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Mietkaution einklagen: So gehen Vermieter richtig vor

Aus einem Mietverhältnis können in relativ kurzer Zeit erhebliche Forderungen (z.B. Schadensersatzansprüche) entstehen. Um sich hiergegen abzusichern kann die Leistung einer entsprechenden Mietkaution als Sicherheit vereinbart werden.

Doch was passiert, wenn sich der Mieter nicht an diese Vereinbarung hält? Keinesfalls sollte der Vermieter sein Sicherungsbedürfnis hintanstellen und auf etwaige Versprechungen des Mieters vertrauen. Vielmehr sollte mit dem erforderlichen Nachdruck auf die Erfüllung der Vereinbarung gedrängt werden – gegebenenfalls auch mit einer Klage auf Zahlung der Mietkaution.

Wir zeigen in diesem Artikel, die Vermieter vorgehen, um die Mietkaution einzuklagen.

Mietkaution einklagen: In diesen Fällen kann eine Klage angebracht sein

Ein Anspruch auf Kautionszahlung entsteht nicht automatisch. Vielmehr muss der Mietvertrag eine entsprechende Regelung ausdrücklich enthalten. Fehlt es an einer solchen hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution gegen den Mieter. Eine Klage auf Zahlung der Mietkaution ist entsprechend aussichtslos.

Merke: Bei Verwendung eines Formularmietvertrages muss darauf geachtet werden, dass die maßgeblichen Passagen auch tatsächlich angekeuzt werden – anderenfalls fehlt es an der erforderlichen Regelung.

Für die Vermietung von Wohnraum gilt: der Mieter ist bei vereinbarter Barkaution gemäß § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu erbringen. Die erste Teilzahlung der Kaution ist dabei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, § 551 Abs. 2 S. 2 BGB.

Ab diesem Zeitpunkt kann grundsätzlich auch eine Klage auf Kautionszahlung erhoben werden. Diese muss dann gegebenenfalls erweitert werden, sobald auch die weiteren Teilzahlungen jeweils fällig werden.

Die nicht gezahlte Kaution kann grds. auch im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens gemäß §§ 688 ff. BGB durch Beantragung eines entsprechenden Mahnbescheids geltend gemacht werden. Im Gegensatz zur Klage entfällt bei einem einmal gestellten Mahnantrag jedoch die Möglichkeit der nachträglichen Erweiterung.

Auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, kann im Einzelfall bei entsprechendem Sicherungsinteresse des Vermieters noch auf Zahlung der Kaution geklagt werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98).

Schritt für Schritt: So kommen Vermieter an die Kaution

1. Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung

Bei Vereinbarung einer Barkaution steht dem Vermieter bis zur Leistung der ersten Teilzahlung ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung nach § 273 BGB zu. Hierdurch kann zumindest die erste Rate gesichert werden. In der Praxis empfiehlt sich die Vereinbarung der Schlüsselübergabe Zug um Zug gegen entsprechende Zahlung.

2. Aufforderung zur Zahlung der Mietkaution (Fristsetzung)

Bei Ausbleiben der (weiteren) Teilzahlungen ist es ratsam, den Mieter zunächst außergerichtlich unter Fristsetzung zur Zahlung aufzufordern.

3. Klage auf Zahlung der Kaution einreichen

Sollte der Mieter auch diese Frist tatenlos verstreichen lassen, kann unmittelbar Klage auf Zahlung der Mietkaution erhoben werden. Bei Mietverträgen über Wohnraum ist für die entsprechende Klage stets das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, § 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO. Der sowohl für die Gerichts- als auch die Anwaltskosten maßgebliche Gegenstandswert entspricht regelmäßig dem begehrten Zahlungsanspruch.

Vermietertipp: Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution kann auch im Rahmen des sogenannten Urkundenprozesses geltend gemacht werden, was dem Vermieter die Möglichkeit verschafft, schneller an einen vollstreckbaren Titel zu gelangen.

Risiken bei einer Klage auf Zahlung der Mietkaution

Da dem Mieter im Bereich des Wohnraummietrechts die Erbringung der Kaution in Teilleistungen zugestanden wird, wird auch noch nicht der gesamte Kautionsbetrag zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Es ist daher immer genau darauf zu achten, welche (Teil-)Beträge der Kaution tatsächlich schon fällig sind.

Ebenfalls miteingeklagt werden sollten die jeweiligen Zinsen. Da jedoch § 551 BGB insoweit vorgeht, können diese grundsätzlich nur in Höhe des Zinssatzes für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gefordert werden; darüber hinaus gehende Verzugszinsen können nicht geltend gemacht werden (vgl. LG Nürnberg-Fürth, ZMR 1991, 479).

Wichtig: Sofern auch diese Zinsen zugesprochen werden, sind diese zusammen mit der Kaution anzulegen, § 551 Abs. 3 S.3, 4 BGB.

Fazit

Sie sollten als Vermieter nicht auf Ihr Recht auf Kautionszahlung verzichten. Unabhängig von etwaigen Ansprüchen, mit denen diese nach (oder auch während) des Mietverhältnisses verrechnet werden kann, stellt die beim Vermieter hinterlegte Summe auch einen gewissen Anreiz für den Mieter dar, mit der Mietsache behutsam umzugehen.

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