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Kaution einbehalten für Renovierung oder Schönheitsreparaturen

„Wann bekomme ich denn meine Kaution zurück?“ und „Warum wollen Sie denn die Kaution für Renovierungsarbeiten / Schönheitsreparaturen einbehalten?

Dürfen Sie das? „, so lauten – als Musterbeispiel – die dem Vermieter wohl mit am häufigsten gestellten Fragen beim oder spätestens nach dem Auszug des Mieters aus der Mietwohnung.

Denn spätestens nach Beendigung des Mietvertrages steht für den Mieter und den Vermieter meist noch das Thema der Abwicklung der (Miet-) Kaution im Raum.

Oftmals sind sich die Mietvertragsparteien nicht einig bezüglich dem Umfang und der Ausführung von End-/Renovierung beziehungsweise Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung und streiten sich deshalb über Renovierungspflichten beziehungsweise Schönheitsreparaturverpflichtungen sowie über die Rückzahlung und die Einbehaltung der Kaution.

Als Vermieter ist man sich den eingangs gestellten Fragen gegenübergestellt häufig auch nicht sicher, ob und in welcher Höhe man die Kaution für Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen einbehalten darf, wenn diese nicht oder – nach Ansicht des Vermieters – mangelhaft beziehungsweise ungenügend ausgeführt wurden.

Eine Vielzahl an Rechtsprechung und Literatur macht es den Vermietern aber auch nicht leicht Ihre Rechte einzuschätzen: Was muss ich als Vermieter beachten, wenn ich die Kaution einbehalten will, weil die Renovierung beziehungsweise die Schönheitsreparaturen gar nicht oder schlecht ausgeführt wurden? In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution überhaupt selbst für die Renovierung und Ausführung von Schönheitsreparaturen nutzen und wie geht man als Vermieter insoweit am Besten vor?

Der nachfolgende Artikel soll Ihnen als Vermieter Ihre Rechte aufzeigen und wie Sie diese gegenüber Ihrem Mieter durchsetzen können. 

1. Für was ist die Kaution?

Zunächst müssen Sie sich als Vermieter immer vor Augen halten, für was die Kaution aus rein juristischer Sicht gedacht ist:

Die Mietkaution dient – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Demnach darf die Kaution auch nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart ist, (BGH VIII ZR 36/12).

Bei den Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener oder mangelhaft ausgeführter Renovierung und / oder Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung ist dieser geforderte Bezug zum Mietverhältnis grundsätzlich immer gegeben.

2. Wann darf ich die Kautionssumme für eine Renovierung/ die Schönheitsreparaturen einbehalten?

Damit der Vermieter die Kautionssumme für anfallende Renovierungen beziehungsweise Schönheitsreparaturen einbehalten darf, muss die Verpflichtung zur Durchführung selbiger vorher wirksam vertraglich auf den Mieter abgewälzt worden sein. Wenn diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wurde und berechtigte Ansprüche wegen nicht oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierung bestehen, ist der Vermieter berechtigt die Kautionssumme in der Höhe des Beseitigungsaufwands – auch wenn vorerst nur geschätzt – einzubehalten.

2.1. Warum ist die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter wichtig?

Dies folgt daraus, dass nach dem Gesetz – genauer nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB – grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Dies ist in § 538 BGB als sogenannte Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gesetzlich geregelt.

Solche Gebrauchserhaltungsmaßnahmen sind die sogenannten Schönheitsreparaturen die damit auch vielmehr Renovierungen darstellen als Reparaturen.


Hinweis:

Von diesen Schönheitsreparaturen sind unbedingt Instandsetzungsmaßnahmen oder Beseitigungen zu unterscheiden, die infolge einer Beschädigung der Mietsache notwendig werden. Hierunter fallen alle Verschlechterungen der Mietsache, die nicht auf die übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

Dass heißt, dass Sie als Vermieter zunächst die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierung wirksam auf den Mieter übertragen müssen – in der Regel erfolgt dies durch eine Klausel im Mietvertrag. Ohne eine solche Abwälzung der Verpflichtung auf den Mieter bleiben Sie als Vermieter grundsätzlich auf den Kosten sitzen.

2.2. Wie erfolgt die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter?

Eine Abwälzung sogenannter Schönheitsreparaturen ist bei Formularmietverträgen – und das sind die meisten vorformulierten Muster- / Mietverträge nur dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst.

Dass heißt vereinfacht gesagt, dass der Mieter nur in einer Weise vertraglich zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, die darauf Bezug nimmt dass die Schönheitsreparaturen zum Ausführungszeitpunkt auch tatsächlich notwendig sind.


Tipp: 

Eine wirksame Übertragung ist nur bei einem flexiblen Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Dies kann durch Zusätze wie „ im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ ausgedrückt werden.

Beispiel:………..

„Der Mieter hat alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

(Wirksame Formulierung nach BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 – VIII ZR 17/04)

………..


In welchem Umfang die Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungen auszuführen sind, bestimmt sich nach der Vereinbarung und dem tatsächlichen Bedarf in der Mietwohnung. Nach allgemeiner Ansicht reicht die fachgerechte Durchführung in Eigenleistung. Die Verpflichtung einen Handwerker zu beauftragen ist unwirksam.


Hinweis:

Der Bundesgerichtshof hat am 9.6.2010, Az. VIII ZR 294/09 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.Der Vermieter darf den Mieter nicht vertraglich verpflichten eine Fachfirma zu beauftragen. Es muss dem Mieter die Möglichkeit zustehen notwendige Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung durchzuführen. Einzig maßgeblich ist, dass die Ausführung fachgerecht in mittlerer Art und Güte erfolgt. Ebenso ist es mit Renovierungsarbeiten.

2.3. Wer trägt die Kosten und wie ist über diese abzurechnen?

Die Kosten der Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungsarbeiten trägt, bei wirksamer Abwälzung, der Mieter.

Sobald die Kostenhöhe und damit zugleich auch Schadensersatzhöhe für nicht oder mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten feststeht, verrechnet der Vermieter die Kautionssumme mit seinem Anspruch.

Dass heißt praktisch ausgedrückt, dass der Vermieter die Kaution in Höhe seines Anspruchs gegen den Mieter einbehält.

3. Was wenn die Kautionssumme zur Kosten- / Schadensersatz nicht ausreicht?

Übersteigt die Höhe des Mietzinszahlungs- und/oder Schadensersatzanspruchs die hinterlegte Kautionssumme muss er die Restsumme vom Mieter – wie jeden anderen Schadensersatzanspruch auch – einfordern.

Dies ergibt sich ganz einfach daraus, dass es natürlich bei entsprechendem – schlechtem – Zustand der Mietwohnung oftmals durchaus sein, dass der Vermieter berechtigte Ansprüche über die Kautionssumme hinaus geltend machen kann und die Kaution zur Deckelung einfach nicht ausreicht.

Da die Kaution als solche zudem von Beginn an nur eine Mietsicherheit für verschiedene medienrechtliche Ansprüche darstellt und nicht zur Abgeltung aller möglichen Ansprüche aus dem Mietverhältnis angedacht ist, kann diese auch nie alle Ansprüche deckeln. Zudem ist die Höhe der zu stellenden Mietkaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete § 551 Abs. 1 BGB begrenzt.

Daher muss vielmehr der einschlägige medienrechtliche Anspruch an sich geltend gemacht werden und der Restbetrag, der nicht durch die Kautionssumme gedeckt ist, dann vom Mieter eingefordert werden.

Tipp für alle Vermieter denen eine Kautionsbürgschaft vorliegt:

In einzelnen Fällen kann der Vermieter seine Forderungen über die Kautionssumme hinaus bereits aus einer geleisteten Kautionsbürgschaft decken. Die grundsätzliche Begrenzung der Kautionshöhe aus § 551 BGB gilt dann nicht.

So hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.04.2013, Az. : VIII ZR 379/12 entschieden, dass der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche gegenüber dem Mieter auch über die Kautionssumme hinaus aus der geleisteten Bürgschaft befriedigen kann, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und dadurch eine bevorstehende Kündigung des Mietverhältnisses abgewendet werden kann: „Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung.“

Dass heißt für die Praxis, dass die gesetzliche Vorschrift, wonach die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt ist, dann nicht gilt, wenn die Mietsicherheit von einem Dritten gewährt und eine dem Mieter drohende Kündigung dadurch abgewehrt wird, dass der Vermieter sich aus der Sicherheit befriedigt.

Hinweis:

Damit führt der Bundesgerichtshof lediglich seine bisherige Rechtsprechung fort. Denn bereits im Urteil vom 7. Juni 1990 , Az.: IX ZR 16/90, wurde eine Ausnahme bei der Begrenzung der Kautionshöhe zugelassen, wenn Eltern sich für Mietzahlungen ihrer Kinder verbürgen wollten. Hier kann der Vermieter eine höhere oder unbegrenzte Elternbürgschaft annehmen, wenn ihm diese „aufgedrängt“ wird.

4. Fazit: Wie gehe ich als Vermieter am Besten vor?

Wenn Sie die als Vermieter wegen eines berechtigten Anspruchs für nicht oder mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten die Kaution ganz oder teilweise einbehalten wollen, müssen Sie dies gegenüber Ihrem Mieter am Besten unverzüglich und schriftlich geltend machen.

Dies ist insbesondere deshalb notwendig, da Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen und auch wegen Beschädigungen der Mietsache bereits innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe des geräumten Mietobjektes verjähren. Dass heißt, dass also in der Regel 6 Monate nach Rückgabe der Schlüssel zur Wohnung der Anspruch erlischt, wenn kein verjährungshemmendes Ereignis dazwischen tritt.

Tipp zur Vorgehensweise für den Vermieter:

1. Erstellen Sie eine Liste mit allen Mängeln und Punkten auf die Sie Ihren Anspruch beziehungsweise Ihre Ansprüche stützen und notieren Sie die notwendigen Kosten der Renovierung oder Schönheitsreparaturen.

Beispiel:

………………………………………………

 Forderungen: 

– Mietzins Januar 2014 450,00 €
– Wände Wohnzi. nicht gestrichen70,00 €
– Fensterscheibe zerbrochen200,00 € (mit Neueinglasung)
– Müllentsorgung Keller30,00 €
Gesamtanspruchshöhe 750,00 €

……………………………………………………. 

2. Teilen Sie dem Mieter Ihre Forderung und die entsprechenden Mängel schriftlich mit und geben Sie ihm eine angemessene Frist. Die Angemessenheit bedeutet in dem Fall, dass dem Mieter die Beseitigung der Mängel oder ähnlichen Ansprüchen nicht unmöglich sein darf. Eine angemessene Selbstbeseitigungsfrist bewegt sich zwischen einer und zwei Wochen.

Achtung: Lassen Sie keinesfalls die Renovierung eigenmächtig durchführen, ohne dem Mieter die Möglichkeit zur Beseitigung zu geben – Sie bleiben ansonsten auf den Kosten sitzen!

Beispiel

………………………………………………

“ Sehr geehrte/r Mieter/in,

die von Ihnen gemietete Wohnung, in …(genaue Anschrift des Mietobjektes), hat bei meiner letzten Besichtigung/ der Abnahme der Mietwohnung folgende Mängel/ Schäden aufgewiesen:

……

Die Beseitigung der Mängel/Schäden wird, laut beigefügtem Kostenvoranschlag/ beigefügter Kostenaufstellung einen geschätzten finanziellen Aufwand in Höhe von … € erfordern.

Ich gebe Ihnen bis zum … (Datum) Zeit, die aufgeführten Mängel/Schäden in der Wohnung zu beseitigen. Die Ausführung der Arbeiten hat fachgerecht in mittlerer Art und Güte zu erfolgen.

Sollten Sie diese Frist fruchtlos verstreichen lassen, haben Sie die notwendigen Kosten der Beseitigung der Mängel/Schäden zu tragen.

Die Kaution wird in Höhe des geschätzten finanziellen Aufwandes vorerst – bis zur Mangel- / Schadensbeseitigung zurückbehalten und dann je nach Art der Mangel- / Schadensbeseitigung an Sie ausgezahlt oder mit meinen offenen Ansprüchen verrechnet.

Mit freundlichen Grüßen

…“

30 Antworten auf "Kaution einbehalten für Renovierung oder Schönheitsreparaturen"

  • Lange
    04.07.2015 - 12:17 Antworten

    Meine Freundin steht vor der Situation ihre Wohnung, die Sie in einem Untermietvertrag angemietet hatte verlassen zu haben. Sie hat ihre Schlüssel bereits zurückgegeben. In dem Mietvertrag gab es keine Klausel, die die Renovierung, bzw. die Beseitiging von Schönheitsmängeln forderte. Ebenso wurde sie nicht dazu aufgefordert etwaige Mangel zu beseitigen. Die Vermieterin verweigerte Ihr die Rückgabe ihrer Kaution. Was Kann man in einem solchen Fall tun? Meine Freundin fürchtet , wenn sie einem Anwalt engagiert, noch höhere Kosten zu haben als wenn sie die Kaution verliert. Die Kaution ist mit 400,-€ wesentlich höher, als etwaige Renovierungsarbeiten kosten würden. Zudem dauerte das Mietverhältnis lediglich 3 Monate…

  • Schuhmacher Siegfried
    27.07.2015 - 16:39 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    mein Mieter hat mir die Duschwanne beschädigt (2 € großes Emailstück ausgebrochen). Da die Duschkabine vor Mietbeginn nicht ein einziges Mal benutzt wurde, möchte ich die Dusche. Im Originalzustand (neue Wanne) wiederhaben. Die Haftpflichtversicherung des Vermieters möchte nur eine Reparatur bezahlen.
    Wir sagten dem Vermieter, dass er den Restbetrag selbst begleichen muß.
    Die Kosten der neuen Duschwanne betrug ca. 1300.-€. Kann ich die Kaution (1300.-€ =2 Monatsmieten) einbehalten, sollte der noch offene Betrag nicht bezahlt werden.
    Der Mieter hat mitlerweile zum 31. Juli diesen Jahres die Wohnung gekündigt.

    Ich würde mich freuen, wenn ich von Ihnen eine Nachricht erhalten würde.

    MfG. Siegfried Schuhmacher – Hauseigentümer

    • Mietrecht.org
      27.07.2015 - 20:23 Antworten

      Hallo Herr Schuhmacher,

      wie der Mieter den verschuldeten Schaden begleicht kann Ihnen egal sein. Auf der anderen Seite muss der Anspruch sicherlich angemessen sein. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen, gerade wenn der Mieter Ihnen mit rechtlichen Schritten begegnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daarin
    11.09.2015 - 14:55 Antworten

    Hallo,
    mein damaliger Mitbewohner und ich waren Mieter einer Wohnung bis zum 28.2.2015. In dieser Wohnung wurde durch unsachgemäße Behandlung das Laminat beschädigt (abblätterndes Laminat vor allem durch Stühle). Außerdem waren von Anfang an die Fenster falsch herum eingebaut, was schon im ersten Jahr zum Aufquellen des Laminats an einer Stelle geführt hat. Des weiteren war beim Auszug nicht neu gestrichen (beim Einzug allerdings auch nicht wirklich).
    Ich habe bei der Schlüsselübergabe von mir aus angeboten die Wohnung komplett zu streichen. Dieses Angebot wurde vorerst auch angenommen, ich habe auch schon Farbe und Folie besorgt, die ich in die Wohnung gestellt habe und ich habe darum vorerst einen Schlüssel einbehalten. Es wurde vereinbart, dass die Vermieterin mir Bescheid gibt, wann ich denn zu streichen hätte, da zuerst die Bodenarbeiten vorgenommen werden sollten. Etwa zwei Wochen später bekam ich einen Anruf dass ich doch den Schlüssel bitte auch abgeben solle, dass der Vermieterin die Wahl der Farbe (also dass es billige Farbe war, es war Weiß) nicht genehm ist. Bei der Übergabe des fehlenden Schlüssels an ihrer Wohnung erwähnte sie, dass sie das Streichen dann doch lieber von den Handwerkern machen lassen wollte die sie für so etwas wohl immer hat. Dem habe ich in dieser Situation (in Hörweite befanden sich meines Wissens nur sie und ich) nicht ausdrücklich zugestimmt, da ich offen gesagt erst einmal wissen wollte wie teuer das werden würde.
    Danach herrschte erst einmal Funkstille. Bis zum 27. August, als ein Einschreiben eintraf, in dem uns ein Termin am 29. August mitgeteilt wurde den wir beide, mein Mitbewohner und ich, aber „unentschuldigt“ also ohne Abmeldung nicht wahrgenommen haben. Daraufhin hat sie sich wohl bei meinem Mitbewohner gemeldet und mit ihm einen Termin für morgen ausgemacht, den ich ihr aber mit Einwurf im Briefkasten (muss in die Gegend und will die Frau nicht sehen, da mir zu Ohren gekommen ist, dass sie in dem Dorf in dem ich auch noch des öfteren verkehre über uns gelästert hat, außerdem versucht sie dann eh nur uns zu Zugeständnissen zu bewegen) absagen werde. Das ist mit meinem Mitbewohner so abgesprochen.
    Von meiner Vermieterin habe ich in diesem Jahr schriftlich erhalten: Die Mängelliste und den Brief mit dem Termin. Nicht erhalten habe ich: Einen Kostenvoranschlag, eine Abrechnung (sowohl für die Renovierung als auch für Nebenkosten des Vorjahres), einen Beleg für das Alter des Laminats (wegen anteiliger Abnutzung), irgendwelche Rechnungen und natürlich auch nicht die Mietkaution. Ich muss allerdings zugeben davon bisher auch nichts eingefordert zu haben.
    Von meinem Mitbewohner habe ich erfahren sie wäre der Meinung die Verjährungsfrist mit dem Einschreiben mit Terminvorschlag gewahrt zu haben.

    Meine Einschätzung: Die Verjährung ist abgelaufen, eine Nachforderung kommt somit also schon einmal nicht in Frage. Durch die fehlende Aufforderung zum Streichen dürfte auch diese Sache für mich vom Tisch sein. Bleibt der Boden, aber selbst da fehlte meiner Meinung nach so ziemlich jedes Handeln auf Seiten der Vermieterin, so dass auch dieser Anspruch auf Aufrechnung erloschen sein dürfte. Bleibt also noch eine etwaige Nachforderung aus Nebenkosten.

  • Holger
    31.10.2015 - 20:40 Antworten

    Hallo,

    ich bin aus meiner Mietwohnung ausgezogen.

    Beim Auszug aus meiner Dachgeschosswohnung habe ich im Treppenhaus die Farbe der Raufaser an mehreren Stellen beschädigt.

    Der Vermieter hat meine Mietkaution einbehalten und hat mir mündlich mitgeteilt das er laut Angebot eines Malers ca 700 Euro für das Streichen des Treppenhaus Abziehen möchte.

    Das Treppenhaus wurde laut meines Vermieter vor 8 Jahren das letzte mal gestrichen.

    Ich bestreite nicht das ich die Wände beschädigt habe, doch wurde mein Angebot die Teile des Treppenhaus zu streichen von meinem Vermieter abgelehnt.

    Muss ich für die gesamten Malerkosten aufkommen oder hat nach 8 Jahren auch der Vermieter einen Anteil zu tragen?

    • Mietrecht.org
      02.11.2015 - 20:10 Antworten

      Hallo Holger,

      der Schaden muss wieder behoben werden, das sollte auch in Teilen fungieren. Fragen Sie bei Bedarf bitte einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rudi
    02.05.2016 - 17:48 Antworten

    Hallo,

    Wir sind vor ca. Zwei Wochen aus unserer alten Wohnung ausgezogen. Vor der Übergabe an den Nachmieter haben wir die Wohnung frisch gestrichen und komplett geputzt.
    Im Übergabeprotokoll für den Nachmieter wurden bzgl der Wandfarbe keine Mängel protokolliert. Nun hat sich unsere ehemalige Vermieterin gemeldet und gemeint, dass sie uns die Kaution nicht zurück bezahlen kann, da die Wände anscheinend nicht sauber gestrichen seien. Sie hätte wohl ein pasr Mängel festgestellt. Da sie keinen frischen Farbgeruch wahrgenommen hat unterstellt Sie uns, dass wir gar nicht gestrichen hätten. Sie möchte jetzt einen Maler engagieren, der mit unserer Kaution bezahlt werden soll.

    Wie ist hier die rechtliche Lage?

    Vielen Dank im Voraus für eine Einschätzung.

  • Lucie Ehre
    09.09.2016 - 19:17 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe meiner Untermieterin gekündigt. Nun zieht sie aus und meint nicht streichen zu müssen. Vertraglich ist das streichen ect auch nicht festgehalten, 31.10.2015 wurde der Vertrag unterschrieben.

    Sie hat allerdings die Wandbodenleisten an mehreren Stellen so beschädigt, dass die obere Schicht abrollt, der Laminatboden hat einige Kratzer und sie meint auch nur Ausbesserungen an den Wänden machen zu müssen. Allerdings wird man von diesen sicher Flecken sehen, da die Wände in einem anderen Weißton gestrichen wurden. Außerdem hat sie an mehreren Wänden und Gegenständen, wie z.B. der Toilettenspülung rote Streifen, wahrscheinlich vom Nagellack, hinterlassen, außerdem die Befestigung des Duschkopfs teilbeschädigt, Verschlusssysteme in der neu eingebauten Küche unsachgemäß benutzt und dadurch beschädigt, meinen Mixer beschädigt ect.

    Ich habe sie während unseres Mietverhältnisses mehrfach, auch schriftlich auf diese Mängel hingewiesen, doch sie hat sie nicht ausgebessert oder weitere Mängel verhindert.

    Auch weil sie mit Absicht sich an keine WG-Regel, wie beispielsweise das wöchentliche Putzen gehalten hat oder meine Lebensmittel ungefragt und unerlaubt mitbenutzt hat, möchte ich für die aufgekommenen Schäden gern entschädigt werden und dies möglichst über die Kaution erledigen.

    Ist das möglich?
    Wenn JA, wie muss ich schriftlich argumentieren.
    Wenn Nein, was kann ich denn als Entschädigung in Anspruch stellen?

    Vielen Dank und liebe Grüße
    Lucie

    • Mietrecht.org
      11.09.2016 - 12:15 Antworten

      Hallo Lucie,

      wenn Sie die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, ist dies Sache des Vermieters. Der Mieter haftet für Schäden, die über das normale Maß der Abnutzung hinausgehen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Patrick
    24.11.2016 - 16:22 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin am 1.9 aus meiner Wohnung ausgezogen und habe mit meinem Vermieter im Übergabeprotokoll festgelegt, dass er den defekten Duschkopf auswechselt.

    Vor kurzem habe ich ihm geschrieben, wann die Rückzahlung der Kaution erfolgt, da das Auswechseln eines Duschkopfes ja nicht ewig dauern könne.

    Der Vermieter äußerte, dass er ein halbes Jahr Zeit hat, mir die Kaution wieder zu zahlen.

    Habe ich ein Recht darauf, die Kaution eher wieder zu bekommen?

    Gruß Patrick

  • Antonia
    14.02.2017 - 09:14 Antworten

    Hallo,
    Ich bin vor Ablauf der Kündigungsfrist umgezogen, da ich keinen Nachmieter gefunden habe, sollte ich natürlich meine 2 Monatskaution dem Vermieter überlassen.
    Der allerdings, kam letzte Woche zu mir und sagte, er würde mir die Kaution zurückzahlen, weil er schon Sanierungsarbeiten in der Wohnung veranlasst habe. Die Arbeiten haben auch schon begonnen.
    Dazu muss ich sagen, dass ich laut Übergabe Protokoll, für nix aufkommen muss, da ich keine Schäden verursacht habe.
    JETZT sagt er mir, ich bekomme die Kaution doch nicht, da er sie für die Sanierung verwendet!
    Ist das rechtens??

    Danke im Vorraus

    • Mietrecht.org
      14.02.2017 - 15:15 Antworten

      Hallo Antonia,

      verweise Sie auf das Übergabeprotokoll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate Bettina
    15.05.2017 - 15:00 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    meine Schwester hat Ihre Wohnung gekündigt, es war bereits ein Herr von der Genossenschaft da und hat die Wohnung angesehen. Es gab zwei durch den Sohn meiner Schwester entstandenen Schäden an zwei Türen, das gab meine Schwester sofort auch an. Im Mietvertrag steht, das meine Schwester die Wohnung umrenoviert übernommen hat und diese auch unrenoviert wieder übergeben kann. Nun hat der Herr bei dem Begebungstermin eine Unterschrift von meiner Schwester gefordert. Er sagte dann, dass meine Schwester alle Tapeten von den Wänden zu entfernen hätte, ebenso alle Böden(Laminat) zu entfernen hätte, obwohl diese unbeschädigt sind und bereits bei Einzug dort vorhanden waren. Ein Übergabeprotokoll hatte meine Schwester bei Einzug nicht bekommen. Wir vermuten stark, dass es hier darauf hinaus läuft, dass meine Schwester kostenfrei für die Genossenschaft arbeiten übernehmen soll und wenn sie dieses nicht tut, ihre Kaution einbehalten werden wird. Was kann sie da machen? Vielen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen:
    Beate

    • Mietrecht.org
      15.05.2017 - 15:31 Antworten

      Hallo Beate,

      danke für Ihre Nachricht – ich weiss leider nicht, welche Vereinbarung Ihrer Schwester bei der Vorabnahme unterschrieben hat. Lassen Sie den Mietvertrag und die Vereinbarung ggf. rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Rehberger
    03.07.2017 - 15:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine Auskunft: Wir haben 5 Jahre in einer Berliner Altbauwohnung gewohnt und ziehen nun aus. Unsere kleinen Kinder haben die Altbautüren an etlichen Stellen beschädigt und der Vermieter, der angibt, die Türen 5 Jahre vor unserem Umzug neu hat machen zu lassen, möchte Ausbesserung. Der Maler gibt nun an, eine Ausbesserung sei immer zu sehen (die Türen sind nachgedunkelt) und die Türen müssten komplett gestrichen werden. Nun gibt es hier 4 Türen und zwei Flügeltüren und das vom Handwerker machen zu lassen, kostet ein kleines Vermögen. Ich war nun der Auffassung, dass ein kompletter Neuanstrich ja eine Aufwertung der Türen gegenüber dem Zeitpunkt bedeutet, als wir eingezogen sind, der Vermieter sich hier also beteiligen müsste. Leider negativ. Was soll ich machen?
    Vielen Dank und beste Grüße
    Stefan

    • Mietrecht.org
      04.07.2017 - 14:42 Antworten

      Hallo Stefan,

      wenn Sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind oder gar Schäden angerichtet haben, dann sehe ich keinen anderen Weg als die Türen zu lackieren. Das gehört übrigens ganz normal zu den Schönheitsreparaturen.

      Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten
    05.07.2017 - 09:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    zunächst vielen Dank für die informative Internetseite. Ich bin Vermieter und habe eone Frage zum Einbehalten der Mietkaution. Meine Mieter sind ausgezogen und gaben diverse Schäden verursacht. z.B. Das Laminat ist aufgequollen, die Wände wurden nicht gestrIch en etc. Dieses wurde im Übergabeprotokoll auch festgehalten und durch Unterschrift der Mieter bestätigt. Jetzt möchte ich pauschal 300€ (was gemessen an den Schäden sehr gering ist)einbehalten und diese in Eigenregie beheben. Nun zu meiner der Frage: Grundsätzlich solle dem Mieter eine NachFrist zur Ausbesserung der Schäden gegeben werden, allerdings wohnt bereits bei ein neuer Mieter ( direkt bei der Wohnungsübergabe eingezogen) in der Wohnung, der mit den alten Mietern nichts zu tun haben möchte, noch werden die dieses vernünftig reparieren können.
    Wie ist hier die Rechtslage? Habe ich Anspruch auf einbehalten auf einen Teil der Mietkaution?
    Ich würde mich über eine Antwort von Ihnen sehr freuen.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      05.07.2017 - 12:33 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ich schreibe Ihnen, wie ich das gelöst hätte: Im Übergabeprotokoll hätte ich erfasst, dass der ausziehende Mieter wegen der Schäden pauschal 300 Euro an den Vermieter zahlt. Wenn Sie die „entstandenen“ Kosten dann nicht nachweisen können, sehe ich kein Problem. In Ihrer Situation wird Ihr Mieter Nachweise / Belege verlangen, die Sie im Zweifel nicht liefern können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sissi
    03.08.2017 - 14:34 Antworten

    Hallo, mein Untermieter hat die Wände in seinem Raum beschädigt. Es sind tiefe Löcher enstanden. Er meinte, dass ich das reparieren soll. Dafür fühle ich mich aber nicht zuständig, deswegen habe ich ein Maler dazu aufgefordert einen Kostenvoranschlag zu machen. Muss er diese Malerarbeiten bezahlen?

  • Ann Pöhler
    30.11.2017 - 08:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe meine Wohnung zum 31.07.2017 gekündigt. In dieser Wohnung habe ich 9 Jahre gewohnt. Bei der Wohnungsübergabe wurden Mängel vom Makler aufgenommen, die sich auf den Kühlschrank (Einbau-Pantry Küche, Gerätemaß ca. (HxBxT): 82,1 cm x 50 cm x 56 cm) beziehen. Hier sind die Griffe Eisfach und Kühlschrank (außen) abgebrochen. Nun habe ich gestern meine Kautiosnabrechnung erhalten und für die genannten Mängel zieht die Hausverwaltung einen Betrag i. H. v. 300 € ab. Der Abrechnung ist weder ein Beleg beigefügt, der die Reperatur belegt, noch ist die Höhe des Betrages doch sehr willkürlich. Im Internet findet man einen neuen Kühlschrank schon für ca. 150 €. Das Gerät, welches in meiner Wohnung stand, war mindestens 12 Jahre alt. Können Sie mir einen Tipp geben, wie hier verfahren werden kann, da ich einen Abzug von 300 € nicht gerechtfertigt ansehe.

    Freundliche Grüße,

    A. P.

    • Mietrecht.org
      30.11.2017 - 17:28 Antworten

      Hallo Ann,

      verweisen Sie genaue wie hier auf die Verhältnismäßigkeit, vgl. Neugerät.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Diana Velte
    17.02.2018 - 08:50 Antworten

    Hallo,

    ich bin letztes Jahr zum 31.7.2017 aus meiner Wohnung ausgezogen.
    Die Wohnung habe ich lediglich weiß gestrichen zurück überlassen und besenrein.
    Bei der Wohnubgsübergabe wurden drei Zimmer bemängelt die angeblich nicht sauber genug zurückgelassen wurden. Dieses würde auch in Übergabeprotokoll vermerkt. Geneigt haben wir uns darauf, dass diese vom Vermieter noch nachträglich gestrichen werden sollten.
    Letztendlich wurde die komplette Wohnung von der Hausverwaltung renoviert und zu meiner Überraschung vom meiner Kaution abgezogen. Nun bin ich seit drei Wochen daran meinen Anteil zurück zu fordern und argumentiere immer wieder damit, dass das nichts rechtens ist und es laut Übergabeprotokoll nicht vereinbart war. Die Hausverwaltung weigert sich strikt und rechtfertigt sich damit, dass dies eine hochwertige Altbauwohnung war und diese einer komplett Renovierung unterzogen werden musste. Die Kosten belaufen sich auf eine Höhe von 1500 Euro, was mich völlig erschrocken hat.
    Kann ich da irgendwie gegen vorgehen?
    Selbst nach Androhung, dass ich einen Anwalt einschalten werde, würde mir gnädigerweise angeboten, dass ich „nur“ 90“ Euro übernehmen soll. Dann habe ich mich selbst mit dem Handwerker in Verbindung gesetzt um eine kostenaufstellung der einzelnen Positionen aus der Rechnung aufzudröseln und sie dann ordnungsgemäß kn Rechnung stellen kann.
    Oder lohnt es sich einen Anwalt hinzuziehen, weil die Sache so schon gar nicht rechtens ist?

    Freundliche Grüße
    Diana Velte

    • Mietrecht.org
      17.02.2018 - 14:18 Antworten

      Hallo Diana,

      wenn Sie im Übergabeprotokoll eine Vereinbarung getroffen haben, dann muss der Vermieter sich entsprechend daran halten. Wenn Sie die Inhalte der Vereinbarung alleine nicht durchsetzen können, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    02.03.2018 - 14:22 Antworten

    Der Mieter hat einige Möbel in der Mietwohnung zerstört. Der gesetzten Frist zur Reparatur ist er nicht nachgekommen. Per E-Mail sind einige Schäden anerkannt worden. Teile der Schäden habe ich selbst reparieren können (z.B. aus der Wand gebrochene Duschstange wieder eingebaut, Schranktüren repariert etc.). Die mir dadurch entstandenen Kosten (Material, Arbeitsleistung) habe ich dem Mieter in Rechnung gestellt (ist für ihn auch günstiger als Handwerker beauftragen).

    Nun bei der Rückzahlung der Kaution will er für alle aufgelisteten Positionen in der Abrechnung Belege bzw. Quittungen sehen. Bin ich als Vermieter rechtlich verpflichtet, diese Quittungen vorzulegen?

    • Mietrecht.org
      02.03.2018 - 16:05 Antworten

      Hallo Thomas,

      natürlich muss der Mieter irgendwie nachvollziehen können, welchen Teil von der Kaution Sie für was einhalten. Das geht nur über die Belege.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Thomas
        02.03.2018 - 17:39 Antworten

        Hallo Dennis Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe eine Liste aufgesetzt mit allen einzelnen Punkten und diesen jeweils einen Betrag zugewiesen. Der Mieter kann dadurch sehr gut verstehen, welcher Teil der Kaution wofür einbehalten wird.

        Verstehe ich Ihre Antwort richtig, dass ich für die Sachen, die ich selbst repariert habe, keine Kaution einbehalten kann? Dann hätte ich besser einen Handwerker beauftragt als meine eigene Zeit zu verschwenden.

        Ich hatte auch ein Sofa zur Verfügung gestellt (1 Jahr alt, Beleg habe ich noch), das nun total versifft ist. Reicht es, den Kaufbeleg vorzulegen (dadurch lässt sich der Schaden beziffern) oder muss ich ein neues Sofa kaufen und den Beleg beilegen? Ich möchte ggf. gar kein neues Sofa kaufen, den Schaden möchte ich aber natürlich erstattet haben (denn er ist ja entstanden).

        Vielen Dank für Ihre Antwort.

        Viele Grüße
        Thomas

  • Bella
    23.03.2018 - 18:31 Antworten

    Hallo,

    kann der Vermieter mich rechtlich von vorn herein dazu zwingen, eine Reparatur professionell ausführen lassen, wenn mein Lebensgefährte durchaus in der Lage ist, den Schaden selbst vernünftig zu reparieren (in diesem Fall: Kratzer an der Tür)? Die Wohnungsabnahme steht noch bevor.

    Danke im Voraus!

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