Wenn auch nicht überall Standard, so ist es doch in einigen Mietshäusern und Wohngegenden üblich, das ein Pförtner beziehungsweise Concierge in der Wohnanlage beschäftigt ist, der den Ein- und Ausgang der Bewohner regelt. In anderen Fällen sorgt ein Wachmann oder ein Wachdienst für zusätzliche Sicherheit in der Wohnanlage.

Ob diese zusätzlichen Kosten für einen Concierge-Dienst oder Wachmann dann als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können, richtet sich allerdings nach den Umständen des Einzelfalles. Maßgeblich ist, die Möglichkeit der rechtlichen Einordnung solcher Aufwendungen als Nebenkosten.

Im nachfolgenden Artikel soll dargestellt werden, wann die Ausgaben für einen Concierge oder Wachmann als Nebenkostenpositionen anerkannt werden können und wie entsprechende Kosten auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung abgewälzt werden.

I. Concierge und Wachmann als Nebenkosten

Nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 BetrKV werden als Nebenkosten grundsätzlich alle Kosten erfasst, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Ausdrücklich nicht dazu zählen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten. Konkrete Nebenkostenpositionen werden zudem in dem Katalog  des § 2 BetrKV genau definiert.

1. Einordnung unter den Nebenkostenbegriff

Ein Concierge /Pförtner (auch als engl. Doorman) bezeichnet ist hauptsächlich dazu bestimmt, den Zutritt von fremden Personen zu dem Mietobjekt zu überwachen und damit mehr Sicherheit für die Mieter sowie deren Mietwohnungen zu gewährleisten. Auch, wenn er daneben noch hauswartähnliche Tätigkeiten ausführt, wie etwa sich um die Entgegennahme von Sendungen und die Verwahrung der Schlüssel der Mieter kümmert, bleibt der Hauptzweck der gleiche wie bei einem „bloßen“ Wachmann oder Wachdienst.

Aufgrund diese Zwecks sind die Kosten für einen Concierge oder Wachmann grundsätzlich als  solche einordnungsfähig, die für den Vermieter als Eigentümer des Grundstücks durch die bestimmungsgemäße Verwendung des vermieteten Objektes laufend entstehen (LG Berlin 67. Zivilkammer vom 04.01.2007; Az.: 67 S 287/06). Vereinfacht gesagt, sind diese Kosten also durch den Nebenkostenbegriff erfasst.

2. Kosten des Concierge / Wachmann unterfallen den „sonstigen Nebenkosten“

Da die Kosten für einen Concierge oder Wachmann allerdings nicht als solche in der BetrKV aufgeführt sind, bleibt die Frage, ob diese Nebenkosten auch umlagefähig sind.

Nach der Rechtsprechung und Literatur sind diese Kosten dann umlagefähig, wenn sie unter die „sonstigen Nebenkosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV fallen (BGH, Beschluss vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04; OLG Düsseldorf Urteil vom 27. März 2012, Az. 24 U 123/11 dort auch zit. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rnr. 213). Dazu wird ausgeführt:

„Wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten (…) umlagefähig sind, ist Gegenstand einer tatrichterlichen Würdigung und daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten (BGH, Beschluss vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04 mit Begründung der Bundesregierung zu § 2 – 3 – Nr. 14 (Hauswart) der Betriebskostenverordnung, BR-Drucks 568/03)“

Für eine zulässige Umlage in der jährlichen Nebenkostenabrechnung, muss nach dem BGH im Einzelfall nämlich immer auch eine Notwendigkeit der Kostenverursachung bestehen, damit diese Aufwendung nicht als unwirtschaftliche gelten und auch in voller Höhe umgelegt werden können (vgl. zu den Kosten eines “normalen” Hauswarts Senat, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NJWRR 2004, 875 unter II 2; BGH, Beschluss vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04).

Diese Voraussetzung ergibt sich auch aus § 556 Abs. 3 S. 1 HS. 2 BGB der bestimmt, dass Nebenkosten über die abgerechnet werden soll, wirtschaftlich sein müssen. Danach darf der Vermieter nur solche Kosten auf den Mieter abwälzen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt beziehungsweise notwendig sind; das heißt, unnötige Kosten (wie spezielle Terrorversicherungen, Luxusausgaben) sind nicht umlagefähig (so zum Beispiel zur Gartenpflege: AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 WuM 2015, 625-626).

Verstößt der Vermieter gegen dieses Wirtschaftlichkeitsgebot, kann er die Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Es muss also ein Erfordernis für einen Concierge oder Wachmannbestehen. Dem Vermieter steht aber bei der Beurteilung ein gewisser Ermessensspielraum zu, wobei es auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls ankommt, insbesondere auf Art und Lage des Objekts. Im Streitfall muss der Vermieter die Notwendigkeit (auch unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit) konkret dargelegt und beweisen.

So wurde zum Beispiel in einem Fall des LG Berlin vom 04.01.2007; Az.: 67 S 287/06, das Erfordernis der Anstellung eines Concierge beziehungsweise Pförtners aufgrund folgender Punkte bejaht:

• große Wohnanlagein Citylage mit einem gehobenen Standard
• Kontrolle des Zutritts unbefugter Personen durch den Concierge wird dem Sicherheitsbedürfnisder Mieter gerecht; hohe Fluktuation von Personen am und im Gebäude
• konkrete Gefahrenlage:

– Gebäuden mit einer hohen Anzahl von Wohnungen in reiner Großstadt, deren Mieter tagsüber in der Überzahl wegen ihrer beruflichen Tätigkeit nicht zugegen sind

– konkrete Gefahr nicht von der Hand zu weisen, dass sich unbefugte Personen Zutritt zum Gebäude verschaffen und Wohnungseinbrüche begehen; Einbrüche in dieser Großstadt und Gegend gerichtsbekannt

Demgegenüber wurde in einem Beschluss des BGH  vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04 (WM 2005, S. 336) die Umlage der Kosten für eine Concierge/ Wachdienst verneint, wenn keine  konkrete praktische Notwendigkeit besteht.

II. Umlage in der Nebenkostenabrechnung

Eine Abrechnung der Kosten für den Concierge oder Wachmannals Nebenkosten kann regelmäßig nur im Rahmen des Sammelpostens der „sonstigen Betriebskosten“  nach § 2 Nr. 17 i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV erfolgen. Dabei müssen die besonderen Anforderungen dieser Nebenkostenart und deren Umlagevoraussetzungen beachtet werden. Der unbestimmte Begriff der „sonstigen“ Nebenkostenmuss immer mietvertraglich genauer bestimmt sein; das heißt, dass der  Vermieter muss hier bei Mietvertragsschluss in der Umlagevereinbarung die Kostenposition: „ Kosten des Concierge/ Wachmanns als solche ausdrücklich benennen (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 875).

Dabei ist es allerdings nicht notwendig, dass die Erläuterung der sonstigen Betriebskosten direkt dem Verweis auf die BetrKV im Mietvertrag nachgeht. Die Konkretisierung der sonstigen Nebenkosten als Kosten für den Concierge oder Wachmann kann sich auch unter einem Konglomerat von Vereinbarungen befinden, das sich mit Betriebskosten befasst (LG Berlin vom 04.01.2007; Az.: 67 S 287/06).

Eine Abrechnung solcher Kosten unter den Hausmeisterkosten ist zwar zulässig, wenn der Hausmeister solche Kosten übernimmt, setzt aber dennoch voraus, dass diese Kosten im Mietvertrag als „sonstige Nebenkosten ausdrücklich benannt sind (OLG Celle, ZMR 1999, 238 = NZM 1999, 170). Alle Einzelheiten zu den Hausmeisterkosten erhalten Sie in dem Artikel: “Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?“.

Im Übrigen ist auch bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Subsumtion der Concierge oder Wachdienstkosten unter einen Posten wie „Kosten der Geschäfts­ u. Hausverwaltung“ zulässig. Zwar können bei gewerblichen -anders als bei Wohnrechtsmietverhältnissen auch weitere Nebenkosten wie Verwaltungskosten als umlagefähig vereinbart werden,  Bewachungskosten aber stammen aus einem Aufwand, der deutlich über die allgemeine Verwaltung hinausgeht ( OLG Düsseldorf Urteil vom 27. März 2012, Az. 24 U 123/11; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rnr. 213).

Wie sonstige Nebenkosten im Übrigen erfasst werden, können Sie auch in dem Artikel „Nebenkostenabrechnung: Was sind “Sonstige Betriebskosten” (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.

III. Zusammenfassung

Eine Umlage der Kosten für einen Wachdienst oder Concierge ist mietrechtlich damit unter den sonstigen Nebenkosten im Sinne von  § 2 Nr. 17 i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV möglich, wenn besondere Umstände vorliegen, die für eine Umlagefähigkeit der Kosten des Concierge- oder Wach- Dienstes sprechen könnten.

Ein Erfordernis (das für die Umlagefähigkeit spricht) kann bestehen, wenn folgende Bedingungen kumulativ vorliegen:

• gewisse Größe des Wohnhauses
• Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung
• Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit
• konkreter und hinreichend substantiierte Gefährdungslage