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Mieter will Bodenbelag erneuern – Wie vorgehen als Mieter?

Der Bodenbelag in der Mietwohnung ist oft ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Wann ist der Bodenbelag zu erneuern, wer ist dafür zuständig und vor allem, wer trägt die Kosten? Müssen Vermieter den Mietern eine Ablöse zahlen, wenn Mieter den Bodenbelag erneuern? Die Beantwortung dieser Fragen hängt regelmäßig von zwei Dingen ab, dem Alter und der Beschaffenheit des Bodenbelags in der Mietwohnung. Ist der Bodenbelag alt und abgenutzt haben Mieter im Einzelfall einen Anspruch darauf dass die Vermieter den Bodenbelag erneuern.

Der nachfolgende Artikel zeigt Mietern, wie Sie vorgehen sollten, wenn Sie den Bodenbelag in der Mietwohnung erneuern wollen und inwieweit Sie Ihren Vermieter in die (Zahlungs-) Pflicht nehmen können.

I. Schritt: Prüfen Sie, ob ein Anspruch auf einen neuen Bodenbelag besteht: Wann muss der Vermieter den Bodenbelag erneuern?

Will man als Mieter einen neuen Bodenbelag ist zunächst zu prüfen, ob man nicht ggf. einen Anspruch gegen den Vermieter auf einen neuen Bodenbelag in der Mietwohnung hat.

Besteht ein solcher Anspruch, trägt der Vermieter die Kosten für den neuen Bodenbelag in der Mietwohnung. Vorausgesetzt ist dafür allerdings, dass der bisherige Bodenbelag entweder abgewohnt oder beschädigt ist. In beiden Fällen entspricht der Bodenbelag dann nicht mehr dem zum Zustandes eines Bodenbelags, der im Mietrecht zum sog. vertragsgemäßen Gebrauch vorausgesetzt ist.

Die gesetzliche Grundlage für den Anspruch des Mieters ist dabei § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) , denn danach ist der  Vermieter verpflichtet, die Instandhaltung und Renovierung der Mietwohnung zu übernehmen, die zur Gewährleistung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands notwendig ist.

1. Abgewohnten Bodenbelag müssen Vermieter erneuern

Die Rechtsprechung zählt die notwendige Erneuerung von abgewohnten Fußböden in der Mietwohnung zu der Instandhaltungs- und Renovierungspflicht des Vermieters (vgl. z.B. Amtsgericht (AG) Erfurt, Urteil vom 05.09.2008, Az.: 2 C 1306/07; AG Steinfurt, Urteil vom 30. November 2006, Az.: 4 C 168/05).

Ein Bodenbelag ist regelmäßig dann abgewohnt, wenn die allgemeine Lebens- bzw. Nutzungsdauer abgelaufen ist. Das ist je nach Art des Bodenbelags unterschiedlich. Bei einem gewöhnlichen Laminatboden oder  Teppich  geht man regelmäßig von einer 10-jährigen Lebens- bzw. Nutzungsdauer aus. Bei Parkett hingegen von bis zu 48 Jahren Gesamtlebensdauer, da es hier möglich ist bis zu vier Mal eine Erneuerung durch einen Neuabschliff und eine Neuversiegelung zu erreichen. Neuabschliff und Neuversiegelung haben bei Parkett eine allgemeinen Lebens- bzw. Nutzungsdauer von 10 bis 12 Jahren (AG Steinfurt, Urteil vom 30. November 2006, Az.: 4 C 168/05). Je nach Einzelfall kann ein Bodenbelag aber auch schon eher abgewohnt sein, wenn er besonders stark abgenutzt wurde. Lesen Sie dazu auch: (Wann) Hat der Mieter Anspruch auf neuen Teppichboden / neues Laminat?

2. Kaputten Bodenbelag müssen Vermieter erneuern

Ist der Bodenbelag beschädigt, sind Vermieter ebenfalls verpflichtet den Fußboden zu erneuern. Vorausgesetzt ist allerdings eine so starke Beschädigung, dass die Nutzung entweder unmöglich oder zumindest unzumutbar ist. Flecken oder Kratzen geben also keinen Anspruch auf einen neuen Bodenbelag für Mieter.

Ist man als Mieter selbst an dem Schaden Schuld oder zumindest beteiligt, kann der Vermieter die Kosten für die Erneuerung allerdings zumindest anteilig (sog. Wiederbeschaffungswert) erstattet verlangen. Wie die Schadensabwicklung in einen solchen Fall abgewickelt werden kann lesen Sie hier: Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme – Was tun?

3. Umfang der Erneuerungspflicht für den Bodenbelag in der Mietwohnung

Besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf einen neuen Boden, können Mieter nicht mehr verlangen als bereits da war. Das heißt, muss der Vermieter den Teppichboden erneuern, kann der Mieter kein Parkett verlangen. Die Erneuerungspflicht erstreckt sich also auf einen gleichartigen und gleichwertigen Bodenbelag. Anstelle des Birkenparketts kann daher auch kein Mahagoni verlangt werden.

Wollen Mieter die Chance nutzen und einen qualitativ hochwertigeren oder anderen Bodenbelag als den bisherigen bekommen, ist das mit dem Vermieter gesondert zu vereinbaren. Übernimmt man als Mieter die Mehrkosten haben Vermieter meist keine Einwände und gewähren dem Mieter sogar die Auswahl des neuen Bodens in der Mietwohnung. Ein Anspruch darauf besteht aber nicht.

Die Beschränkung des Umfangs bei der Erneuerungspflicht gilt allerdings auch für den Vermieter: Vermieter dürfen nicht daher nicht ohne weiters einen anderen Bodenbelag als den bisherigen verlegen. Will der Vermieter anstelle des Teppichbodens, Fliesen oder Parkett verlegen geht das nur im Rahmen einer Modernisierung, denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich auf die Erhaltung des  ursprünglich vertragsgemäßen Zustands (Landgericht (LG) Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015, Az.: 13 S 154/14). Wird der ursprüngliche Zustand verändert ist das keine Erhaltungsmaßnahme, sondern eine Modernisierung nach § 555 c BGB  (LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015, Az.: 13 S 154/14; AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008, Az.: 145 C 5372/08). Für die Zulässigkeit einer solchen Modernisierung muss der Vermieter allerdings —anders als bei der Erhaltungsmaßnahme— gewisse Voraussetzungen beachten, wie z.B. besondere Fristen und die formelle Ankündigung. Welche sonstigen Voraussetzung dazu zählen, lesen Sie hier:  Modernisierung und Abgrenzung: Modernisierung + Instandsetzung und die Kostenverteilung

II. Wenn kein Anspruch besteht, prüfen Sie ob Sie selbst den Boden erneuern möchten: Wann kann der Mieter selbst den Bodenbelag erneuern und welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?

Ist der Bodenbelag vertragsgemäß, besteht kein Anspruch auf eine Erneuerung des Bodenbelags. Das gilt selbst dann wenn man als Mieter selbst  und auf eigene Kosten einen neuen Teppich, Parkettboden oder Laminat verlegen möchte.

Vielmehr zählt die Erneuerung oder Veränderung des Bodenbelags durch den Mieter in der Mietwohnung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und ist als Umbaumaßnahme immer erlaubnispflichtig.

Daher gilt: 

1. Mieter brauchen eine Zustimmung um den zu Bodenbelag erneuern

Die Erneuerung des Bodenbelags ist eine bauliche Veränderung in der Mietwohnung die immer der Zustimmung des Vermieters bedarf. Handeln Mieter auf eigene Faust kann der Vermieter den sofortigen Rückbau nach § 541 BGB verlangen, abmahnen und im äußersten Fall sogar kündigen.

2. Rückbauverpflichtung bei Auszug

Sobald man als Mieter die Mietwohnung verlässt ist, muss man die Wohnung in dem ursprünglich vertragsgemäßen Zustand wieder an den Vermieter zurückgeben. Der Mieter hat also eine sog. Rückbauverpflichtung. Das bedeutet, z.B. das ein verlegter Teppichboden oder Laminat wieder auf Mieterkosten zu entfernen ist.

Für Mieter empfiehlt es sich daher bereits vor Erneuerung des Bodenbelags (bzw. spätestens vor Auszug) mit dem Vermieter eine Übernahmevereinbarung bzgl. des Verbleibs des neuen Bodens in der Mietwohnung zu treffen. Darin kann dann auch eine Ablöse- oder ein Wertersatzzahlung zu Gunsten des Mieters vereinbart werden. Hier bekommen Sie eine Vorlage für eine Vereinbarung: Modernisierung durch den Mieter: Tipps für eine Vereinbarung + Muster.

3. Anspruch auf Wertersatz bei Auszug

Mieter haben keine Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Bodenbelags oder dessen Änderung, wenn der alte Bodenbelag vertragsgemäß war.

Soll der erneuerte Bodenbelag mit Zustimmung des Vermieters nach Auszug in der Mietwohnung verleiben, kann man als Mieter ggf. einen sogenannten Aufwendungsersatz geltend machen, wenn keine Ablösezahlung vereinbart wurde. Nach § 539 Abs. 1 BGB gibt das Gesetz dem Mieter u.a. einen Anspruch bzgl. eigener Investitionen, wenn sie der Verbesserung der Mietwohnung dienen. Nach § 554 Abs. 4 BGB haben Mieter u.a. einen Aufwendungsersatzanspruch bei Modernisierungsmaßnahmen.

Mehr zu den Umbauten eines Mieters lesen Sie hier: Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?

III. Schreiben Sie einen Brief an den Vermieter wegen einem neuen Boden

Egal ob man nun selbst den Boden erneuern will oder den Vermieter zur Erneuerung auffordern will, in beiden Fällen ist der Vermieter anzuschreiben.

Hat man als Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erneuerung des Fußbodens, sollte man in dem Schreiben die Anspruchsvoraussetzung darlegen und unter Fristsetzung zur Erneuerung des Bodenbelags auffordern. Verweigert der Vermieter die Erfüllung oder lässt die Frist ohne Antwort verstreichen, sollte (wenn nicht bereits geschehen die Miete gemindert) und eine Ersatzvornahme erwogen werden. Ersatzvornahme heißt, dass der Mieter anstelle des dafür zuständigen Vermieters die Erneuerung des Bodenbelags beauftragt und dann die angefallenen Kosten vom Vermieter im Rahmen des Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB einfordert. Welche Voraussetzungen Mieter dabei beachten sollten zeigt der Artikel: Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt die Rechnung?

Will man als Mieter den Bodenbelag erneuern, ohne einen Anspruch auf einen neuen Fußboden zu haben, ist das Schreiben anders zu verfassen, denn der Vermieter kann ja oder nein sagen. Empfehlenswert ist es daher genau zu beschreiben, welche Arbeiten in welchem Umfang vorgenommen werden sollen, welcher Bodenbelag gewählt werden soll und was damit nach dem Auszug beabsichtigt ist (Rückbau oder nicht).

Kostenlose Muster- Vorlagen für Schreiben an den Vermieter, bekommen Mieter hier:

Brief an Vermieter wegen neuem Boden (Mieter möchte Boden erneuern oder von Vermieter erneuert haben)

IV. Fazit und Zusammenfassung

Wollen Mieter den Bodenbelag in der Mietwohnung erneuern ist es wichtig zuerst festzustellen, ob ein Anspruch besteht. Kann das bejaht werden, kann die Erneuerung durch den Vermieter verlangt werden. Kosten trägt der Mieter dann meistens keine bzw. nur dann, wenn er in sich daran beteiligen will, um z.B. einen besseren oder anderen Bodenbelag als den bisherigen zu bekommen. Der Anspruch ist auf einen gleichartigen und gelichwertigen Bodenbelag beschränkt. Gibt es keinen Anspruch auf einen neuen Fußboden liegt es allein im Ermessen des Vermieter, ob er seine Zustimmung zur Erneuerung des Bodenbelags erteilt.

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