Der Abschluss eines Mietvertrages ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine wichtige Entscheidung, da sich beide Seiten in der Regel für eine längere Zeitdauer gegenseitig binden.
Gerade aus diesem Grund, sollte die Relevanz bestimmter Regelungen in Mietverträgen beiden Seiten bewusst sein.
In diesem Artikel erhalten sowohl Mieter, als auch Vermieter jeweils 5 wichtige Tipps und Anregungen dahingehend, bestimmte mietvertragliche Regelungen näher zu „beleuchten“!
Bei den Tipps haben wir versucht nah an der Mietvertrags-Praxis zu bleiben, damit Mieter und Vermieter einen wirklichen Mehrwert aus unseren 10 Tipps ziehen können.
Mietvertrag: 5 Tipps für Mieter:
1. Achten Sie auf die genaue Wohnungsgröße!
Als Mieter ist es für Sie wichtig, genau zu wissen, wie viele Quadratmeter die angemietete Wohnung hat. Dies hat zum einen den Grund, dass die Quadratmeterzahl die Bemessungsgrundlage für viele Betriebskosten ist, die z.B. nicht verbrauchsabhängig berechnet werden können, zum anderen haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung, wenn sich später herausstellt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße über 10 % von der angegebenen Größe abweicht (BGH, Urteil vom 02.03.2011, Az: VIII ZR 209/10)
Tipp: Steht im Mietvertrag nichts zur genauen Wohnungsgröße, sondern etwaig nur „gemietet wie gesehen“ oder eine ähnliche Formulierung, sollten Sie darauf achten, die Wohnungsgröße mit in den Vertrag aufzunehmen!
2. Was genau gehört zur Mietsache dazu?
Auch dies ist für Mieter ein wichtiger Punkt, der beachtet werden sollte, denn es besteht sehr wohl ein Unterschied, ob Ihnen an bestimmten Räumlichkeiten oder Freiflächen ein mietvertragliches Gebrauchsrecht eingeräumt wurde und Sie damit einen Nutzungsanspruch haben, oder ob Ihnen eine Nutzung nur jederzeit frei widerruflich gestattet wurde.
Beispiel: Wird z.B. eine bereits eingebaute Einbauküche ausdrücklich mitvermietet, haben Sie ggf. bei Ausfall eines technischen Geräts (z.B. Herd) mittels Verschleiß einen Anspruch gegen den Vermieter auf Austausch dieses Geräts.
3. Klären Sie die Betriebskosten im Vorfeld ab!
Auch sollten Sie den Umlagemaßstab erkennen können, z.B. „pro Kopf“ oder nach „Wohnfläche“. Können die Betriebskosten verbrauchsmäßig erfasst werden, so ist der Vermieter zu einer gebrauchsmäßigen Erfassung verpflichtet, sofern diesbezügliche Messinstrumente zur Verfügung stehen.
Tipp: Lassen Sie sich vom Vermieter die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre vorlegen!
4. Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
Wichtig ist für Mieter hier zu wissen, dass sowohl Schönheitsreparaturen, als auch Kleinreparaturen nur dann getragen werden müssen, wenn die diesbezügliche mietvertragliche Regelung wirksam ist. Passen Sie hier auf! Die Rechtsprechung hat in vielfachen Entscheidungen zu diesem Thema u.a. wie folgt entschieden z.B.:
- Starre Fristenklauseln bei Schönheitsreparaturen sind unwirksam (BGH: Urteil vom 05.06.2006, Az: VIII ZR 178/05)
- Keine Vornahmeverpflichtung des Mieters im Rahmen von Kleinreparaturklauseln
Prüfen Sie die mietvertragliche Regelung rechtzeitig. So können Sie sich im Vorfeld bereits mit Ihrem Vermieter verständigen und Streit vermeiden.
5. Hausordnung
Auch dieser Punkt ist für Mieter wichtig. Oft wird in Mietverträgen Bezug auf die beiliegende Hausordnung genommen, ohne dass der Mieter sich diese durchgesehen hatte. Unterschreibt der Mieter, wird die Hausordnung Bestandteil des Mietverhältnisses und muss eingehalten werden, da sonst Abmahnungen drohen!
Tipp: Lassen Sie sich die Hausordnung unbedingt aushändigen und lesen Sie diese vor Unterzeichnung durch. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sollte man als Mieter auch die Gemeinschaftsordnung eingesehen haben.
Mietvertrag: 5 Tipps für Vermieter:
1. Achten Sie auf ihre Vertragspartei!
Mieten mehrere Personen die Mietsache an, sollten diese möglichst auch alle vertraglich als Mietparteien in den Mietvertrag aufgenommen werden. Mehrere Mieter haften gesamtschuldnerisch für die anfallende Miete und bei Insolvenz eines Mieters bleibt Ihnen noch der Rückgriff auf die anderen Mietparteien.
2. Schließen Sie die verschuldensunabhängige Garantiehaftung mietvertraglich aus.
Ein Punkt, der von Vermietern unbedingt beachtet werden sollte, denn als Vermieter haften Sie gemäß § 536 a Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB verschuldensunabhängig auch für anfängliche Mängel der Mietsache, egal ob diese Ihnen bekannt waren, oder nicht!
Tipp: In vielen Formularmietverträgen ist dieser Haftungsausschluss bereits vorformuliert mit im Vertrag enthalten.
3. Passen Sie auf bei Inklusivmieten!
Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung dahingehend abgeschlossen, dass dieser die Betriebskosten als sogenannte „Pauschale“ bezahlen muss, haben Sie als Vermieter bei steigenden Nebenkosten eventuell das Nachsehen, da mit einer Pauschale i.d.R. sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten sind.
Tipp: Besser ist es, Sie vereinbaren eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten mit Ihrem Mieter. Zwar müssen Sie dann jährliche eine Nebenkostenabrechnung erstellen, jedoch können Sie dann auch die entsprechenden Steigerungen der Betriebskosten als Nachzahlung in Rechnung stellen.
4. Widersprechen Sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Beendigung
Auch dies ein wichtiger Punkt wenn Sie dem Mieter gekündigt haben, er aber noch in der Mietwohnung wohnt. Wird hier nicht der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter durch Sie als Vermieter widersprochen, kann das Mietverhältnis dadurch fortgesetzt werden!
Tipp: In vielen Mietverträgen ist auch dies als Formulierung enthalten. Es ist anerkannt, dass einer Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter auch schon im Vorfeld widersprochen werden kann.
5. Achten Sie auf eine Haftpflichtversicherung
Sie sollten sich bei Abschluss des Mietvertrages stets eine bestehende Haftpflichtversicherung vom Mieter nachweisen lassen, da es Ihnen sonst passieren kann, dass Sie bei Schäden, die der Mieter in der Mietsache verursacht, diese selbst aber nicht tragen kann, auf dem Schaden „sitzen bleiben“!
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