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Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?

Nach der Trinkwasserverordnung haben auch Vermieter gewisse Untersuchungs- und Prüfungspflichten, um Verletzungen und Schädigungen des Mieters durch verunreinigtes Wasser, wie etwa mit Legionellenbakterien zu vermeiden. Erfüllen Sie diese Pflicht nicht, sind Sie dem Mieter gegenüber in der Haftung und schadensersatzpflichtig.

Fraglich ist dabei, ob die Kosten dieser Überprüfungen, wie die Legionellenuntersuchung als Nebenkosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKostVO geltend gemacht werden können und wie oft diese durchgeführt werden sollten.

Erhalten Sie in nachfolgendem Artikel alle Informationen, ob und in welchem Umfang die Kosten der Legionellenprüfung auf den Mieter abgewälzt werden können.

I. Verantwortlichkeit des Vermieters für Trinkwasserqualität

Beim Trinkwasser, dass in einzelnen Mietwohnungen und Mietobjekten zur Verfügung gestellt wird, muss grundsätzlich eine gewisse Qualität des Wassers für den menschlichen Gebrauch gewährleistet sein, weshalb dem Vermieter nach § 14 Trinkwasserverordnung gewisse Untersuchungspflichten ( – die Teil seiner mietrechtlichen Pflichten nach § 535 BGB darstellen -) auferlegt werden.

Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 06. Mai 2015, Az.: VIII ZR 161/14 im Wesentlichen entschieden, dass grundsätzlich eine Pflicht des Vermieters bzw. Grundeigentümers zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen nach § 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung als Verkehrssicherungspflicht besteht.

Zu den Gründen:

Nach der teilweiser, bisher vertretener Ansicht in der Rechtsprechung fiel der Vermieter nicht unter den Anwendungsbereich des § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) , da diese wortwörtlich nur den Unternehmer oder sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage unterwirft, sofern dabei Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird; so unter anderem das AG Nürtingen, Urteil vom 26. November 2012, Az.: 19 C 1338/12:

Nach § 3 Abs. 1 Nr. 10 der TrinkwVO ist die „gewerbliche Tätigkeit“ allerdings die „unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit“. Der durchschnittliche Vermieter stellt danach eigentlich kein Trinkwasser im Rahmen einer selbständigen regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit bereit, denn an der Trinkwasserbereitstellung hat der Vermieter in der Regel gar keine Gewinnaussichten. 

Dem kann aber entgegengehalten werden, dass es sich bereits bei einer Vermietung um eine Abgabe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne § 3 Nummer 10 TrinkwV handelt, da es eben nicht maßgeblich ist dass die Wasserabgabe der Gewinnererzielung dient. Eine Ausnahme der nichtanwendbarkeit der TrinkwVO kann nur dann gegeben sein wenn entweder keine Großanlage (wie in der Regel etwa bei Ein- oder Zweifamilienhäusern) vorliegt oder der Eigentümer beispielsweise selbst die Eigentumswohnung bewohnt.

Nach der neuen BGH-Leitsatzentscheidung zur Legionellenprüfungs-Pflicht des Vermieters vom 06. Mai 2015, Az.: VIII ZR 161/14 steht fest, dass die TrinkwVO sehr wohl auf Vermieter anwendbar ist und deren Einhaltung Teil der obliegenden Verkehrssicherungspflicht des Vermieters darstellt:

Insoweit ging es um einen Wohnraummieter der sich durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung mit Legionellenbakterien infiziert hat und daraufhin an einer Legionellenpneumonie verstorben ist. Die Warmwasseraufbereitungsanlage war in diesem Fall seit mehr als Jahren nicht mehr gewartet worden.

Im Leitsatz führt der BGH aus, dass „der Vermieter unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für die in § 14 Abs. 3 TrinkwV gesetzlich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen haftet und verweist dabei auf die Entscheidung des LG Saarbrücken, 11. Dezember 2009, 10 S 26/08: Danach trifft den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, wobei sich diese Pflicht auf alle Teile des Hauses und somit auch auf die Wasserversorgungsanlage erstrecke. 

Somit ist eine Prüfung des Trinkwassers auf Legionellenbakterien vom Vermieter zu veranlassen. 
<h2id=“II“>II. Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig

Die Aufwendungen der durchzuführenden Legionellenprüfung können nur dann vom Vermieter auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgewälzt werden, wenn es sich insoweit um umlagefähige Betriebskosten nach § 1 Abs. 1 BetrKostVO handelt. Dies sind in erster Linie Kosten die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen und keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten darstellen.

Die nach den obigen Ausführungen mietvertragliche Verpflichtung der regelmäßig wiederkehrende Untersuchungen nach §14 TrinkwVO zur mikrobiologischen und chemischen Qualität des Wassers können insoweit grundsätzlich als laufende Kosten der Wartung der Warmwasseranlage eingeordnet werden und nach § 8 HeizkV unter die Kosten der Warmwasserversorgung gezählt werden; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7.

Ein Ansatz der Kosten der Legionellenprüfung in der Nebekostenabrechnung ist daher grundsätzlich zulässig.
<h2id=“III“>III. Wie oft muss der Vermieter die Legionellenprüfung durchführen lassen?

Der Umfang und die Häufigkeit der Prüfungen ist nach der § 14 Abs. 3 S. 3 TrinkwVO in Verbindung mit der Anlage 4 Teil II Buchstabe b bestimmt und von der abgegebenen Menge des warmen Wassers abhängig; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7. Danach sind bei nicht öffentlichen Anlagen routinemäßige Legionellenprüfungen alle drei Jahre durchzuführen (so auch die Empfehlung des Bundesgesundheitsministerium), in anderen Fällen ist die Prüfung jährlich ( bis zu viermal, je nach Menge der Wasserabgabe) zu veranlassen.

2 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?"

  • Dietz
    28.01.2017 - 16:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin auf Ihren Blog gestoßen, da ich auf der Suche nach einer Umlageschlüssel für die Beprobungskosten/Legionellenprüfung bin.

    Ich persönlich würde diese unter „§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser“ mit Absatz 2 unter „Kosten der Wassererwärmung“ einordnen und nicht unter „Kosten der Wasserversorgung“; Was zur folge hätte, dass diese Kosten mit Grund- und Verbrauchsanteilen zwigend umgelegt werden müssten. Dies finde ich – persönliche Meinung – etwas streifanfällig, da a) Fixkosten mit einem teilweisen Verbrauchschlüssel umgelegt werden. Wäre es denkbar, dass die Kosten bei einem 3-Jährigen Intervall zumindest auf 3 Jahre verteilt werden können um eine Kostenspitze alle drei Jahre zu vermeiden ?

    Beste Grüße,

    A. Dietz

  • Königsfeld
    29.06.2017 - 12:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich mit den Kosten, wenn die Prüfung positiv ausgefallen ist und eine oder mehrere Wiederholungsprüfungen angesagt sind?

    Erstes Ergebnis positiv – Maßnahme zur Bekämpfung – erneute Prüfung – erneute Maßnahme zur weiteren Bekämpfung – 3.te Prüfung

    Wiederholungsprüfung nach 12 Monaten

    Wie würden Sie mit diesen Kosten umgehen? Es handelt sich um einen Neubau, welcher drei Jahre alt ist.

    Beste Grüße
    Königsfeld

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