Eine Mietwohnung in „ruhiger Lage“ steht bei Wohnungsinteressenten ganz oben auf der Liste. Doch auch Vermieter kämpfen um die Anerkennung der Mietwohnung als „besonders ruhig gelegen“, denn dieses Merkmal führt zu einer Wertsteigerung eines Objekts im Hinblick auf örtliche Vergleichsmieten gemäß dem Mietspiegel. Einfach ausgedrückt, für eine Mietwohnung in ruhiger Lage kann der Vermieter mehr Miete verlangen, als für eine entsprechende Mietwohnung neben einer Hauptverkehrsstraße.

I. Was heißt „ruhige Lage“ bei einer Mietwohnung?

Ist in der Wohnungsanzeige beschrieben, dass sich das Wohnumfeld durch eine „ruhige Lage“ auszeichnet, heißt das erstmal nur so viel, dass der Vermieter subjektiv die Wohnung als ruhig gelegen einordnet. Was der Mieter unter der angeworbenen Ruhe erwarten kann, ist oft unterschiedlich: Von Grünanlagen im Umfeld und 30er-Zonen vor der Haustür bis hin zu nur leicht befahrenen Straßen und mäßigem Lärm kann alles dabei sein. Auch hier kommt es auf die Perspektive an: Eine ruhige Lage in Berlin-Mitte wird wohl lauter sein, als eine ruhige Lage am Stadtrand. Mieter sollten sich also nicht durch den Begriff allein nicht beeindrucken lassen. Denn eine ruhige Lage am Wochenende kann montagmorgens zum Lärmstresstest werden. Um nun festzustellen, ob sich eine Wohnung tatsächlich in einer ruhigen Lage befindet, muss man zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten vor Ort sein.

II. Ab wann ist das Merkmal ruhige Lage im Mietspiegel erfüllt?

Geht es bei der Frage, wann sich die Mietwohnung in einer ruhigen Lage befindet, um die Einordnung der Mietwohnung in den Mietspiegel, gelten exakte Kriterien. Das subjektive Lärmempfinden belibt dabei außen vor. So, zeichnet sich nach der Rechtsprechung eine besonders ruhige Lage einer Mietwohnung nämlich dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit im Endeffekt gar keinem Lärm ausgesetzt sein (LG Berlin Urteil vom 11.7.2014 – 63 S 48/14; AG Köpenick, Urteil vom 07. Februar 2017 – 14 C 138/16). Hört man daher – wenn auch nur gelegentlich – Fluglärm, Züge, Straßenbahnen oder Straßenverkehrslärm von einer Kreuzung die drei Straßen weiter liegt, ist die Wohnung nicht herausragend ruhig gelegen. Daran ändert sich selbst dann nichts, wenn die Wohnung unmittelbar in einer 30er-Zone liegt oder sich in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe einer Wohnanlage befindet.

III. Fazit: Geringe Lärmbelästigung reicht nicht für ruhige Lage

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der ausschmückende Werbezusatz für die „ruhige Lage“ in einer Wohnungsanzeige, meist nichtssagend ist. Besteht man als Mieter auf die Ruhe sollte man sich diese im Mietvertrag zusichern lassen. Geht es um die Frage der Mieterhöhung und die Einordnung der Mietwohnung in den Mietspiegel bei dem Merkmal „ruhig gelegen“ gilt ganz klar, dass nur absolut lärmfreie Mietwohnungen gemeint sind. Geringe Lärmbelästigungen sprechen nicht für eine ruhige Lage.