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Eigenbedarfskündigung nach Mietzeit X – Ab wann ist Eigenbedarf möglich?

Ändern sich die Lebensumstände, kann der Vermieter eine ihm gehörende und an einen Mieter vermietete Wohnung kündigen und aufgrund seines dadurch bedingen berechtigten Interesse Eigenbedarf geltend machen. Ist der Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar begründet, muss der Mieter ausziehen. Dann tritt das gleichermaßen berechtigte Interesse des Mieters am Fortbestand seines Mietverhältnisses hinter das Interesse des Eigentümers an der Eigennutzung der Wohnung zurück.

Soweit der Vermieter einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, erübrigt sich die Eigenbedarfskündigung, da der befristete Mietvertrag automatisch ohne Kündigung endet. Eine vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann aber auch nicht möglich.

1. Eigenbedarf erfordert vernünftige und nachvollziehbare Gründe

Der Vermieter braucht also vernünftige und nachvollziehbare Gründe, dass  er die zeitlich unbefristet vermietete Wohnung für Zwecke des Eigenbedarfs (z.B. Pflege der Eltern, Einzug der Tochter, Nutzung als kleinere oder größere Wohnung) nutzen möchte.

Demgemäß liegen keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe vor und der Vermieter verhält sich infolgedessen treuwidrig, wenn er seinen Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder vorhersehen konnte (BVerfG WuM 1989, 114; OLG München WuM 2009, 358).

Und damit sind wir beim Thema:

Die Rechtsprechung muss immer wieder Fälle entscheiden, in denen es um die Frage geht, nach welchem Zeitraum der Vermieter die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann.  Kann er also unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages gleich wieder kündigen oder muss er einen gewissen Zeitraum, beispielsweise nach 5 Jahren, 10 Jahren oder 15 Jahren Mietzeit abwarten?

Beispiel aus der Rechtsprechung:

Zieht eine Vermieterin zu ihrem Freund und vermietet die Wohnung, kann sie nicht bereits nach sechs Monaten nach Scheitern der Wohngemeinschaft wegen Eigenbedarfs wieder kündigen (AG Winsen WuM 2006, 622). In diesem Fall wird das Bestandsinteresse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses über das Eigentumsinteresse der Vermieterin gestellt.

Die Rechtsprechung entscheidet die Situation danach, ob und inwieweit der Eigenbedarf des Vermieters bei Abschluss des Mietvertrages für ihn vorhersehbar oder absehbar war. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter über die Umstände informieren und darf ihm allenfalls den Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrages anbieten. Tut er es nicht, verhält er sich rechtsmissbräuchlich.

2. Vermieter muss circa 3 bis 5 Jahre in die Zukunft sehen

Die Frage ist also, welche Zeiträume der Vermieter überblicken muss, um nicht an einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gehindert zu sein. Da vom Vermieter keine hellseherischen Fähigkeiten erwartet werden dürfen, ist die Kündigung nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht rechtsmissbräuchlich, wenn zwischen Vertragsabschluss und Kündigung ci. drei Jahre liegen. Nur für diesen Zeitraum braucht der Vermieter die voraussichtliche Entwicklung vorherzusehen (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12). In diesem Zeitraum überwiegt das Bestandsinteresse des Mieters. Da er in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet, wird er vor willkürlichen Kündigungen geschützt.

In diesem Fall hatte der Vermieter ein seit Februar 2008 bestehendes Mietverhältnis zum Ende Juni 2011 gekündigt. Er begründete seinen Eigenbedarf damit, dass er das Haus für seinen Enkel und dessen Familie benötige. Der Mieter wurde mit seinem Einwand, die Kündigung sei 3 Jahre nach Mietbeginn rechtsmissbräuchlich,, wurde zurückgewiesen.

Da der Eigenbedarf aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden war, sei er nicht vorhersehbar gewesen. Eine rechtsmissbräuchliche Kündigung könne nur angenommen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss zumindest erwogen hätte, die Wohnung einem Familienangehörigen zu überlassen. Insoweit habe er nicht vorhersehen können, dass der Enkel seine Lebensplanung ändert.

Das Bundesverfassungsgericht ging noch von einem Zeitraum von fünf Jahren aus (BVerfG WuM 1989, 114; ebenso u.a. LG Ravensburg WuM 2003, 332). Ging es um die Verlängerung eines bereits bestehenden Mietvertrages,  wurde ein Planungszeitraum von 4 Jahren für ausreichend gehalten (BGH WuM 2009, 180).

3. Weitere Einzelfälle zur „Mietzeit + Eigenbedarf“ aus der Rechtsprechung

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters besteht aber nur, wenn für die voraussichtliche Entstehung des Eigenbedarfs bei Mietvertragsabschluss bereits greifbare Anhaltspunkte bestehen. Der Vermieter braucht sich also nicht auf bloß spekulative Erwägungen und Einschätzungen einzulassen.

In einer anderen Entscheidung hielt das Bundesverfassungsgericht einem Vermieter ein widersprüchliches Verhalten vor, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits zu diesem Zeitpunkt in Erwägung zog, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen (BVerfG WuM 1989, 114).

Musste der Vermieter beispielsweise damit rechnen, dass seine Eltern oder ein Elternteil in absehbarer Zeit pflegebedürftig werden und konnte er somit die Pflegebedürftigkeit der Eltern voraussehen, muss er den Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages informieren.

Gleiches gilt, wenn er damit rechnen muss, dass eines seiner noch minderjährigen Kinder in Kürze eine eigene Wohnung beanspruchen wird. Gibt es dafür Anhaltspunkte, muss er mit seinen Kindern abklären, ob in absehbarer Zeit Wohnraumbedarf entstehen wird (AG Aachen WuM 1990, 213). Ist dies der Fall, darf er entweder überhaupt nicht oder allenfalls zeitlich befristet vermieten.

Die Eigenbedarfskündigung drei Monate nach Abschluss des Mietvertrages ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter heiratet und mit seiner Ehefrau in die Wohnung einziehen will. Unerheblich ist, dass der Mieter Kenntnis hatte, dass die jetzige Ehefrau die Lebensgefährtin des Vermieters war (BGH WuM 2010, 512).

Auch muss ein Vermieter nicht damit rechnen, dass das Zusammenleben in der Familie seines Bruders binnen drei Jahren  unmöglich werden wird, weil sich die Familie um zwei weitere Kinder vergrößert (BVerfG WuM 1994, 133).

4. Auch 40 Jahre Mietzeit begründen keinen Bestandsschutz

Auch wenn ein Mieter viele Jahre in der Wohnung wohnt, ergibt sich daraus kein Grund, dass sein Bestandsinteresse  am Fortbestand des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters und Eigentümers an der Eigennutzung der Wohnung übersteigt.

In einer Entscheidung des LG Frankfurt (2-11 S 110/11) wurde festgestellt, dass wieder ein 40 Jahre dauerndes Mietverhältnis noch das besonders hohe Alter des 84 Jahre alten Mieters vor der Eigenbedarfskündigung des Vermieters Schütze. Auch könne darin keine besondere Härte im Sinne der Sozialklausel gesehen werden. Hinzu kam in diesem Fall, dass der Vermieter mit einer vierköpfigen Familie eine 54 m² große Wohnung bewohnte und in die 68 m² große Wohnung des Mieters umziehen wollte.

5. Fazit

Allgemein ist festzustellen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs vernünftiger und nachvollziehbarer zu begründen ist, je länger der Zeitraum zwischen Abschluss des Mietvertrages und der Kündigung ist. Bereits nach einem Zeitverlauf von 5 Jahren ergeben sich in der Praxis regelmäßig keine Probleme, erst recht nicht nach 10 Jahren oder gar 15 Jahren.

Eine Eigenbedarfskündigung  steht und fällt letztlich mit der richtigen Begründung. Je vernünftiger und nachvollziehbarer sie vorgetragen wird, desto eher muss der Mieter sein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstellen.

6. Bonus: Sonderkündigungsrecht beim Zweifamilienhaus erübrigt Eigenbedarfskündigung

Auf den Zeitverlauf kommt es nicht an, wenn der Vermieter zusammen mit dem Mieter ein Zweifamilienwohnhaus bewohnt. Dann gewährt das Gesetz dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Kündigungsfrist für die dem Mieter vermietete Wohnung (§ 573a BGB).

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