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Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?

Nach der Trinkwasserverordnung haben auch Vermieter gewisse Untersuchungs- und Prüfungspflichten, um Verletzungen und Schädigungen des Mieters durch verunreinigtes Wasser, wie etwa mit Legionellenbakterien zu vermeiden. Erfüllen Sie diese Pflicht nicht, sind Sie dem Mieter gegenüber in der Haftung und schadensersatzpflichtig.

Fraglich ist dabei, ob die Kosten dieser Überprüfungen, wie die Legionellenuntersuchung als Nebenkosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKostVO geltend gemacht werden können und wie oft diese durchgeführt werden sollten.

Erhalten Sie in nachfolgendem Artikel alle Informationen, ob und in welchem Umfang die Kosten der Legionellenprüfung auf den Mieter abgewälzt werden können.

I. Verantwortlichkeit des Vermieters für Trinkwasserqualität

Beim Trinkwasser, dass in einzelnen Mietwohnungen und Mietobjekten zur Verfügung gestellt wird, muss grundsätzlich eine gewisse Qualität des Wassers für den menschlichen Gebrauch gewährleistet sein, weshalb dem Vermieter nach § 14 Trinkwasserverordnung gewisse Untersuchungspflichten ( – die Teil seiner mietrechtlichen Pflichten nach § 535 BGB darstellen -) auferlegt werden.

Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 06. Mai 2015, Az.: VIII ZR 161/14 im Wesentlichen entschieden, dass grundsätzlich eine Pflicht des Vermieters bzw. Grundeigentümers zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen nach § 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung als Verkehrssicherungspflicht besteht.

Zu den Gründen:

Nach der teilweiser, bisher vertretener Ansicht in der Rechtsprechung fiel der Vermieter nicht unter den Anwendungsbereich des § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) , da diese wortwörtlich nur den Unternehmer oder sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage unterwirft, sofern dabei Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird; so unter anderem das AG Nürtingen, Urteil vom 26. November 2012, Az.: 19 C 1338/12:

Nach § 3 Abs. 1 Nr. 10 der TrinkwVO ist die „gewerbliche Tätigkeit“ allerdings die „unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit“. Der durchschnittliche Vermieter stellt danach eigentlich kein Trinkwasser im Rahmen einer selbständigen regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit bereit, denn an der Trinkwasserbereitstellung hat der Vermieter in der Regel gar keine Gewinnaussichten. 

Dem kann aber entgegengehalten werden, dass es sich bereits bei einer Vermietung um eine Abgabe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne § 3 Nummer 10 TrinkwV handelt, da es eben nicht maßgeblich ist dass die Wasserabgabe der Gewinnererzielung dient. Eine Ausnahme der nichtanwendbarkeit der TrinkwVO kann nur dann gegeben sein wenn entweder keine Großanlage (wie in der Regel etwa bei Ein- oder Zweifamilienhäusern) vorliegt oder der Eigentümer beispielsweise selbst die Eigentumswohnung bewohnt.

Nach der neuen BGH-Leitsatzentscheidung zur Legionellenprüfungs-Pflicht des Vermieters vom 06. Mai 2015, Az.: VIII ZR 161/14 steht fest, dass die TrinkwVO sehr wohl auf Vermieter anwendbar ist und deren Einhaltung Teil der obliegenden Verkehrssicherungspflicht des Vermieters darstellt:

Insoweit ging es um einen Wohnraummieter der sich durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung mit Legionellenbakterien infiziert hat und daraufhin an einer Legionellenpneumonie verstorben ist. Die Warmwasseraufbereitungsanlage war in diesem Fall seit mehr als Jahren nicht mehr gewartet worden.

Im Leitsatz führt der BGH aus, dass „der Vermieter unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für die in § 14 Abs. 3 TrinkwV gesetzlich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen haftet und verweist dabei auf die Entscheidung des LG Saarbrücken, 11. Dezember 2009, 10 S 26/08: Danach trifft den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, wobei sich diese Pflicht auf alle Teile des Hauses und somit auch auf die Wasserversorgungsanlage erstrecke. 

Somit ist eine Prüfung des Trinkwassers auf Legionellenbakterien vom Vermieter zu veranlassen. 
<h2id=“II“>II. Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig

Die Aufwendungen der durchzuführenden Legionellenprüfung können nur dann vom Vermieter auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgewälzt werden, wenn es sich insoweit um umlagefähige Betriebskosten nach § 1 Abs. 1 BetrKostVO handelt. Dies sind in erster Linie Kosten die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen und keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten darstellen.

Die nach den obigen Ausführungen mietvertragliche Verpflichtung der regelmäßig wiederkehrende Untersuchungen nach §14 TrinkwVO zur mikrobiologischen und chemischen Qualität des Wassers können insoweit grundsätzlich als laufende Kosten der Wartung der Warmwasseranlage eingeordnet werden und nach § 8 HeizkV unter die Kosten der Warmwasserversorgung gezählt werden; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7.

Ein Ansatz der Kosten der Legionellenprüfung in der Nebekostenabrechnung ist daher grundsätzlich zulässig.
<h2id=“III“>III. Wie oft muss der Vermieter die Legionellenprüfung durchführen lassen?

Der Umfang und die Häufigkeit der Prüfungen ist nach der § 14 Abs. 3 S. 3 TrinkwVO in Verbindung mit der Anlage 4 Teil II Buchstabe b bestimmt und von der abgegebenen Menge des warmen Wassers abhängig; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7. Danach sind bei nicht öffentlichen Anlagen routinemäßige Legionellenprüfungen alle drei Jahre durchzuführen (so auch die Empfehlung des Bundesgesundheitsministerium), in anderen Fällen ist die Prüfung jährlich ( bis zu viermal, je nach Menge der Wasserabgabe) zu veranlassen.

14 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?"

  • Dietz
    28.01.2017 - 16:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin auf Ihren Blog gestoßen, da ich auf der Suche nach einer Umlageschlüssel für die Beprobungskosten/Legionellenprüfung bin.

    Ich persönlich würde diese unter „§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser“ mit Absatz 2 unter „Kosten der Wassererwärmung“ einordnen und nicht unter „Kosten der Wasserversorgung“; Was zur folge hätte, dass diese Kosten mit Grund- und Verbrauchsanteilen zwigend umgelegt werden müssten. Dies finde ich – persönliche Meinung – etwas streifanfällig, da a) Fixkosten mit einem teilweisen Verbrauchschlüssel umgelegt werden. Wäre es denkbar, dass die Kosten bei einem 3-Jährigen Intervall zumindest auf 3 Jahre verteilt werden können um eine Kostenspitze alle drei Jahre zu vermeiden ?

    Beste Grüße,

    A. Dietz

  • Königsfeld
    29.06.2017 - 12:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich mit den Kosten, wenn die Prüfung positiv ausgefallen ist und eine oder mehrere Wiederholungsprüfungen angesagt sind?

    Erstes Ergebnis positiv – Maßnahme zur Bekämpfung – erneute Prüfung – erneute Maßnahme zur weiteren Bekämpfung – 3.te Prüfung

    Wiederholungsprüfung nach 12 Monaten

    Wie würden Sie mit diesen Kosten umgehen? Es handelt sich um einen Neubau, welcher drei Jahre alt ist.

    Beste Grüße
    Königsfeld

  • Rothert
    27.01.2019 - 16:02 Antworten

    Bei einer Wärmepumpenanlage entstehen zusätzliche Kosten für die so genannte Legionellenschaltung.
    Sind diese Kosten als Bestandteil der Stromkosten umlagefähig?

  • Silke Ledda
    26.02.2019 - 13:15 Antworten

    Ich Frage mich wie die kostenverteilung der Prüfung läuft. Ich habe meine Abrechnung bekommen und die Prüfung der Legionellen würde auf qm umgerechnet. Ist das rechtens?
    Danke
    Viele Grüße
    S.Ledda

    • Mietrecht.org
      27.02.2019 - 07:22 Antworten

      Hallo Silke,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag, was dort als Verteilerschlüssel vereinbart wurde. Die Umlage von Wohnfläche wäre nicht ungewöhnlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tina Lenski
    14.11.2019 - 16:31 Antworten

    Hallo,

    darf unser Vermieter die Trinkwasseruntersuchung in der Nebenkostenabrechnung mit umlegen?
    – es steht nichts im Mietvertrag
    – kleines 6 Familienhaus, Kosten 546,57 € unser Anteil 68,56 €
    – es war auch keiner bei uns in der Wohnung zur Wasserentnahme

    Würde mich über eine kurze Antwort freuen!

    Besten Dank im Voraus dafür!

    • Mietrecht.org
      14.11.2019 - 17:32 Antworten

      Hallo Tina,

      mit der Frage „Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?“ befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sybille V.
    28.12.2019 - 18:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Das Tragen der Kosten für die Legionellen-Untersuchung scheint ja eine komplexe Sachlage zu sein(?)

    -> In meinem Mietvertrag sind bezüglich umlegbare Betriebskosten nur
    „Kosten der Wasserversorgung“
    (ansonsten gar nichts weiter zu dem Punkt!) geregelt. Auch nichts unter „Sonstige…“.

    => Muss ich als Mieterin unter diesen Vertragsbedingungen die Kosten für die Legionellen-Überprüfung tragen??

    Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort-Bemühung!

    Mit freundlichen Grüßen
    Sybille V.

  • Marion Klingberg
    21.08.2020 - 15:38 Antworten

    Hallo,

    Darf der Vermieter diese Legionellen Prüfung jedes Jahr machen und abrechnen?
    Kann er dazu auch die Fahrtkosten usw mit Abrechnen?

    Vielen Dank

  • Anna Berg
    06.10.2020 - 18:17 Antworten

    Danke für den ausführlichen Artikel!
    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      07.10.2020 - 07:41 Antworten

      Hallo Anna,

      gerne, ich hoffe der Artikel hat geholfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Lorenz
    26.10.2020 - 11:41 Antworten

    Hallo,

    in unserem Haus befinden sich sechs Wohnungen. Die Kosten der Legionellenprüfung durch eine von der Hausverwaltung beauftragte Firma betrugen 302 Euro. Die Prüfung verlief negativ. Die Hausverwaltung machte zusätzliche Kosten in Höhe von 150 Euro + MwSt. geltend für „Vorbereitung, Digitalisierung und Archivierung der Trinkwasseruntersuchung“, zusammen drei Stunden Arbeitsaufwand. Diese Kosten wurden der WEG erstmals seit Einführung der Trinkwasseruntersuchung in Rechnung gestellt. Die Entnahme der Wasserproben erfolgten in der Wohnung eines Miteigentümers (Oberstes Stockwerk). Von der Hausverwaltung war niemand anwesend. Was solllen da für Kosten der Hausverwaltung angefallen sein? Negativen Untersuchungsbereicht abheften und fertig. Wir empfinden das als Geldschneiderei. Wie beurteilen Sie das Verhalten der Hausverwaltung? Danke für die Antwort.

    Freundliche Grüße
    P. Lorenz

    • Mietrecht.org
      27.10.2020 - 15:32 Antworten

      Hallo P. Lorenz,

      lesen Sie im Mietvertrag nach, ob und wenn ja, unter welchen Umständen, Sonderleistungen abgerechnet werden dürfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • P. Lorenz
        27.10.2020 - 19:01 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        im Verwaltervertrag steht: „Soweit vom Verwalter zusätzliche Leistungen erbracht werden, die über die allgemeinen Leistungen nach dem Gesetz und diesem Vertrag hinaus gehen, hat er Anspruch auf zusätzliche Vergütung (………., Umsetzung der Trinkwasserverordnung, ………).

        Es stellt sich nur die Frage, welche zusätzlichen Leistungen bei der Umsetzung der Trinkwasserverordnung angefallen sind bzw. was da umzusetzen war. Meiner Meinung nach keine, da keinerlei zusätzlicher Aufwand. Dafür einschl. MWSt. 178,50 Euro abzugreifen ist eine Frechheit. Das ist dem Hausverwalter seit Einführung der Trinkwasseruntersuchung das erste Mal eingefallen. Bisher wurden keine Kosten in Rechnung gestellt, da ja auch nichts anfiel.

        Die von ihm beauftragte Firma für die Probenentnahme und Untersuchung stellte schon eine überhöhte Rechnung von 302 Euro. Laut Internet-Recherche und bei anderen mir bekannten Hausverwaltungen betragen die Kosten zwischen 170 und 200 Euro.

        Wäre das Untersuchungsergebnis positiv ausgefallen, hätte es sein können, dass die Hausverwaltung tätig hätte werden müssen, um den Mangel abzustellen. Bei negativem Ergebnis genügt es, dass die Hausverwaltung mit Bürolocher zwei Löcher in das schriftliche Untersuchungsergebnis der beauftragten stanzt und das Blatt im Ordner abheftet. Wieso man dafür drei Stunden Arbeitsaufwand benötigt und den Wohnungseigentümern in Rechnung stellt, ist mir rätselhaft.

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