten sich die Parteien überlegen, inwieweit eine solche Übertragung von Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter tatsächlich Sinn macht.

Wird der Mieter verpflichtet, wird er notwendige Maßnahmen unter Kostengesichtspunkten mit möglichst wenig Aufwand und so kostengünstig wie möglich durchführen. Dieser Gesichtspunkt hat umso mehr Gewicht, je kurzfristiger der Mietvertrag endet. Regelmäßig dürfte dies nicht unbedingt im Interesse des Vermieters liegen, dem eher an einer sachgerechten und qualitätsorientierten Durchführung gelegen sein dürfte. Auch wird der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zu organisieren, zu überwachen und abzunehmen. Eventuell muss er sich wegen der Qualität der Arbeitsausführung mit dem Handwerker auseinandersetzen.

Setzt der Mieter instand, riskieren beide Parteien, sich wegen der Qualität der Arbeiten in Streitigkeiten zu verwickeln. Dieses Risiko lässt sich vermeiden, wenn der Vermieter das schließlich in seinem Eigentum stehende Objekt selbst instandhält und den damit verbundenen Kostenaufwand in die Miete einkalkuliert. Denn: Gerichtliche Auseinandersetzungen sind meist nur Phyrussiege: Es gibt selten einen echten Gewinner oder Verlierer.

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