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Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche oder Heizfläche?

Die Heizkostenabrechnung muss sich an den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) orientieren. Diese ist verpflichtendes Recht. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag von diesen Vorgaben nicht abweichen.

Tun sie es dennoch, ist der Mietvertrag in Bezug auf die Heizkostenabrechnung unwirksam. Der Mieter kann sich jederzeit auf die Unwirksamkeit berufen und vom Vermieter verlangen, dass er die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung erstellt und danach den Energieverbrauch des Mieters abrechnet. Eine Heizkostenabrechnung einfach nach der Wohn- oder Heizfläche vornehmen zu wollen, geht also nicht, zumindest nicht so ohne Weiteres.

Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind nämlich gemäß § 2 HeizkostenV „zwingendes“ Recht und können mietvertraglich nicht abbedungen werden, auch nicht, wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bezweckt energiebewusstes Heizen

Somit können die Parteien im Mietvertrag nicht vereinbaren, dass die Heizkostenabrechnung ausschließlich nach der Wohnfläche oder der Heizfläche erstellt wird. Mit der Verordnung bezweckt der Gesetzgeber, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Einsatz der Heizenergie zu veranlassen. Dies dient der Umwelt und schont die Energieressourcen. Insoweit müssen die Mietvertragsparteien diese gesetzgeberischen Ziele bei der Gestaltung des Mietvertrages und der Abrechnung der Heizkosten berücksichtigen.

Auf diesem Hintergrund muss der Vermieter die Verbrauchskosten der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage unabdingbar

1. zu mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem erfassten Energieverbrauch des Mieters erfassen und abrechnen.

2. Die übrigen Kosten kann er nach einem frei vereinbarten Verteilungsschlüssel abrechnen, beispielsweise nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum. Als Verteilungsmaßstab kommt auch die Heizfläche in Betracht, also die Fläche, die effektiv geheizt wird. Nicht beheizte Flächen können ausgenommen werden. Insoweit haben Vermieter und Mieter freie Hand.

Also: Der Verbrauchskostenanteil muss zwischen 50 und 70 %, der übrige Festkostenanteil kann zwischen 50 und 30 % festgelegt werden.

  • Auch die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale (Warmmiete, Inklusivmiete) ändert nichts daran, dass trotzdem zumindest ein Teil der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist.

Ausnahme: Zweifamilienwohnhäuser

Eine Ausnahme besteht bei Zweifamilienwohnhäusern, also Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Mieter und die andere der Vermieter selbst bewohnt. Hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter im eigenen Interesse energiebewusst heizt. Außerdem wird seine Wohnung nicht durch die Wohnungen umliegender Mieter mitgeheizt.

In diesem Fall können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Heizkostenverbrauch nicht und auch nicht anteilig nach dem Verbrauch abgerechnet, sondern ausschließlich und zu 100 % nach der Wohnfläche, Heizfläche, Personenzahl oder nach dem umbautem Raum erfasst wird.

Abrechnung nach Heizfläche macht nicht immer Sinn

Eine Differenzierung in der Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Festkostenanteils nach der Wohn- und Heizfläche macht insoweit Sinn, als die Wohnfläche auch Balkone, Terrassen und andere nicht beheizte Räume einbezieht.

Sollen nicht beheizte Flächen ausgenommen werden, kann als Verteilungsschlüssel für den Festkostenanteil auf die Heizfläche abgestellt werden. Sinn macht dies in einem Mehrfamilienhaus, in dem ein Mieter einen großen Anteil an nicht beheizten Flächen mitgemietet hat. Er würde im Vergleich zu anderen Mietern mit weniger solchen Flächen mehr Heizkosten bezahlen und würde benachteiligt.

Soweit die nicht beheizten Flächen bei allen Mietern hingegen gleich sind, kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob nach der Wohnfläche unter Einbezug auch der nicht beheizten Räume oder nur nach der Heizfläche abgerechnet wird.

Vermieter muss Verbrauchserfassungsgeräte installieren

Der Mieter kann aus diesem Grund darauf bestehen, dass der Vermieter die Wohnräume mit entsprechenden Erfassungsgeräten ausstattet und verbrauchsabhängig abrechnet (§ 4 IV HeizkostenV). Diesen Anspruch kann der Mieter notfalls gerichtlich durchsetzen. Der Mieter muss die Anbringung der Erfassungsgeräte dulden.

Zugelassen für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte. Es liegt ausschließlich im Ermessen des Eigentümers, welche Geräte er installieren lässt.

2 Antworten auf "Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche oder Heizfläche?"

  • Justin
    08.11.2016 - 20:20 Antworten

    Hallo,

    wie sieht es jedoch mit der Heizflächenberechnung aus? Zählt der Flur mit zur Heizfläche? Das die Abstellkammer nicht dazugehört, scheint mir einzuleuchten. Sind Flure ohne Heizkörper keine beheizte Fläche?
    Hoffe auf eine schnelle Antwort. Danke :)

  • Nadine
    13.05.2017 - 06:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir planen grade ein Haus mit 3 kleinen Mietwohnungen, dieses soll über eine mit Hackschnitzelheizung beheizt werden, die bereits 2 weitere Häuser mit eigenem Holz auf dem Hofgelände beheizt.
    Wir würden den Mietern gerne überhaupt keine Heizkosten berechnen, da die KM recht hoch angelegt ist, diese benötigen wir für die Finanzierung.
    Ist das rechtlich möglich?

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