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Gewerbemietvertrag: Die Untervermietung im Gewerbemietrecht

Untervermietung ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten. Der Mieter behält als Hauptmieter seine Rechte und Pflichten gegenüber seinem Vermieter. Der Untermieter tritt nicht an die Stelle des Mieters. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

Die Rechtslage ist diffus. Dies liegt daran, dass das Gesetz keine klare Grenze zieht, welche seiner Vorschriften nur auf Wohnraummietrecht und welche auch auf das Gewerbemietrecht anzuwenden sind. Die gerichtlichen Entscheidungen erscheinen auf den ersten Blick oft widersprüchlich, zumindest dann, wenn man nicht die Gegebenheiten kennt, die der Entscheidung im Einzelfall zugrunde liegen.

Geschäftsraummieter hat nur bedingten Anspruch auf Untervermietung

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht hat der Geschäftsraummieter im Gewerbemietrecht jedenfalls keinen unmittelbar gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis zur Untervermietung. Dies ergibt sich mehr oder weniger deutlich aus § 553 BGB, der auf den „Wohnraummieter“ abstellt. Ihm steht dann wiederum § 540 BGB gegenüber, der neutral nur vom „Mieter“ spricht. Dennoch wendet der BGH die Vorschrift auch im Gewerbemietrecht ohne Weiteres an (BGH VII ZR 92/04).

Wie man diese juristische Haarspalterei auch immer sieht: Auch im Gesetzestext kommen letztlich nur Aspekte zur Regelung, die sich aus allgemein gültigen vertraglichen Regeln ergeben, nach denen Vertragspartner auf ihre gegenseitigen Interessen Rücksicht nehmen müssen und dem Partner nicht ohne Grund schaden dürfen. Diese Grundsätze gelten natürlich auch im Gewerbemietrecht.

I. Mietvertrag enthält keine Regelung zur Untervermietung

Insoweit ist davon auszugehen, dass der Mieter grundsätzlich einen zumindest allgemein vertraglichen Anspruch auf Untervermietung gegenüber seinem Vermieter hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich im Gewerbemietvertrag keine detaillierte Regelung zur Untervermietung findet.

Will der Mieter untervermieten, hat er normalerweise einen Grund. Wenn man auf eine BGH-Entscheidung vom 29.4.1992 (NJW-RR 1992, 1032) abstellt, darf der Vermieter die Untervermietung nur verweigern, wenn er dafür einen wichtigen Grund hat und seine Ablehnung nicht schikanös ist. Der BGH hat bei langfristigen Mietverträgen das wirtschaftliche Risiko des Mieters herausgestellt, der gerade in einem solchen Fall ein Interesse daran haben kann, unterzuvermieten. In dieser Entscheidung kommt der vertragliche Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme klar zum Ausdruck.

Diesem Umstand steht das Interesse des Vermieters gegenüber, nur einen ihm genehmen Mieter in seinen Räumlichkeiten zu wissen, den er sich selber ausgesucht hat.

In diesem Sinne muss der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich erteilen. Keinesfalls darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. In der bloßen Duldung liegt keine Erlaubnis zur Untervermietung.

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eigentlich Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, soweit der Vermieter zu Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen wäre (BGH VIII ZR 74/10).

Umgekehrt wird dem gewerblichen Mieter ein Sonderkündigungsrecht zugestanden, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert (BGH NJW 1995, 2034; OLG Düsseldorf 24 U 32/10)).

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und seitens des Vermieters kein berechtigtes Interesse entgegensteht, die Untervermietung zu verweigern.

Ein solches Interesse kann darin bestehen, dass der Untermieter mit der Ausübung seines Gewerbes in Konkurrenz zu anderen Mietern oder zum Vermieter selbst tritt. Dann kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung versagen (BGH, Urteil v. 16.09.81, Az. VIII ZR 161/80).

Wichtige Gründe berechtigen zur Erlaubnisverweigerung

Der Mieter ist verpflichtet, den Untermieter namentlich zu bezeichnen (BGH VIII ZR 371/02) und muss Auskunft über die Bonität des Untermieters und die Untermietbedingungen erteilen (BGH ZMR 2007, 184). Nur so kann der Vermieter prüfen, ob er einen Grund hat, die Untervermietung zu verweigern. Dies kann der Fall sein, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar erscheinen lässt.

Ein solcher wichtiger Grund kann darin bestehen, dass in einem Einkaufszentrum ein bestimmter Mietermix vorgegeben ist und der vom Mieter ins Auge gefasste Untermieter diesem Mietermix nicht entspricht. Vielfach finden sich in Gewerbemietverträgen entsprechende Klauseln.

Beispiel (BGH VII ZR 92/04): „Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht.“

II. Mietvertrag enthält Regelung zur Untervermietung

1. Individuelle Regelung

Im Gewerbemietvertrag kann die Untervermietung individualvertraglich ausgeschlossen werden. In diesem Fall weiß der Mieter, auf was er sich einlässt und kann sich im Nachhinein nicht auf das Gegenteil berufen. Dennoch kann auch hier der Vermieter im Einzelfall nach dem vertraglichen Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen.

2. Formularmäßige Regelung in AGB

In den AGB können die Modalitäten einer eventuellen Untervermietung geregelt sein. Hierzu gibt es eine ganze Reihe von Einzelfallentscheidungen, die es wiederum schwierig machen, der Praxis klare Richtlinien vorzugeben.

Ein vollständiger Ausschluss der Untervermietung ist mindestens problematisch und wird im Regelfall wohl zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Dementsprechend beurteilte der BGH einen vollständigen Ausschluss als unwirksam und stellte auf das wirtschaftliche Risiko des Mieters bei langfristigen Mietverträgen und das sich daraus ergebende Interesse an einer Untervermietung ab (BGH NJW-RR 1992, 1032).

Eine Beschränkung ist regelmäßig möglich. Beispiel für eine entsprechende Klausel: „Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Mietsache weder ganz noch teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck genutzt werden, der den Interessen des Vermieters entgegensteht“ (OLG Düsseldorf 10 U 144/04). In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Untervermietung zu erlauben, wenn er keine eigenen entgegenstehenden Interessen geltend machen kann (so auch OLG Hamburg WuM 1993, 737).

Wird das Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen, ist die Klausel unwirksam, wenn die Untervermietung ansonsten im Vertrag nicht generell verboten ist und der Vermieter seine Erlaubnis nach Belieben verweigern kann (BGH NJW 1995, 2035).

Unproblematisch ist die Klausel, dass das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet (BGH ZMR 1985, 89). Insoweit ist der Hauptmieter gehalten, eine entsprechende Klausel in seinen Untermietvertrag aufzunehmen. Tut er dies nicht, hat der Vermieter Anspruch gegen den Hauptmieter auf Räumung, der zu einem Schadensersatzanspruch des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter führt.

Die Schriftform eines Untermietvertrages ist gewahrt, wenn lediglich auf den Hauptmietvertrag verwiesen wird, ohne diesen dem Untermietvertrag beizufügen (BGH ZMR 2005, 958).

Alternative: Bürgschaft statt Untervermietung

Alternativ zur Untervermietung kommt auch die Gestellung eines Nachmieters in Betracht, die mit der Bürgschaft des bisherigen Mieters verbunden werden kann. Allerdings darf sich die Bürgschaft nur auf die finanziellen Verpflichtungen beziehen, die der frühere Mieter bis zum Ablauf seines Mietvertrages zu erfüllen gehabt hätte (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1015).

Hat sich der Vermieter verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, darf er die Vermietung an diesen nicht durch ungünstigere Bedingungen verhindern, beispielsweise keine höhere Kaution verlangen (OLG München NJW-RR 1995, 393).

Vermieter hat keinen Anspruch auf Untermiete

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Abführung der erzielten Untermiete an ihn. Er steht nur in vertraglichen Beziehungen zum Hauptmieter. Problematisch ist die globale Vorausabtretung der Untermiete an den Vermieter durch den Hauptmieter (OLG Hamburg WuM 1999, 278).

Außerdem kann vereinbart werden, dass die Untervermietung nur unter der Bedingung zu erlauben ist, dass der Mieter einen Untermietzuschlag zahlt (LG Köln, Urteil v. 11.01.90, Az. 6 S 221/89).

37 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Die Untervermietung im Gewerbemietrecht"

  • Birigt Falkenreck
    26.11.2016 - 17:35 Antworten

    Guten Tag, ich habe einen Untermietervertrag in einem Fußpflegegeschäft. Im Mietvertrag ist eine fristgerechte Kündigung vereinbart ohne Zusatz von Zeitangabe. Jetzt beruft sich meine Vermieterin auf §580a Abs.2 BGB (1/2 Jahr Kündigungsfrist), ist das korrekt? Mir ist eine sehr baldige Operation angesagt, nach der ich 1/4 Jahr ausfalle und ich somit meinerseits den Mietvertrag zum Ende des Jahres
    ( also 4 Wochen ) kündigen will.
    Für einen Rat wäre ich dankbar.

    Danke B. Falkenreck

  • hubert Stoll
    21.02.2017 - 14:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Frau ist seit Jahren (7 Jahre) in Untermiete in einem Frisörsalon. Der Hauptmieter hat schon drei Mal gewechselt. Zwischen dem jetzigen Hauptmieter und meiner Frau besteht ein Untermietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen zum Monatsende. Heute erst hat meine Frau erfahren, dass der Hauptmieter mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu seinem Mietvertrag abgeschlossen hat und quasi mit sofortiger Wirkung zum Monatsende die Räume verlassen muss – ohne zuvor den Untermietvertrag gekündigt zu haben.
    Frage: geht das so ohne weiteres? Was kann meine Frau machen? Welchen Rechtsanspruch hat sie? Können Sie uns weiterhelfen?

    Vielen Dank für Ihre rasche Hilfe.
    Mfg Hubert S.

    • Mietrecht.org
      21.02.2017 - 14:59 Antworten

      Hallo Hubert,

      Ihre Frau hat offensichtlich einen wirksamen Mietvertrag. Darauf sollte Sie den Hauptmieter vielleicht hinweisen. Wenn es keine besondere Vereinbarung für einen solchen Fall im Mietvertrag gibt, kann eine Art Aufhebungsvereinbarung die Lösung des Problems sein. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hubert S.
    21.02.2017 - 17:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Danke für die Antwort. Aber die Frage war ja, kann der Vermieter durch einen Aufhebungsvertrag mit dem Hauptmieter gleichzeitig den Untermietvertrag auflösen? Dann müsste sich der Hautpmieter nicht an seinen Untermietvertrag halten, was zu erheblichen Konsequenzen für meine Frau als Untermieterin bedeuten würde. Sie müsste quasi sofort, ohne Kündigungszeit, die Räume verlassen?

    Vielen Dank für Ihre rasche Hilfe.

    Mfg Hubert S.

    • Mietrecht.org
      22.02.2017 - 08:30 Antworten

      Hallo Hubert,

      und die Antwort war, das Ihre Frau einen eigenständigen Vertrag mit Ihrem Vermieter (Hauptmieter) hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franziska E
    23.02.2017 - 10:38 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich würde gern in einer Massage-Praxis einen Raum zur Untermiete nutzen,da der Hauptmieterin allein die Praxis zu groß wird und wir uns mit unseren Angeboten gut ergänzen würden.
    Kann die Vermieterin dies verbieten?
    Wie hoch dürfte eine mögliche Mieterhöhung ausfallen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Mit freundlichen Grüßen

    Franziska E.

    • Mietrecht.org
      23.02.2017 - 13:33 Antworten

      Hallo Franziska,

      entscheidend sind die Vereinbarungen im Hauptmietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norman K.
    20.04.2017 - 15:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bestimmt ein Gewerbemietvertrag, dass eine Untervermietung an Dritte(!) zulässig ist, wäre dann eine Untervermietung an nur eine Gesellschaft (Generaluntervermietung) unzulässig, wenn diese Geraluntervermieterin mit weiteren Gesellschaften Unter-Untermietverhältnisse begründet? Trotz Recherche konnte ich keine einschlägige Rspr. finden, ob eine solche Generaluntervermietung zulässig wäre.

    Vielen Dank im Voraus.
    Norman K.

  • Cagla D.
    26.05.2017 - 15:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe habe ein Friseursalon und möchte ein Raum untervermieten. der Vermieter wäre damit einverstanden. Muss ich als Hauptmieter die Einnahmen von der Untermieterin versteuern?

    Vielen Dank im voraus.

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      26.05.2017 - 18:24 Antworten

      Hallo Cagla,

      Sie erzielen auf der einen Seite Mieteinnahmen und auf der anderen Seite haben Sie selbst Mietkosten. Beides werden Sie bei der Steuererklärung angeben. Sprechen Sie am besten mit Ihren Steuerberater darüber.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Magdalena M.
    23.06.2017 - 13:49 Antworten

    Guten Tag,

    ich hätte eine Frage zu meiner aktuellen Wohnungssituation. Ich wohne als Untermieterin in einer Wohnung, die als Gewerbefläche von meinem Vermieter (also dem Mieter der Wohnung, der hier aber nur arbeitet nicht schläft und wohnt) angemietet wird. Ist es überhaupt rechtens, dass der Mieter diese Gewerbefläche als Wohnraum untervermietet? Ich würde gerne vorzeitig von meinem zwei-Jahres-Vertrag (jetzt noch ein Jahr übrig) zurücktreten, weil mir die Privatsphäre fehlt und ich mich von zwei Mitarbeitern des Mieters, die ab und zu vorbeikommen, in meinem persönlichen Wohnen eingeschränkt fühle. Sie mischen sich in die von mir, und ab und zu vom Mieter, genutzte Küche ein, lagern dort über Tage Sachen ab und hinterlassen Schmutz und räumen nichts ab. Meiner Meinung nach haben diese Personen nichts in der Küche verloren und dass Sie sich dann über Fettspuren am Herd, sie angeblich ich hinterlassen habe, aufregen, finde icch sehr dreist. Mich belastet die Situation sehr stark, da ich mich in meiner Privatsphäre verletzt und auch eingeengt fühle. Könnten Sie mir helfen und meine Frage beantworten, ob ich irgendwelche Chancen hätte aus dieser verzwickten Wohnsituation, die mich sehr belastet, entfliehen kann?

    Liebe Grüße,

    Magdalena

  • Stephan
    25.06.2017 - 12:37 Antworten

    Ich bin auf diese Seite gestoßen, weil ich wissen wollte, wie es bei einer Gewebeuntermiete aussieht, wenn dem Hauptmieter gekündigt wird. Ich finde nichts dazu. Nach was muss ich suchen.

  • A.S.Matin
    15.09.2017 - 17:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wusste nicht in welchem Themenbereich ich diese Fragen stellen sollte, daher stelle ich sie hier.

    Ich und ein paar Freunde, wir sind Christen, treffen uns regelmäßig bei mir Zuhause. Wir lesen die Bibel, beten usw.

    Wir haben auch eine Website, wo wir auf unseren Glauben aufmerksam machen und dort stehen auch die Termine, wann wir uns bei mir treffen, so das andere die Möglichkeit haben uns zu besuchen.

    Es wird kein Geld verdient, nichts verkauft oder dergleichen.

    Jetzt sagte mir mein Vermieter, dass er nicht möchte das auf der Website meine Adresse auftaucht. Er meinte das würde einer gewerblichen Nutzung gleichkommen und das würde der Mietvertrag nicht beinhalten.

    Meiner Meinung nach darf ich Gäste empfangen, so viele ich will und aus allen Gründen die es geben kann. Ob jemand kommt um mit mir Gitarre zu spielen, einen Film anzusehen, die Bibel zu lesen oder sonst was, ist unerheblich (sofern wir keine Gesetze verletzen natürlich und die anderen Mitparteien nicht unnötig gestört werden – was bis her nie geschehen ist)

    Sehe ich das falsch?

    gruß A.S. Matin

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:47 Antworten

      Hallo A.S.,

      in meinen Augen ist es schon ein Unterschied, ob Ihrer Freunde zu besuch kommen oder eine nicht abschätzbare Anzahl fremder Menschen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ruth Stork
    26.10.2017 - 20:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen Büroraum im Untermietverhältnis gemietet, jedoch ohne Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Nun habe ich am 3.10. zum Jahresende gekündigt. Der Hauptmieter teilte mir mit, dass meine Kündigung erst zum 31.3. wirksam wird. Mir ist mittlerweile klar, dass das nach Gewerbemietrecht gilt, kannte diese Fristen jedoch vorher nicht, da ich eben nie einen Vertrag gesehen habe. Gilt die Kündigungsfrist trotzdem – auch ohne schriftlichen Vertrag?
    Mit freundlichen Grüßen
    R. Stork

  • Sieglinde Butz-Bergau
    22.12.2017 - 12:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich betreibe eine Praxis im Gesundheitswesen und beabsichtige einen Untermietvertrag mit einem Kollegen abzuschließen. Wir werden die Praxisräume samt Inventar gemeinsam aber an unterschiedlichen Tagen nutzen. Wie ist in einem solchen Fall die rechtliche Kündigungsfrist?
    Mit freundlichen Grüßen
    S.B.

    • Mietrecht.org
      22.12.2017 - 17:06 Antworten

      Hallo Sieglinde,

      im Gewerbemietrecht sind die Kündigungsfristen frei verhandelbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonas B.
    10.01.2018 - 00:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin einer von zwei Hauptmietern eines Gewerbemietvertrages. Uns beiden Hauptmietern sind vertraglich jeweils keine bestimmten Räume des gemieteten Objekts zugewiesen, wir haben uns jedoch mündlich auf eine Teilung geeinigt.

    Nun wollen wir beide jeweils Teile der von uns genutzten Räume in gegenseitigem Einverständnis untervermieten.

    Der andere Hauptmieter kann nur umsatzsteuerfrei untervermieten, ich würde jedoch gerne Umsatzsteuer von meinen Untermietern verlangen.

    Nun meine Frage:
    Vorausgesetzt, die Eigentümerin stimmt der Untervermietung zu, dürfen beide Hauptmieter unabhängig voneinander Untermietverträge abschließen, ohne dass beide namentlich in den Verträgen genannt werden? Oder müssen immer beide Hauptmieter in den Untermietverträgen auftauchen?
    Falls beide auftauchen müssen, reicht es dann, dass ich ich allein ein Gewerbe habe, um die Umsatzsteuer verlangen zu dürfen?

    Danke im Voraus und viele Grüße

    Jonas B.

    • Mietrecht.org
      10.01.2018 - 11:01 Antworten

      Hallo Jonas,

      besprochen Sie Ihre besondere Situation am besten mit einen Anwalt – dieser kann Ihnen auch einen Vertrag ausarbeiten. Ihren Steuerberater würde ich ebenso einbeziehen – bei der Umsatzsteuer kann man viele, teure Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jonas B.
        10.01.2018 - 16:11 Antworten

        Vielen Dank!

  • Vahideh Noursaadat
    15.01.2018 - 17:01 Antworten

    Guten Tag!

    Wir haben seit fast 18 Jahren ein Objekt zur Miete, momentan mit einer unbefristeten Kündigungsfrist von sechs Monaten. Da durch viele Faktoren (vor allem ein großes Bauvorhaben in der Nachbarschaft sowie Wasserschäden und mehrwöchige Schließung des Ladens) das ohnehin schlechte Geschäft noch schwieriger geworden ist, habe ich vor einigen Monaten den Vermieter gemäß dem Mietvertrag um die Möglichkeit einer Untervermietung gebeten. Er stimmt die Untervermietung nur zum Zwecke zu, der im Mietvertrag von damals steht. Eigentlich könnte ich selbst auch die Tätigkeit in dem Objekt weiterführen, wenn sie etwas bringen würde, was schon lange nicht mehr der Fall ist. Ich habe viele Interessenten für andere Tätigkeiten, die er ablehnt, während er sich auf den Mietzweck damals bezieht. Dadurch habe ich natürlich viel Zeit verloren. Kann ich da etwas erreichen nämlich ihn auffordern, die Untervermietung für einen anderen Zweck zuzustimmen? Vielen dank

    • Mietrecht.org
      15.01.2018 - 20:01 Antworten

      Hallo Vahideh,

      dass Ihr Untermieter sich an Ihren Geschäftszweck halten muss, macht m.E. absolut Sinn. Ob es irgendwelche Hintertüren gibt, sollten Sie ggf. rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vahideh Noursaadat
    16.01.2018 - 14:40 Antworten

    Guten Tag nochmals,

    wenn in einem Mietvertrag so steht:“ mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ würde dies automatisch zum Quartalsende sechs Monate bedeuten oder zum Monatsende?!

    Vielen herzlichen Dank.

    (Frau) Vahideh Noursaadat

  • B. Urbanek
    26.01.2018 - 14:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wenn in einem Untermietvertrag für Gewerberäume eine Kündigungsfrist von acht Wochen vereinbart wurde und es heißt, die Kündigung muss zum dritten Werktag der Kündigungsfrist in schriftlichen Form vorliegen, was bedeutet das?
    Kündigung erfolgt immer zu Beginn eines Monats bis zum dritten Werktag und endet dann nach der vereinbarten Zeit?
    Vorab schon mal Danke für Ihre Antwort!
    Herzliche Grüße,
    B. Urbanek

  • Jann
    03.02.2018 - 13:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Gewerberaum gemietet welchen ich nun komplett zur Untermiete vermieten möchte.
    Darf ich diesen Raum gewinnbringend untervermieten? Gibt es eine gesetzliche Regelung inwiefern die Untermiete höher sein darf als die tatsächliche Miete?
    Der Vermieter ist damit einverstanden.

    Liebe Grüße

    M. Jann

    • Mietrecht.org
      03.02.2018 - 16:32 Antworten

      Hallo Jann,

      lesen Sie im Mietvertrag nach, was diesbezüglich vereinbart wurde. Wenn es dazu keine Vereinbarung gibt, müssen Sie die Dinge ohnehin mit dem Vermieter verhandeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Leis
    22.02.2018 - 07:50 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe Praxisräume gemietet und möchte sie stundenweise oder am Wochenende für Seminare gegen Entgelt Kollegen zur Verfügung stellen. Einen Untermietvertrag möchte ich dafür nicht abschließen. Kann eine solche Form der Überlassung gegen Entgelt vom Vermieter verboten werden?

    Viele Grüße
    A. Leis

    • Mietrecht.org
      22.02.2018 - 18:49 Antworten

      Hallo A. Leis,

      eine derartige Untervermietung würde ich immer mit dem Vermieter abstimmen. Lassen Sie sich die Zusage zu einer solchen gewerblichen Vermietung geben. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vera P.
    02.05.2018 - 21:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen Mietvertrag mit der üblichen „Beschränkung“ zur Untervermietung (ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht möglich). Nun verlangt der Vermieter eine viel höhere Miete für seine Zustimmung, da er ja nicht zustimmen müsse (Begründung: Mietpreise sind gestiegen). Der Untermieter soll dieselbe Tätigkeit in den Gewerberäumen, wie ich, ausüben (bis Ende des Mietvertrages) und ist solvent, es besteht keine Konkurrenzklausel oder sonstige für den Vermieter entstehende Nachteile. Darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. von der Mieterhöhung abhängig machen? Falls nicht, wie könnte ich mich zur Wehr setzen??

    Mit freundlichen Grüßen

    Vera P.

    • Mietrecht.org
      03.05.2018 - 10:47 Antworten

      Hallo Vera,

      im Gewerbemietrecht sind die Vertragsparteien viel flexibler als im Wohnraummietrecht. Ich würde eine Option zur Untervermietung immer in den Hauptmietvertrag aufnehmen, falls dieser Wunsch besteht.

      Lassen Sie sich zu Ihrem speziellen fall bei Bedarf beraten. Vielleicht ist bei der Verweigerung ja auch die Kündigung möglich. Siehe Artikel oben: „Umgekehrt wird dem gewerblichen Mieter ein Sonderkündigungsrecht zugestanden, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert (BGH NJW 1995, 2034; OLG Düsseldorf 24 U 32/10)).“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vera P.
    04.05.2018 - 21:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Antwort. Wenn Sie mir erlauben, hätte ich noch eine Frage: Habe ich richtig verstanden, dass der Vermieter eine Verweigerung begründen muss und nicht der Mieter sein „berechtigtes Interesse“? (Ich habe nur bessere Räume anderweitig gemietet).

    Mit freundlichen Grüßen

    Vera P.

  • Niklas H.
    21.05.2018 - 19:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe meine Wohnung gekündigt und für die letzten 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses ein Zimmer untervermietet, da ich für ein Praktikum in eine andere Stadt umgezogen bin und es mir nicht leisten kann, zwei Wohnung zu bezahlen.
    Dafür habe ich die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung oder zur Untervermietung eines Zimmers erbeten, was jedoch verweigert wurde. Zunächst mündlich ohne Angabe von Gründen, später schriftlich mit dem Grund meiner Kündigung des Mietverhältnisses.
    Nichtsdestotrotz habe ich ein Zimmer untervermietet und nun droht der Vermieter mir nach 2 Abmahnungen mit einer fristlosen Kündigung sowie einer Klage.
    Was kann ich dem Vermieter auf diese Drohung entgegnen?
    Zusatzinfo: Ich habe weiterhin Möbel in der Wohnung, einen Schlüssel und meinen Namen an der Klingel

    Vielen Dank und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      22.05.2018 - 09:52 Antworten

      Hallo Niklas,

      es war sicher nicht ideal, Ihre Wohnung entgegen der verwehrten Erlaubnis unterzuvermieten. Ich würde Ihnen empfehlen sich rechtlich beraten zu lassen. In der Praxis würden viele Mieter die Sache vielleicht einfach Ausziehen, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Das würde ich aber nicht empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jutta Burger
    28.06.2018 - 06:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    eine ortsansässige Klinik möchte für neu ankommende Mitarbeiter mit Familien eine Wohnung bei mir anmieten und diese an den jeweiligen Mitarbeiter und seine Familie untervermieten. Der Mietvertrag zwischen Krankenhaus und Untermieter soll immer auf 2 Jahre befristet sein, dass dem Krankenhaus immer wieder Wohnraum für neue Mitarbeiter zur Verfügung steht..
    Das Krankenhaus hat dafür keine Mietvertragsvorlage und mein Anwalt meinte ich bräuchte einen für diesen Fall vorgesehenen Gewerbemietvertrag, den er nicht habe oder kenne.
    Was muss ich bei dieser Konstellation bedenken von rechtlicher Seite, ist das eine gute Idee?
    Woher bekomme ich den geeigneten Vertrag?
    Vielen herzlichen Dank und Grüße
    J.Burger

    • Mietrecht.org
      28.06.2018 - 07:20 Antworten

      Hallo Jutta,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, der Ihnen bei der Vertragsgestaltung weiterhelfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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