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Mietvertrag: Checkliste für Vermieter

Als Vermieter von Wohn-oder Gewerberäumen sollte man nicht nur seine potentiellen Mieter sorgfältig auswählen-man sollte sich auch vorab ein paar Gedanken über die Inhalte des Mietvertrages machen, den man mit dem Mieter abschließen möchte.

Sicherlich gibt es mittlerweile auf dem Markt eine Vielzahl an Formularmietverträgen, die als Vordrucke Verwendung finden können.

Trotzdem gibt es immer noch ein paar Dinge, auf die man verstärkt achten sollte.

Nachfolgend ein paar Tipps, die Sie bei der Gestaltung Ihrer Mietverträge „im Auge behalten“ sollten.

  1. Schließen Sie die verschuldensunabhängige Garantiehaftung aus.
  2. Haben Sie an die Kleinreparaturklausel gedacht?
  3. Was wollen Sie alles „mitvermieten“?
  4. Vorsicht bei „Inklusivmieten“!
  5. Verzichten Sie nicht auf die Mietkaution!
  6. Bezeichnen Sie die umzulegenden Betriebskosten genau.
  7. Kann man einer „Untervermietung“ vorbeugen?
  8. Haben Sie die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter umgelegt?
  9. Widersprechen Sie einer unberechtigten Nutzung durch den Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
  10. Hat Ihr Mieter eine Haftpflichtversicherung?

1. Schließen Sie die verschuldensunabhängige Garantiehaftung nach § 536 a Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB vertraglich aus.

Die schlechte Nachricht ist: Es gibt in der Tat eine gesetzliche Regelung, nach welcher Sie als Vermieter unabhängig von einem etwaigen Verschulden für anfängliche Mängel der Mietsache gegenüber dem Mieter haften müssen. Sie müssen die Mängel sogar nicht einmal kennen!

Beispiel: ein Urteil des LG Duisburg vom 25.03.2004, Gz: 13 S 198/03: Hier haftete der Vermieter dem Mieter für eine Schwachstelle im Mauerwerk, durch welche es Einbrechern erleichtert wurde, in die Geschäftsräume des Mieters einzudringen und Wertgegenstände zu entwenden.

Die gute Nachricht ist: Sie können diese Haftung vertraglich ausschließen-sogar formularmäßig. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil vom 04.10.1990, Gz: XII ZR 46/90 so entschieden. Der BGH hat dies damit begründet, dass diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel eine für das gesetzliche Haftungssystem atypische Regelung sei und deswegen auch in einem Formularmietvertrag wirksam abbedungen werden könnte.

Tipp: Achten Sie beim Kauf von „Formularmietverträgen“ darauf, dass dieser Haftungsausschluss bereits im Vertrag enthalten ist.

2. Haben Sie an die „Kleinreparaturklausel“ gedacht?

Kleinreparaturen sind Reparaturen an Gegenständen der Mietsache, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und der Mieter somit den „Grad der Abnutzung“ durch sein eigenes Verhalten mitbestimmen kann.

Zwar ist in vielen Formularmietverträgen solch eine „Kleinreparaturklausel“ bereits enthalten, jedoch sollten Sie diese zuvor unbedingt nochmals auf ihre inhaltliche Richtigkeit hin überprüfen, um nicht im Nachhinein dann doch auf den Kleinreparaturen „sitzen zu bleiben.“

Tipp: Achten Sie bei der Klausel auf folgende Eckpunkte:

  • Die Klausel bezieht sich von ihrer Formulierung her eindeutig nur auf „Kleinreparaturen“
  • Die Klausel enthält keine Verpflichtung des Mieters zur Selbstvornahme oder Beauftragung eines Handwerkers.
  • Die Klausel enthält eine doppelte Begrenzung der Kosten-also sowohl für die einzelne Reparatur als auch für einen bestimmten Zeitraum –meist jährlich.

3. „Mitvermieten“ oder nur „zur Nutzung überlassen“?

Dies ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt, den Sie bedenken sollten, wenn Sie z.B. eine Einbauküche in der Mietwohnung haben, oder Ihr Anwesen über einen Gartenanteil oder irgendwelche Abstellräume verfügt.

Tipp: Hier sollten Sie auf die Formulierung im Mietvertrag achten.

Vermieten Sie etwas ausdrücklich mit, gehört es zur Mietsache dazu und der Mieter hat einen mietvertraglichen Anspruch darauf. Dieser geht so weit, dass Sie als Vermieter dann u.U. auch etwaigen Erhaltungspflichten auf die Mietsache nachkommen müssen. Das heißt z.B. bei einer vorhandenen Einbauküche, die mitvermietet wurde, auch Gerätschaften ersetzen müssen, die während der Mietzeit verschleißen und kaputt gehen-z.B. einen Kühlschrank. Auch Erhaltungsmaßnahmen im Garten wie z.B. Baumbeschnitte können von ihnen verlangt werden.

4. Vorsicht bei Inklusivmieten!

Sie treffen hier mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung dahingehend, dass sämtliche Betriebs-und Nebenkosten als Pauschale berechnet werden, di e der Mieter dann monatlich zusammen mit der Miete überweist.

Vorteil: Sind für die Betriebs-und Nebenkosten Pauschalen vereinbart, entfällt die jährlich anfallende Abrechnung über diese Kosten.

Nachteil: Steigen die Betriebs-und Nebenkosten allgemein, oder fallen plötzlich zusätzliche Positionen an, können Sie diese Kosten bzw. die Erhöhungen nicht ohne weiteres auf Ihren Mieter abwälzen.

Tipp: Inklusivmieten sind für Vermieter meist eher von Nachteil. Wenn Sie dennoch eine Inklusivmiete vereinbaren möchten, sollten Sie eine Vereinbarung in den Mietvertrag mit aufnehmen, die regelt, dass Erhöhungen der Betriebs-und Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen.

5. Verzichten Sie nicht auf die Mietkaution!

Die Mietkaution ist das Sicherungsmittel des Vermieters schlechthin, denn sie sichert sowohl Ansprüche des Vermieters, die während der Mietzeit entstehen, als auch Ansprüche, die erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig werden, wie z.B. Nachzahlungen auf die Nebenkosten über die erst noch abgerechnet werden muss.

Wichtig: Die Mietkaution darf gemäß § 551 Abs. 1 BGB nicht höher als 3 Monatsmieten sein, wobei die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht mit eingerechnet werden dürfen.

Vorsicht: Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Kaution gemäß dem WoBindG nur zur Absicherung des Vermieters gegen Schäden oder unterlassene Schönheitsreparaturen zulässig!

Tipp: Für Vermieter ist die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft von Vorteil, da die Banken die Beträge dann ausbezahlen, wenn der Vermieter sie fordert. Eine vorherige Überprüfung, ob die Ansprüche auch berechtigt sind, findet nicht statt. Besonders gerne werden Mietkautionen in Form von Bankbürgschaften auch im Bereich der Gewerbemietverträge vereinbart.

6. Bezeichnen Sie die umzulegenden Betriebskosten genau!

Die Betriebskosten, die umgelegt werden sollen, müssen für den Mieter deutlich ersichtlich und bestimmbar sein ( BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az: XII ZR 158/01 ) -hier ist die Rechtsprechung streng mit Vermietern, da der Mieter abschätzen können soll, welche zusätzlichen Belastungen hier auf ihn zukommen. Dies gilt sowohl bei einer Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen, als auch bei Pauschalen.

Eine pauschale Klausel wie z.B. „der Mieter trägt sämtliche anfallenden Nebenkosten“ genügt nicht, um eine Umlagefähigkeit zu erreichen.

Als Vermieter muss man daher eindeutig vertraglich festlegen, welche Betriebskosten vom Mieter getragen werden sollen.

Dies kann z.B. durch einen mietvertraglichen Verweis auf § 2 BetrKV erfolgen oder auf die gesetzliche Vorschrift des § 556 Abs. 1 BGB welcher dann wiederum mittelbar auf § 2 der BetrKV verweist und diese dadurch in den Vertrag mit einbezieht.

Allein durch die Bezugnahme auf einen Betriebskostenkatalog werden jedoch nicht die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV mit in den Vertrag einbezogen, da der Mieter hieraus nicht erkennen kann, um welche Kosten es sich handelt.

Tipp: sonstige Betriebskosten möglichst genau bezeichnen und eng umgrenzen-eine rein stichpunktartige Nennung im Mietvertrag genügt den Anforderungen der Rechtsprechung nicht immer!

Beispiel: „Wartungskosten der Heizungsanlage“

7. Kann man einer Untervermietung generell „vorbeugen“?

Kaum ein Vermieter ist begeistert von der Vorstellung, dass sein Mieter eine fremde Dritte Person als Untermieter „einquartiert“ und so mancher Vermieter fragt sich, ob er eine mögliche Untervermietung nicht von vorneherein vertraglich ausschließen kann.

§ 540 BGB regelt generell die Gebrauchsüberlassung an Dritte, § 553 BGB die Überlassung von Teilen des Wohnraums an einen Untermieter. So kann der Mieter generell zwar untervermieten, braucht hierzu aber die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert dieser seine Erlaubnis unberechtigt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Formularklauseln in Mietverträgen, die dem Mieter generell verbieten, das Mietobjekt unterzuvermieten sind daher unwirksam. Auch ein formularmäßiger Ausschluss des Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Untervermieterlaubnis ist nicht zulässig (BGH, Urteil vom 24.05.1995, Az: XII ZR 172/94 )

Klauseln in Mietverträgen, die das Recht des Mieters zur Untervermietung jedoch lediglich einschränken ( z.B. Einschränkung in Gewerbemietverträgen, dass die Räume zweckentfremdet nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters untervermietet werden dürfen ist zulässig, BGH, Urteil vom 16.09.1981, Az: VIII ZR 161/80 ) sind möglich.

8. Ist die im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam?

Sogenannte „starre Fristenklauseln“ in Mietverträgen sind unwirksam, das hat der Bundesgerichtshof bereits vor längerer Zeit sowohl für Wohnraummietverhältnisse, als auch für Mietverträge über Gewerberäume entschieden ( BGH, Urteil vom 08.10.2008, Az: XII ZR 84/06). Mehr zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln.

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages sollte man daher als Vermieter darauf achten, dass die Vertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen auferlegt auch verbindlich wirkt.

Dies ist oft nicht ganz einfach-als Vermieter sollte man deshalb folgende Punkte unbedingt beachten:

  • Die dem Mieter übertragene Renovierungspflicht muss sich am Grad der Abnutzung der Mietsache während dessen Mietzeit orientieren.

Tipp: Fristenregelungen sollten daher Zusätze enthalten, die den Abnutzungsgrad der Mietsache berücksichtigen, z.B. „im Allgemeinen“, „grundsätzlich“, „üblicherweise“. Auch sollten die Fristen angemessen sein.

  • Auch mehrere Klauseln, die an sich alleine wirksam wären, können in der Summe zu einer Unwirksamkeit führen, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird.
  • Stellen mehrere Klauseln eine einheitliche Regelung dar, führt bereits die Unwirksamkeit einer einzigen Klausel dazu, dass die gesamte Regelung ebenfalls unwirksam wird.
  • Klauseln vermeiden, die dem Mieter eine unbedingte Pflicht zur Anfangs-bzw. Endrenovierung auferlegen. (Mehr zur Endrenovierung)
  • Vorsicht bei sogenannten Quoten-oder Abgeltungsklauseln, die den Mieter zu einer anteiligen Kostentragung der Schönheitsreparaturen verpflichten sollen.
  • Die Klausel darf dem Mieter nicht das Recht zur Selbstvornahme der Renovierung nehmen.

Tipp: hier ist weniger oft mehr! Formulierungen wie:“Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen, die während des Mietverhältnisses erforderlich werden“ oder allgemein: „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen“ sind oft sicherer als zu komplizierte „Regelkataloge“, die im Resultat dann wegen einer etwaigen Unwirksamkeit überhaupt keine Verpflichtung mehr enthalten.

9. Widersprechen Sie einer Fortsetzung des Gebrauchs nach Ende des Mietverhältnisses

Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, sondern bleibt weiter in der Wohnung wohnen, kann sich das Mietverhältnis fortsetzen wenn der Vermieter dieser weiteren Nutzung durch den Mieter nicht widerspricht § 545 BGB.

Einer fortgesetzten Nutzung und damit einer möglichen Verlängerung des Mietverhältnisses kann man bereits im Vorfeld vertraglich widersprechen-dies hat der Bundesgerichtshof als zulässig angesehen (BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az: VIII ZR 38/90 ).

Tipp: Der Mietvertrag sollte einen solchen „Fortsetzungswiderspruch“ bereits enthalten. Die Regelung sorgt so bei beiden Seiten bereits im Vorfeld für Rechtssicherheit.

10. Hat Ihr Mieter eine Haftpflichtversicherung?

Auch dies sollte man als Vermieter bedenken, denn ein solcher „Haftpflichtschaden“ stellt sich schneller ein, als man glaubt. Versagt z.B. der „Aqua-Stop“ der Waschmaschine, oder vergisst der Mieter versehentlich das Wasser abzudrehen, hat man „ruck zuck“ im gesamten Haus einen Wasserschaden produziert und bleibt eventuell auf diesen Kosten sitzen, wenn der Mieter kein Geld hat.

Tipp: Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss eine bestehende Haftpflichtversicherung von Ihrem Mieter nachweisen.

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