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Eigenbedarf: Gründe des Vermieter für eine Eigenbedarfskündigung

Von Mietrecht.org
25.03.2013
38 Kommentare

Es gibt viele Gründe – und ein Grund muss seitens des Vermieters für eine Kündigung in der Regel immer gegeben sein – einem Mieter zu kündigen, aber nur wenige, wenn der Mieter sich vertragstreu verhält.

Eine Möglichkeit, das Mietverhältnis dann zu beenden, ist eine Eigenbedarfskündigung. Voraussetzung für eine solche Beendigung des Mietverhältnisses ist eine formal wirksame und fristgerechte, schriftliche Kündigung, sowie das Vorliegen eines Eigenbedarfs, und zwar sowohl bei Ausspruch der Kündigung als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses, also bei Ablauf der Kündigungsfrist. Die genauen Voraussetzungen einer solchen Eigenbedarfskündigung werden im Folgenden erläutert.

Gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter kündigen, „… wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ In Abs. 2, Ziffer 2 der oben genannten Vorschrift liegt ein solches berechtigtes Interesse insbesondere vor, „… wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt …“.

Hier haben wir alle BGB-Grundlagen für eine Eigenbedarfskündigung zusammengestellt.

Wer gehört zu den Familienangehörigen?

Für den Eigenbedarf ist es nicht erforderlich, dass die Familienangehörigen im Haushalt des Vermieters wohnen. Ausreichend ist ein verwandtschaftliches Verhältnis, ohne dass es grundsätzlich auf einen bestimmten Verwandtschaftsgrad oder eine besonders enge Beziehung ankommt.

Zu den Familienangehörigen zählen beispielsweise die Eltern, die Kinder, auch Neffen und Nichten (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, AZ: VIII ZR 159/09), der getrennt lebende Ehegatte, der Schwager oder nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch das Enkelkind (BGH-Urteil vom 20.03.2013, AZ: VIII ZR 233/12).

Grundsätzlich gilt: Je weiter entfernt der Grad der Verwandtschaft ist, desto enger sollte die Beziehung zu dem Angehörigen sein. Bei dem Bruder des Vermieters wäre ein enges Verhältnis beispielsweise nicht erforderlich (BGH, NJW 2003, 2604).

Was ist ein Haushaltsangehöriger?

Hierzu zählen die Hausangestellten des Vermieters, die heute eine eher untergeordnete Rolle spielen dürften. Praxisrelevant ist, dass hierunter auch die Lebensgefährten und deren Kinder gehören.

Was bedeutet „als Wohnung benötigen“?

Hier genügen eine Absicht und nachvollziehbare Gründe, das Mietobjekt als Wohnraum zu benutzen. Eine Not- oder Zwangslage ist hingegen nicht erforderlich (BVerfG NJW 1990, 3259). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2005, 779) ist eine teilweise berufliche Nutzung des Vermieters allerdings nicht ausgeschlossen.

Beispiel: Der Vermieter wohnt in seinem großen Haus auf dem Land und hat sich als Alterswohnsitz eine kleine Stadtwohnung gekauft. Der Vermieter ist nun 73 Jahre alt, seine Gattin ist kürzlich verstorben und er möchte nun in seine Stadtwohnung ziehen.

Oder: Der Vermieter hat eine 21-jährige Tochter, die eine Familie gründen will und hierfür die Wohnung benötigt. Nicht erforderlich ist, dass die Tochter bereits verheiratet oder schwanger (BVerfG WuM 1995,260) ist.

Wann muss der Eigenbedarf vorliegen?

Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung müssen bei Ausspruch der Kündigung und auch bei Beendigung des Mietverhältnisses, also bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen.

Was muss man formal bei der Eigenbedarfskündigung beachten?

Zunächst ist wichtig, dass der Eigenbedarf derart genau geschildert wird, dass der Mieter diesen Grund nachprüfen kann.

Beispiel: Der Vermieter gibt als Grund für die Eigenbedarfskündigung an, dass sein 19-jähriger Sohn einen Studienplatz in derselben Stadt bekommen hat und das Ein-Zimmer-Appartement während seines Studiums bewohnen will. Die Formulierung „einer meiner Söhne will in die Wohnung ziehen“ würde hingegen nicht ausreichen.

Was ist sonst noch wichtig?

Der Vermieter muss keine andere Möglichkeit haben, seinen Eigenbedarf geltend zu machen und die Geltendmachung muss angemessen sein.

Beispiel: Der Vermieter hat ein Doppelhaus, wovon eine Hälfte leer steht. Dann wird der Vermieter in den leer stehenden Teil ziehen müssen. Eine Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter der anderen Hälfte wäre unwirksam.

Oder: Bei der Eigenbedarfskündigung im Falle des oben erwähnten 19-jährigen Sohnes handelt es sich um eine Villa mit 300 qm Wohnfläche, einem Swimmingpool im 800 qm großen Garten und drei Einzelgaragen.

Sperrfristen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf

Nach § 577a BGB können die Bundesländer Verordnungen erlassen, nach denen es innerhalb bestimmter Fristen nach Begründung und Veräußerung von Eigentum eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Die Fristen betragen zwischen 5 und 10 Jahren ab Kaufdatum.

Liegen die Gründe für den Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vor, so ist eine Eigenbedarfskündigung ebenfalls nicht möglich.

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38 Antworten auf "Eigenbedarf: Gründe des Vermieter für eine Eigenbedarfskündigung"

  • Gärtner Solveig
    12.03.2014 - 17:07 Antworten

    Eine tolle Seite und sehr hilfreich! Leider weicht mein persönlicher Fall ein wenig ab. Macht es denn Sinn einen Anwalt zu bemühen wenn die Eigenbedarfskündigung für meine Wohnung in einem zum großteil unvermieteten Mehrfamilienhaus stattgefunden hat? Nach der Zwangsversteigerung will das junge Paar ohne Kinder (neue Eigentümer) die leerstehenden Wohnungen ca.190 qm + die vermieteten Wohnungen ca.170 qm und auch die vorhandene Gewerbefläche von ca.135 qm für sich und seine Freundin zu Wohn & Gewerbezwecken selbst nutzen. Ich würde mich über eine Antwort freuen.
    S. Gärtner

  • Gericke
    14.05.2014 - 16:12 Antworten

    Hallo! Meine Oma möchte uns nächstes Jahr in ihr Haus auf Eigenbedarf wohnen lassen. Das Haus ist jetzt noch bewohnt von fremden Mietern. Reicht der Grund das wir unser 1.kind in die Grundschule in der Nähe des Hauses schicken möchten und das wir in den nächsten Monaten das 2.kind erwarten. Und sie aus Altersgründen uns in ihrer nähe haben möchte? In es richtig das der Mieter zwei Monate bevor die Frist abgelaufen ist klagen könnte und wir somit nicht wissen ob wir bis zur Einschulung meines Stöhnens da einziehen könnten ?

  • Casandra
    15.05.2014 - 14:16 Antworten

    Hallo,

    haben nach einem Jahr unbefristeten Mietvertrag die Kündigung wegenEigenbedarf erhalten. Wir gehen davon aus, dass der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags im März 2013 wusste, dass er die
    Whg. demnächst selbst benutzen muss. Für seinen Sohn und Schwiegertochter in spee. Hier sei noch erwähnt, dass die Whg. vor unserem Einzug im Mai 2013 über ein Jahr wegen Renovierung (nur das nötigste) – schlampige Malerarbeiten – katastrophale Sanitärinstallationen usw. – leerstehend war, jedoch die Heizung immer durchgelaufen sein muss. Wir sind im Mai eingezogen – im Oktober kam die Heizkostenabrechnung (ohne Warmwasser) und wir durften knapp 300 € hinlegen, obwohl wir nicht geheizt haben. In den vorangegangenen Whg. haben wir mit WWasser immer etwas rausbekommen. Wir sind der festen Überzeugung, der Vermieter wusste bereits bei Einzug dass über kurz oder lang die Whg. er selbst für seinen Sohn benötigte, brauchte aber Jemand der die teure Heizkosterechnung bezahlt – sonst hätte er diese selbst tragen müssen. Er gibt als Grund der Kündigung an: sein nunmehr 26 jähriger Sohn ist mit Lehre fertig (das wusste er schon vor einem Jahr, wann er fertig wird)
    und seinen Freundin wohnen jeder bei den Eltern noch und wäre emotional nicht mehr zumutbar. Daher die Kündigung an uns. Ja wir haben teure RE bezahlt und nun dürfen wir gehen. Ist das nach einem Jahr Mietzeit überhaupt zulässig??
    MfG E.Rehn

  • Sonja
    26.05.2014 - 15:15 Antworten

    Hallo,
    wir wollen uns eventuell ein Haus kaufen, welches teil vermietet ist. Es sind 3 Wohnungen übereinander, die EG Wohnung ist vermietet, der 1. und 2. Stock leer stehend. Wir würden jedoch gerne in das EG einziehen, da dort der Garten angeschlossen ist und wir demnächst Nachwuchs bekommen möchten. Kann man hier auch Eigenbedarf anmelden?
    Vielen Dank im Voraus

  • Spallas
    08.06.2014 - 01:48 Antworten

    Eigenbedarf hört sich alles gut und schön an,aber meiner Meinung nach haben in dieser Hinsicht die Mieter mehr Rechte als die Vermieter.

    Unsere Situation: Ich bekomme mein zweites Kind,seit ca. 2 Jahren lebt meine schwer depressive Mutter bei uns im Haushalt. Deswegen wollten wir in das Haus von unserem Schwiegervater, wegen des Platzes.

    Wir oder eher mein Schwiegervater kündigte wegen Eigenbedarf fristgerecht die 2 Mietparteien.Eine zieht aus und die obendrüber ist selbst schwanger und alleine in der 80qm Wohnung nun pocht sie auf Mutterschutz. Mein Mutterschutz wird da nicht gezählt und unsere Private Situation das wir mit 5 Personen vorübergehend in die untere 80 qm Wohnung einziehen können zählt auch nicht.

    Meine Rechtschutz trifft nicht in Kraft und mein Schwiegervater hat nicht den besten Anwalt,wo bleibt da die Gerechtigkeit.

    • Mietrecht.org
      10.06.2014 - 14:30 Antworten

      Hallo Frau Spallas,

      danke für Ihren Beitrag. In der Tat muss man immer den Einzelfall betrachten. Schade, die Sie sich in Ihrer Situation benachteilig fühlen. Ich drücke die Daumen, dass Sie alsbald in die Wohnung einziehen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ala
    21.08.2014 - 19:40 Antworten

    Hallo,
    kann ich eine Zwei-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, wenn ich das eine Zimmer bewohnen will und in dem anderen Zimmer freiberuflich arbeiten will (Praxis für Kinder- und Jugendpsychotherapie)?
    Wär toll, Hinweise zu bekommen, vielen Dank!!
    Ala

  • Ina
    03.09.2014 - 08:08 Antworten

    Guten Tag,

    wir möchten gerne ein Haus kaufen welches in 2 Wohnungen aufgeteilt sind. Die untere Wohnung könnten wir beziehen, die obere ist unbefristet vermietet. Der Mieter wohnt dort schon seit 20 Jahren.
    Was für Voraussetzungen müssen erfüllt sein, dass wir Eigenbedarf anmelden können und der Mieter ausziehen muss? Können wir mit dem aktuellen Hausbesitzer vereinbaren, dass er uns das Haus unvermietet und “leer” verkaufen soll? Muss ich erst Gründe vorlegen wie Schwangerschaft, um Eigenbedarf anzumelden?

  • Monika
    23.09.2014 - 22:00 Antworten

    Hallo,

    ich möchte gemeinsam mit meinem Lebensgefährten in meine seit knapp 3 jahren vermietete ETW (4 zimmer +garten) ziehen. Diese ist an eine Single-Person vermietet.

    Zurzeit wohne ich in einer Mietwohnung (3 Zimmer + Balkon) die zwar näher an meinem Arbeitsplatz liegt als die ETW, jedoch ist die ETW ab 2015 monatlich günstiger als die Mietwohnung und dabei ja auch viel größer.

    Reichen die Tatsachen, dass ich mit meinem Partner zusammen ziehen möchte (Familienplanung) und der finanzielle Aspekt als Begründung der Kündigung aus?

    Vielen Dank
    Gruss

  • Sylvie
    17.10.2014 - 16:12 Antworten

    Hallo!
    Wir sind seit Juli dieses Jahres in einer Traumwohnung umgezogen (unbegrenzter Mietvertrag). Letzter Montag hat der Vermieter angerufen, um uns zu informieren, dass er uns wegen Eigenbedarf kündigen muss.
    Was können wir dagegen tun? Wie lange ist die Frist? Gibt es bestimmte Regeln oder ähnlich, die beachtet werden müssen?
    Allerdings werden wir der Grund am Samstag erfahren..
    Um Ihre Hilfe, wäre ich dankbar.
    VielenDank.
    mit freundlichen Grüßen

  • Rita
    20.05.2015 - 16:45 Antworten

    Hallo!
    Wir haben vor, eine vermietete Wohnung (3ZKB) für Eigennutzung zu kaufen. Wir mieten jetzt selbst eine Wohnung und möchten nach dem Kauf Mieter mit Eigenbedarfkündigung kündigen und in “eigene Wände” wohnen. Und wir haben keine weitere Eigentumswohnunge. In verkaufter Wohnung wohnt zur Zeit eine Familie mit 3 Kindern im verschiedener Alter.
    Wie hoch ist dann für uns Risiko, dass wir die Familie aus Wohnung nicht wegkriegen?
    Um Ihre Hilfe, wäre ich dankbar.

    MfG,

    Rita.

  • Tino
    19.07.2015 - 20:13 Antworten

    Hallo,

    auch ich habe eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten und soll nun in drei Monaten raus. Einen Tag vor dem fünften Jahr bekam ich die Kündigung… Seit Januar diesen Jahres ist die Eigentumswohnung verkauft worden und der neue Eigentümer möchte die Wohnung nun selbst nutzen.

    Begründung:

    Er wohnt vorübergehend bei seinen Eltern 30 KM von seinem Wunschort (Standort Wohnung) entfernt. Bei den Eltern herrscht wohl Platzmangel und die Familienverhältnisse sind wohl nicht ganz so in Ordnung. Er möchte durch die Wohnung mehr ruhe damit er sein Studium abschließen kann. Ausziehen möchte ich doch bitte schnell, da er noch Umbauarbeiten durchführen will.

    Ich selbst sehe der Begründung sehr Skeptisch entgegen, reicht die Begründung hier so aus?

    • Mietrecht.org
      20.07.2015 - 12:35 Antworten

      Hallo Tino,

      der Eigentümer hat derzeit keine eigene Wohnung, lebt bei den Eltern, möchte (erneut) seinen eigenen Haustand gründen und in den eigenen vier Wänden wohnen. Das klingt erstmal nicht ganz verkehrt und ist in meinen Augen nachvollziehbar. Wenn Sie eine individuelle Einschätzung wünschen, kann ich Ihnen diese Prüfung hier empfehlen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/

      Stellt sich heraus, dass mit der Kündigung “etwas nicht stimmt”, stärkt das Ihre Position erheblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja Schuh
    14.09.2015 - 10:10 Antworten

    Hallo,
    wir möchten eine altersgerechte Immobilie erwerben und diese zunächst vermieten. Wir sind Mitte vierzig und würden unter Umständen später einmal Eigenbedarf anmelden wollen, sofern sich die Notwendigkeit ergeben sollte, dass wir im Alter besser auf einer Ebene statt wie jetzt auf 3 Ebenen wohnen wollen/müssen. Haben wir unter solchen Voraussetzungen überhaupt die Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen? Vorab herzlichen Dank für Ihre Einschätzung.
    Freundliche Grüße
    Anja Schuh

    • Mietrecht.org
      14.09.2015 - 10:44 Antworten

      Hallo Anja,

      in meinen Augen sind Ihre Gründe gut und nachvollziehbar. Sie könnten auch über einen Zeitmietvertrag nachdenken, um dann zum Datum X in die Immobilie selbst einziehen zu können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hoffmann
    20.09.2015 - 20:28 Antworten

    Hallo,

    auf vielen Seiten, die dem Thema “Kündigung wegen Eigenbedarf” gewidmet sind, steht, daß der Kündigungsgrund detailiert und nachvollziebar sein muß. Ich habe aber noch nie einen Verweis auf ein Gesetz oder Gerichtsbeschluß gesehen. Wo ist es eigentlich verankert, daß der Vermieter seine Gründe detailiert beschreiben muß?

    Gruß
    Lilli

    • Mietrecht.org
      20.09.2015 - 20:38 Antworten

      Hallo Herr Hoffmann,

      Sie haben Recht, im Gesetz steht “Gründe angeben”. Es liegt in meinen Augen aber in der Natur der Sache, dass ein Grund nicht nur aus einem Stichpunkt (” – muss in meine Wohnung einziehen”) bestehen sollte. Wenn der Vermieter die Nachvollziehbarkeit seiner Gründe nicht erst vor Gericht darlegen will, empfiehlt sich eine ausführliche Darlegung in der Kündigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ilona
    20.08.2016 - 01:31 Antworten

    Hallo, wie sieht es aus, wenn man als Vermieter in einer günstigeren Wohnung wohnt und durch den Ausfall ( Mieter zahlen die Miete nicht ) der Miete der vermieteten Wohnung nicht mehr in der Lage ist seine eigene Wohnung zu bezahlen? Ist dann eine Eigenbedarfs-Kündigung gerechtfertigt?

  • Petra Schroers
    04.11.2020 - 16:53 Antworten

    Hallo…
    Wir wollen uns ein Haus (freistehend) kaufen das jetzt als 2 Familien Haus genutzt wird….also beide Wohnungen sind vermietet….
    Wir wollen aber selber in dieses Haus einziehen und beide Etagen / Wohnungen nutzen…als Einfamilienhaus…
    Zu meiner Frage:
    Wir selber wohnen auch in ein Einfamilienhaus, wollen das Haus aber verkaufen da wir nur Ärger mit den Nachbarn haben,keine oder nur wenige park Möglichkeiten haben….wäre es möglich die jetzigen Mietern im neuen Haus auf Eigenbedarf zu kündigen??

    Wären das auch Gründe dafür??
    Wir wollten unbedingt ein freistehendes Haus mit Garagen haben….
    Das hat unser Haus jetzt nicht

    • Mietrecht.org
      04.11.2020 - 18:10 Antworten

      Hallo Petra,

      jede Eigenbedarfskündigung muss individuell begründet werden. Ich kann Ihre Gründe nicht abschlie0end beurteilen, die Situation klingt aber schlüssig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    19.04.2021 - 19:46 Antworten

    Hallo,
    danke schonmal für den guten Beitrag!
    Ich habe im Moment folgende Situation: mein Freund und ich wohnen noch zu Hause wir sind beide 19 Jahre alt. Allerdings wollen wir zusammen ziehen und eine Familie gründen. Wir wollen in die Einliegerwohnung meines Vaters ziehen die circa seit einem Jahr vermietet ist. Kann dem Mieter auf Grund meiner beschreiben Situation wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

    Danke im Voraus
    Lisa :)

  • Oliver
    26.07.2021 - 15:48 Antworten

    Guten Tag,

    wir sind 4 junge Familien, die einen Bauernhof kaufen möchten. Der Bauernhof verfügt aktuell über 7 Wohneinheiten, von denen 5 bewohnt sind. Wir möchten auf diesem Hof eine Wohngemeinschaft gründen, bei der unsere Kinder in einer tollen Community auf dem Land aufwachsen. Außerdem möchten wir die alten Scheunen (die aktuell unbenutzt auf dem Gelände stehen) reaktivieren und umbauen. Reicht das als Grund für den Eigenbedarf aus, um auch die 5 jetzigen Mieter innerhalb von spätestens 6 Monaten rauszubekommen?

    Besten Dank und viele Grüße
    Oliver

    • Mietrecht.org
      26.07.2021 - 20:59 Antworten

      Hallo Oliver,

      Eigentümer, die Ihr Eigentum selbst bewohnen wollen, haben immer einen Grund für die Eigenbedarfskündigung. Schlussendlich kommt es auf den Einzelfall an und das Abwägen zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doreen Karkosch
    26.09.2021 - 18:30 Antworten

    Hallöchen.
    Folgende Situation . Ich wohne im eigenem Haus mit zwei weiteren Mietparteien.
    Eine davon möchte ich zwecks Eigenbedarf kündigen .die Mieter selbst sind zwischen 60-70 Jahre alt .
    Grund für mein Vorgehen ist , meine 23 jährige Tochter die Psychisch erkrankt ist und jetzt ein Kind erwartet .
    Wie Detailiert muss ich dies in der Kündigung angeben ? Wie genau muss ich ihre Krankheit beschreiben .
    Mit freundlichen Grüßen
    Doreen

    • Mietrecht.org
      27.09.2021 - 08:40 Antworten

      Hallo Doreen,

      ich kann Ihnen hier leider nicht die Kündigung verfassen. Mein Tipp: holen Sie sich rechtlich Rat oder lassen Sie zumindest Ihr Kündigungsschreiben rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marta
    15.11.2021 - 22:51 Antworten

    Guten Tag,
    wir möchten ein Haus kaufen, dass seit 13 Jahren vermietet ist. Nach der Frist der 3 Jahren, wollen wir wegen Eigenbedarf den jetzigen Bewohnern kündigen. Wir wohnen jetzt bei meinen Eltern im Haus in einer Anliegerwohnung zur Miete. Wird das reichen für den Eigenbedarf? Wir planen auch Kinder bzw Pflegekinder aufzubehmen.
    Vielen Dank

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