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Schönheitsreparaturen zeitanteilig vornehmen – So geht’s in der Praxis

Eine zeitanteilige Vornahme der Schönheitsreparaturen kommt für viele Mieter und Vermieter beim Auszug deshalb in Betracht, da die Mietzeit in der Praxis oftmals kürzer ist als die Mindestmietzeit für bestimmte Schönheitsreparaturen. So ist für die Mietparteien dann meist unklar, ob die Renovierungen entsprechend der Schönheitsreparaturklausel nun zeitanteilig oder überhaupt nicht vorzunehmen sind. Zudem werden oft auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen vorgenommen, die man als Mieter bei Auszug berücksichtigt wissen will.

Wann Sie was renovieren müssen und ob auch zeitanteilige Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel anhand einiger Beispielsfälle aus der Praxis.

1. Schönheitsreparaturen nur bei wirksamer Verpflichtung

Vor dem Beginn jeglicher Ausführung von Schönheitsreparaturen lohnt sich für den Mieter oft schon ein Blick in den Mietvertrag, denn in dem Fall, dass der Mieter dort keine Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter findet, besteht auch keine Verpflichtung. Das heißt, sobald im Mietvertrag eine (wirksame) Regelung zur Übertragung der Renovierungspflicht fehlt, kann der Mieter die Wohnung besenrein verlassen ohne Schönheitsreparaturen vornehmen zu müssen.

Voraussetzung für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nämlich zunächst immer eine wirksame vertragliche Abwälzung. Eine solche setzt voraus, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen

  • ausdrücklich im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird und
  • von der Notwendigkeit der Ausführung anhand des tatsächlichen Zustandes der Wohnung abhängig gemacht wird.

Eine typische Klausel aus der Praxis mit flexiblem Fristenplan lautet dann meist wie folgt:

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Der Mieter hat alle Arbeiten fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
  • in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

Zur Wirksamkeit und Unwirksamkeit einzelner Formulierungen der Schönheitsreparaturklausel erfahren Sie alle Einzelheiten im Detail im Artikel „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen – Wirksame Formulierung

2. Zeitanteilige Schönheitsreparaturen

Die Frage der zeitanteiligen Schönheitsreparaturen stellt sich in der Praxis für den Mieter immer dann, wenn die Schönheitsreparaturverpflichtung im Mietvertrag für seinen besonderen Einzelfall anscheinend scheinbar keine Regelung enthält. So werden vorweggenommene Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und Beendigungen des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mindestmietzeit in den üblichen Mietverträgen mit flexiblem Fristenplan beispielsweise nicht ausdrücklich erwähnt.

Anhand zweier gängiger Fallgestaltungen aus der Praxis soll daher im Folgenden verdeutlicht werden, wie zeitanteilige Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden und ob es auch eine anteilige Renovierungspflicht gibt.

Vorausgesetzt ist in beiden Varianten das Vorhandensein einer wirksamen Schönheitsreparaturverpflichtung mit flexiblem Fristenplan, wie unter 1.

a. Führen vorweggenommene Schönheitsreparaturen zu zeitanteiliger Renovierungspflicht?

Mieter M wohnt seit 3,5 Jahren in seiner Mietwohnung und hat das Wohnzimmer vollständig neu renoviert. Bei Auszug will er wissen, ob er nun in Küche, Bad und Dusche die alle 3 Jahre zu renovieren wären, weniger Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, da er ja bereits das Wohnzimmer vorzeitig renoviert hat.

Antwort: Nein.

Für die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kommt es in erster Linie immer zunächst auf die tatsächliche Notwendigkeit selbiger an. Erst dann sind die flexiblen Fristen als zeitliche Anhaltspunkte zu sehen. Hier heißt das, dass der Mieter M Küche, Bad und Dusche renovieren muss, wenn der tatsächliche Zustand der Räume Schönheitsreparaturen erfordert. Die vorzeitige Renovierung des Wohnzimmers wirkt sich hier nicht aus und wird auch nicht „angerechnet“. Lediglich der Lauf des Fristbeginns für die flexible Renovierungsfrist des Wohnzimmers (nach 5 Jahren)  wird durch vorzeitige anteilige Renovierung nach hinten verschoben.

b. Zeitanteilige Schönheitsreparaturen, wenn die Renovierungsfrist noch nicht abgelaufen ist?

Mieter M ist starker Raucher und wohnt nur 2 Jahre in seiner Mietwohnung. Die ursprünglich weißen Wände in seinem Raucherwohnzimmer sind vergilbt und bedürfen eines neuen Anstrichs. M will wissen, ob er Schönheitsreparaturen vornehmen muss.

Antwort: Ja.

Auch wenn M in zeitlicher Hinsicht noch keine der angegebenen flexiblen Fristen aus dem Mietvertrag erreicht hat ist er insoweit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, als es tatsächlich notwendig ist. Bei den gelben Raucherwänden ist dies vorliegend notwendig. (weitere Einzelheiten zum Thema Rauchen in der Mietwohnung finden sie in dem Artikel: „Schönheitsreparaturen: Bei einer Raucherwohnung“)

c. Zeitanteilige Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung eines Geldbetrages?

Mieter M wohnt 3,5 Jahre in seiner Mietwohnung und will ausziehen. Die Wohnung ist in topzustand. In seinem Mietvertrag findet er unter dem Flexiblen Fristenplan eine sogenannte Abgeltungs- oder auch Quotenklausel. Wobei unter einer Quotenklausel im Detail eine Regelung verstanden wird, die für jedes volle abgelaufene Jahr dem Mieter mit einer Quote “ von – bis zu X % “ an den zukünftigen entstehenden Renovierungskosten beteiligt.

Mieter M will nun wissen, ob er aufgrund dieser Klausel anteilig für spätere Schönheitsreparaturen zahlen muss?

Antwort: Nein. 

Die Klausel ist unwirksam.

Bisher wurde zwar von der Rechtsprechung anerkannt, dass mit einer Abgeltungs- beziehungsweise Quotenklausel wirksam bestimmt werden kann, dass Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen müssen, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind, dies wurde aber in aktueller Rechtsprechung gekippt mit den BGH-Urteilen vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13. Der BGH stellte fest, dass formularmäßige Quotenklauseln insgesamt unwirksam sind, egal ob die Wohnung in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben wurde.

Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06) nicht mehr fest; Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

3. Fazit

Eine Verpflichtung zur Durchführung zeitanteiliger Schönheitsreparaturen oder anteiliger Renovierungen existiert damit als solche nicht.  Es ist im Einzelfall immer entscheidend, ob ein Teil der Mietwohnung „abgewohnt“ ist und die Notwendigkeit besteht insoweit Schönheitsreparaturen durchzuführen.

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