Nicht selten kommt es vor, dass eine Wohnungskündigung unwirksam ist, weil bestimmte Formalien nicht eingehalten worden sind oder der Mieter sich über den notwendigen Inhalt des Kündigungsschreibens (hier finden Sie ein Muster, um einen Mietvertrag zu kündigen) nicht im Klaren war.

Besonders unschön sind außerdem Fälle, in denen die Kündigung dem Vermieter gar nicht oder zu spät zugeht oder der (rechtzeitige) Zugang nicht bewiesen werden kann. Derartige Fehler sind vermeidbar. Deshalb sollte sich der Mieter sowohl mit den Anforderungen eines Kündigungsschreibens als auch den Möglichkeiten, den Zugang sicherstellen und beweisen zu können, vertraut machen.

Verfassen des Kündigungsschreibens

Bei der Verfassung des Kündigungsschreibens ist besondere Vorsicht geboten. Ein Fehler kann hier schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen.

Schriftform

Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gem. § 568 Abs.1 BGB der Schriftform, unabhängig davon, aus welchen Grund die Kündigung erfolgt.

Außerordentlich, nur mit Begründung

Wird das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB gekündigt, muss in dem Kündigungsschreiben außerdem der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden. Hierbei genügt es allerdings nicht, lediglich abstrakt anzugeben, die Kündigung erfolge wegen „Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ oder wegen „Gesundheitsgefährdung“. Dargelegt werden muss ein konkreter Sachverhalt, und zwar so ausführlich, dass der Vermieter in der Lage ist zu erkennen, auf welchen Zustand bzw. welches Verhalten der Mieter die Kündigung stützt und zu prüfen, ob es erfolgversprechend ist, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.  Fehlt es an einer diesen Anforderungen entsprechenden Begründung,  ist die Kündigung unwirksam.

Entscheidend für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ist außerdem, dass der im Kündigungsschreiben angegebene Grund mit dem Zustand bzw. Verhalten identisch ist, der bzw. das auch Gegenstand der Abmahnung bzw. Abhilfefristsetzung war. Fehlt es an dieser Identität, ist die Kündigung unwirksam, da die Voraussetzung  der Abmahnung bzw. Abhilfefristsetzung für dasjenige Verhalten bzw. den Zustand, auf den die Kündigung gestützt wird, nicht erfüllt ist.

Kündigung von allen Mietern

Vermeidbare Fehler, die häufig zur Unwirksamkeit der Kündigung führen, bestehen darin, dass die Kündigung entweder nicht von den richtigen oder nicht gegenüber den richtigen Personen abgegeben wird. Probleme können sich in diesem Zusammenhang ergeben, wenn auf der Mieter- und/oder auf der Vermieterseite mehrere Personen Vertragspartei sind. Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, kann seitens der Mieter nur gekündigt werden, wenn alle Mieter die Kündigung schriftlich erklären (vgl. hierzu den Artikel Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter)).

Wohnungskündigung an alle Vermieter richten

Sind auf der Vermieterseite mehrere Personen beteiligt, muss die Kündigung allen Vermietern gegenüber erklärt werden. Die Kündigung bei einer Mieter- oder Vermietermehrheit kann in einem gemeinsamen Kündigungsschreiben erfolgen. Ist dies allerdings nicht gewollt oder nicht möglich, weil z.B. die Vermieter keinen gemeinsamen Wohnsitz haben, ist für die Wirksamkeit der Kündigung im Fall getrennter Kündigungsschreiben entscheidend, dass die Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang zugehen. Tun sie dies nicht, ist die Kündigung insgesamt unwirksam. Liegt zwischen beiden Kündigungen ein Monat, wird dies für die Annahme eines engen zeitlichen Zusammenhangs schon nicht mehr ausreichen.

Nutzen Sie unser Muster für die Wohnungskündigung

Ein Muster für eine ordentliche Kündigung finden Sie im Beitrag: „Mietvertrag Kündigung: Vorlage für Mieter (kostenfreies Muster).“

Zugang der Wohnungskündigung sicherstellen

Damit die Kündigung wirksam werden kann, ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter erforderlich. Das Absenden der Kündigungserklärung allein genügt nicht. Geht das Schreiben auf dem Postwege verloren oder kommt es zu Verzögerungen, wirkt sich dies zum Nachteil des Mieters dahingehend aus, dass die Kündigung nicht wirksam wird oder die Frist erst verspätet in Gang gesetzt wird. Der Zugang beim Vermieter ist erst dann erfolgt, wenn die Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter bestreiten, die Kündigung erhalten zu haben. Der Mieter sollte also Vorkehrungen treffen, um beweisen zu können, dass und wann der Zugang erfolgt ist. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung in Form eines Einschreibens zu versenden.

Fazit:

Jeder Mieter, der  eine Kündigung ausspricht sollte besonders darauf achten, dass das Kündigungsschreiben diejenigen Angaben enthält, die für die Wirksamkeit der Kündigung erforderlich sind. Für den Fall der außerordentlichen Kündigung ist die konkrete Darlegung der Kündigungsgründe von entscheidender Bedeutung.

Außerdem ist es ratsam, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass das Kündigungsschreiben dem Vermieter rechtzeitig zugeht und der Zugang auch bewiesen werden kann. Hier empfiehlt es sich, sich eines Einschreibens zu bedienen.