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Untervermietung ablehnen: So gehen Vermieter vor (mit Muster)

Wenn Sie als Vermieter die vom Mieter gewünschte Untervermietung ablehnen möchten, müssen Sie die Gesetzeslage kennen. Kennen Sie diese nicht, riskieren Sie, dass der Mieter seinen Anspruch einklagt oder vorzeitig kündigt.

Vorab ist zu klären, ob der Mieter die ganze Wohnung oder nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte. Je nachdem gilt § 540 BGB (ganze Wohnung) oder § 533 BGB (Teil der Wohnung). Beide Vorschriften haben unterschiedliche Voraussetzungen und unterschiedlich ausgestaltete Rechtsfolgen.

Die Kenntnis der wesentlichen Inhalte ist unabdingbar, um ein Ablehnungsschreiben zielsicher zu formulieren.

1. Untervermietung eines Teils der Wohnung

Will der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung, beispielsweise ein einzelnes Zimmer, untervermieten, beurteilt sich die Rechtslage nach § 553 BGB. In diesem Fall besteht der wesentliche Unterschied zur Vermietung der gesamten Wohnung darin, dass der Mieter einen gesetzlichen Anspruch darauf hat, dass Sie ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen.

a. Wann Sie ablehnen können

Ablehnen können Sie die Erlaubnis nur dann, wenn …

  • … der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann. Dieses Interesse kann in der Änderung der persönlichen, familiären, beruflichen oder gleichwertiger Verhältnisse des Mieters bestehen. Der Mieter muss es konkret vortragen. Hierzu gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Den Einzug von Familienangehörigen können Sie regelmäßig nicht ablehnen.
  • … das berechtigte Interesse bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorgelegen hat. In diesem Fall brauchen Sie sich nicht darauf einzulassen, dass der Mieter auf diesem Wege faktisch versucht, den Mietvertrag mit dem Zuzug einer weiteren Person in seinem Sinne zu Ihren Lasten neu zu gestalten.
  • … wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung unzumutbar macht. Als wichtige Gründe kommen personenbezogene, objektbezogene oder gleichwertige Ablehnungsgründe in Betracht.

Diese können in der drohenden Überbelegung der Wohnung gesehen werden. Prüfen Sie die Vorgaben im Wohnungsaufsichtsgesetz Ihres Bundeslandes. Danach muss für jeden Bewohner eine Mindestquadratmeterzahl an Wohnfläche verfügbar sein (z.B. Berlin: 9 m², für Kinder bis 6 Jahre: 6 m²).

Unzumutbar ist auch eine zu erwartende zweckwidrige Nutzung der Räumlichkeiten (Betrieb eines Bordells, Unterbringung von Asylanten) oder eine Negativprognose im Hinblick auf die Wahrung des Hausfriedens.

  • … wenn der Mieter den Untermieter nicht namentlich bezeichnet und/oder die Informationen verweigert, die erforderlich sind, dass Sie die Person des Untermieters und die Umstände des beabsichtigten Untermietverhältnisses prüfen können (Identität des Untermieters, persönliche Verhältnisse, Konditionen des Untermietverhältnisses) oder eine generelle Untermieterlaubnis wünscht.

Vermieterrisiko:

Genügt die Mitteilung des Mieters diesen Anforderungen nicht, brauchen Sie sich eigentlich nicht weiter zu äußern. Ihre Erlaubnis gilt als verweigert. Dann müssen allerdings damit rechnen, dass der Mieter seinen Anspruch gerichtlich einklagt. Stellt das Gericht fest, dass Sie die Erlaubnis hätten erteilen müssen, verlieren Sie den Prozess. Insoweit ist es besser, die Gegebenheiten aktiv zu gestalten und den Mieter aufzufordern, seiner Mitteilungspflicht nachzukommen. Dann lässt sich die Situation besser einschätzen und eine Ablehnung eher begründen. Lassen Sie sich angesichts der Komplexität der Materie gegebenenfalls rechtlich beraten.

Soweit der Mieter dennoch den Untermietvertrag abschließt, begeht er eine Vertragsverletzung. Sie können dann verlangen, dass er den vertragswidrigen Gebrauch unterlässt (§ 541 BGB). Mahnen Sie ihn also mit Fristsetzung ab. Reagiert der Mieter nicht, können Sie ihn fristlos kündigen (§ 543 II 2 BGB).

  • … wenn der Mieter den geforderten Untermietzuschlag verweigert (§ 553 II BGB). Als Vermieter können Sie die Erlaubnis zur Untervermietung von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn Ihnen nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist, die Erlaubnis zu erteilen. Im preisgebundenen Wohnraum ist § 26 III NMVO zu beachten.

b. Muster für ein Ablehnungsschreiben

Hinweis: Es ist schwierig, ein Ablehnungsschreiben unabhängig von der konkreten Situation des Mieters zu formulieren. Die Ablehnung muss immer im Hinblick auf die Situation begründet werden. Dazu ist die Kenntnis der Umstände im Einzelfall unabdingbar.

Das nachfolgende Muster muss also auf die Umstände angepasst werden. Je konkreter es begründet ist, desto größer ist die rechtliche Wirksamkeit. Je pauschaler es formuliert ist, desto größer ist das Risiko, dass es als Begründung zur Ablehnung der Untervermietung nicht genügt.

Lesen Sie also u.a. die Ausführungen, die die Aspekte zum „berechtigten Interesse“ beleuchten.

Sehr geehrter Mieter,

Sie haben gebeten, dass ich Ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung erteile. Sie beabsichtigen, ein Zimmer in der von Ihnen angemieteten Wohnung unterzuvermieten. Ich lehne die Erlaubnis jedoch ab. Es ist mir nicht zuzumuten, der Untervermietung zuzustimmen. Ich habe dafür folgenden Grund:

1. Sie begründen Ihr berechtigtes Interesse an der Untervermietung damit, dass Sie einen Bekannten in die Wohnung aufnehmen wollen. Ich darf darauf hinweisen, dass Sie im Mietvertrag ausschließlich als alleiniger Mieter bezeichnet sind. Die Aufnahme eines Bekannten würde zu einer einseitigen Abänderung des Mietvertrages führen.

Je nach den Umständen kann formuliert werden:

2. Sie haben mir bislang den Namen des Untermieters und/oder die Konditionen des beabsichtigten Untermietverhältnisses nicht mitgeteilt. Ich bin daher außer Stande, diese Person zu beurteilen.

3. Da die Wohnung nunmehr von einer weiteren Person bewohnt werden soll, stimme ich der Untervermietung ausnahmsweise zu, wenn Sie die vereinbarte Miete um 20 Prozent erhöhen und der verbrauchsabhängige Nebenkostenanteil ebenfalls um 20 Prozent angepasst wird.

4. Ihre Verlobte/Lebensgefährte will mit drei Kindern aus erster Ehe in die Wohnung einziehen. Da die Wohnung lediglich 50 m² groß ist, würde dies zu einer Überbelegung führen, durch die die Wohnung übermäßig abgenutzt würde. Die Wohnung ist allenfalls für zwei Personen ausgelegt. Zudem würden die benachbarten Mieter übermäßig belastet und deren Wohnqualität gemindert. Dies würde zwangsläufig zur Minderung der Miete zu meinen Lasten führen.

5. Ich habe das Mietverhältnis zum Jahresende gekündigt und Eigenbedarf angemeldet. Da Sie bereits mitgeteilt haben, dass Sie die Kündigung nicht akzeptieren werden und ich demgemäß bei der Räumung aufgrund der Untervermietung mit zusätzlichen Schwierigkeiten rechnen muss, ist es mir nicht zuzumuten, in diesem Stadium der Untervermietung zuzustimmen.

2. Untervermietung der ganzen Wohnung

a. Wann Sie ablehnen können

Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, beurteilt sich die Rechtslage nach § 540 BGB. Hier ist es so, dass der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf hat, dass Sie als Vermieter der Untervermietung zustimmen.

Sie können die Untervermietung ohne weiteres ablehnen, insbesondere auch dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend machen sollte. Auch dann hat er keinen Anspruch auf Ihre Erlaubnis. Sie brauchen sich nicht darauf einzulassen, dass ein anderer Mieter, mit dem Sie keinen Mietvertrag haben, in die Wohnung einzieht. Eine sinnvolle Alternative besteht darin, mit dem Untermieter einen selbstständigen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Verweigern Sie die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter das Mietverhältnis allerdings außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies bedeutet, dass der Mieter einen länger befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden kann. Gleiches gilt, wenn Sie mietvertraglich eine über die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten hinausgehende Kündigungsfrist vereinbart haben.

Dieses Sonderkündigungsrecht des Mieters entfällt jedoch, wenn Sie einen in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grund vortragen, der Ihnen gegenüber die Untervermietung unzumutbar erscheinen lässt. Dabei ist eine einzelfallbezogene Interessenabwägung vorzunehmen (OLG Hamm NUW 1982, 2876). Als wichtige Gründe kommen teils die bereits oben die zu § 553 BGB bezeichneten Gründe in Betracht. Maßgeblich ist auch hier, dass Ihnen die Untervermietung letztlich nicht zumutbar ist. Dann kann der Mieter nicht untervermieten, darf auch nicht sonderkündigen und muss das ordentliche Ende des Mietverhältnisses abwarten.

b. Muster für ein Ablehnungsschreiben

Anschreiben wie oben

Als Gründe kommen wie oben zu 1. b die Beispielsätze und andere entsprechende Gründe in Betracht. Lassen Sie sich angesichts der Komplexität der Materie gegebenenfalls rechtlich beraten.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass auch dieser Text eine eventuell erforderliche individuelle Gestaltung eines Ablehnungsschreibens wegen der vom Mieter ersuchten Untervermietung nicht ersetzen kann. Hier können nur die Richtlinien vorgeben werden. Die Lebenssachverhalte sind meist zu komplex und unterschiedlich.

7 Antworten auf "Untervermietung ablehnen: So gehen Vermieter vor (mit Muster)"

  • Gerhard Schüppstuhl
    25.11.2015 - 21:25 Antworten

    Ich muß mich z. Zt. mit einer Untervermietung in meinem Mehrfamilienhaus beschäftigen, da ich eine 140qm Wohnung an 3 junge Männer vermietet habe und diese kurz nach dem Einzug nun an eine 4. Persohn einen Teil untervermieten wollen. Ich habe keine Einwilligung erteilt. Jetzt wid der 4. junge Mann (Bundeswehrsodat) für regelmäßig 2-3 Tage am Wochenende als Besuch dargestellt. Ich habe im Netz nach einschlägigen Komentaren und Beratungen gesucht bevor ich auf Ihrer Seite gelandet bin.

    Ihre Darstellungen, Nachweise und Komentare waren die klarsten und verständlichsten, sie haben mir bis jetzt am besten geholfen.
    Vielen Dank und viel Erfolg wünsct Ihnen
    MfG
    Gerhard Schüppstuhl

    • Mietrecht.org
      26.11.2015 - 03:28 Antworten

      Hallo Gerhard,

      das freut mich – viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer Hänsel
    31.01.2016 - 00:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich werde in diesem Jahr für drei Monate aus privaten Gründen im Ausland verbringen und möchte in dieser Zeit meine Wohnung untervermieten.
    In ihrem Artikel habe ich verstanden, dass ich gemäß §553 BGB bei einer Untervermietung eines Teils der Wohnung einen gesetzlichen Anspruch auf eine Erlaubnis des Vermieters habe. Bei einer vollständigen Untervermietung gemäß §540 BGB ist dies nicht gegeben.
    Nach welchen ausschlaggebenen Merkmalen entscheidet sich ob ich teilweise oder vollständig untervermiete? Wenn bspw. Ein Raum nicht mit untervermietet wird (Abstellraum) handelt es sich dann um eine Teiluntervermietung? Reicht ggf. für den Tatbestand der Teiluntervermietung aus, dass diese befristet ( auf 3 Monate) ist?

    Vielen Dank für ihre Antwort,

    Rainer Hänsel

    • Mietrecht.org
      31.01.2016 - 05:07 Antworten

      Hallo Herr Hänsel,

      ich würde im ersten Schritt versuchen die Wohnung komplette mit der Genehmigung des Vermieter unterzuvermieten. Dann Ihnen das versagt wird, sollten Sie die Feinheiten der Teiluntervermietung mit einem Anwalt besprechen.

      In meinen Augen wird es aber keine Probleme geben, welcher Vermieter hat gegen die Untervermietung für drei Monate schon etwas einzuwenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rebekka
    16.01.2018 - 00:45 Antworten

    Sehr geehrter Her Hundt,

    muss die Ablehnung zur Einwilligung der Untervermietung einer ganzen Wohnung begründet werden?

    Danke ,

    Rebekka

  • Jasmin
    07.08.2018 - 07:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nachdem ich für drei Monate im Ausland war und in dieser Zeit eins der 3 Zimmer unserer Wohnung (von meinem Freund und mir) untervermietet habe, würde ich auch gerne nach meinem Auslandsaufenthalt das Zimmer weiter vermieten. Begründung liegt darin, dass mein Freund in der Woche in einer anderen Stadt arbeitet und unterkommt und die Mietkostenbelastung dauerhaft zu hoch ist. Zudem habe ich keinen Nebenjob mehr und verdiene während der Bachelorarbeit kein Geld.

    Meine Vermieterin hat die Untervermietung dieses Mal abgelehnt, da sie den letzten Untermieter angeblich nie erreichen konnte. Er hätte weder die Tür geöffnet noch wäre er an sein Telefon gegangen. Das habe ihr nicht gefallen, weshalb sie dieses Mal keine Genehmigung erteilt.
    Wie oft sie versucht hat den Untermieter zu kontaktieren und aus welchen Gründen konnte sie mir allerdings nicht sagen. Ihre Aussage war, sie wollte nach dem Rechten schauen.
    Des weiteren hat sie auch nicht versucht mich oder meinen Freund diesbezüglich zu kontaktieren, sodass wir mit dem Untermieter hätten reden können.

    Während meines Auslandsaufenthaltes hatte ich zwischendurch mit dem Untermieter geschrieben und gefragt, ob alles in Ordnung sei oder ob die Vermieterin sich gemeldet hätte. Seine Aussage hierzu war, dass alles in Ordnung ist und auch die Vermieterin sich nie bei ihm gemeldet hätte.
    Grund zur Annahme, dass er mich zur Kontaktaufnahme der Vermieterin anlügen sollte, gab es keinen. Das Verhältnis zu ihm war sehr gut und auch über sonstige Probleme, Fragen, etc. habe wir offen kommuniziert.

    Meine Frage: Was kann ich jetzt machen, um das dritte Zimmer zu vermieten? Die Daten zum Untermieter sowie einen Untermietvertrag (Muster) hatte ich ihr vorgelegt. Dennoch beharrt sie auf der Ablehnung.

    Vielen Dank

    Jasmin

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