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Ist eine Endrenovierungsklausel im Gewerbemietrecht zulässig?

Auch im Gewerbemietrecht verpflichtet der Vermieter den Mieter regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen (siehe dazu: Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht- Überblick zur Renovierung). Ausgangspunkt jeglicher Beurteilung ist die Art und Weise der vertraglichen Vereinbarung (formularmäßig oder individualvertraglich) und der Zeitpunkt, zu dem die Renovierung durchgeführt werden soll.

Eine Endrenovierungsklausel verpflichtet den Mieter, die Mieträume nach der Beendigung des Mietverhältnisses bei Auszug zu renovieren. Beispiel: …“Der Mieter muss bei Vertragsende die Mietsache renoviert zurückgeben“, oder: …“Der Mieter muss die Mieträume bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den vereinbarten Zeitablauf in fachgerecht renoviertem Zustand zurückgeben.“… Die Rechtsprechung hat sich mit einer Vielzahl im Detail vereinbarter Klauseln und Formulierungen beschäftigt.

Ist die betreffende Vereinbarung unwirksam, kann der Mieter die Geschäftsräume „besenrein“ übergeben. Er muss dann nur grobe Verschmutzungen beseitigen (BGH WuM 2006, 516).

Unbedingte Endrenovierungspflicht ist unwirksam

Formularmäßig vorgegebene AGB-Klauseln, die dem Mieter bei Auszug eine unbedingte Renovierungspflicht auferlegen, sind unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, soweit sie ihm unabhängig vom Zustand der Mieträume und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichten (BGH VIII ZR 316/06 in ZMR 2008, 102).

Beispiel: … „Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung die Schönheitsreparaturen durchzuführen.“ Eine solche Klausel würde den Vermieter einseitig begünstigen, der dann ein frisch renoviertes Objekt direkt weiter vermieten könnte.

Wirksam ist jedoch eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, soweit die im Mietvertrag angegebenen und angemessenen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verstrichen sind. Dann ist der Mieter mit der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ohnehin in Verzug und muss alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchführen (BGH WuM 2005, 243; 2003, 436).

Kombinierte Endrenovierungspflicht

Die vorstehende Beurteilung gilt sowohl für die formularmäßig isolierte Endrenovierungsverpflichtung, als auch für den Fall einer Kombination mit Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses (BGH WuM 2003, 561).

Für den Vermieter ist diese Fallgestaltung insoweit riskant, als die Verpflichtungen, auch wenn sie in zwei unterschiedlichen Klauseln bezeichnet sind, insgesamt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen und der Mieter überhaupt keine Renovierungsarbeiten durchführen muss. Ausdrücklich gilt diese Beurteilung auch für den Bereich der Gewerberaummiete (BGH XII ZR 308/02 in NZM 2005, 504).

Insbesondere soweit die Renovierungsklausel keine Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung nimmt, ist sie regelmäßig unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume und den Zeitpunkt der letzten Renovierungsarbeiten nimmt. Vor allem wäre der Mieter auch bei nur kurzer Vertragsdauer zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet, ebenso dann, wenn er kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses noch die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob die Geschäftsräume bei Vertrags Beginn renoviert waren oder nicht.

Auch die Klausel: …“Die Mietsache ist in dem Zustand zurückzugeben, wie sie übernommen wurde oder sie ist in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben“.., ist regelmäßig unwirksam (OLG München WuM 1985, 62). Auch in diesem Fall bleibt der Umstand unberücksichtigt, dass der Mieter möglicherweise während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen hat.

Alleinige Endrenovierungspflicht

Ungeklärt ist die Wirksamkeit einer alleinigen unbedingten Endrenovierungspflicht des Mieters ohne gleichzeitige Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses. Beispiel: …“ Die Räume sind bei Vertragsende renoviert zurückgeben“.

Diese Verpflichtung wird weitgehend für wirksam erachtet, soweit auf ein konkretes Übergabeprotokoll Bezug genommen und der Zustand der Räume bei Vertragsende zugrunde gelegt wird (OLG Frankfurt ZMR 1997, 522; OLG Düsseldorf NZM 1999, 970). Demgegenüber wird aber auch von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters ausgegangen (OLG Stuttgart ZMR 19984, 350; OLG Hamburg WuM 1994, 675).

Nachträgliche Individualvereinbarung ist erlaubt

Unabhängig davon kann der Vermieter mit dem Mieter (mündlich oder im Übergabeprotokoll) nachträglich vereinbaren, dass der Mieter die Renovierung übernimmt. Dies ist auch dann möglich, wenn im Mietvertrag die Regelungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam sind und die nachträglich getroffene Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde (BGH VIII ZR 71/08).

Individualvertragliche Vereinbarung ist rechtssicherer

Anders ist Situation, wenn dem Mieter von Gewerberaum die unbedingte Renovierungspflicht bei Vertragsende individualvertraglich übertragen wird (OLG Hamm ZMR 2002, 822). Eine individualvertragliche Klausel ist aber nur unter den Voraussetzungen wirksam, dass der Mieter die Möglichkeit hatte, deren Inhalt tatsächlich auszuhandeln (siehe dazu Text Überblick zur Renovierung).

Renovierung durch den Nachmieter

Renoviert der Nachmieter die Gewerberäume, kann der ausgezogene, frühere Mieter daraus keine Vorteile ziehen. Da er seiner mietvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegenüber den Vermieter nicht nachgekommen ist, bleibt der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Vormieter bestehen (BGHZ 49, 56).

Der Vormieter profitiert nur dann, wenn er mit dem Nachmieter eine Vereinbarung getroffen hat und beide sich darüber einig sind, dass der Nachmieter in den Fristenplan des Vormieters eintritt. Scheitert der Abschluss des Nachmietvertrages, bleibt der Vormieter gegenüber den Vermieter weiterhin zur Renovierung verpflichtet (LG Berlin ZMR 1997, 243).

Rückbauverpflichtung des Mieters

Der Mieter muss die Mietsache gemäß § 546 BGB in den ursprünglichen Zustand bei Beginn des Mietvertrages zurückversetzen und die von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten und Umbauten entfernen und beseitigen (BGH NUR 1986, 309).

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Führt der Mieter die vertraglich vereinbarte Endrenovierung nicht durch oder kommt er seiner Rückbauverpflichtung nicht nach, verhält er sich vertragsbrüchig und der Vermieter kann den für die Durchführung der Arbeiten notwendigen Kostenaufwand nach Aufforderung und Fristsetzung in Rechnung stellen (siehe dazu Überblick zur Renovierung).

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