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Gewerbemietvertrag: Die Untervermietung im Gewerbemietrecht

Untervermietung ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten. Der Mieter behält als Hauptmieter seine Rechte und Pflichten gegenüber seinem Vermieter. Der Untermieter tritt nicht an die Stelle des Mieters. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

Die Rechtslage ist diffus. Dies liegt daran, dass das Gesetz keine klare Grenze zieht, welche seiner Vorschriften nur auf Wohnraummietrecht und welche auch auf das Gewerbemietrecht anzuwenden sind. Die gerichtlichen Entscheidungen erscheinen auf den ersten Blick oft widersprüchlich, zumindest dann, wenn man nicht die Gegebenheiten kennt, die der Entscheidung im Einzelfall zugrunde liegen.

Geschäftsraummieter hat nur bedingten Anspruch auf Untervermietung

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht hat der Geschäftsraummieter im Gewerbemietrecht jedenfalls keinen unmittelbar gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis zur Untervermietung. Dies ergibt sich mehr oder weniger deutlich aus § 553 BGB, der auf den „Wohnraummieter“ abstellt. Ihm steht dann wiederum § 540 BGB gegenüber, der neutral nur vom „Mieter“ spricht. Dennoch wendet der BGH die Vorschrift auch im Gewerbemietrecht ohne Weiteres an (BGH VII ZR 92/04).

Wie man diese juristische Haarspalterei auch immer sieht: Auch im Gesetzestext kommen letztlich nur Aspekte zur Regelung, die sich aus allgemein gültigen vertraglichen Regeln ergeben, nach denen Vertragspartner auf ihre gegenseitigen Interessen Rücksicht nehmen müssen und dem Partner nicht ohne Grund schaden dürfen. Diese Grundsätze gelten natürlich auch im Gewerbemietrecht.

I. Mietvertrag enthält keine Regelung zur Untervermietung

Insoweit ist davon auszugehen, dass der Mieter grundsätzlich einen zumindest allgemein vertraglichen Anspruch auf Untervermietung gegenüber seinem Vermieter hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich im Gewerbemietvertrag keine detaillierte Regelung zur Untervermietung findet.

Will der Mieter untervermieten, hat er normalerweise einen Grund. Wenn man auf eine BGH-Entscheidung vom 29.4.1992 (NJW-RR 1992, 1032) abstellt, darf der Vermieter die Untervermietung nur verweigern, wenn er dafür einen wichtigen Grund hat und seine Ablehnung nicht schikanös ist. Der BGH hat bei langfristigen Mietverträgen das wirtschaftliche Risiko des Mieters herausgestellt, der gerade in einem solchen Fall ein Interesse daran haben kann, unterzuvermieten. In dieser Entscheidung kommt der vertragliche Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme klar zum Ausdruck.

Diesem Umstand steht das Interesse des Vermieters gegenüber, nur einen ihm genehmen Mieter in seinen Räumlichkeiten zu wissen, den er sich selber ausgesucht hat.

In diesem Sinne muss der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich erteilen. Keinesfalls darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. In der bloßen Duldung liegt keine Erlaubnis zur Untervermietung.

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eigentlich Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, soweit der Vermieter zu Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen wäre (BGH VIII ZR 74/10).

Umgekehrt wird dem gewerblichen Mieter ein Sonderkündigungsrecht zugestanden, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert (BGH NJW 1995, 2034; OLG Düsseldorf 24 U 32/10)).

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und seitens des Vermieters kein berechtigtes Interesse entgegensteht, die Untervermietung zu verweigern.

Ein solches Interesse kann darin bestehen, dass der Untermieter mit der Ausübung seines Gewerbes in Konkurrenz zu anderen Mietern oder zum Vermieter selbst tritt. Dann kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung versagen (BGH, Urteil v. 16.09.81, Az. VIII ZR 161/80).

Wichtige Gründe berechtigen zur Erlaubnisverweigerung

Der Mieter ist verpflichtet, den Untermieter namentlich zu bezeichnen (BGH VIII ZR 371/02) und muss Auskunft über die Bonität des Untermieters und die Untermietbedingungen erteilen (BGH ZMR 2007, 184). Nur so kann der Vermieter prüfen, ob er einen Grund hat, die Untervermietung zu verweigern. Dies kann der Fall sein, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar erscheinen lässt.

Ein solcher wichtiger Grund kann darin bestehen, dass in einem Einkaufszentrum ein bestimmter Mietermix vorgegeben ist und der vom Mieter ins Auge gefasste Untermieter diesem Mietermix nicht entspricht. Vielfach finden sich in Gewerbemietverträgen entsprechende Klauseln.

Beispiel (BGH VII ZR 92/04): „Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht.”

II. Mietvertrag enthält Regelung zur Untervermietung

1. Individuelle Regelung

Im Gewerbemietvertrag kann die Untervermietung individualvertraglich ausgeschlossen werden. In diesem Fall weiß der Mieter, auf was er sich einlässt und kann sich im Nachhinein nicht auf das Gegenteil berufen. Dennoch kann auch hier der Vermieter im Einzelfall nach dem vertraglichen Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen.

2. Formularmäßige Regelung in AGB

In den AGB können die Modalitäten einer eventuellen Untervermietung geregelt sein. Hierzu gibt es eine ganze Reihe von Einzelfallentscheidungen, die es wiederum schwierig machen, der Praxis klare Richtlinien vorzugeben.

Ein vollständiger Ausschluss der Untervermietung ist mindestens problematisch und wird im Regelfall wohl zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Dementsprechend beurteilte der BGH einen vollständigen Ausschluss als unwirksam und stellte auf das wirtschaftliche Risiko des Mieters bei langfristigen Mietverträgen und das sich daraus ergebende Interesse an einer Untervermietung ab (BGH NJW-RR 1992, 1032).

Eine Beschränkung ist regelmäßig möglich. Beispiel für eine entsprechende Klausel: „Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Mietsache weder ganz noch teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck genutzt werden, der den Interessen des Vermieters entgegensteht“ (OLG Düsseldorf 10 U 144/04). In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Untervermietung zu erlauben, wenn er keine eigenen entgegenstehenden Interessen geltend machen kann (so auch OLG Hamburg WuM 1993, 737).

Wird das Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen, ist die Klausel unwirksam, wenn die Untervermietung ansonsten im Vertrag nicht generell verboten ist und der Vermieter seine Erlaubnis nach Belieben verweigern kann (BGH NJW 1995, 2035).

Unproblematisch ist die Klausel, dass das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet (BGH ZMR 1985, 89). Insoweit ist der Hauptmieter gehalten, eine entsprechende Klausel in seinen Untermietvertrag aufzunehmen. Tut er dies nicht, hat der Vermieter Anspruch gegen den Hauptmieter auf Räumung, der zu einem Schadensersatzanspruch des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter führt.

Die Schriftform eines Untermietvertrages ist gewahrt, wenn lediglich auf den Hauptmietvertrag verwiesen wird, ohne diesen dem Untermietvertrag beizufügen (BGH ZMR 2005, 958).

Alternative: Bürgschaft statt Untervermietung

Alternativ zur Untervermietung kommt auch die Gestellung eines Nachmieters in Betracht, die mit der Bürgschaft des bisherigen Mieters verbunden werden kann. Allerdings darf sich die Bürgschaft nur auf die finanziellen Verpflichtungen beziehen, die der frühere Mieter bis zum Ablauf seines Mietvertrages zu erfüllen gehabt hätte (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1015).

Hat sich der Vermieter verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, darf er die Vermietung an diesen nicht durch ungünstigere Bedingungen verhindern, beispielsweise keine höhere Kaution verlangen (OLG München NJW-RR 1995, 393).

Vermieter hat keinen Anspruch auf Untermiete

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Abführung der erzielten Untermiete an ihn. Er steht nur in vertraglichen Beziehungen zum Hauptmieter. Problematisch ist die globale Vorausabtretung der Untermiete an den Vermieter durch den Hauptmieter (OLG Hamburg WuM 1999, 278).

Außerdem kann vereinbart werden, dass die Untervermietung nur unter der Bedingung zu erlauben ist, dass der Mieter einen Untermietzuschlag zahlt (LG Köln, Urteil v. 11.01.90, Az. 6 S 221/89).

89 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Die Untervermietung im Gewerbemietrecht"

  • Birigt Falkenreck
    26.11.2016 - 17:35 Antworten

    Guten Tag, ich habe einen Untermietervertrag in einem Fußpflegegeschäft. Im Mietvertrag ist eine fristgerechte Kündigung vereinbart ohne Zusatz von Zeitangabe. Jetzt beruft sich meine Vermieterin auf §580a Abs.2 BGB (1/2 Jahr Kündigungsfrist), ist das korrekt? Mir ist eine sehr baldige Operation angesagt, nach der ich 1/4 Jahr ausfalle und ich somit meinerseits den Mietvertrag zum Ende des Jahres
    ( also 4 Wochen ) kündigen will.
    Für einen Rat wäre ich dankbar.

    Danke B. Falkenreck

  • hubert Stoll
    21.02.2017 - 14:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Frau ist seit Jahren (7 Jahre) in Untermiete in einem Frisörsalon. Der Hauptmieter hat schon drei Mal gewechselt. Zwischen dem jetzigen Hauptmieter und meiner Frau besteht ein Untermietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen zum Monatsende. Heute erst hat meine Frau erfahren, dass der Hauptmieter mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu seinem Mietvertrag abgeschlossen hat und quasi mit sofortiger Wirkung zum Monatsende die Räume verlassen muss – ohne zuvor den Untermietvertrag gekündigt zu haben.
    Frage: geht das so ohne weiteres? Was kann meine Frau machen? Welchen Rechtsanspruch hat sie? Können Sie uns weiterhelfen?

    Vielen Dank für Ihre rasche Hilfe.
    Mfg Hubert S.

    • Mietrecht.org
      21.02.2017 - 14:59 Antworten

      Hallo Hubert,

      Ihre Frau hat offensichtlich einen wirksamen Mietvertrag. Darauf sollte Sie den Hauptmieter vielleicht hinweisen. Wenn es keine besondere Vereinbarung für einen solchen Fall im Mietvertrag gibt, kann eine Art Aufhebungsvereinbarung die Lösung des Problems sein. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hubert S.
    21.02.2017 - 17:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Danke für die Antwort. Aber die Frage war ja, kann der Vermieter durch einen Aufhebungsvertrag mit dem Hauptmieter gleichzeitig den Untermietvertrag auflösen? Dann müsste sich der Hautpmieter nicht an seinen Untermietvertrag halten, was zu erheblichen Konsequenzen für meine Frau als Untermieterin bedeuten würde. Sie müsste quasi sofort, ohne Kündigungszeit, die Räume verlassen?

    Vielen Dank für Ihre rasche Hilfe.

    Mfg Hubert S.

    • Mietrecht.org
      22.02.2017 - 08:30 Antworten

      Hallo Hubert,

      und die Antwort war, das Ihre Frau einen eigenständigen Vertrag mit Ihrem Vermieter (Hauptmieter) hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franziska E
    23.02.2017 - 10:38 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich würde gern in einer Massage-Praxis einen Raum zur Untermiete nutzen,da der Hauptmieterin allein die Praxis zu groß wird und wir uns mit unseren Angeboten gut ergänzen würden.
    Kann die Vermieterin dies verbieten?
    Wie hoch dürfte eine mögliche Mieterhöhung ausfallen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Mit freundlichen Grüßen

    Franziska E.

    • Mietrecht.org
      23.02.2017 - 13:33 Antworten

      Hallo Franziska,

      entscheidend sind die Vereinbarungen im Hauptmietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norman K.
    20.04.2017 - 15:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bestimmt ein Gewerbemietvertrag, dass eine Untervermietung an Dritte(!) zulässig ist, wäre dann eine Untervermietung an nur eine Gesellschaft (Generaluntervermietung) unzulässig, wenn diese Geraluntervermieterin mit weiteren Gesellschaften Unter-Untermietverhältnisse begründet? Trotz Recherche konnte ich keine einschlägige Rspr. finden, ob eine solche Generaluntervermietung zulässig wäre.

    Vielen Dank im Voraus.
    Norman K.

  • Cagla D.
    26.05.2017 - 15:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe habe ein Friseursalon und möchte ein Raum untervermieten. der Vermieter wäre damit einverstanden. Muss ich als Hauptmieter die Einnahmen von der Untermieterin versteuern?

    Vielen Dank im voraus.

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      26.05.2017 - 18:24 Antworten

      Hallo Cagla,

      Sie erzielen auf der einen Seite Mieteinnahmen und auf der anderen Seite haben Sie selbst Mietkosten. Beides werden Sie bei der Steuererklärung angeben. Sprechen Sie am besten mit Ihren Steuerberater darüber.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Magdalena M.
    23.06.2017 - 13:49 Antworten

    Guten Tag,

    ich hätte eine Frage zu meiner aktuellen Wohnungssituation. Ich wohne als Untermieterin in einer Wohnung, die als Gewerbefläche von meinem Vermieter (also dem Mieter der Wohnung, der hier aber nur arbeitet nicht schläft und wohnt) angemietet wird. Ist es überhaupt rechtens, dass der Mieter diese Gewerbefläche als Wohnraum untervermietet? Ich würde gerne vorzeitig von meinem zwei-Jahres-Vertrag (jetzt noch ein Jahr übrig) zurücktreten, weil mir die Privatsphäre fehlt und ich mich von zwei Mitarbeitern des Mieters, die ab und zu vorbeikommen, in meinem persönlichen Wohnen eingeschränkt fühle. Sie mischen sich in die von mir, und ab und zu vom Mieter, genutzte Küche ein, lagern dort über Tage Sachen ab und hinterlassen Schmutz und räumen nichts ab. Meiner Meinung nach haben diese Personen nichts in der Küche verloren und dass Sie sich dann über Fettspuren am Herd, sie angeblich ich hinterlassen habe, aufregen, finde icch sehr dreist. Mich belastet die Situation sehr stark, da ich mich in meiner Privatsphäre verletzt und auch eingeengt fühle. Könnten Sie mir helfen und meine Frage beantworten, ob ich irgendwelche Chancen hätte aus dieser verzwickten Wohnsituation, die mich sehr belastet, entfliehen kann?

    Liebe Grüße,

    Magdalena

  • Stephan
    25.06.2017 - 12:37 Antworten

    Ich bin auf diese Seite gestoßen, weil ich wissen wollte, wie es bei einer Gewebeuntermiete aussieht, wenn dem Hauptmieter gekündigt wird. Ich finde nichts dazu. Nach was muss ich suchen.

  • A.S.Matin
    15.09.2017 - 17:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wusste nicht in welchem Themenbereich ich diese Fragen stellen sollte, daher stelle ich sie hier.

    Ich und ein paar Freunde, wir sind Christen, treffen uns regelmäßig bei mir Zuhause. Wir lesen die Bibel, beten usw.

    Wir haben auch eine Website, wo wir auf unseren Glauben aufmerksam machen und dort stehen auch die Termine, wann wir uns bei mir treffen, so das andere die Möglichkeit haben uns zu besuchen.

    Es wird kein Geld verdient, nichts verkauft oder dergleichen.

    Jetzt sagte mir mein Vermieter, dass er nicht möchte das auf der Website meine Adresse auftaucht. Er meinte das würde einer gewerblichen Nutzung gleichkommen und das würde der Mietvertrag nicht beinhalten.

    Meiner Meinung nach darf ich Gäste empfangen, so viele ich will und aus allen Gründen die es geben kann. Ob jemand kommt um mit mir Gitarre zu spielen, einen Film anzusehen, die Bibel zu lesen oder sonst was, ist unerheblich (sofern wir keine Gesetze verletzen natürlich und die anderen Mitparteien nicht unnötig gestört werden – was bis her nie geschehen ist)

    Sehe ich das falsch?

    gruß A.S. Matin

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:47 Antworten

      Hallo A.S.,

      in meinen Augen ist es schon ein Unterschied, ob Ihrer Freunde zu besuch kommen oder eine nicht abschätzbare Anzahl fremder Menschen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ruth Stork
    26.10.2017 - 20:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen Büroraum im Untermietverhältnis gemietet, jedoch ohne Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Nun habe ich am 3.10. zum Jahresende gekündigt. Der Hauptmieter teilte mir mit, dass meine Kündigung erst zum 31.3. wirksam wird. Mir ist mittlerweile klar, dass das nach Gewerbemietrecht gilt, kannte diese Fristen jedoch vorher nicht, da ich eben nie einen Vertrag gesehen habe. Gilt die Kündigungsfrist trotzdem – auch ohne schriftlichen Vertrag?
    Mit freundlichen Grüßen
    R. Stork

  • Sieglinde Butz-Bergau
    22.12.2017 - 12:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich betreibe eine Praxis im Gesundheitswesen und beabsichtige einen Untermietvertrag mit einem Kollegen abzuschließen. Wir werden die Praxisräume samt Inventar gemeinsam aber an unterschiedlichen Tagen nutzen. Wie ist in einem solchen Fall die rechtliche Kündigungsfrist?
    Mit freundlichen Grüßen
    S.B.

    • Mietrecht.org
      22.12.2017 - 17:06 Antworten

      Hallo Sieglinde,

      im Gewerbemietrecht sind die Kündigungsfristen frei verhandelbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonas B.
    10.01.2018 - 00:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin einer von zwei Hauptmietern eines Gewerbemietvertrages. Uns beiden Hauptmietern sind vertraglich jeweils keine bestimmten Räume des gemieteten Objekts zugewiesen, wir haben uns jedoch mündlich auf eine Teilung geeinigt.

    Nun wollen wir beide jeweils Teile der von uns genutzten Räume in gegenseitigem Einverständnis untervermieten.

    Der andere Hauptmieter kann nur umsatzsteuerfrei untervermieten, ich würde jedoch gerne Umsatzsteuer von meinen Untermietern verlangen.

    Nun meine Frage:
    Vorausgesetzt, die Eigentümerin stimmt der Untervermietung zu, dürfen beide Hauptmieter unabhängig voneinander Untermietverträge abschließen, ohne dass beide namentlich in den Verträgen genannt werden? Oder müssen immer beide Hauptmieter in den Untermietverträgen auftauchen?
    Falls beide auftauchen müssen, reicht es dann, dass ich ich allein ein Gewerbe habe, um die Umsatzsteuer verlangen zu dürfen?

    Danke im Voraus und viele Grüße

    Jonas B.

    • Mietrecht.org
      10.01.2018 - 11:01 Antworten

      Hallo Jonas,

      besprochen Sie Ihre besondere Situation am besten mit einen Anwalt – dieser kann Ihnen auch einen Vertrag ausarbeiten. Ihren Steuerberater würde ich ebenso einbeziehen – bei der Umsatzsteuer kann man viele, teure Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jonas B.
        10.01.2018 - 16:11 Antworten

        Vielen Dank!

  • Vahideh Noursaadat
    15.01.2018 - 17:01 Antworten

    Guten Tag!

    Wir haben seit fast 18 Jahren ein Objekt zur Miete, momentan mit einer unbefristeten Kündigungsfrist von sechs Monaten. Da durch viele Faktoren (vor allem ein großes Bauvorhaben in der Nachbarschaft sowie Wasserschäden und mehrwöchige Schließung des Ladens) das ohnehin schlechte Geschäft noch schwieriger geworden ist, habe ich vor einigen Monaten den Vermieter gemäß dem Mietvertrag um die Möglichkeit einer Untervermietung gebeten. Er stimmt die Untervermietung nur zum Zwecke zu, der im Mietvertrag von damals steht. Eigentlich könnte ich selbst auch die Tätigkeit in dem Objekt weiterführen, wenn sie etwas bringen würde, was schon lange nicht mehr der Fall ist. Ich habe viele Interessenten für andere Tätigkeiten, die er ablehnt, während er sich auf den Mietzweck damals bezieht. Dadurch habe ich natürlich viel Zeit verloren. Kann ich da etwas erreichen nämlich ihn auffordern, die Untervermietung für einen anderen Zweck zuzustimmen? Vielen dank

    • Mietrecht.org
      15.01.2018 - 20:01 Antworten

      Hallo Vahideh,

      dass Ihr Untermieter sich an Ihren Geschäftszweck halten muss, macht m.E. absolut Sinn. Ob es irgendwelche Hintertüren gibt, sollten Sie ggf. rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vahideh Noursaadat
    16.01.2018 - 14:40 Antworten

    Guten Tag nochmals,

    wenn in einem Mietvertrag so steht:” mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten” würde dies automatisch zum Quartalsende sechs Monate bedeuten oder zum Monatsende?!

    Vielen herzlichen Dank.

    (Frau) Vahideh Noursaadat

  • B. Urbanek
    26.01.2018 - 14:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wenn in einem Untermietvertrag für Gewerberäume eine Kündigungsfrist von acht Wochen vereinbart wurde und es heißt, die Kündigung muss zum dritten Werktag der Kündigungsfrist in schriftlichen Form vorliegen, was bedeutet das?
    Kündigung erfolgt immer zu Beginn eines Monats bis zum dritten Werktag und endet dann nach der vereinbarten Zeit?
    Vorab schon mal Danke für Ihre Antwort!
    Herzliche Grüße,
    B. Urbanek

  • Jann
    03.02.2018 - 13:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Gewerberaum gemietet welchen ich nun komplett zur Untermiete vermieten möchte.
    Darf ich diesen Raum gewinnbringend untervermieten? Gibt es eine gesetzliche Regelung inwiefern die Untermiete höher sein darf als die tatsächliche Miete?
    Der Vermieter ist damit einverstanden.

    Liebe Grüße

    M. Jann

    • Mietrecht.org
      03.02.2018 - 16:32 Antworten

      Hallo Jann,

      lesen Sie im Mietvertrag nach, was diesbezüglich vereinbart wurde. Wenn es dazu keine Vereinbarung gibt, müssen Sie die Dinge ohnehin mit dem Vermieter verhandeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Leis
    22.02.2018 - 07:50 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe Praxisräume gemietet und möchte sie stundenweise oder am Wochenende für Seminare gegen Entgelt Kollegen zur Verfügung stellen. Einen Untermietvertrag möchte ich dafür nicht abschließen. Kann eine solche Form der Überlassung gegen Entgelt vom Vermieter verboten werden?

    Viele Grüße
    A. Leis

    • Mietrecht.org
      22.02.2018 - 18:49 Antworten

      Hallo A. Leis,

      eine derartige Untervermietung würde ich immer mit dem Vermieter abstimmen. Lassen Sie sich die Zusage zu einer solchen gewerblichen Vermietung geben. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vera P.
    02.05.2018 - 21:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen Mietvertrag mit der üblichen “Beschränkung” zur Untervermietung (ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht möglich). Nun verlangt der Vermieter eine viel höhere Miete für seine Zustimmung, da er ja nicht zustimmen müsse (Begründung: Mietpreise sind gestiegen). Der Untermieter soll dieselbe Tätigkeit in den Gewerberäumen, wie ich, ausüben (bis Ende des Mietvertrages) und ist solvent, es besteht keine Konkurrenzklausel oder sonstige für den Vermieter entstehende Nachteile. Darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. von der Mieterhöhung abhängig machen? Falls nicht, wie könnte ich mich zur Wehr setzen??

    Mit freundlichen Grüßen

    Vera P.

    • Mietrecht.org
      03.05.2018 - 10:47 Antworten

      Hallo Vera,

      im Gewerbemietrecht sind die Vertragsparteien viel flexibler als im Wohnraummietrecht. Ich würde eine Option zur Untervermietung immer in den Hauptmietvertrag aufnehmen, falls dieser Wunsch besteht.

      Lassen Sie sich zu Ihrem speziellen fall bei Bedarf beraten. Vielleicht ist bei der Verweigerung ja auch die Kündigung möglich. Siehe Artikel oben: “Umgekehrt wird dem gewerblichen Mieter ein Sonderkündigungsrecht zugestanden, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert (BGH NJW 1995, 2034; OLG Düsseldorf 24 U 32/10)).”.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vera P.
    04.05.2018 - 21:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Antwort. Wenn Sie mir erlauben, hätte ich noch eine Frage: Habe ich richtig verstanden, dass der Vermieter eine Verweigerung begründen muss und nicht der Mieter sein “berechtigtes Interesse”? (Ich habe nur bessere Räume anderweitig gemietet).

    Mit freundlichen Grüßen

    Vera P.

  • Niklas H.
    21.05.2018 - 19:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe meine Wohnung gekündigt und für die letzten 3 Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses ein Zimmer untervermietet, da ich für ein Praktikum in eine andere Stadt umgezogen bin und es mir nicht leisten kann, zwei Wohnung zu bezahlen.
    Dafür habe ich die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung oder zur Untervermietung eines Zimmers erbeten, was jedoch verweigert wurde. Zunächst mündlich ohne Angabe von Gründen, später schriftlich mit dem Grund meiner Kündigung des Mietverhältnisses.
    Nichtsdestotrotz habe ich ein Zimmer untervermietet und nun droht der Vermieter mir nach 2 Abmahnungen mit einer fristlosen Kündigung sowie einer Klage.
    Was kann ich dem Vermieter auf diese Drohung entgegnen?
    Zusatzinfo: Ich habe weiterhin Möbel in der Wohnung, einen Schlüssel und meinen Namen an der Klingel

    Vielen Dank und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      22.05.2018 - 09:52 Antworten

      Hallo Niklas,

      es war sicher nicht ideal, Ihre Wohnung entgegen der verwehrten Erlaubnis unterzuvermieten. Ich würde Ihnen empfehlen sich rechtlich beraten zu lassen. In der Praxis würden viele Mieter die Sache vielleicht einfach Ausziehen, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Das würde ich aber nicht empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jutta Burger
    28.06.2018 - 06:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    eine ortsansässige Klinik möchte für neu ankommende Mitarbeiter mit Familien eine Wohnung bei mir anmieten und diese an den jeweiligen Mitarbeiter und seine Familie untervermieten. Der Mietvertrag zwischen Krankenhaus und Untermieter soll immer auf 2 Jahre befristet sein, dass dem Krankenhaus immer wieder Wohnraum für neue Mitarbeiter zur Verfügung steht..
    Das Krankenhaus hat dafür keine Mietvertragsvorlage und mein Anwalt meinte ich bräuchte einen für diesen Fall vorgesehenen Gewerbemietvertrag, den er nicht habe oder kenne.
    Was muss ich bei dieser Konstellation bedenken von rechtlicher Seite, ist das eine gute Idee?
    Woher bekomme ich den geeigneten Vertrag?
    Vielen herzlichen Dank und Grüße
    J.Burger

    • Mietrecht.org
      28.06.2018 - 07:20 Antworten

      Hallo Jutta,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, der Ihnen bei der Vertragsgestaltung weiterhelfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Christaller
    27.08.2018 - 05:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe ca 500qm Gewerberäume angemietet. In meinem Mietvertrag ist die Untervermietung an Dritte explizit zugelassen. Tatsächlich überlasse ich aber nur stundenweise einzelne Räume oder für größere Veranstaltungen das gesamte Mietobjekt für ein Wochenende. Die überwiegende Zeit werden alle Räume für meine Geschäftszwecke verwendet.

    Mein Steuerberater sagte mir nun, dass ich diese Form der Raumnutzung/Untervermietung nur bis zu einer Höhe von 4.300€/Jahr machen darf/sollte, da es sonst steuerschädlich für mich sei. Allerdings hat er mir nicht dazu gesagt, worauf dieses beruht sondern nur, dass dies eine komplizierte Materie sei.

    Meine Frage:
    Gibt es für diese Form der stundenweisen Raumüberlassung eine solche Einschränkung? Wenn ja, wie kann ich diese vermeiden? Was sollte dafür in dem Raumn utzungs-/Untermietvertrag stehen?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Thomas Christaller

    • Mietrecht.org
      27.08.2018 - 07:07 Antworten

      Hallo Thomas,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier nicht steuerlich beraten. Besprechen Sie sich im Detail bitte mit Ihren Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristina Grüttner
    17.09.2018 - 11:59 Antworten

    Sehr geeehrter Herr Hundt,

    ich betreibe eine Apotheke und möchte diese zum 1.1.2019 veräußern. Der Kaufinteressent möchte einen Mietvertrag maximal bis zum 30.4.2021 (dies wäre die Restlaufzeit meines Vertrages gewesen) am hiesigen Standort abschließen, der Vermieter möchte einen Neuvertrag über 3 Jahre Anfangslaufzeit.

    In meinem Mietvertrag gibt es bzgl. der Untervermietung eine Klausel:

    Dem Mieter wird zur Absicherung seiner Familie (Tod, Arbeitsunfähigkeit, schwere Krankheit o.Ä.) das Recht zur Untervermietung zum Betrieb einer Apotheke erteilt.
    Die Mieterin bzw. deren Erben sind berechtigt, die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Apotheke unterzuvermieten, insbesondere im Falle der Verpachtung der Apotheke gem. §9 ApoG sowie deren Verwaltung gemäß § 13 ApoG.

    Gilt das auch im Falle des Verkaufs?

    Mit freundlichen Grüßen
    G.

    • Mietrecht.org
      18.09.2018 - 14:18 Antworten

      Hallo Kristina,

      ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie sich zu diesem komplexen Thema rechtlichen Rat einholen. Den brauchen Sie ggf. ohnehin für die Verkaufsabwickelung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bongers,Antonia
    20.09.2018 - 19:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt

    Ich habe eine Käuferin für meinen Handwerksbetrieb.Im laufe der Verhandlungen sind jetzt auch
    die Vermieter und deren Anwalt mit im Boot.
    Da die neue Mieterin in meinen Mietvertrag,der bis zum 30.9.2019 läuft,zum 1.1.2019 einsteigen soll,
    möchte der Vermieter eine Bürgschaft meinerseits für die Dauer der eigentlichen Restlaufzeit .
    Ich habe der neuen Mieterin gegenüber keine Bedenken bezüglich ihrer Liquidität ,suche aber dennoch
    eine Alternative die ich dem Vermieter vorschlagen könnte.

    Hätten Sie eine Idee?

    Lieben Dank und beste Grüße
    N.A.

    • Mietrecht.org
      21.09.2018 - 06:05 Antworten

      Hallo Antonia,

      vielleicht wären eine Bankbürgschaft, eine Bürgschaft durch Sie bis zu einer bestimmten Höhe oder eine Aufstockung der Kaution weitere Möglichkeiten?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Konstantinos Papliakas
    25.09.2018 - 02:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir haben seit 5 Monate keine Miete von einem gewerblichen Objekt vom Mieter erhalten. Der Mieter bezieht seinerseits von zwei anderen Untermietern Miete.
    Wir haben schon fristlos gekündigt.
    Wie können wir weiter vorgehen?
    Können wir die gewerblichen Räume einfach selber räumen oder von einer Firma räumen lassen?

    Mit freundlichen Grüßen Papliakas

    • Mietrecht.org
      25.09.2018 - 07:50 Antworten

      Hallo Konstantinos,

      wenn Sie schon 5 Monate auf Miete verzichten, kann ich Ihnen nur empfehlen, sich (endlich) rechtlich beraten zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wilms
    02.10.2018 - 02:57 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Gewerbehalle verkauft (Mietkauf). Gelten dort die selben Regelungen, wie bei einem Mietvertrag, was einen Untermieter betrifft?
    Gruß S. Wilms

  • Sebastian Kiener
    18.10.2018 - 16:14 Antworten

    Guten Tag,

    ich betreibe ein Fotostudio (Hauptmieter), welches ich an Dritte stundenweise “vermiete”. Weder gibt es hierfür einen Mietvertrag, noch eine Schlüsselherausgabe o.ä. meinerseits. Ich kann ja schlecht jeden Kunden (manchmal 2-3 pro Tag) vom Vermieter genehmigen lassen.
    Wie verhält es sich denn in diesem Fall? Kann man hier nicht von einer Gebrauchsüberlassung sprechen, die nicht jedes mal erneut erlaubt werden muss?

    Ich wäre unglaublich dankbar, wenn mir jemand hierzu Rat geben könnte!

    Beste Grüße,
    Sebastian

    • Mietrecht.org
      18.10.2018 - 16:17 Antworten

      Hallo Sebastian,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag und prüfen Sie die vereinbarte Nutzung. Im Zweifel kann die Nutzung durch Dritte als Nachtrag aufgenommen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Micha
    28.11.2018 - 20:03 Antworten

    Guten Abend,

    Wir haben einen kleinen Kosmetiksalon zur Untermiete in einem Friseur.
    Da es immer besser läuft, würden wir gerne eine Angestellte einstellen. Nun meine Frage:
    Darf die Friseurin (mit der wir den Untermietsvertrag haben) was gegen die Angestellte haben, bzw irgendwelche Einwände haben, wenn wann und wer von uns in den angemieteten Räumlichkeiten arbeitet?

  • Gerhard Bayer
    02.02.2019 - 15:16 Antworten

    Schönen Nachmittag.

    Ich habe ein Bewegungsstudio angemietet und adaptiert. Vom Vermieter ist eine “Untervermietung” untersagt. Allerdings eine zweckmäßige stundenweise Vermietung (Yoga – Pilates – usw.) ausdrücklich zugesagt und vertraglich fixiert. Um die hohen Mietkosten in leeren Zeiten zu reduzieren.

    Gibt es dazu Musterverträge bzw. Vorlagen?
    Rechtliche Schriften?

    Vielen Dank und beste Grüße

    • Mietrecht.org
      04.02.2019 - 09:33 Antworten

      Hallo Gerhard,

      wir haben hier leider keine Vorlage für eine solche kurzzeitige gewerbliche Untervermietung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Gerhard Bayer
        21.02.2019 - 21:59 Antworten

        Vielen Dank für die Rückmeldung.

        Mit besten Grüßen
        Gerhard Bayer

  • Rose Reimers
    29.07.2019 - 08:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich betreibe eine Tanzschule, die ich auch stundenweise vermiete an andere Tanzlehrer, Yogalehrer, etc., keine zweckentfremde Nutzung.
    – Muss ch auch diese Stundenweise Vermietung vom Hauptmieter genehmigen lassen? Im Mietvertrag wird Untervermietung erlaubt, allerdings liest es sich wie die Untervermietung an einen Haupt-Untermieter. Mir geht es ja um stundenweise Untervermietung an ca. 10 unterschiedliche Personen.
    – Gilt diese Form überhaupt als “Untervermietung”? Ich habe einfache Untermietverträge mit den Nutzern abgeschlossen.
    – Droht Kuendigung, da ich vermietet habe, ohne Erlaubnis einzuholen?

    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      29.07.2019 - 09:55 Antworten

      Hallo Rose,

      die “Stundenweise Vermietung” sollten Sie als Nutzungszweck im Mietvertrag verankern oder diese Genehmigung nachträglich beim Vermieter einholen. Es ist m.E. ein großer Unterschied, ob Sie selbst eine Tanzschule betreiben oder die Stundenweise Vermietung (teilweise) zu Ihrem Geschäftsmodell wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    08.09.2019 - 14:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir sind drei Parteien die gemeinsam einen Laden mieten. Zwei von uns wollen kündigen, eine Partei stellt sich quer. Der Vermieter würde eine Sonderkündigung erlauben, eine will aber nicht unterschreiben. Uns ist auch die Untermietung der Fläche leider versagt. Würde uns der Vertrag gekündigt wenn wir ein Teil der Fläche trotzdem untermieten?

    • Mietrecht.org
      09.09.2019 - 09:24 Antworten

      Hallo Anna,

      schwierig, eine nicht vertragsgemäße Untervermietung kann m.E. nicht die Lösung sein. Hier kommen ggf. weiter Probleme auf Sie zu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    14.12.2019 - 19:55 Antworten

    Guten Tag, ich bin Untermieterin in einem Sportstudio. Ich habe die Räumlichkeiten gefunden und dem Hauptmieter wesentlich bei den Renovierungsarbeiten geholfen. Jetzt sind mehrere Monate vergangen und nun will der Hauptmieter von mir Reinigungsleistungen über den Vertrag hinaus und droht, meinen Kunden Zugang zu den Räumlichkeiten zu verweigern, sollten sie aus seiner Sicht viel zu viel Dreck verbreiten. Gleichzeitig werden die Räumlichkeiten von seinen Kunden genutzt und bei dieser Kategorie wird es geduldet. Die Räumlichkeiten befinden sich nach wie vor in einem halbfertigen Zustand – die Renovier- und Aufräumarbeiten sind noch lange nicht abgeschlossen und es gibt z.B. Stellen, wo Glaswatte offen liegt. Das ist für mich teilweise geschäftsschädigend, da ich zB keine hochwertigen Foto- und Videoaufnahmen von den Räumen für meine Webpräsenz erstellen kann. Welche Rechte stehen mir in dem Fall als Untermieterin zu? Sind eine Mietminderung oder Sonderkündigungsrecht meinerseits realistisch? Vetraglich kann nur der Hauptmieter dem Untermieter ausserordentlich kündigen, der Untermieter habe 3 Monate zu wahren.

    • Mietrecht.org
      18.12.2019 - 14:04 Antworten

      Hallo Maria,

      ein Mangel kann eine Mietminderung begründen. Für eine außerordentlich fristlose Kündigung wird die Sachlage vermutlich nicht genügen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Izabela
      15.06.2020 - 11:02 Antworten

      Untermiete Kosmetikstudio – keine Werbung erlaubt

      Guten Tag, ich bin seit kurzem in einem Kosmetikstudio mit einem eigenen Raum untergemietet. Meine Tätigkeit mache ich nebenberuflich und bin daher neu in dem Bereich. Leider stellt sich die Hauptmieterin quer was das Thema Werbung angeht. Ich darf mein Logo nicht präsentieren bzw. für die „Laufkundschaft“ ersichtlich machen. Was mir vorher so nicht bewusst war. Sie hat aber eine meiner Behandlung ans Schaufenster unter ihren angebracht. Weiter habe ich erst im Nachhinein erfahren, dass sie statt einer gleichen Behandlung noch eine weitere Behandlung wie ich anbiete. Das dritte Thema ist die Hygiene. Ich muss vollkommen steril arbeiten, bei ihr lässt aber die Hygiene sehr zu wünschen übrig. Letztens durfte sogar ein Fahrrad im Eingangsbereich abgestellt werden, was mich total schockiert hat. Ich möchte so schnell wie möglich wieder raus. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Gibt es irgendeine Möglichkeit mit o. g. Argumenten früher aus dem Vertrag zu kommen? Vielen Dank für die Rückmeldung.

  • MAx
    27.01.2020 - 14:31 Antworten

    Guten Tag,

    mein gewerblicher Mieter möchte mit meiner Zustimmung an seinen Nachfolger untervermieten. Dieser hat dafür auf den mit mir bestehenden Mietvertrag verwiesen. Nun möchte er allerdings, dass ich die Dauermietrechnung an den Untermieter stelle… Gibt es hier Probleme? Theoretisch müsste das Geld doch nach wie vor von meinem Mieter kommen. Was die beiden miteinander ausmachen kümmert mich in erster Linie nicht ….

    • Mietrecht.org
      28.01.2020 - 14:35 Antworten

      Hallo Max,

      Sie rechnen mit Ihrem Mieter ab, der Mieter mit seinem Untermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Verena Fischer
    10.02.2020 - 11:49 Antworten

    Guten Tag,
    ich möchte einen Raum bei mir im Büro untervermieten. Meine Vermieterin meint, dass die Stadt München dabei Probleme machen kann, da die Gewerbefläche ein Einzelbüro ist. stimmt das so? Ich kann dazu im Netz nichts finden.

  • Wischmann
    18.02.2020 - 21:00 Antworten

    Guten Abend,

    ich habe eine Diskothek gemietet im Nebengewerbe. Nun hat die Disko zwei große Theken, die ich allein nicht bewirtschaften kann. Ein Gastronom aus der Nachbarschaft würde gern die eine Theke mieten als Cocktailbar. Kann ich das so ohne weiteres dann untervermieten? Der Vermieter würde hier zustimmen. Ich weiß nur nicht, wie das rechtlich und steuerlich aussieht.

    Freundliche Grüße
    C. Wischmann

    • Mietrecht.org
      19.02.2020 - 12:00 Antworten

      Hallo Frau Wischmann,

      wenn Ihr Vermieter zustimmt, ist das schonmal gut. Die steuerliche Gestaltung sollten Sie mit Ihren Steuerberater besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Krahe
    19.02.2020 - 10:38 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin Untermieter in einer psychologischen Praxis mit unbefristetem Mietvertrag und Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Hauptmieterin will nun die Miete um fast 25% erhöhen und hat eine einwöchige Frist zur Bewilligung gesetzt. Diese habe ich verstreichen lassen. Im Untermietvertrag sind anteilige Mieterhöhungen nur für den Fall genannt, dass der Vermieter die Hauptmiete erhöht. Einen Grund für die Mieterhöhung wurde und wird mir jedoch nicht genannt mit dem Hinweis, dass dieser nicht genannt werden muss. Gleichzeitig wird von ihr die Meinung vertreten, dass die Mieterhöhung auch ohne meine Einwilligung rechtswirksam sei.

    Am Freitag steht ein Klärungsgespräch an. Dafür wäre mir wichtig, zu wissen:
    1. ob durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung herbeigeführt werden bzw. die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangt werden kann
    2. falls dies nicht so ist, die Mieterhöhung sonstwie (etwa durch eine Änderungskündigung) erzwungen werden kann.
    3. ob die vertragliche (3 Monate) oder die gesetzliche Kündigungsfrist (6 Monate) gilt.

    Vielen Dank für eine (schnelle) Antwort!
    VG

    • Mietrecht.org
      19.02.2020 - 11:57 Antworten

      Hallo Herr Krahe,

      eine Mieterhöhung kann nur umgesetzt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Änderungskündigung droht immer, hier ist die vereinbarte Frist relevant.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Krahe
        20.02.2020 - 15:41 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        heute kam nun die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages mit Ausschluss einer “stillschweigenden Fortsetzung” des Mietverhältnisses. Ist dies rechtsgültig? Kann ohne Angabe von Gründen der Mietvertrag überhaupt gekündigt werden? Schließt dies eine Änderungskündigung aus? Wie kann ich mich rechtlich zur Wehr setzen?

        Viele Grüße
        Krahe

        • Mietrecht.org
          20.02.2020 - 16:01 Antworten

          Hallo Herr Krahe,

          im Gewerbemietrecht muss der Vermieter eine Kündigung nicht begründen. Sie können Sie Kündigung jederzeit einvernehmlich zurücknehmen und eine andere, individuelle Lösung finden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Stefan Milad
    28.04.2020 - 09:51 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    ich hab ein Geschäftslokal vermietet und im Vertrag steht, dass der Mieter nicht Untervermieten darf. Heute habe ich durch Dritte erfahren, dass der Mieter einen Auftrag einer Immobilien Firma gegeben hat das Lokal Online zu stellen und weiter zu vermieten. Darf er das machen? Ist das ein Kündigungsgrund? Wie kann ich da weiter vorgehen?

    Danke für die Hilfe

    • Mietrecht.org
      28.04.2020 - 13:15 Antworten

      Hallo Stefan,

      die unerlaubt Untervermietung kann im schlimmsten/besten Fall zur Kündigung führen. Das kann für Mieter und Vermieter gut oder schlecht sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boaz
    12.10.2020 - 11:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Mein Verein übernimmt mit einem anderen Verein, eine Zwischennutzungsfläche. Der andere Verein wird voraussichtlich Hauptmieter. Welche rechtliche Mittel gibt es, um unsere Ansprüche rechtlich abzusichern.
    Respektive wie steht das Machtverhältnis zwischen gewerblichem Hauptmieter und Untermieter? Oder gibt es sinnvollere Lösungen bezüglich Mietvertragsgestaltung für diese Konstellation aus Ihrer Sicht?

    Freundliche Grüsse,
    Boaz

    • Mietrecht.org
      12.10.2020 - 14:43 Antworten

      Hallo Boaz,

      alle Rechte und Pflichten regeln Hauptmieter und Untermieter im Mietvertrag. Im gewerblichen Bereich bietet die Vertragsgestaltung viele Möglichkeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin H.
    24.10.2020 - 00:17 Antworten

    Guten Tag,

    danke für Ihren informativen Artikel! Wir haben selbst ein Ladenlokal vermietet, in das nun ohne explizite Genehmigung unsererseits ein Untermieter eingezogen ist. Es handelt sich um eine Art Süßigkeiten-Outlet im Billigladen-Stil. Der Mietvertrag verbietet zwar die Untervermietung nicht, schreibt aber explizit vor, dass diese nur an gehobenen Einzelhandel erlaubt ist, gerade auch aus Rücksicht auf die Nachbarmieter mit ihren hochwertigen Geschäften.

    Wie beurteilen Sie die Erfolgsaussichten einer Klage in einem solchen Fall? Ist eine solche Klausel im Mietvertrag durchsetzbar, oder ist die Formulierung “gehobener Einzelhandel” zu schwammig?

    Für eine Einschätzung bin ich sehr dankbar!

    Viele Grüße
    Martin H.

    • Mietrecht.org
      24.10.2020 - 13:47 Antworten

      Hallo Martin,

      ich kann die Klausel schlecht bewerten. Lassen Sie den Vertrag / die Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Schuler
    22.04.2021 - 13:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    erstmal vielen Dank für die vielen tollen Infos, die auf Ihrer Website zu finden sind.

    Für Gewerbetreibende ist die Rechtslage oft sehr verwirrend. Ich hoffe, ich darf Sie um eine kurze Einschätzung bitten.

    Ich bin Gewerbemieter und habe die gemieteten Räume untervermietet. Auch mein Vermieter ist Gewerbetreibender und vermietet gewerblich. In meinem Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass ich die gemieteten Flächen “ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters an Dritte ganz oder teilweise untervermieten darf”. Dann steht weiter da, dass ich einen Untermietvertrag nach Abschluss unverzüglich in Kopie an den Vermieter weiterleiten muss. Und folgendes: “Kommt der Mieter seiner Meldepflicht nicht nach, ist der volle Untervermietzins an den Vermieter zu zahlen.”

    Nun habe ich nach Einzug des Untermieters eine Kopie an den Vermieter geschickt, allerdings den Fehler gemacht, dies mit einfacher Post zu erledigen. Jetzt, nach fast zwei Jahren Untermiete will mein Vermieter nachträglich von mir auch die gesamten Untermieten einfordern (also doppelt kassieren, denn ich habe ja die selbe Miete an ihn bezahlt) und behauptet, er hätte mein Schreiben nie bekommen.

    Gerade jetzt in Coronazeiten bricht mir das wirtschaftlicch das Genick, wenn ich das tatsächlich zahlen muss. Wir reden hier über einen aufgelaufenen fünfstelligen Betrag, den ich Monat für Monat doch bereits von meinem Untermieter an meinen Vermieter einmal “durchgereicht” durchgereicht habe.

    Was habe ich denn verbrochen? Selbst wenn ich ihm die Kopie tatsächlich nicht geschickt hätte – was hätte es für ihn für einen Unterschied gemacht? Er hätte ja noch nicht mal ein Vetorecht gehabt??? Sowas ist doch völlig maßlos und überzogen???

    Kann das rechtlich sein?

    Für eine kurze Einschätzung von Ihnen wäre ich sehr dankbar.

    Etwas verzweifelte, aber beste Grüße

    Christian S.

    • Mietrecht.org
      22.04.2021 - 16:04 Antworten

      Hallo Christian,

      ich denke die Klausel ist nicht eindeutig formuliert. Ich hatte im ersten Moment gedacht, dass die volle Untermiete (also inkl. aller Zuschläge / Gewinne) an den Hauptvermieter zu zahlen ist. Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Klausel der doppelten Miete wirksam ist. Lassen Sie das im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christian Schuler
        26.04.2021 - 09:43 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        dann hoffe ich, Sie haben Recht und ich lasse es mal drauf ankommen.

        Die Klausel ist sehr eindeutig formuliert. Untervermieten darf ich “ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters”. Komme ich aber “meiner Meldepflicht” hinsichtlich “unverzüglicher Übersendung einer Kopie des Untermietvertrags” nicht nach, “ist der volle Untermietzins an den Vermieter zu zahlen”.

        Tatsächlich fordert mein Vermieter jetzt die komplette Miete inklusive Mehrwertsteuer, die mein Untermieter an mich gezahlt hat, von mir. Und zwar rückwirkend seit Beginn des Untermietvertrags im vorletzten Jahr.

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

        Viele Grüße

        Christian

        • Mietrecht.org
          26.04.2021 - 11:20 Antworten

          Hallo Christian,

          ich drücke die Daumen – holen Sie bei Bedarf bitte rechtlichen Rat ein.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Linda
    16.07.2021 - 21:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich hoffe Sie können mir in meinem Fall weiterhelfen. Ich habe Gewerberäume gemietet in dem ich ein Cafe betreibe. Mein Mietvertrag läuft noch bis 2026. Nach 5 Jahren und zwei Lockdown habe ich aber nicht mehr die Kraft weiterzumachen und war deshalb auf der Suche nach einem Nachmieter oder Untermieter. Meine Vermieterin pocht aber darauf dass mein Mietvertrag noch 5 weitere Jahre läuft. Eine Untervermietung lehnt sie aber auch ab. In meinem Mietvertrag steht drin dass ich ohne Zustimmung meiner Vermieterin nicht untervermieten darf. Ich habe schon eine passende Nachmieterin oder ggf. Untermieterin gefunden. Kann meine Vermieterin beides einfach ablehnen ohne weiteres.

    Vielen Dank für die beantwortung
    Linda

    • Mietrecht.org
      17.07.2021 - 07:44 Antworten

      Hallo Linda,

      haben Sie im Mietvertrag das Recht zur Untervermietung vereinbart? Ansonsten kann ich Ihnen diesem Abschnitt empfehlen “I. Mietvertrag enthält keine Regelung zur Untervermietung”.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rpietsch Pietsch
    31.08.2021 - 12:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    meine Freundin hat in einem Frisörgeschaft einen Tisch für ihre Nagelkunden gemietet. Nun war das Geschäft ja Coronabedingt die ganze Zeit geschlossen. Muss meine Freundin trotzdem die gesamt Miete bezahlen, auch wenn der Inhaber Coronahilfe bekommen hat?

  • Alex M.
    10.04.2022 - 14:27 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht-Team,

    vielen Dank für diesen interessanten Artikel und die tollen Rückmeldungen. Vielleicht wissen Sie auch auf eine weitere Frage Rat, zu der ich leider noch keine Antwort gefunden habe.

    Ein Vermieter (V) vermietet dem Hauptmieter (HM) ein gewerbliches Objekt zur Nutzung und Untervermietung als Hobbyraum. Der HM leistet lt. Hauptmietvertrag seinen Beitrag zur Gebäudehaftpflichtversicherung des V.

    Der HM wiederum steht im Mietverhältnis zu mehreren Untermietern (UM) und haftet diesen gegenüber bei Sach- und Vermögensschäden in gleicher Weise, wie der V gegenüber dem HM, bei Fahrlässigkeit und Vorsatz, auch für seine Erfüllungsgehilfen.

    Muss oder sollte sich der HM als “Vermieter” über eine gewöhnliche private Haftpflichtversicherung hinaus, gegen etwaige Schadenersatzforderungen der UM absichern? Gemeint ist also nicht die Grundbesitz- oder Gebäudehaftpflichtversicherung, die ohnehin nur der Eigentümer abschließen kann, und auch nicht eine Inventarversicherung bei Verlust oder Schäden am eingebrachten Eigentum der UM, sondern mögliche andere Schadenfälle, für die der UM den HM verantwortlich macht und für die der V eine Verantwortung ablehnt. Beispielsweise ist der UM im Flurbereich gestürzt oder ausgerutscht und begründet dies mit einer Pflichtverletzung des HM.

    Welche Versicherungen kommen hier in Frage, bzw. welche sind bei Untervermietung generell sinnvoll?

    Eine Rückmeldung würde mich sehr freuen. Herzlichen Dank im Voraus

    LG, Alex

    • Mietrecht.org
      12.04.2022 - 08:13 Antworten

      Hallo Alex,

      gerade wenn Sie die Untervermietung professionelle betreiben, sollten Sie sich dazu von Ihrer Versicherung des Vertrauens beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peggy
    24.05.2022 - 11:08 Antworten

    Guten Tag,
    Ich bin selbst Untermieter in einem Salon,möchte den Vertrag aber kündigen.
    Die Frist beträgt 6 Monate und an wen richte ich das Schreiben?Vermieter oder Mieter des Geschäftes?

    • Mietrecht.org
      24.05.2022 - 13:30 Antworten

      Hallo Peggy,

      bei einer Untermieter ist Ihr Vertragspartner / Vermieter der Hauptmieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk Schmaler
    27.01.2023 - 11:14 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe mit meiner Pizzeria einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter. Monatliche Miete 1800,00 €.
    Jetzt habe ich herausbekommen, das der Hauptmieter an den Vermieter für meine Pizzeria nur 850,00 € monatlich zahlt. Ist das rechtens? Gibt es eine prozentuale Deckelung für einen Aufschlag bei der Untervermietung?

    VG Dirk

    • Mietrecht.org
      27.01.2023 - 14:30 Antworten

      Hallo Dirk,

      im Wohnraummietrecht wären Sie als Untermieter vermutlich geschützt. Im Gewerbemieterecht besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Eventuell lassen Sie die Situation anwaltlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Philipp
    18.01.2024 - 17:00 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe ein barrierefreies Zweifamilienhaus an einen Pflegedienst vermietet. Der Mieter darf die beiden Wohnungen an insgesamt 11 Senioren mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung untervermieten. Die Senioren (Untermieter) wohnen hier. Der Pflegedienst ist rund um die Uhr mit einer Pflegerin anwesend.
    Liegt hier nun eine gewerbliche Vermietung vor? Der Mietvertrag läuft auf 10 Jahre und ist neutral abgefasst.
    MfG Philipp

    • Mietrecht.org
      19.01.2024 - 08:17 Antworten

      Hallo Philipp,

      wenn Sie an ein Pflegedienstunternehmen vermieten, dann ist das m.E. ein gewerblicher Mietvertrag. Lassen Sie die Dinge bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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