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Kündigung eines Mietvertrages: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher?

Die Kündigung der Mietwohnung ist formuliert und muss jetzt „nur noch“ dem Vermieter zugehen.

Die Relevanz des Zugangs der Kündigung wird meist unterschätzt, obwohl der Zugang der Kündigung bei dem richtigen Empfänger das entscheidende Kriterium der wirksamen Kündigung ist und der maßgebliche Zeitpunkt für den Beginn des Fristlaufs der Kündigungsfrist.

udem stellt die Kündigungserklärung nach § 130 BGB eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, deren Zugang beim richtigen Erklärungsempfänger durch den Erklärenden im Prozess bewiesen werden muss. Dass heißt der Kündigende muss beweisen, dass die Kündigung auch tatsächlich in den Machtbereich des Kündigungsempfängers gelangt ist.

Bei einer Kündigung des Mieters, beispielsweise, muss der Mieter beweisen, dass die Kündigung und wann die Kündigung von dem Vermieter zur Kenntnis genommen wurde. Immer wieder ergeben sich dabei für den Mieter, oder auch im umgekehrten Fall für den Vermieter, Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zugangs der Kündigung. Im negativsten Fall  können diese dazu führen können, dass der Zugang tatsächlich rechtzeitig versendeter Kündigungen nicht nachgewiesen werden kann und damit oftmals weder eine wirksame Kündigung vorliegt noch die Kündigungsfrist zu laufen begann bzw. die rechtzeitige Kündigung dadurch versäumt wurde. Es ergeben sich daraus in der Praxis beispielsweise für den Mieter Mietdoppelzahlungen und für den Vermieter nicht neubezugsbereite Mietwohnungen, die unter entsprechenden Umständen in Schadens-ersatzzahlungen gegenüber Alt- oder Neumietern münden können.

Die negativen Rechtsfolgen für den Kündigenden sind vielfältig, aber durch die richtige Zustellungsart vermeidbar!  

Doch welche Zustellungsart sollte man bei einer so wichtigen Erklärung wie der Kündigung dann wählen? Die Antwort finden Sie hier, wir beleuchten für Sie die gängigsten und wichtigsten Zustellungsarten, wie den einfachen Brief, das Einschreiben und die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher, im Hinblick auf Ihren Beweiswert bezüglich des Zugangs der Kündigungserklärung.

1. Kündigung mittels einfachem Brief

Ein einfacher Brief ist natürlich jederzeit möglich und auch im Regelfall ausreichend, damit die Kündigung dem Vermieter zugeht. Probleme ergeben sich immer erst dann, wenn ein solcher Kündigungsbrief abgeschickt wurde, aber nach Angabe des Vermieters bzw. Mieters, diesen, aus welchen Gründen auch immer – wahr oder unwahr- , nie erreicht hat oder haben soll. Dann muss der Zugang vom Mieter bzw. Vermieter (immer von dem Kündigenden) bewiesen werden, was diesem in der Praxis meist kaum gelingt. Dies ergibt sich daraus, dass die Rechtsprechung von dem Absender eines einfachen Briefes immer den  vollen Beweis des Zugangs verlangt. Tatsächliche Vermutungen, wie die, dass typischerweise ein Brief bei gewöhnlichem Postlauf auch beim Empfänger ankommt, existieren hier nicht, da Postsendungen verloren gehen können und im Anschluss auch nicht wieder auftauchen, vergleiche BVerfG, 15.05.1991 – 1 BvR 1441/90.

Die Problematik liegt dann gewöhnlich darin, dass der Absender eines einfachen Briefes weder einen Nachweis über die Einsendung noch Auslieferung des Briefes erhält. Kurz gesagt, der Absender steht ohne jeglichen Beweis da, dass der Brief überhaupt versendet wurde. Und selbst wenn er für das Einwerfen in den Briefkasten einen Zeugen (einen Freund oder Bekannte/n) benennen könnte, ist der Nachweis der Auslieferung und des Zugangs beim richtigen Empfänger dadurch jedenfalls nicht zu erbringen.

 Merke:Der Kündigende, der die Kündigung mittels eines einfachen Briefes versendet, wird den Zugang beim richtigen Kündigungsempfänger in der Regel nicht beweisen können.

2. Kündigung per Einschreiben

Ein Einschreiben ist im Vergleich zum einfachen Brief schon die bessere Wahl.

Dabei bieten sich für den Absender der Postsendung verschiedene Varianten: das Einwurfeinschreiben, das Übergabeeinschreiben und das Einschreiben mit Rückschein.

Trotz der unterschiedlichen Zustellungsart und des unterschiedlichen Nachweises, der dem Absender in die Hand gegeben wird, bergen doch letztendlich alle drei Varianten  dieselben Problempunkte hinsichtlich Ihres Beweiswertes für den kündigenden Vermieter oder Mieter in sich.

2.1. Varianten der Kündigung durch eine Briefsendung  per Einschreiben – Kurzüberblick

Einwurfeinschreiben

  • Bei einem Einwurfeinschreiben wird der (Kündigungs-)Brief mit einem Code versehen, der dem Absender die spätere Sendungsverfolgung ermöglichen soll. Der Absender erhält deshalb bei der Einlieferung einer  Briefsendung einen Einlieferungsbeleg, auf dem derselbe Code aufgedruckt ist, wie der, der auf dem eingelieferten Brief aufgeklebt wurde.

Übergabeeinschreiben

  • Bei einem Übergabeeinschreiben wird – wie beim Einwurfeinschreiben – der Brief mit einem Code-Label versehen und dem Absender ein Einlieferungsbeleg ausgehändigt. Im Unterschied zum Einwurfeinschreiben wird wie der Name schon sagt, das Einschreiben nicht einfach in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen, sondern diesem, beziehungsweise einem im gleichen Haushalt lebenden Dritten, gegen Unterzeichnung mit Unterschrift ausgehändigt. Falls niemand zur Übergabe der Postsendung angetroffen wird, hinterlässt der Postbote einen Benachrichtigungsschein für den Empfänger, der die Sendung dann in der Postfiliale innerhalb einer Woche abholen kann. Die Sendung wird für diesen Zeitraum in derPostfiliale hinterlegt und bei Nichtabholung an den Absender zurückgesendet.

Einschreiben mit Rückschein

  • Bei einem Einschreiben mit Rückschein wird der Brief bei der Abgabe in der Postfiliale mit einem rosafarbenen Rückschein (- der Name und Anschrift des Absenders und des Empfängers enthält -) versehen, der auf die Rückseite des Briefes geklebt wird. Auch hier wirft der Postbote den Brief bei der Auslieferung nicht einfach in den Briefkasten ein, sondern händigt ihn dem Empfänger – ähnlich wie beim Übergabeeinschreiben- gegen Unterschrift auf dem Rückschein aus. Der Rückschein wird dann von dem Postboten an den Absender zurückgeschickt.   Wird der Brief nunmehr dem Empfänger ausgehändigt, unterschreibt dieser den Rückschein auf dessen Vorderseite (dort, wo die Anschrift des Empfängers eingetragen ist), der Postbote trennt dann den Rückschein vom Brief und sendet diesen Rückschein an den Absender zurück (an die Adresse, die auf der Rückseite des Rückscheins eingetragen ist). Der Absender des Briefes erhält wenige Tage später diesen Rückschein. Falls vom Postboten niemand angetroffen wird, wird mit der Sendung genauso verfahren, wie beim Übergabeeinschreiben.

2.2. Beweisumfang und -wert für den Zugang beim Kündigungsempfänger

Bei allen drei Varianten des Einschreibens finden sich in der Praxis regelmäßig dieselben Probleme hinsichtlich der Beweisbarkeit des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger durch die jeweilige Zustellungsart. Die gängigsten sollen hier dargestellt werden.

Das Einwurfeinschreiben als solches hat dabei den geringsten Beweiswert und erbringt bestenfalls nur den Beweis, dass ein Brief des Absenders und damit des Kündigenden in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen wurde.  Damit ist der Nachweis, dass das Schreiben auch dem richtigen Empfänger zugestellt wurde, nach der Ansicht der Rechtsprechung allerdings nicht erbracht, vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 29.11.2005, Az. 11 WF 1013/04.

Daneben stellt sich beim Übergabe- und beim Einschreiben gegen Rückschein, immer ein Beweisproblem hinsichtlich des Zugangs des Briefes mit der Kündigung, sobald dieser trotz Hinterlegung eines Benachrichtigungsscheines beim Empfänger, nicht abgeholt wird. Von der Rechtsprechung wird insoweit nämlich vertreten, dass die einfache Benachrichtigung von der Hinterlegung des Einschreibebriefes beim Postamt keinen wirksamen Zugang darstellt, weil die Erklärung noch nicht in den Machtbereich des Empfängers geraten ist; vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1997, Az. VIII ZR 22/97. Der Kündigende müsste dann im Regelfall nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen erneuten Versuch unternehmen, seine Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, dass diesem ohne Weiteres eine Kenntnisnahme ihres Inhalts möglich ist. Vereinfacht gesagt heißt das, dass der kündigende Vermieter oder Mieter das Einschreiben erneut an den richtigen Kündigungsempfänger absenden muss. Damit geht wichtige Zeit verloren und die Kündigungsfrist kann zu dem Zeitpunkt der erneuten Absendung meist nicht mehr wie beabsichtigt eingehalten werden.

Doch auch wenn die Aushändigung des Übergabeeinschreibens oder Einschreibens mit Rückschein erfolgt ist, stellt sich unabhängig von dem Problem, ob der richtige Erklärungsempfänger den Brief erhalten hat auch immer die Frage, was er konkret erhalten hat. Nicht selten wird von einem Erklärungsempfänger, also dem Empfänger des Briefes, eingewandt, dass nichts oder nur ein leeres Blatt Papier in dem Briefumschlag gewesen ist. Wenn daher beispielsweise der kündigende Mieter den vom Vermieter ausgefüllten Rückschein über den Erhalt des Briefes im Prozess vorlegt, der Vermieter aber bestreitet -wahr oder unwahr- , dass darin eine Kündigungserklärung des Mieters gewesen ist -indem er zum Beispiel vorträgt, es habe sich „nichts“ in dem Umschlag befunden-, muss der Mieter beweisen, dass eine Kündigungserklärung in dem Brief gewesen ist. Dies ist ihm mittels eines Einschreibens, mit dem er bestenfalls den Zugang eines Briefes beim richtigen Adressaten nachweisen kann, im Regelfall nicht möglich.

Merke: Der kündigende Mieter oder Vermieter der die Kündigung mittels Einschreiben (-unabhängig von der Variante-) versendet, kann im Regelfall den Inhalt der Briefsendung und damit die Kündigungserklärung an sich, nur erschwert beweisen.

3. Kündigungserklärung per Gerichtsvollzieher

Die wohl unbekannteste aber wohl sicherste Methode der Übermittlung einer Kündigungserklärung ist die Zustellung mittels Postzustellungsurkunde, die in der Praxis meist durch Beauftragung des Gerichtsvollziehers nach den §§ 132 BGB §§ 192,193 ff. ZPO in Verbindung mit §§ 19, 21 GVGA erfolgt.

Der Kündigende, also der Mieter oder der Vermieter sendet dazu sein Kündigungsschreiben an den Gerichtsvollzieher mit der Aufforderung das Schriftstück an den Kündigungsempfänger zuzustellen. Dieser fertigt nach Erhalt des Kündigungsschreibens eine beglaubigte Kopie des Schriftstückes an und verbindet das Originalschriftstück dauerhaft mit einer Zustellungsurkunde.

Die beglaubigte Kopie wird dann an den Empfänger durch persönliche Übergabe oder Einwurf in den Briefkasten zugestellt und im Anschluss werden die Daten der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher in der Zustellungsurkunde, die mit dem Original verbunden ist, eingetragen. Urkunde und Originalschriftstück werden dann an den Absender zurückgesendet.

Die Zustellung mittels Postzustellungsurkunde bietet damit dem Absender die Möglichkeit den vollen Nachweis des Zugangs der Kündigungserklärung, nebst Vollständigkeit des versandten Briefes, durch Urkundsbeweis nach § 418 ZPO zu führen.

 Hinweis für die Praxis: Bei jedem Amtsgericht des Wohnortes oder des Wohnbezirkes des Zustellungsempfängers finden Sie den in Ihrem Fall zuständigen Gerichtsvollzieher. Sie suchen das entsprechende Amtsgericht heraus, senden einen Brief an die dortige Gerichtsvollzieherverteilerstelle und übermitteln das zuzustellende Kündigungsschreiben mit der Bitte um Zustellung. Nach der Zustellung werden Ihnen die Kosten in Rechnung gestellt. In der Regel bewegen sich diese im Rahmen von ca. 20,00 €.

4. Fazit

Bei der Kündigung einer Mietwohnung sollte der Kündigende, gleich ob Mieter oder Vermieter, immer die sicherste Variante der Zustellung der Kündigungserklärung wählen und das ist die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.

Eine Antwort auf "Kündigung eines Mietvertrages: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher?"

  • Anonym
    23.08.2018 - 14:33 Antworten

    Guten Tag,

    Ich habe eine fristlose Kündigung meines Vermieters bekommen. Der Brief ist mit normalem Entgelt von 0,70Cent frei gemacht, ohne Briefmarke aber versehen mit einem QR -Code welcher m.M.n. die heutige normale Briefmarke ersetzen soll. Alles in gedruckter Form.

    In diesem Schreiben ist eine Frist gesetzt. Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, dann ist diese Form (normaler Brief) die für den Vermieter unsichere Variante der Zustellform.-

    Ergo 1, habe ich diesen Brief niemals bekommen, da die Beweislast der Zustellung seitens meines Vermieters liegt.

    Ergo 2, die in dem Schreiben festgesetzte Frist zur Räumung der Wohnung träte nicht in Kraft.

    Würde ich jetzt meinen Vermieter schriftlich oder telefonisch bezüglich des Schreibens kontaktieren, so würde ich ihm zwangsläufig den Erhalt der Kündigung damit bestätigen und die Frist träte in Kraft (?!)

    Besten Dank. Ein Nutzer

    (Email bitte unkenntlich machen)

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