Die Heizkostenabrechnung muss sich an den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) orientieren. Diese ist verpflichtendes Recht. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag von diesen Vorgaben nicht abweichen.
Tun sie es dennoch, ist der Mietvertrag in Bezug auf die Heizkostenabrechnung unwirksam. Der Mieter kann sich jederzeit auf die Unwirksamkeit berufen und vom Vermieter verlangen, dass er die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung erstellt und danach den Energieverbrauch des Mieters abrechnet. Eine Heizkostenabrechnung einfach nach der Wohn- oder Heizfläche vornehmen zu wollen, geht also nicht, zumindest nicht so ohne Weiteres.
Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind nämlich gemäß § 2 HeizkostenV „zwingendes“ Recht und können mietvertraglich nicht abbedungen werden, auch nicht, wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind.
Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bezweckt energiebewusstes Heizen
Somit können die Parteien im Mietvertrag nicht vereinbaren, dass die Heizkostenabrechnung ausschließlich nach der Wohnfläche oder der Heizfläche erstellt wird. Mit der Verordnung bezweckt der Gesetzgeber, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Einsatz der Heizenergie zu veranlassen. Dies dient der Umwelt und schont die Energieressourcen. Insoweit müssen die Mietvertragsparteien diese gesetzgeberischen Ziele bei der Gestaltung des Mietvertrages und der Abrechnung der Heizkosten berücksichtigen.
Auf diesem Hintergrund muss der Vermieter die Verbrauchskosten der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage unabdingbar
1. zu mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem erfassten Energieverbrauch des Mieters erfassen und abrechnen.
2. Die übrigen Kosten kann er nach einem frei vereinbarten Verteilungsschlüssel abrechnen, beispielsweise nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum. Als Verteilungsmaßstab kommt auch die Heizfläche in Betracht, also die Fläche, die effektiv geheizt wird. Nicht beheizte Flächen können ausgenommen werden. Insoweit haben Vermieter und Mieter freie Hand.
Also: Der Verbrauchskostenanteil muss zwischen 50 und 70 %, der übrige Festkostenanteil kann zwischen 50 und 30 % festgelegt werden.
- Auch die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale (Warmmiete, Inklusivmiete) ändert nichts daran, dass trotzdem zumindest ein Teil der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist.
Ausnahme: Zweifamilienwohnhäuser
Eine Ausnahme besteht bei Zweifamilienwohnhäusern, also Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Mieter und die andere der Vermieter selbst bewohnt. Hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter im eigenen Interesse energiebewusst heizt. Außerdem wird seine Wohnung nicht durch die Wohnungen umliegender Mieter mitgeheizt.
In diesem Fall können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Heizkostenverbrauch nicht und auch nicht anteilig nach dem Verbrauch abgerechnet, sondern ausschließlich und zu 100 % nach der Wohnfläche, Heizfläche, Personenzahl oder nach dem umbautem Raum erfasst wird.
Abrechnung nach Heizfläche macht nicht immer Sinn
Sollen nicht beheizte Flächen ausgenommen werden, kann als Verteilungsschlüssel für den Festkostenanteil auf die Heizfläche abgestellt werden. Sinn macht dies in einem Mehrfamilienhaus, in dem ein Mieter einen großen Anteil an nicht beheizten Flächen mitgemietet hat. Er würde im Vergleich zu anderen Mietern mit weniger solchen Flächen mehr Heizkosten bezahlen und würde benachteiligt.
Soweit die nicht beheizten Flächen bei allen Mietern hingegen gleich sind, kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob nach der Wohnfläche unter Einbezug auch der nicht beheizten Räume oder nur nach der Heizfläche abgerechnet wird.
Vermieter muss Verbrauchserfassungsgeräte installieren
Der Mieter kann aus diesem Grund darauf bestehen, dass der Vermieter die Wohnräume mit entsprechenden Erfassungsgeräten ausstattet und verbrauchsabhängig abrechnet (§ 4 IV HeizkostenV). Diesen Anspruch kann der Mieter notfalls gerichtlich durchsetzen. Der Mieter muss die Anbringung der Erfassungsgeräte dulden.
Zugelassen für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte. Es liegt ausschließlich im Ermessen des Eigentümers, welche Geräte er installieren lässt.
08.11.2016 - 20:20
Hallo,
wie sieht es jedoch mit der Heizflächenberechnung aus? Zählt der Flur mit zur Heizfläche? Das die Abstellkammer nicht dazugehört, scheint mir einzuleuchten. Sind Flure ohne Heizkörper keine beheizte Fläche?
Hoffe auf eine schnelle Antwort. Danke :)
13.05.2017 - 06:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir planen grade ein Haus mit 3 kleinen Mietwohnungen, dieses soll über eine mit Hackschnitzelheizung beheizt werden, die bereits 2 weitere Häuser mit eigenem Holz auf dem Hofgelände beheizt.
Wir würden den Mietern gerne überhaupt keine Heizkosten berechnen, da die KM recht hoch angelegt ist, diese benötigen wir für die Finanzierung.
Ist das rechtlich möglich?
30.08.2018 - 19:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
In meinem Zweifamilienhaus sind 5 “Wohnbereiche” mit getrennten Steigleitungen vorbereitet für Wärmemengenzähler.
Durch die gute Dämmung auf Passivhausstandard und KWL mit Wäremrückgewinnung liegt der spez Wärmebedarf bei 30 W/m²K.
Die jährlichen Mietkosten und Abrechnung nach Verbrauch würde die Kosten des Brennstoffes (LPG) übersteigen.
Gehe ich ein Risiko ein, wenn ich es den Mietern zur Wahl Stelle, ob 100% nach beheizter Wohnfläche abgerechnet wird oder die Messeinrichtungen gemietet und mit umgelegt werden.
Wegen der zentralen KWL ist ohnehin sinnvoll nur 50% nach Verbrauch und 50% nach beheizter Fläche umzulegen, da auch ein Mieter der wenig heizt von der Rückgewinnung aus der wärmeren Abluft des anderen Mieters Nutzen zieht.
31.08.2018 - 07:09
Hallo Armin,
hier ein Artikel für Sie: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-zweifamilienhaus/
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2019 - 08:29
Wir haben 128 qm Wohnfläche einer Maisonette-Wohnung. Natürlich mit schrägen Wänden. 160 qm werden an Heizkosten berechnet. Ich kann mir nicht vorstellen, Ich kann mir kaum vorstellen, dass das
stimmen soll. Wir haben Fußbodenheizung. Man hat uns erklärt, dass Fußbodenheizung billiger sein soll. Wir zahlen an Nebenkosten 251,– Euro und mussten 473,– Euro nachzahlen. Das kommt mir irgendwie
eigenartig vor. Wir haben ohnehin mit unserem Vermieter ständig Krieg, weil er er sich weigert uns in
Kopie die Abrechung vorzulegen, obwohl er dazu verpflichtet ist. Der Vermieter wohnt ca. 400 qm
von uns entfernt.
07.04.2020 - 09:22
Sehr geehrter Herr Hundt,
in der Heizkostenabrechnung durch den Verwalter wird nicht die Heizfläche zur Basis herangezogen (vorliegende Gemeinschaftsordnung (erh. 11.7.17, Anlage 1 zur Urkunde) im Punkt §7 (3) b): “Die restlichen 30% der Betriebskosten (…) unter den Sondereigentümern nach dem Verhältnis der beheizbaren Wohnflächen/Nutzflächen (d.h. ohne Balkone, Terrassen) zueinander verteilt (werden).”
Stattdessen wird die Gesamtfläche herangezogen, die bei meiner Wohnung erheblich von der beheizten Fläche abweicht. Begründung:BGH Urteil v. 30.05.2018 – VII ZR 220/17
Lässt sich das aus dem Urteil ableiten?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
09.04.2020 - 14:09
Hallo Peter,
ich kann Ihr per Blogkommentar leider kein Urteil kommentieren. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2021 - 08:09
In der Heizkostenabrechnung meiner Schwester wurden 50 % der Balkonfläche mit zur beheizten
Wohnfläche dazugerechnet. Der Vermieter argumentiert, dass das bei allen Mietern so gemacht wird.
rechtmäßig ?
18.01.2021 - 10:04
Hallo Claus,
wenn der Balkon abgerechnet wird, dann muss es die Wohnfläche sein. Es kommt am Ende aber vermutlich das gleich Ergebnis raus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.03.2021 - 16:42
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einer Wohnung innerhalb eines EFH, aber ziehe jetzt wegen neuem Job weg. Im EG des EFH hat das Vermieterehepaar noch selbst genutzte Räume. In den Räumen steht allerhand herum, auch ein Arbeitstisch. Sie wohnen nicht da, aber sie arbeiten fast täglich vor Ort in einem Nebengebäude und draußen in ihrem Nutzgarten. Leider ist im Mietvertrag keine Regelung zu den Heizkosten, nur Strom wird aufgeteilt. Bislang habe ich als Mieter alles bezüglich Heizung alleine bezahlt, auch Wartung/Betriebskosten. Nun stellte sich heraus, dass in den nicht mitvermieteten Räumen gelegentlich von den Vermietern geheizt wurde und wenn nicht, dann zumindest das Thermostat auf * eingestellt war und im Winter ja dann ein Verbrauch stattfand (ganz schlecht isoliert). Müssen meine Vermieter nun nachträglich nach Heizkostenverordnung 70/30 abrechnen? Es gibt keine Verbrauchsmessungen nur mein verbrauchtes Öl kenne ich natürlich. Ich kann die Kosten leider gar nicht einschätzen. Danke, Sebastian
22.03.2021 - 18:36
Hallo Sebastian,
ich gehe davon aus, dass die Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden sind. Lassen Sie die Sache im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.05.2021 - 09:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meiner Abrechnung werden die Heiznebenkosten (Schornsteinfeger, Betriebsstrom, Heizungswartung, Verbrauchserfassung an jedem Heizkörper) wie auch die Brenstoffkosten mit 30% Wohnfläche und 70% Verbrauch abgerechnet. Da meine Wohung eine unglückliche Lage über Garagen besitzt und andere Bewohner stark über einen Kamin heizen, sind meine Verbrauchskosten relativ zur Wohnungsgröße hoch. Durch den Abrechnungsschlüssel 30/70 ist der Anteil an den Heiznebenkosten auch übermäßig hoch. Ein Faktor in der Verbrauchserfassung sind die Anzahl der Meßeinheiten, die in eine größeren Wohnung auch öfter vorhanden sind.
Ist die Abrechnung der Heiznebenkosten so korrekt?
Extrembespiel wäre, wenn alle anderen Wohnung leer stehen würden, dann würde ich einen Großteil der von mir nicht installierten Verbrauchsmeßgeräte zahlen.
07.05.2021 - 14:43
Hallo Volker,
aus diesem Grund (unterschiedlich gelegenen Wohnungen) werden die Kosten ja mit 30 bis 50% nach Fläche abgerechnet. Die Heizkostenverordnung sorgt hier schon für eine relativ faire Abrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2021 - 00:16
Hallo Herr Hundt,
vielen dank für die schnelle Antwort.
Der Focus liegt auf den Heiznebenkosten/Fixkosten. Ein Miteigentümer mit einer mehr als doppelt so großen Wohnung heizt mit einen Kachelofen zusätzlich. Die erfassten Verbräuche sind niedrig. Somit fallen die Kosten z.B. der Verbrauchserfassung (Große Wohnung mit vielen Meßstellen und Kosten) weiter zu ungunsten der Wohnungen (normale Verbräuche) die über die installierte Heizanlage heizen.
Je mehr über den Kachelofen geheizt wird, desto mehr werden die Fixkosten der Heiznebenkosten wie Wartung, Verbrauchserfassung und Schornsteinfeger auf die anderen abgewälzt, da die gemessene Verbräuche sinken und nur 30 Prozent auf die Wohnfläche verteilt werden.
Gruß Volker
14.06.2021 - 16:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gekauft
In dieser WEG hat der Eigentümer des Speichers im Spitzgiebel dort Wohnraum geschaffen und diesen umfangreich mit Heizkörpern ausstatten lassen.
Der Verbrauch dieser Heizkörper wird seit Jahren im Rahmen der 70 Prozentregelung abgerechnet, jedoch nicht die Grundkosten für die Fläche von immerhin 68 qm.
Nach einer Anfechtung der Heizkostenabrechnung wurde dieser Zustand per Anerkenntnisurteil als fehlerhaft anerkannt.
In dem Haus werden gemäß Grundsatzbeschluss seit Langem die Heizkosten zu 30 Prozent nach Grundfläche und 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet.Die Bereitschaft, das ganze Haus nach Rauminhalt abzurechnen, gibt es nicht.
Nun hat der Verwalter diese Heizfläche nach der Grundfläche von 68 qm errechnet, aber der betreffende Eigentümer widerspricht jetzt seinerseits mit der Begründung, dass die Heizfläche in diesem Fall nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen sei. Danach sei die Grundfläche der Wohnung, die unterhalb von 1 m Raumhöhe liegt, garnicht in Ansatz zu bringen, sowie die Grundfläche die in dem Bereich zwischen 1 m und 2 m Raumhöhe liegt ist zu 50 % in Ansatz zu bringen, die Grundfläche, die in dem Bereich liegt über einer Raumhöhe von 2 m ist vollständig in Ansatz zu bringen.
Ich verstehe natürlich, dass bei Verwendung der Grundfläche in Wohnungen mit Dachschräge eine gewisse Ungerechtigkeit eintreten kann gegenüber Wohnungen ohne Dachschräge. Aber in der hier beanspruchten Lösung geht die Ungerechtigkeit wiederum an die anderen Hausbewohner über, denn der Raum der unter 1m und zwischen 1 und 2m liegt, wird selbstverständlich auch vollumfänglich geheizt.
Ich kann schwer erkennen, wie hier eine sachgerechte und gleichzeitig rechtskonforme Lösung gefunden werden soll.
14.06.2021 - 20:43
Hallo Konrad Nikolaus,
das der Eigentümer seine Fläche nach Gesetzeslage berechnet haben möchte ist nachvollziehbar und vielleicht ein guter Kompromiss?
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2022 - 11:16
Hallo,
ich lebe allein und habe schon seit 2 Jahren extrem hohe NK-Rechnungen. Am meisten schlagen die Heizkosten zu Buche. Mein Vermieter schrieb auf meine Rückfrage mir nur:
“Ich habe dir schon mehrfach gesagt und auch geschrieben, daß die Heizung nach Quadratmetern, in diesem Fall 60 qm reine Wohnfläche ohne Balkon abgerechnet wird,
vom Gesamtverbrauch ausgehend. Wenn du das nicht akzeptieren willst erwarte ich deine Kündigung.”
Hinzu kommt, dass die Steuerungseinheit für mein Schlafzimmer/Bad defekt ist (da konnte ich nicht heizen) und ich weder Küche noch Flur heize. Da ich 600 € zurückzahlen musste, bereits 110 Euro NK zahle und eigentlich nur abends Zuhause bin (und dann oft gleich schlafe), kann hier etwas nicht stimmen.
Kann das denn Rechtens sein?
06.09.2022 - 20:12
Hallo Safiye,
sofern es sich nicht um ein zum Teil vom Vermieter bewohntes Zweifamilienhaus handelt, muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2022 - 12:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen seit 20 Jahren in einer Doppelhaushälfte, die mit 6 anderen Häusern an einer Gemeinschaftsheizung hängt.
Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt über 30% Heizkostenfläche und 70% Verbrauch.
Unser Haus hat 150qm Wohnfläche und 75 qm Kellerfläche. Da in den Kellerräumen überall Heizkörper angebracht sind, wird der Keller zur Heizfläche gerechnet, sodass wir für 225 qm die 30% Umlage bezahlen müssen.
In all den 20 Jahren wurden die Kellerräume niemals geheizt. Ich habe dem Vermieter angeboten, die Heizkörper im Keller auf eigene Kosten verplompen zu lassen, um die Kellerfläche aus der Abrechnung herauszunehmen. Leider hat er ohne Begründung dies abgelehnt.
4 der anderen 6 Häuser haben keine Heizkörper im Keller und dementsprechend eine geringere Heizfläche.
Gibt es für mich eine rechtliche Grundlage, den Keller aus der Heizkostenfläche herausnehmen zu lassen?
23.11.2022 - 07:26
Hallo Andreas,
für Sie als Mieter sehe ich leider keine Option die Sachlage zu ändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2023 - 20:42
Sehr geehrter Herr Hundt!
Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung in einer WEG. Wir Eigentümer besitzen unterschiedlich große Wohnungen mit unterschiedlich großen Freiflächen (Terrassen, Balkonen oder Dachterrassen). Bei der Heizkostenabrechnung werden immer die vollen qm der Wohnung + Balkone abgerechnet, bei mir also 48,97 qm. Meine Mutter (nebenliegende DG-Wohnung mit 138 qm) hat sowohl eine 20 qm große Dachterrasse sowie einen 10 qm Balkon. Ich hingegen habe nur einen Balkon von 6 qm. Bei Internetrecherchen habe ich gelesen, dass in einem Mehrfamilienhaus für die Heizkostenabrechnung dann bei unterschiedlich großen Wohnungen immer die Abrechnung nach tatsächlicher Heizfläche und nicht nach Wohnfläche herangezogen werden muss, da es sonst als sittenwidrig gelten könnte wegen Benachteiligung der “großen” Wohnungseigentümer. Ist das korrekt? Müsste dann unsere Hausverwaltung tatsächlich nach Heizfläche und nicht nach Wohnfläche abrechnen?
21.02.2023 - 21:51
Hallo Svenja,
folgen Sie den Quellen in dem von Ihnen gelesenen Artikel. Ich kann den geschilderten Sonderfall leider nicht beurteilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt