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Renovierungskosten von der Kaution abziehen? Erlaubt?

Die Kaution, als finanzielle Sicherheit, soll dazu dienen, dass für den Fall, wenn –  in der Regel – nach dem Ende des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters noch weitere Kosten entstehen, der Mieter sich hieraus befriedigen kann.

In vielen Fällen besteht Unstimmigkeit zwischen den Mietvertragsparteien darüber, ob der Vermieter berechtigt, von dem Mieter die Renovierungsarbeiten zu verlangen und für den Fall der Nichtvornahme die Kaution einzubehalten. Nichts desto trotz, darf der Vermieter nicht für jede unterbliebene Renovierungsarbeit die Kaution einbehalten.

Gründe für die Inanspruchnahme der Kaution

Da der Vermieter natürlich nicht beliebig über die Mietkaution verfügen darf, muss er berechtigte Gründe für die Inanspruchnahme der Kaution haben. Die Gründe für den Einbehalt der Kaution können vielfältig sein. Eine andere Frage ist hingegen, ob und in wieweit der Vermieter berechtigt ist, die Kaution in Anspruch zu nehmen.

Für die Inanspruchnahme der Kaution ist die Beendigung des Mietverhältnisses keine zwingende Voraussetzung. Jedoch ist die Befriedigung aus der Kaution während des Mietverhältnisses an strengere Voraussetzungen geknüpft. Eine Inanspruchnahme der Kaution während der Mietzeit ist nämlich nur wegen unstreitiger, rechtskräftig festgestellter oder offensichtlich begründeter Forderungen zulässig.

Wichtiger Vermietertipp:

Hat der Vermieter Zweifel an der Begründetheit der Kaution, sollte er sich an Mietervereine wenden oder alternativ sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Vor Inanspruchnahme der Kaution sollte der Vermieter prüfen, ob der Mieter eine grundsätzliche Zahlungspflicht bestreitet, oder sich tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet. Wird die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung vom Mieter nicht bestritten, kann der Vermieter wegen seiner Forderungen auf die geleistete Kaution zurückgreifen.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter die Kaution nach Ende der Mietzeit in Anspruch nehmen will. Stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben worden ist, sollte er dem Mieter – möglichst schriftlich mit Zugangsbeweis – eine Frist setzen, innerhalb welcher der Mieter die Mängel beheben soll (§ 281 Abs. 1 BGB). Hierbei sollten die Mängel detailliert beschrieben werden. Die Frist sollte „angemessen“ sein. Was unter „angemessen“ zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Je nach Einzelfall können einige Tag, aber auch einige Wochen ausreichend sein. Das heisst also, dass die bemessene Frist je nach Umständen für beide Seiten der Billigkeit entsprechen sollte.

Renovierungskosten stellen häufigen Grund da

Nicht selten stellen unterbliebene Renovierungsarbeiten durch den Mieter einen Grund für den Vermieter dar, die Kaution (teilweise) einzubehalten.

Oft bedeutet dies in der Praxis für den Vermieter, dass dieser die Kaution zunächst nicht zurückzahlen wird. Vielmehr wird die Kaution einbehalten, bis alle zu erledigenden Renovierungsarbeiten durchgeführt sind. Wenn nicht absehbar ist, welche Kosten das verursachen wird, kann der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten. Sollten jedoch die Kosten für die Renovierungsarbeiten schon fest stehen, so darf der Vermieter die Kaution nur zum Teil einbehalten.

Mieter sollen prüfen: Renovierung muss wirksam vereinbart sein

In der Regel wird dem dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Renovierungen auferlegt wird. Solche Renovierungsarbeiten muss der Mieter jedoch nur durchführen, wenn eine wirksame Schönheitsreparatur- oder Renovierungsklausel enthalten ist.

Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05, BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06) sind  Vereinbarungen, die Mieter zu (End-) Renovierungen verpflichten, häufig unwirksam.

Eine Pflicht zu Renovierungen für den Mieter kann es nur geben, wenn diesbezügliche Vereinbarungen im Mietvertrag wirksam sind. Sind solche Vereinbarungen hingegen unwirksam, kann es folgerichtig auch keine Grundlage für den Vermieter geben, wegen unterbliebener Renovierungsarbeiten die Kaution einzubehalten.

An dieser Stelle ist den Vertragsparteien unbedingt zu raten, die entsprechenden Renovierungsklauseln durch einen Rechtsanwalt anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen zu lassen, bevor seitens des Mieters grundlos vorschnell renoviert wird oder Vermieter zu forsch Forderungen nach Renovierungsarbeiten erhebt.

Oft sind Renovierungsklauseln beispielsweise dann unwirksam, wenn im Mietvertrag beispielsweise Wörter wie „mindestens“ oder „spätestens“ in Bezug auf eine Frist stehen. Hierbei handelt es sich um sogenannte starre Fristen.

23 Antworten auf "Renovierungskosten von der Kaution abziehen? Erlaubt?"

  • Pohle
    19.01.2014 - 12:29 Antworten

    Hallo,

    muss meiner ehemaliger Vermieter mich vorher schriftlich über meine Nebenkostenabrechnung informieren, bevor er sie von der einbehaltenen Mietkaution abziehen darf?

    Danke für eure Hilfe !!!
    LG Aline

    • Mietrecht.org
      19.01.2014 - 12:53 Antworten

      Hallo Aline,

      nach §556 BGB muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung natürlich zugestellt werden. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin und/oder holen Sie sich Unterstützung von einem Rechtsanwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nana
    12.02.2014 - 00:02 Antworten

    Hallo,
    darf mein ehemaliger Vermieter mehr Geld von mir verlangen als ich Kaution hinterlegt habe? Also kann er behaupten die Kaution reicht nicht aus und von mir dann noch mehr verlangen? Speziell in Bezug auf Schimmelbekämpfung.

    Danke

  • Anna
    11.04.2014 - 10:33 Antworten

    Hallo, ich habe folgende Frage:
    Mein alter Vermieter will mir meine Kaution nicht zurückzahlen. Die Schlüsselübergabe war am 26.05.2013, mit einem Wohgnungsübergabeprotokoll (zwei Freundinnen als Zeugen anwesend) , wo die Mängel aufgelistet worden sind. Zusätzlich hatte ich ein paar Möbelstücke in der Wohnung (mit Einverständnis des Vermieters), die gerne von dem nächsten Mieter abgekauft werden könnten. Am 02.04.2014 habe ich meinen Vermieter bezüglich der Kaution angeschrieben und nun kam als Antwort, dass er die gesamte Kaution, zusätzlich das Einkommen vom Verkauf der Möbeln einbehalten werde, da zusätzlich Mängel vorgefunden worden sind, die nicht im Protokoll aufgelistet sind.
    Zusätzliche Mängel:
    – Brandflecken im Wohnzimmer (ist mir nicht bekannt)
    – ausgebrochene Ecken am Laminat (auch nicht bekannt)
    – 3 defekte Griffe in der Küche (einer ist mir bekannt, aber die anderen nicht. Zudem war es eine alte Küche)
    – Tür der Spüle ist gerissen (????)
    – Grunddesinfektion der Küche (???)
    – Steckdosen drößtenteils innen verknastert (???)
    – laienhaftes Überstreichen der Schimmelflecken (ich hab die Wohnung nicht gestrichen und das Schimmelproblem war der Grund, warum ich ausgezogen bin. Hatten auch deswegen einen Anwalt eingeschaltet gehabt, da die Vormieterin auch Schimmelprobleme hatte und es somit klar stand, dass es nicht von mir verursacht worden ist. Leider hatte ich keinen Erfolg gehabt)
    – Schimmel an Fenstern und deren Ecken, es ist unheimlich zeitaufwendig diesen zu entfernen
    – Beschläge der nagelneuen Wohnungseingangstür zerkratzt (ich habe mit meinem Freund ca. 25 Monate in der Wohnung gewohnt)
    Innenputz beschädigt im Wohnzimmer
    – im Bad Fliesen mitgestrichen (ich habe die Wohnung nicht gestrichen, weder beim Einzug, noch beim Auszug)
    – Klippmechanismus des Badezimmerfensters durch falsche Bedienung irreparabel zerstört, Fachmann hat mehrfach versucht, es zu reparieren
    Diese Mängel würden den Wert der Kaution plus die zurückgelassenen Möbelstücke bei weitem übersteigen und daher würde der Vermieter keine Zahlung leisten. Und würde sich vorbehalten, darüber hinaus Schadensanforderungen zu stellen.

    Hat der Vermieter diese Rechte und kann er im nachnein Mängel auflisten, obwohl er ein Wohnungsübergabeprotokoll geführt hat?

    Viele Grüße
    Anna

  • Iris
    04.05.2014 - 11:00 Antworten

    Hallo. Kann meine Vermieterin die Kaution einbehalten dafür dass der Rasen nicht gemäht ist und die Fenster nicht geputzt sind? Als wir einzogen gab es überhaupt kein Ubergabeprotokoll. Sie hat uns was in die Hand gedrückt und wir haben es selbst ausgefüllt. Sie hat uns dumm angemacht wieso wir jeden mist reinschreiben! Wenn die Fenster nicht geputzt sind soll ich sie halt putzen und wenn die Steckdosen ausgebrochen sind sollen wir sie eben austauschen. Sie hat von uns damals ein bereinigtes Protokoll verlangt und wir waren so dumm das zu machen. Nach 2 jahren nun sind wir ausgezogen und jetzt kam sie mit Makler und Nachmietern und hat genau solche Sachen aufgeschrieben bei denen sie uns damals angemault hat. Darf sie bei solchen Gründen die Kaution einbehalten? Oder kann ich ihr nun auch sagen dass die Nachmieter eben auch einen Lappen haben um die Fenster zu putzen? Übrigens sind da am 1.mai schon neue Mieter eingezogen.

    • Mietrecht.org
      10.05.2014 - 11:47 Antworten

      Hallo Iris,

      die einbehaltenen Kaution muss grundsätzlich zu dem Mangel passen. Ob die von Ihnen genannten Punkte überhaupt einen Mangel darstellen, sollten Sie von einem Anwalt prüfen lassen. Eins kann ich Ihnen schon verraten: Es kommt wie immer auf den Einzelfall an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabriela
    21.01.2016 - 09:28 Antworten

    Hallo zusammen..
    in meinem Mietvertrag steht das ich bei einem Auszug die Wohnung in einem renovierten Zustand zu verlassen hätte. Als ich dort einzog habe ich die Wohnung so übernommen wie sie war. (nicht frisch renoviert) Kaution ist hinterlegt. Können die Vermieter verlangen das ich die komplette Wohnung weiss streiche oder dann die Kaution einbehalten wenn ich es nicht tue?

  • Tom G.
    03.02.2016 - 11:13 Antworten

    Hallo,

    meine Freundin zieht bald in eine WG ein, jedoch ist mir der Mietvertrag sehr suspekt. Zum einen gibt es in diesem Mietvertrag eine Klausel zur automatischen Verlängerung des Vertrages wenn nicht 3 Monate vor Ablauf der Frist gekündigt wird (Ist seit 2001 nicht mehr zulässig in Mietwohnungen). Zum anderen werden laut Mietvertrag 30€ an Reinigungskosten von der Kaution bei Auszug einbehalten. Ist das rechtens?
    Danke für die Hilfe.
    LG

    • Mietrecht.org
      05.02.2016 - 03:50 Antworten

      Hallo Tom,

      es scheint sich nicht um einen klassischen Wohnungsmietvertrag zu handeln, sondern vielleicht um möbliertes Wohnen oder um Untermiete? Lassen Sie die einzelnen Klauseln am besten anwaltlich prüfen. Ansonsten ist ein ungutes gefühlt vielleicht auch ein Zeichen, dort nicht einzuziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Enno E.
    03.03.2016 - 19:45 Antworten

    Hallo,
    ich muß die Frage vom Tom zum Teil nochmal aufgreifen:

    In meinem Mietvertrag steht, dass die Wohnung, was sich ja auch gehört, sauber übergeben werden soll. Zusätzlich werden aber €100,00 von der Kaution für Reinigungskosten pauschal einbehalten.
    Ist das legitim?

    • Mietrecht.org
      04.03.2016 - 00:10 Antworten

      Hallo Enno,

      ich vermurte stark, dass die Klausel (vor allem in Kombination) unwirksam ist. Lassen Sie diese im Zweifel rechtlich prüfen, befragen Sie einen Anwalt oder suchen Sie nach entsprechender Rechtsprechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Rottmann
    08.03.2016 - 14:53 Antworten

    Hallo!
    Wir haben bereits einen Anwalt allerdings ist dieser gerade in New York! Wir haben schon seit 1,5 Jahren einen Rechtsstreit mit den Eigentümern (wir wohnen in Miete) Der Gerichtstermin war vor 2 Wochen und Ende März bekommen wir Bescheid ob wir gewonnen haben (unser Anwalt geht stark davon aus, da das Haus starke Baumängel aufweist, was durch Zeugen beim Gericht bestätigt wurde)
    Frage: Gestern Abend war ein Besichtigungstermin zwecks Weitervermietung durch den Eigentümer. Die Interessenten fragten meinen Mann, warum wir ausziehen worauf er EHRLICH die Baumängel schilderte. Die Eigentümerin ist völlig ausgerastet und meinte nun, dass wir die Kaution (iHv 6000€ ) deswegen nicht zurück bekämen?! Darf Sie das? Das eine hat doch nichts mit dem anderen zu tun und wir müssen doch die neuen „Mieter“ schützen und ehrlich sagen warum wir ausziehen…
    Herzlichen Dank für ein kurzes Feedback!

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 15:24 Antworten

      Hallo Susanne,

      ich würde an Ihrer Stelle Ihren Anwalt bitten, Ihnen aufzuzeigen, wie Sie sich am sinnvollsten verhalten sollten. Ich kann Ihnen da leider nicht bei der Einschätzung der Lage helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Moni
    22.06.2016 - 05:50 Antworten

    Darf der Vermieter mir für die Umstellung des Vertrages und Werbekosten in Rechnung stellen und von der Kaution abziehen, wenn ich mit gegenseitigem Einverständnis vorzeitig aus dem Vertrag ausstrete? Im Mietvertrag sind 3 Jahre mindestmietzeit festgelegt aber kein Wort darüber an welche Bedingungen eine vorzeitige Kündigung gebunden ist.

    • Mietrecht.org
      22.06.2016 - 06:43 Antworten

      Hallo Moni,

      in einem Mietaufhebungsvertrag könnten Sie z.B. auch eine Art Vertragsstrafe für das vorzeige Mietvertragende definieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena
    14.11.2016 - 21:37 Antworten

    Als ich damals in meine Wg eingezogen bin, war mein Zimmer unrenoviert- ich habe dort 1,5 Jahre gelebt und das Zimmer so belassen, wie ich es beim Einzug vorgefunden habe. Nun bin ich ausgezogen und meine Nachmieterin verlangt, dass die Kosten, die sie für die Renovierung aufbringen musste, von der Kaution abgezogen werden. Die Kaution wir bei uns immer vom neuen Mieter an den Vormieter überwiesen.. Hat sie das Recht dazu, oder kann ich auf die ursprüngliche Kaution beharren, die ich ja damals auch für den gleichen Zimmerzustand bezahlt habe?
    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      15.11.2016 - 14:01 Antworten

      Hallo Lena,

      Sie sollten sich mit dem Thema Schönheitsreparaturen beschäftigen. Ich kann an dieser Stelle leider nicht so weit ausholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alice
    15.03.2018 - 04:04 Antworten

    Hallo,

    Ich hab eine neue Wohnung und sie ist echt schön, aber meine Vermieterin zieht im Jahr 100€ von der Kaution ab für Maler arbeiten.
    Ist das denn rechtens?

    Liebe Grüße
    Alice

    • Mietrecht.org
      15.03.2018 - 08:20 Antworten

      Hallo Alice,

      lesen Sie gerne nochmals den Artikel oben. Dieses Vorgehen der Vermieter ist mit sehr großer Wahrscheinlichkeit unzulässig. Wenn überhaupt als individuelle Vereinbarung denkbar. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Sagolla
    03.08.2018 - 12:01 Antworten

    Hallo,

    wir haben folgende Situation: Fristgerecht gekündigt, Abnahmeprotokoll wurde mit 1x Mangel erstellt (Wasserflecken im Parkett) was sich aber wahrscheinlich erübrigen wird da die Vermieterin unter Zeugen ausgesagt hat das sie die Bodenbeläge eh abschleifen und neu lakieren lassen wird auf eigene Kosten.

    Nun hat sich im Nachgang aber herausgestellt das in der Duschwanne am Abfluß der Deckel fehlt. Da es sich bei der Abflußgarnitur aber nicht um ein Markenprodukt handelt (wofür man eine Abdeckung nachkaufen könnte) will die Vermieterin nun die Fliesen am Sockel abschlagen lassen um eine neue Abflußgarnitur einbauen zu lassen und uns diese Kosten von der Kaution abziehen! Auch wenn die Abdeckung in der Tat wärend unseres 12-jährigen Mietverhältnisses abhanden gekommen ist, halten wird dies für mehr als unverhältnismäßig, müssen wir uns das gefallen lassen?

    mfg
    Bernd Sagolla

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