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Mietvertrag: Ändert sich die Kündigungsfrist durch einen Nachmieter?

Meist, wenn ein Umzug im Raum steht, ist das neue Mietobjekt bekannt und sogar bezugsbereit, vielleicht ist der neue Vertrag schon zeitnah geschlossen. Als Mieter möchte man dann das alte Mietverhältnis schnellstmöglich beenden und bestenfalls auch Mietdoppelzahlungen, für die alte und neue Mietwohnung, vermeiden.

Dann stellt sich für die meisten Mieter die Frage, ob es nicht eine Möglichkeit gibt den alten Mietvertrag vorzeitig, dass heißt vor Ablauf der Kündigungsfrist (bei unbefristeten) oder vor Ablauf der Vertragslaufzeit (bei befristeten Mietverträgen) zu beenden. Hört der betroffene Mieter sich dann um, wird ihm oft gesagt werden, er müsse ja dem Vermieter nur mindestens drei Nachmieter stellen, um aus dem alten Mietvertrag vorzeitig -ohne oder mit verkürzter Frist- entlassen zu werden.

Doch so einfach ist das in der Praxis nicht. (Mehr zur Kündigung: Mietertipps für die Kündigung)

Zwar gibt es Möglichkeiten für den kündigenden Mieter die Verkürzung der Kündigungsfrist oder den Abschluss eines Aufhebungsvertrages durch die Stellung eines Nachmieters zu erreichen, dies unterliegt jedoch in jedem Einzelfall gewissen Vorraussetzungen die erfüllt sein müssen. Auf die Anzahl der gestellten Nachmieter kommt es dabei jedenfalls gar nicht an.

Im Folgenden soll Ihnen ein kleiner Überblick über die verschiedenen Fallgruppen gegeben werden, in denen für Sie als kündigender Mieter, das Stellen eines Nachmieters den Vorteil der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages durch Aufhebungsvertrag oder die Verkürzung der Kündigungsfrist bringen kann.

1. Nachmietergestellung nach § 242 BGB – der gesetzliche Fall –

Als kündigender Mieter können sie auf freiwilliger Basis selbstverständlich immer einen geeigneten Nachmieter suchen.

Denn unabhängig von den vertraglichen Regelungen in den einzelnen Mietverträgen ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben des § 242 BGB, nach der ständigen Rechtsprechung, dass ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter, der ihm einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem (auf bestimmte Zeit) abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überwiegt; so beispielsweise LG Berlin, Urteil vom 21.09.2004,  Az: 63 S 175/04; BGH, Urteil vom 22. Januar 2003 – VIII ZR 244/02.

Da dieser Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsbeendigung beziehungsweise Aufhebung eine sehr einschneidende Ausnahme zum allgemeingültigen Grundsatz „pacta sunt servanda“ („Verträge sind einzuhalten“) darstellt, wird dieser von den Gerichten dem Mieter auch nur in Ausnahmefällen zugesprochen.

Voraussetzung für das mieterseitige berechtigte Interesse an der Vertragsauflösung ist dabei zunächst, dass es sich aus einer nicht selbst verschuldeten „Notlage“ des Mieters ergibt, die bewirkt, dass im Einzelfall sein Interesse an der Vertragsauflösung das Interesse des Vermieters am Festhalten „erheblich übersteigt“.

Als solches Interesse wurde im Einzelfällen zum Beispiel anerkannt:

  • Familienzuwachs, der einen Umzug wegen Platzmangels notwendig macht (AG Frankfurt, Urteil vom 09.09.1996, Az. 33 C 2628/1996) oder Heirat
  • sozialer Notfall, wie der Umzug des Mieters in ein Altenheim, (AG Frankfurt Urteil vom 11. Mai 1999 – 7 C 1251/1998)
  • Versetzung oder zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel (d.h. nicht aus eigener Veranlassung);  so zum Beispiel AG Schöneberg, Urteil vom 30. November 1998, Az: 108 C 325/98; LG Berlin, Urteil vom 19. August 1988 , Az: 29 S 2/88.

Daneben ist von den Mietern, selbst wenn ein entsprechendes berechtigtes Interesse vorliegen sollte, auch immer zu beachten, dass dies das Interesse des Vermieters am Fortbestand bzw. Festhalten des Vertrages erheblich überragen muss, vergleiche OLG Hamm, Beschluss vom 22.08.1995, Az.: 30 ReMiet 1/95. Dass heißt, die verschiedenen Interessen des Vermieters und Mieters müssen dann gegeneinander abgewogen werden, wobei in die Abwägung auch immer mit einfließt, wie lang die zu erwartende Kündigungsfrist beziehungsweise die Restvertragslaufzeit ist.

Wenn die verbleibende Mietzeit danach beispielsweise nur noch kurz wäre, dass heißt vier oder fünf Monate, dann überwiegt dass Vermieterinteresse an der Vertragsfortführung, vergleiche OLG Oldenburg im Urteil vom 23.04.1981, Az.: 5 UH 1/8.  

Hinweis: Daraus ergibt sich aber auch, dass dieser Anspruch sich fast nie für Mieter in unbefristeten Mietverhältnissen ergeben kann, wenn nur die regelmäßige gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB von drei Monaten einzuhalten ist, da das Festhalten am Vertrag für den Mieter im Regelfall insoweit kaum unzumutbar ist.

Wenn ein Mieter diesen Anspruch nach § 242 BGB haben sollte, dann muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren und kann ihn nur ablehnen, wenn es einen wichtigen Grund in der Person des Nachmieters gibt. So  wird im Urteil des BGH vom 22. Januar 2003 – VIII ZR 244/02, beispielsweise ausgeführt, dass bei der Prüfung der Zumutbarkeit eines Nachmieters fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben müssen. Vielmehr kommt es darauf an, dass der Vorgestellte Nachmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar ist. Dies ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn der Nachmieter die gleiche wirtschaftliche Stellung wie der bisherige Mieter hat. Grundsätzlich ist die Geeignetheit und Zumutbarkeit aber nach dem Einzelfall zu bestimmen.

Merke:

Um durch die Stellung eines Nachmieters eine vorzeitige Vertragsaufhebung zu bewirken müssen mindestens die folgenden drei Vorraussetzungen vorliegen:

1. Berechtigtes, unverschuldetes, Interesse des Mieters an der vorzeitigen Vertragsaufhebung,

2. welches das Interesse des Vermieters an dem Fortbestand des Vertrages bis zum Vertragsablauf oder dem Ende der Kündigungsfrist erheblich überragt und

3. ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter, der in den Vertrag zu unveränderten Bedingungen einzutreten bereit ist oder einen entsprechenden Anschlussmietvertrag zu den gleichen Bedingungen mit dem Vermieter abschließt.

2. Vertragliche Nachmietergestellung

Die vertragliche Nachmietergestellung vereinfacht es dem Mieter sich aus dem Mietvertrag zu lösen.

Vertragliche Nachmietergestellung heißt dabei nichts anderes, als dass Sie als kündigender Mieter sich auf eine Klausel im Mietvertrag, eine sogenannte Nachmieterklausel, oder separate Vereinbarung die sie mit dem Vermieter getroffen haben, berufen können, nach deren Inhalt der Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden soll, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist. Dabei können die im gesetzlichen Fall abzuwägenden berechtigten Interessen des Mieters und Vermieters ebenso zu berücksichtigen sein.

Ist im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten, besteht ein vertraglicher Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag seitens des Mieters.

Dabei unterscheidet man zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel.

Eine so genannte echte Nachmieterklausel liegt dann vor, wenn der Vermieter an den vom Mieter benannten geeigneten Nachmieter gebunden sein soll und den Mieter aus dem Vertrag entlassen muss. Vereinfacht gesagt, der Vermieter muss nach dieser Regelung -meist mit eingebauter Zustimmungsverpflichtung- den vom Mieter gestellten Nachmieter akzeptieren und den Mieterbisherigen aus der vertraglichen Verpflichtung entlassen.

Demgegenüber handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatzmieters zustehen soll, der Vermieter aber in seiner Entscheidung frei ist, ob er mit dem angebotenen Nachfolger einen Mietvertrag abschließt.

Bei beiden Varianten ist jedenfalls Vorraussetzung für den vertraglichen Anspruch des Mieters, dass der oder die vorgestellten Nachmieter zum Eintritt in den bestehenden (bzw. zum Abschluss eines neuen Vertrages) geeignet und dem Vermieter zumutbar sind. Insoweit gelten grundsätzlich die gleichen Kriterien, für das Recht der Ablehnung durch den Vermieter, wie bei der gesetzlichen Nachmieterstellung. Erforderlich ist, dass der Nachmieter wirklich objektiv ungeeignet erscheint, wobei allerdings der Vermieter insoweit verpflichtet ist nachzuweisen, dass vernünftige Gründe seiner Ablehnung des gestellten Nachmieters bestehen.

3. Fazit

Ohne eine vertragliche Vereinbarung hat die Stellung eines Nachmieters im Regelfall keinen Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag und ändert daher auch nichts an der von dem Mieter einzuhaltenden Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Wohnungskündigung (Ratgeber-Artikel für Mieter).

Am besten ist es für die Praxis daher immer, sich mit seinem Vermieter gütlich – und bitte immer schriftlich! – auf eine Nachmieterregelung zu einigen. Wenn möglich gleich schon im Mietvertrag. Das spart viel Zeit und Nerven – und im Ernstfall auch viel Geld.

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