Miete und Pacht werden gerne verwechselt. Beide Vertragstypen sind eng verwandt. Jetzt wird es juristisch.

Überblick: Ein Mietvertrag kann nur über Sachen (Immobilien, Räume) abgeschlossen werden. Ein Pachtvertrag hingegen kann neben Sachen auch Rechte und eine Gesamtheit von Rechten erfassen. Der Mietvertrag betrifft nur die Gebrauchsgewährung der Räumlichkeiten, der Pachtvertrag auch die Fruchtziehung.

Die Fruchtziehung ist das Recht des Pächters, aus dem Pachtgegenstand die Früchte zu ziehen. Beispiel: Pacht eines Obstgrundstückes: Der Pächter darf nicht nur das Grundstück nutzen, sondern auch das Obst der Obstbäume für sich vereinnahmen. Der Pächter nutzt also nicht nur das Grundstück als Sache, sondern auch das Recht, das Obst zu ernten und zu behalten.

Die Verwendungsfähigkeit des Vertragsgegenstandes bestimmt den Vertragstyp

Die Abgrenzung beider Typen richtet sich nach der Parteivereinbarung über die Verwendung und die Eignung des Vertragsgegenstandes, daraus echte Vorteile im Sinn einer Fruchtziehung zu ziehen. Also: Darf der Nutzer nach dem Vertrag nicht nur die Gebrauchsvorteile (dann Miete) nutzen, sondern darüber hinaus auch noch die Früchte ziehen, ist von einem Pachtverhältnis auszugehen.

Werden Geschäftsräume überlassen, ist die Grenzziehung oft schwierig. Werden leere Räume genutzt, steht die Gebrauchsgewährung im Vordergrund. Dann liegt ein Mietvertrag vor. Befinden sich in den Räumen aber auch noch Einrichtungsgegenstände und werden diese dem Nutzer ebenfalls mit zum Gebrauch überlassen, kann ein Pachtvertrag vorliegen. Voraussetzung ist aber, dass diese Einrichtungsgegenstände einen echten Nutzwert haben und eine Fruchtziehung ermöglichen.

Beispiel:

Die Räumlichkeiten einer Immobilie sind mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet, die dem Betrieb einer Gaststätte dienen (Theke, Mobiliar, Küche, Kochgeschirr, Kühlaggregat). Darf der Nutzer diese Einrichtungsgegenstände zum Gestaltung  seines kulinarischen Angebotes benutzen, mietet er nicht nur die Räumlichkeiten als Mieter, sondern nutzt diese auch als Pächter. Die Einrichtungsgegenstände bieten über ihre bloße Existenz hinaus dem Pächter die Möglichkeit, sie für seinen Geschäftszweck zielgerichtet einzusetzen und daraus Vorteile (Fruchtziehung) zu ziehen.

Gegenbeispiel:

Werden im Geschäftsraum lediglich Regale oder eine Ladentheke überlassen, liegt wohl eher ein Mietvertrag vor. Wo die Grenze zum Pachtvertrag läuft, ist dann eine Frage des Einzelfalls. Rein faktisch dürften bei der Überlassung von Geschäftsräumen meist mietvertragliche Elemente im Vordergrund stehen.

Die Einrichtungsgegenstände geben die Richtung vor

In diesem Sinne stellt die Rechtsprechung darauf ab, wie die zu überlassenden Räume zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eingerichtet sind. Eignen sie sich aufgrund der Ausstattung für den vom Nutzer beabsichtigten Betrieb, liegt eher ein Pachtvertrag vor, ansonsten lediglich ein Mietvertrag (BGH NJW 1979, 2352).

• Mietet der Nutzer leere Räume und stattet er diese zum Betrieb einer Gaststätte mit Einrichtungsgegenständen aus, ist er lediglich Mieter, da ihm der Vermieter insoweit nur die Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten schuldet.

• Verpflichtet sich der Vermieter bei Vertragsabschluss jedoch die noch leeren Räume so auszustatten, dass sie der Nutzer als Gaststätte betreiben kann, dürfte meist ein Pachtvertrag vorliegen (BGH WuM 1981, 226).

• Verpflichtet sich der Nutzer, die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte selbst auszustatten und diese bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben, liegt wiederum ein Pachtvertrag vor. Auch insoweit wird die Einrichtung der Räumlichkeiten dem Verpächter zugeordnet.

• Hat der Verpächter zur Beschaffung des Inventars wesentlich beigetragen (Nachweis einer günstigen Bezugsquelle) oder dem Pächter einen günstigen Anschaffungskredit vermittelt, spricht dies für die Annahme eines Pachtvertrages (BGH ZMR 1991, 257).

• Wird Wohnraum zur gewerblichen Untervermietung überlassen, liegt immer ein Mietvertrag vor. Es wird nur die Gebrauchsüberlassung geschuldet. In dem Umstand, dass der Mieter den Wohnraum weitervermietet und daraus Vorteile (Mieterträge) zieht, kann keine Fruchtziehung gesehen werden.

• Wird ein ganzes Unternehmen oder ein Betrieb  zur Verfügung gestellt, das der Nutzer einschließlich aller Erwerbschancen nutzen kann, liegt ein Pachtvertrag vor. Die Fruchtziehung liegt in der Abschöpfung des Betriebsgewinns (BGH NJW 1952, 1410). Werden nur Teile des Unternehmens überlassen, kommt es auf den Vertragsinhalt und den Parteiwillen an. Der überwiegende Teil ist maßgebend.

Details zum Pachtrecht

Der Pachtvertrag stellt einen eigenständigen Vertragstyp dar (§§ 581 BGB). Seine rechtliche Ausgestaltung orientiert sich weitgehend am Mietrecht.

Abweichungen ergeben sich insbesondere in der Kündigungsfrist. Mangels ausdrücklicher Vereinbarung ist die Kündigung für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, zu dessen Ablauf die Pacht aufgekündigt werden soll. Der Pächter ist verpflichtet, das ihm überlassene Inventar nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu nutzen, es instandzuhalten und instandzusetzen.