Zahlt der Mieter die Miete nicht zuverlässig, haben viele Vermieter schnell das Bedürfnis, die vermietete Wohnung möglichst bald an einen anderen zuverlässigeren Mieter zu vermieten. Dieser Wunsch wird oft nicht erfüllt. Der Weg, den der Vermieter nach der Entstehung von Mietschulden gehen muss, ehe die Neuvermietung möglich ist, ist häufig ein langer Zeit und Nerven raubender.
Dieser Beitrag zeigt an Hand eines Beispielfalles, wie der Vermieter vorgehen sollte, wenn er den Mieter, der die Miete nicht zuverlässig zahlt, loswerden und die Wohnung neu vermieten möchte, und mit welchen Schwierigkeiten er rechnen muss.
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I. Beispiel-Fall: Von Mietschulden des Mieters bis zur Neuvermietung
Mieter M und Vermieter V haben einen Mietvertrag über eine in Hamburg -Altona gelegene 3-Zimmerwohnung geschlossen. Laut Vertrag ist M gegenüber V zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) in Höhe von EUR 900,00 verpflichtet. Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen.
Da M sich ein teures neues Auto gekauft hat und einen Zahlungsengpass hat, zahlt er für den Monat Juni 2013 nur eine Miete in Höhe von EUR 450,00. Im Juli 2013 ist seine finanzielle Situation nicht besser, da M trotz des Erwerbs des Autos auf seinen jährlichen Sommerurlaub nicht verzichten wollte. Er zahlt daher für den Monat Juli 2013 nur eine Miete in Höhe von EUR 400,00. V, der M nicht mehr als zuverlässigen Mieter ansieht, kündigt das Mietverhältnis daher am 15. Juli 2013 außerordentlich fristlos und fordert ihn zur Räumung bis zum 31. Juli 2013 auf. M interessiert dies wenig und fühlt sich durch die Kündigung nicht veranlasst, die Wohnung zu räumen. Ab August zahlt er die Miete zunächst vollständig und pünktlich weiter. Als V am 01. August 2013 merkt, dass M nicht zum Auszug bereit ist, widerspricht er am 05. August 2013 der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch M gem. § 545 BGB.
Schließlich sieht V nach mehrfacher erfolgloser Aufforderung an M keinen anderen Weg, als Räumungsklage zu erheben. Diese wird M am 05. September 2013 zugestellt. M, der seine Mietwohnung sehr liebt und dort keinesfalls ausziehen möchte, bekommt es nun doch mit der Angst zu tun und fragt seinen Freund F, ob er ihm EUR 950,00 leihen kann. F, der Mitleid mit M hat, lässt sich erweichen und gibt M das Geld. Dieser zahlt es am 03. November 2013 an V. Zum Erstaunen des V wird seine Räumungsklage abgewiesen.
Nachdem einige Monate vergangen waren und V geglaubt hatte, es habe sich bei der Zahlungsverzögerung um ein einmaliges Ereignis gehandelt, überschätzt M seine finanziellen Möglichkeiten erneut und kauft seiner Ehefrau zum Hochzeitstag eine teure Kette. Der Leidtragende dieses Konsumverhaltens des M ist erneut V, der für die Monate März 2014 und April 2014 nur jeweils EUR 450,00 Miete erhält. Auf Grund einer Steuerrückerstattung ist M zwar im Mai 2014 wieder zur Zahlung der vollständigen Miete in der Lage. Bereits im Juni 2014 muss V seine Hoffnung auf eine Besserung des Zahlungsverhaltens des M jedoch erneut begraben, da er von M diesmal gar keine Mietzahlung erhält. Obwohl M zum Erstaunen von V im Juli 2014 die Miete wieder vollständig und pünktlich zahlt, hat V nun die Nase voll und kündigt das Mietverhältnis am 15. Juli 2014 erneut außerordentlich fristlos und fordert M zur Räumung bis zum 31. Juli 2014 auf. Da er damit rechnet, dass M nicht freiwillig ausziehen wird, widerspricht er diesmal bereits im Kündigungsschreiben der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauchs durch M gem. § 545 BGB.
M denkt, sich „das mache ich wie letztes Mal. Ich bleibe hier wohnen und wenn V Räumungsklage erhebt, zahle ich auf den letzten Drücker.“
Trotz der schlechten Erfahrungen mit der letzten Räumungsklage erhebt V ohne anwaltliche Vertretung tatsächlich erneut Klage auf Räumung gegen M beim Amtsgericht Hamburg- Altona, die M am 02. September 2014 zugestellt wird. M sieht das gelassen und zahlt, in dem Glauben, die Klage hierdurch abwenden zu können, die rückständige Miete in Höhe von EUR 1.800,00 am 20. Oktober 2014 an V. Als bereits am 06. Januar 2015 zur Freude des V ein Urteil ergeht, durch das M zur Räumung der Wohnung bis zum 20. Januar 2015 verurteilt wird, traut dieser seinen Augen nicht. Er sieht nicht ein, dass er trotz der Begleichung seiner Mietschulden diesmal die Wohnung räumen muss und weigert sich auszuziehen. V wendet sich an den zuständigen Gerichtsvollzieher und beauftragt diesen am 10. Februar 2015 mit der Zwangsräumung gem. § 885a ZPO, die jedoch zum Ärger des V von der Entrichtung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht wird und erst am 11. März 2015 erfolgt.
V möchte die Wohnung schnell, aber in gutem Zustand neu vermieten. Da sich sämtliche Möbel des M jedoch noch in der Wohnung befinden, muss V diese erst aus der Wohnung schaffen. Da er über einen weitgehend leeren Kellerraum verfügt, stellt er die Möbel dort unter. Um einen angemessenen Mietzins erzielen zu können, nimmt er den Mieterwechsel zum Anlass, um noch einige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Daher beauftragt er erst am 01. Mai 2015 einen Makler, der einen Mieter findet, der sich zur Zahlung einer Miete von EUR 1.000,00 bereit erklärt und mit dem der Mietvertrag am 05. Juni 2015 zum 15. Juni 2015 abgeschlossen wird.
II. Erläuterungen zum Beispiel
Wie der geschilderte Fall zeigt, kann zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals Anlass für eine Kündigung wegen Mietschulden gibt, und dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter seine Wohnung an einen neuen zahlungskräftigeren bzw. zahlungswilligeren Mieter vermieten kann, ein langer Zeitraum liegen. Im Beispielsfall sind es 22 Monate. Diese Zeitspanne ist keineswegs außergewöhnlich lang. Die lange Dauer des Verfahrens bis zur Neuvermietung ist einerseits darauf zurückzuführen, dass der Vermieter seine Rechte nicht eigenmächtig durchsetzen kann und- falls der Mieter nicht freiwillig auszieht- ein im Einzelnen geregeltes (gerichtliches) Verfahren durchlaufen muss. Zum anderen hat der Mieter die Möglichkeit, das Verfahren zu verzögern oder sogar zu stoppen, indem er seine Mietschulden begleicht.
Im Folgenden soll im Einzelnen beschrieben werden, welche Schritte der Vermieter vornehmen muss, um den Mieter, der die Miete nicht zahlt, aus der Wohnung setzen und diese neu vermieten zu können und wie viel Zeit dies in Anspruch nehmen kann.
1. Mietschulden im Juni 2013 und Juli 2013 – 1. Kündigung des V
Dieser Zahlungsverzug gab dem V ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB, da M sich für zwei aufeinander folgende Termine (Juni 2013 und Juli 2013) mit der Entrichtung der Miete in Höhe von EUR 950,00, und damit in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für einen Monat (EUR 900,00) übersteigt. Die von V am 5. Juli 2013 ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis zunächst auch wirksam mit sofortiger Wirkung (am 5. Juli 2013) beendet. Auch hat sich das Mietverhältnis nicht gem. § 545 BGB durch die Fortsetzung des Gebrauchs durch M auf unbestimmte Zeit verlängert, da V dieser Fortsetzung am 05. August 2013, und damit innerhalb der von § 545 S.2 Nr.2 BGB vorgeschriebenen Frist von 2 Wochen seit der Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung, widersprochen hat (vgl. dazu auch die Ausführungen unter 2.).
Auch die von V erhobene Räumungsklage hätte Erfolg gehabt, wenn M nicht am 03. November 2013 die rückständige Miete vollständig gezahlt hätte. Hierdurch ist die Kündigung nämlich gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam geworden. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB gibt dem Mieter die Möglichkeit, den Verzug zu heilen und die Kündigung unwirksam werden zu lassen, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird. Diese Voraussetzungen hat M mit seiner Zahlung vom 03. November 2013 erfüllt. Da M die Räumungsklage am 05. September 2013 zugestellt wurde, wodurch der Räumungsanspruch gem. §§ 253, 261 ZPO rechtshängig geworden ist, lief die Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB erst am 05. November 2013 ab. Da M die Miete, bei der es sich wegen des zunächst beendeten Mietverhältnisses der Sache nach um eine Nutzungsentschädigung i. S. d. § 546a Abs.1 BGB handelte, ab August 2013 zunächst weiter ordnungsgemäß gezahlt hat, liegt auch die von § 569 Abs. 3 Nr.2 S.1 BGB geforderte vollständige Befriedigung des V einschließlich der fälligen Nutzungsentschädigung vor.
2. Mietschulden März 2014, April 2014 und Juni 2014 – 2. Kündigung des V
Im März 2014 und April 2014 befand sich M wiederum an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem Teil der Miete in Verzug. Der auf diese beiden aufeinander folgenden Monate entfallende Mietrückstand in Höhe von EUR 450,00 +EUR 450,00 = EUR 900,00 genügt aber nicht, um ein Kündigungsrecht des V gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB i.V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB bereits im April 2014 zu begründen, da die Summe der Mietrückstände für diese beiden Monate den Betrag von einer Monatsmiete, die EUR 900,00 beträgt, zwar erreicht, nicht aber- wie von § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB gefordert- übersteigt.
Das Recht des V zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist aber im Juni 2014 mit Verstreichen des dritten Werktages, dem 04. Juni 2014, entstanden und ergibt sich aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen liegen vor, da der Mietrückstand des M an den drei Terminen (März 2014, April 2014 und Juni 2014) EUR 450,00+ EUR 450,00 +EUR 900,00 = 1.800,00, und damit genau zwei Monatsmieten beträgt.
Ebenso wie im August 2013 bewirkt auch die Forstsetzung des Gebrauchs der Mietesache durch M nach dem Verstreichen der von V bis zum 31. Juli 2014 gesetzten Räumungsfrist nicht, dass sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert. Diese Fortsetzung wird durch den von V bereits im Kündigungsschreiben erklärten Widerspruch verhindert. Ein solcher vorweggenommener vorsorglicher Widerspruch ist -auch wenn die Widerspruchsfrist des § 545 S.2 Nr.2 BGB für den Vermieter erst mit der Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung zu laufen beginnt – zulässig.
Anders als noch im November 2013, kann M diesmal die Kündigung nicht durch die vollständige Zahlung der rückständigen Miete, die am 20. Oktober 2014 erfolgte, gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam werden lassen. Die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB liegen zwar vor, da M die rückständige Miete innerhalb der zweimonatigen Schonfrist rechtzeitig und vollständig gezahlt hat. Um zu verhindern, dass der Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beliebig oft durch nachträgliche Zahlung unwirksam werden lassen und die Möglichkeit des Vermieters, den Mieter loszuwerden, immer wieder aufs Neue vereiteln kann, bestimmt § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB, dass das Nachholrecht des Mieters nicht ein weiteres Mal besteht, wenn der Mieter vor nicht mehr als zwei Jahren vor dem Zugang der Kündigung die Unwirksamkeit einer ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters durch nachträgliche Zahlung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB herbeigeführt hat.
So liegt es im Beispielsfall, da M erst ein knappes Jahr vorher bereits die erste von V am 15. Juli 2013 ausgesprochene, auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung durch die Zahlung der rückständigen Miete am 03. November 2013 hat unwirksam werden lassen.
3. Räumungsklage
Mit seiner im September 2014 erhobenen Räumungsklage hat V alles richtig gemacht. Auch wenn das Mietverhältnis durch seine Kündigung vom 15. Juli 2014 wirksam beendet worden ist und M seitdem nicht mehr berechtigt ist, die Wohnung zu nutzen, darf V seinen Räumungsanspruch nicht eigenmächtig durchsetzen, sondern muss sich durch Anrufung des Gerichts einen Räumungstitel verschaffen.
V hat auch das richtige, für die Räumungsklage sachlich und örtlich zuständige Gericht angerufen. § 23 Nr.2a GVG bestimmt nämlich, dass insbesondere für eine Klage auf Räumung von Wohnraum unabhängig vom Streitwert immer das Amtsgericht sachlich zuständig ist.
Dass das Amtsgericht Hamburg- Altona örtlich zuständig ist, ergibt sich aus § 29a Abs. 1 ZPO, wonach das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.
Die Tatsache, dass V die Räumungsklage vor dem Amtsgericht erheben konnte bzw. musste, wirkt sich für auch dahingehend positiv aus, dass er sich nicht durch einen Anwalt vertreten lassen muss. Anwaltszwang herrscht nämlich gem. § 78 Abs. 1 ZPO grds. nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof.
Auch wenn V die Zeit bis zum Ergehen des Urteils lang vorgekommen sein mag, ist die Dauer von gut vier Monaten von der Zustellung der Klage (02. September 2014) bis zum Erlass des Urteils (06. Januar 2015) objektiv betrachtet relativ kurz. V hat nämlich Glück, dass das am 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 bereits zur Anwendung kam, und er damit in den Genuss eines relativ schnellen Verfahrens gekommen ist. Durch dieses Gesetz wurde nämlich § 272 Abs.4 ZPO eingeführt, der besagt, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.
4. Zwangsvollstreckung
Auch dieses Zwangsvollstreckungsverfahren nimmt Zeit in Anspruch. Dass zum Ärger des V zwischen der Beauftragung des Gerichtsvollziehers (10. Februar 2015) und der Durchführung der Vollstreckung (11. März 2015) ein Monat vergeht, hat seine Ursache darin, dass § 128 Abs 2 S. 1 und S. 2 der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) anordnet, dass der Gerichtsvollzieher nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Mieter Tag und Stunde der beabsichtigten Vollstreckung rechtzeitig vor dem Vollstreckungstermin mitteilen und die Benachrichtigung dem Mieter zustellen muss und gem. § 128 Abs. 2 S. 5 GVGA zwischen dem Tag der Zustellung und dem Tag des Vollstreckungstermins wenigstens drei Wochen liegen müssen.
Der Ärger des V, dass er nun zu alledem auch noch die Kosten für die Zwangsräumung vorschießen soll, ist zwar verständlich. Auch ist es tatsächlich M, der die Kosten der Zwangsvollstreckung letztendlich zu tragen hat (vgl. § 788 Abs.1 S.1 ZPO). Dies ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass V einen Kostenvorschuss leisten muss. § 4 Abs.1 S.1 und S. 2 des Gerichtsvollzieherkostengesetz sieht insoweit vor, dass der Gerichtsvollzieher die Ausführung des Vollstreckungsauftrags davon anhängig machen kann, dass der Vollstreckungsgläubiger die Vollstreckungskosten vorschießt, und zwar in Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten.
In Anbetracht der Tatsache, dass V nicht sicher sein kann, ob M über hinreichendes pfändbares Vermögen verfügt, das es ermöglicht, die Vollstreckungskosten gem. § 788 Abs.1 S. 1 2.HS ZPO zusammen mit der Räumung der Wohnung beizutreiben, war es genau richtig, dass er den Vollstreckungsauftrag gem. § 885a Abs.1 ZPO i. V. m. § 885 Abs.1 ZPO darauf beschränkt hat, dass der Gerichtsvollzieher M aus dem Besitz setzt und ihn in den Besitz einweist. Hierdurch werden nicht nur Zeit und Aufwand, sondern auch Kosten gespart.
Hätte V diese Beschränkung nicht vorgenommen, hätten die Möbel des M im Falle von dessen Abwesenheit oder einer Verweigerung der Entgegennahme nämlich gem. § 885 Abs.3 S.1 ZPO abtransportiert und in Verwahrung gegeben werden müssen. Auch die hierfür voraussichtlich entstehenden nicht unbeträchtlichen Kosten hätte V vorschießen müssen. Durch die Beschränkung des Vollstreckungsauftrages auf die Entfernung des M aus der Wohnung und seine Besitzeinweisung hat V nun erreicht, dass das Mobiliar des M zunächst in der Wohnung bleibt und er selbst entscheiden kann, auf welche kostensparende Art und Weise er dieses wegschafft und verwahrt. Der Abtransport in Eigenleistung und die Verwahrung in eigenen Räumen, die V gewählt hat, ist dabei die wohl kostengünstigste Variante.
Zur Möglichkeit des Vermieters, den Vollstreckungsauftrag gem. § 885a ZPO darauf zu beschränken, dass der Gerichtsvollzieher Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist, erfahren Sie mehr in unserem Beitrag „Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters“ in Schritt 8 Zf.5.
Nachdem die Wohnung samt Mobiliar nun geräumt ist, kann sie neu vermietet werden. Wie viel Zeit vergeht, bis ein neuer Mieter gefunden wird, hängt nicht selten davon ab, ob ein Makler eingeschaltet wird oder nicht. V hat Glück, dass er dies noch tun konnte, ohne die Kosten hierfür selbst tragen zu müssen. Für ihn gilt nämlich im Mai 2015 noch nicht das am 01. Juni 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip, das besagt, dass derjenige die Maklerprovision zu zahlen hat, der den Makler beauftragt hat (vgl. § 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Zwar ist der Mietvertrag mit dem neuen Mieter erst nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips zu Stande gekommen. Nach einhelliger Meinung kommt es für dessen Anwendbarkeit jedoch nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, sondern auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages an, der im Fall des V am 01. Mai 2015 und damit vor dem 01. Juni 2015 erfolgte.
Dass V ungehindert eine Miete in Höhe von EUR 1.000,00 verlangen kann, ist nicht selbstverständlich. V hat nämlich auch insoweit Glück, dass der Abschluss des Mietvertrages noch vor der Einführung der in Hamburg ab dem 01. Juli 2015 flächendeckend geltenden Mietpreisbremse erfolgte, nach der die Miete gem. § 556d Abs.1 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558 Abs.2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Auch der Ausnahmetatbestand des § 556f BGB, der besagt, dass § 556d BGB insbesondere dann nicht anzuwenden ist, wenn die Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung erfolgt, hätte nicht zur Unanwendbarkeit des§ 556d Abs.1 BGB geführt, da die von V durchgeführten Renovierungsarbeiten hierfür nicht ausreichen.
III. Fazit und Zusammenfassung
Von dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand gerät, bis zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Vermieter die geräumte Wohnung wieder zur Neuvermietung zur Verfügung steht, kann viel Zeit vergehen. Nicht jeder Mietrückstand berechtigt auch zur Kündigung des Mietverhältnisses. Doch auch wenn dies der Fall ist, kann der Mieter die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung unwirksam werden lassen, so dass der Vermieter erst wieder kündigen kann, wenn die Kündigungsvoraussetzungen erneut entstanden sind. Hat der Vermieter das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet und räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, schließt sich häufig ein zeitraubender gerichtlicher Rechtsstreit an, in dem der Vermieter einen Räumungstitel erwirken muss. Hält er diesen in der Hand, ist er häufig immer noch nicht am Ziel. Weigert sich der Mieter nämlich weiterhin, die Wohnung zu räumen, muss der Vermieter die Räumungsvollstreckung betreiben und den Mieter durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung setzen lassen. Erst nach diesem langen Verfahren kann die Wohnung neu vermietet werden.
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