Irgendwann steht fast jeder Mieter einmal vor der Aufgabe, seinen Mietvertrag kündigen zu müssen oder zu wollen. Eine schnell zu erledigende Formalie, denkt er sich. Doch dies ist nicht immer der Fall. Auch die Kündigung eines Mietverhältnisses sollte gut durchdacht werden.
Schon ein kleiner Fehler kann zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen. Es ist daher ratsam, sich an bestimmten Punkten zu orientieren, die im Vorfeld und bei der Umsetzung einer Kündigung stets beachtet werden sollten.
Der folgende Beitrag enthält eine Checkliste, die Mietern dazu verhelfen soll, ihr Mietverhältnis wirksam und zum gewünschten Zeitpunkt zu kündigen.
Anmerkung:
Das Recht, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, besteht bei unbefristeten Mietverhältnissen, soweit und solange kein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart ist.
Die Möglichkeit, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, besteht hingegen sowohl im Rahmen befristeter als auch unbefristeter Mietverhältnisse. Dieses Kündigungsrecht setzt allerdings im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung, die ohne Angabe von Gründen erfolgen kann, voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt, aus dem sich ergibt, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
In bestimmten Situationen sieht das Gesetz außerdem Sonderkündigungsrechte vor, mit deren Hilfe sich der Mieter unter erleichterten Voraussetzungen vom Vertrag lösen kann.
Zu den einzelnen Kündigungsrechten und deren Voraussetzungen vgl. die Artikel
- „Mietvertrag kündigen: Ratgeber für Mieter (ordentliche Kündigung)“,
- „Außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages“, sowie
- „Mietvertrag: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters.“
Anmerkung:
Bevor der Mieter es im Hinblick auf den Kündigungsverzicht unterlässt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, sollte er sich Klarheit über dessen Wirksamkeit verschaffen.
Diese Prüfung kann an Hand des Artikels: „Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre“ erfolgen.
Anmerkung:
Die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung kann mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des übernächsten Monats erfolgen, wenn die Kündigung dem Vermieter bis zum 3. Werktag des ersten Monats zugeht. Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters ist unwirksam. Von entscheidender Bedeutung für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist es, dass die Kündigungserklärung dem Vermieter bis zum 3. Werktag eines Monats zugegangen sein muss. Die Absendung des Kündigungsschreibens vor oder am 3. Werktag allein genügt nicht.
Zu den Besonderheiten, die in diesem Zusammenhang zu beachten sind, vgl. den Artikel:
- „Mietvertrag kündigen: Ratgeber für Mieter (ordentliche Kündigung)“ sowie den Beitrag:
- „Gilt der Samstag als Werktag bei der Kündigungsfrist einer Wohnung?“
Anmerkung:
Die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung hängt in der Regel davon ab, dass der Vermieter durch eine Abmahnung oder die Setzung einer Abhilfefrist im Vorfeld der Kündigung über den Kündigungsgrund in Kenntnis gesetzt wird und der Mieter ihn zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes bzw. Verhaltens auffordert. In einigen Fällen, insbesondere wenn die Abmahnung bzw. Fristsetzung keinen Erfolg verspricht, ist diese allerdings entbehrlich. Zu den Einzelheiten der Abmahnung bzw. Fristsetzung vgl. den Artikel: Außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages.“
Anmerkung:
Im Rahmen der außerordentlichen fristlosen Kündigung sind zwar keine Fristen zu beachten. Durch ein zu langes Zögern kann der Mieter jedoch den Eindruck erwecken, dass der vertragswidrige Zustand ihn nicht so sehr beeinträchtigt mit der Folge, dass er sein Kündigungsrecht verwirkt.
- Die Wahrung der Schriftform,
- im Falle einer Mietermehrheit: die Unterzeichnung des Kündigungsschreibens durch alle Mieter; falls gesonderte Kündigungsschreiben verfasst werden, ist ein enger zeitlicher Zusammenhang der einzelnen Erklärungen sicherzustellen,
- im Falle einer Mehrheit von Vermietern: die Adressierung an alle Vermieter, im Falle getrennter Kündigungsschreiben deren enger zeitlicher Zusammenhang,
- die Angabe der Kündigungsgründe im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Anmerkung:
Für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ist es entscheidend, dass die Gründe i.S.d. §§ 543,569 BGB im Kündigungsschreiben angegeben werden, und zwar durch die Schilderung eines konkreten Sachverhalts, der es dem Vermieter ermöglicht, die Berechtigung der Kündigung zu überprüfen. Entscheidend ist außerdem die Identität mit den Gründen, die Anlass für die Abmahnung bzw. Fristsetzung gegeben haben.
Tipps für die Verfassung des Kündigungsschreibens finden Sie im Artikel: „Tipps zum Verfassen und für den Zugang einer Wohnungskündigung.“
Anmerkung:
Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem bzw. den Vermietern zugeht. Das Mietverhältnis kann daher nur zum Ablauf des übernächsten Monats beendet werden, wenn das Kündigungsschreiben spätestens am 3. Werktag des die Frist auslösenden Monats derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Erfolgt der Zugang auch nur einen Tag zu spät, wird die Kündigung erst einen Monat später wirksam. Da es der Mieter ist, der im Streitfall den (rechtzeitigen) Zugang beweisen muss, sollte dieser die Kündigung in Form eines Einschreibens versenden.
Ein Muster für eine ordentliche Kündigung finden Sie im Beitrag: „Mietvertrag Kündigung: Vorlage für Mieter (kostenfreies Muster).“
Anmerkung:
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen, wenn der Sicherungszweck entfallen ist. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird allerdings nicht zeitgleich mit dem Wirksamwerden der Kündigung fällig. Dem Vermieter ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zuzugestehen, innerhalb derer er sich Klarheit darüber verschaffen kann, ob er die Mietkaution zur Befriedigung von Ansprüchen gegen den Mieter benötigt. Vgl. zur Rückzahlung der Mietkaution den Artikel: „Mietkaution: Rückzahlung | Alle Infos für Mieter und Vermieter.“
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