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Gewerbemietrecht: Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Eigentlich ist es Sache des Vermieters. So meint jedenfalls das Gesetz. Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten und zwar dauerhaft für die Zeit des Mietverhältnisses. Dazu gehört auch, dass das Objekt in dem Zustand bewahrt wird, in dem es der Mieter angemietet hat. Also muss der Vermieter auch die Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis durchführen. Freilich: die Praxis sieht anders aus.

Auch im Gewerbemietrecht kann der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Einschränkungen, die es im Wohnraummietrecht dazu gibt, gelten, – allerdings nur in gewissen Grenzen -, auch im Gewerbemietrecht.

Vorab sind folgende Grundsätze wichtig

In Bezug auf die Schönheitsreparaturen ist zu unterscheiden, ob der Mieter bereits zur Anfangsrenovierung bei Einzug, zu den Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis oder zur Endrenovierung bei Auszug aus den Mieträumen verpflichtet wird.

Ferner kommt es darauf an, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularmäßig im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen oder individualvertraglich auf den Mieter übertragen wird (siehe dazu auch Überblick zur Renovierung).

Formularmäßige Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dabei ist insbesondere der Summierungseffekt zu berücksichtigen. Je mehr der Mieter renovieren muss und insbesondere bei Einzug, während des Mietverhältnisses und auch noch bei Auszug zur Schönheitsreparatur verpflichtet wird, desto eher wird er unangemessen benachteiligt und belastet. Inwieweit eine formularmäßige Vereinbarung dann wirksam ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

So ist insbesondere die Kombination der laufenden Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit einer Endrenovierung nicht wirksam (BGH NZM 2005, 504).

Weitaus weniger problematisch ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen im Wege individualvertraglicher Vereinbarung. Dazu ist Voraussetzung dass der Mieter die Möglichkeit hat, eine vereinbarte Klausel im Detail mit dem Vermieter zu besprechen und zu verhandeln. Konnte er von dieser Gestaltungsmöglichkeit Gebrauch machen, ist die individualvertragliche Klausel regelmäßig  wirksam. Vor allem unterliegt sie nicht der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Eine Grenze findet sich allenfalls dort, wo der Mieter in sittenwidriger Weise überlastet werden würde. Eine solche Konstellation ist allerdings im Gewerbemietrecht eher selten.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Eine Umschreibung dessen, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, findet sich in § 28 IV S.3 II BV. Dessen Begriffsbestimmungen finden auch im Gewerbemietrecht Anwendung. Vom Mieter verursachte Schäden hingegen muss dieser immer bereinigen. (siehe dazu  Überblick zur Renovierung).

Im laufenden Mietverhältnis kommt es auf die Fristen an

Das Problem bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen sind die Fristen: Nach der Rechtsprechung sind starre Fristen unwirksam (BGH WuM 2007, 260). Dies gilt auch für Gewerberäume (OLG Düsseldorf GE 2007, 1119; OLG München GuT 2006, 264). Auch ältere Mietverträge, die vor der Rechtsprechung des BGH des Jahres 2004 abgeschlossen wurden, unterliegen dieser Bewertung (BGH ZMR 2008, 527).

Starre Fristen muten dem Mieter nämlich zu, die Schönheitsreparaturen automatisch ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung und ohne Berücksichtigung des konkreten Zustands der Räume durchzuführen. Dadurch kann der Mieter übermäßig belastet werden, da auch nach Ablauf der eigentlich angemessenen Fristen nicht unbedingt zwangsläufig Renovierungsbedarf bestehen muss.

Diese Starrheit kann durch Zusätze wie „in der Regel“ oder „im allgemeinen“ oder „grundsätzlich“ vermieden werden. Dadurch wird erkennbar, dass die Renovierungsabstände von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen. Durch eine solche „Öffnungsklausel“  wird klargestellt, dass die Fristen im Einzelfall je nach Aussehen der Räumlichkeiten nicht verbindlich sind.

Als angemessen  gelten folgende Renovierungsfristen (BGH WuM 2005, 50):

  • 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
  • 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten,
  • 7 Jahre für andere Nebenräume (Geschäftsräume).

Der Ablauf dieser Zeiträume begründet die durch den Mieter widerlegbare Vermutung, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind. Umgekehrt gilt, dass der Mieter bereits vor Ablauf dieser Zeiträume schönheitsrepararieren muss, wenn der Zustand der Räume eine Renovierung gebietet. In Bezug auf die  jeweilige Formulierung von Vertragsklauseln gibt es eine fast unüberschaubare Rechtsprechung.

Beispiel (unverbindlich, im Einzelfall auf die Umstände anzupassen) für eine einfache und akzeptable Klausel:

„Der Mieter ist verpflichtet, bei Bedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Allgemeinen sollte dies ci. alle 5 Jahre der Fall sein. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Parteien folgende Arbeiten: Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen und Lackieren der Heizkörper und Heizungsrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren und die fachgerechte Pflege der Bodenbeläge.“

Abweichende Fristenpläne bei Gewerberäumen

Auch wenn die Fristenpläne des Wohnraummietrechts auch im Gewerbemietrecht vielfach Anwendung finden oder für anwendbar gehalten werden, ist vieles unklar. Gewerberäume sind mit den Räumlichkeiten eines Wohnraummieters und somit auch die dort bezeichneten Fristenpläne nur bedingt vergleichbar. Jedenfalls können zur Prüfung der Angemessenheit vereinbarter Renovierungsfristen auch die Fristenpläne des Wohnraummietrechts herangezogen werden (OLG Düsseldorf GuT 2006, 211).

Ebenso ist es unbedenklich, wenn die Parteien bei der Vermietung einer Gaststätte vereinbaren, dass der Mieter diese jährlich renovieren muss (BGH ZMR 1983, 93).

Starre Fristenpläne sind jedoch immer unwirksam. Eine Formularklausel, die den Mieter alle 5 Jahre zur Renovierung verpflichtet und den Zustand der Räume unberücksichtigt lässt, ist unangemessen (OLG Düsseldorf GuT 2007, 211; OLG München GuT 2006, 234).

Zur Qualität der Schönheitsreparaturen und zu Fachhandwerkerklauseln siehe dazu Überblick zu Renovierung.

Übernahme unrenovierter Räume

Der Mieter ist auch dann zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er die Räumlichkeiten im unrenovierten Zustand übernommen hat. Führt er dann die Renovierung freiwillig durch, bleibt er dennoch verpflichtet, während des laufenden Mietverhältnisses bei Bedarf weiterhin die Schönheitsreparaturen auszuführen (BGH WuM 1987, 306). Erst wenn über die laufende Renovierung hinaus noch eine unbedingte Endrenovierungspflicht vereinbart wird, wird der Mieter unangemessen benachteiligt.

Fälligkeit der Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss nur schönheitsreparieren, wenn Bedarf besteht. Maßgebend ist die Sicht des objektiven Betrachters. Es kommt nicht darauf an, dass die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet ist. Der Vermieter darf erwarten, dass der Mieter mit seinem Eigentum sorgsam umgeht (BGH NZM 2005, 450).

Der Mieter ist nicht verpflichtet, automatisch nach Ablauf der vereinbarten Fristen die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Fristen sind schließlich nur als Regelfristen und als Orientierungshilfe zu verstehen. Zeigen die Räume auch bei Fristenablauf noch keinen Renovierungsbedarf, fehlt es an der Fälligkeit. Umgekehrt gilt aber auch, dass der Mieter renovieren muss, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind und die Räume infolge des Gebrauchs renovierungsbedürftig sind.

Der Vermieter ist vor Fristablauf für den Renovierungsbedarf beweispflichtig. Nach Fristablauf dreht sich die Beweislast um. Dann ist zu vermuten, dass Renovierungsbedarf besteht. Insoweit muss der Mieter nachweisen, dass trotz Fristenablaufs kein Renovierungsbedarf besteht, weil er die Räume besonders pfleglich behandelt hat oder nur gelegentlich nutzte (BGH WuM 2004, 463; LG Berlin NZM 2000, 862).

Fehlender Fristenplan

Haben die Parteien mietvertraglich keinen Fristenplan vereinbart, eiert die Rechtsprechung herum. So soll der Vermieter darlegen müssen, in welchen Zeiträumen üblicherweise bei entsprechenden Räumlichkeiten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Ferner muss er darlegen, dass die Reparaturen nicht fristgerecht ausgeführt wurden und inwieweit die Räume im Hinblick auf die Art des Gewerbes überobligationsmäßig abgenutzt wurden (OLG Köln DWW 1994, 119). Teils wird auch auf die Verkehrssitte abgestellt,  was auch immer diese hergeben soll.

Erweiterung des Reparaturumfangs

Die Parteien können den Bewegungsumfang auch erweitern und Kellerräume oder Lagerräume einbeziehen oder den Mieter verpflichten, statt des eigentlich nur vorgesehenen Innenanstrichs von Fenster und Türen diese auch im Außenbereich zu streichen.

Im Idealfall geschieht dies durch individualvertragliche Vereinbarung. Eine formularmäßige Klausel beinhaltet das Risiko, dass dadurch der in § 28 II. BV umschriebene Umfang der Schönheitsreparaturen erweitert wird und den Mieter möglicherweise übermäßig belastet (LG Berlin GE 2008, 478).

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