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Nebenkosten: Allgemeinstrom – Erfassung, Umlage + alles Wichtige

Die Nebenkosten werden meist nach dem Verbrauch oder nach der Wohnfläche berechnet, so dass jeder Mieter am Jahresende seinen individuellen Anteil zu begleichen hat. Gemeinschaftliche Nebenkosten wie etwa der Allgemeinstrom, der durch die Verursachung aller Mieter oder Bewohner eines Hauses anfällt wird in demselben Maße berücksichtigt.

Eine gesetzliche Begriffsbestimmung des Allgemeinstroms als Nebenkostenposition ist in der Betriebskostenverordnung allerdings nicht zu finden, weshalb es sich bei diesem Sammelbegriff besonders lohnt, als Mieter die Grundlage der abgerechneten Postion zu kennen.

Nicht alles was umgangssprachlich zum Allgemeinstrom zählt, ist auch als solcher in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Ein großer Teil dieser Kosten muss gesondert bei den entsprechenden Nebenkostenpositionen abgerechnet werden, bei denen er anfällt.

Nachfolgend soll daher für Vermieter und Mieter erläutert werden, welche Positionen unter den Begriff des Allgemeinstroms fallen und umgelegt werden dürfen sowie welche Erfassungsmöglichkeiten es insoweit gibt.

I. Allgemeinstrom in den Nebenkosten

Unter Allgemeinstrom versteht man umgangssprachlich grundsätzlich alle Stromkosten die für allgemein zugängliche Flächen oder Räume oder auch Anlagen anfallen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung sind allerdings nicht alle diese Kosten unter einem Sammelpunkt ansatzfähig.

Die Kosten des „Allgemeinstroms“ müssen

  • bei den Nebenkosten des Betriebskostenkatalogs nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV angesetzt werden bei denen Sie anfallen (so etwa der Betriebsstrom des Heizungsanlage) oder
  • als sonstige Nebenkosten vertraglich vereinbart sein, um rechtmäßig umgelegt werden zu können. (Wie dies zu erfolgen hat, können Sie hier nachlesen: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)

Die Betriebskostenverordnung  selbst definiert en Begriff  des Allgemeinstroms zwar nicht, bestimmt aber zumindest einen Teil dieser allgemeinen Nebenkosten bei den Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV näher. Danach sind die sogenannten „Kosten der Beleuchtung“ als allgemeine Stromkosten umlagefähig Nebenkosten.

Hierzu gehören die Kosten des Stroms 

  • für die Außenbeleuchtung und 
  • die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen“.

Für die Abrechnung der allgemeinen Stromkosten ist somit entscheidend, durch was die Stromkosten entstehen, um diese rechtmäßig und zulässig in der Nebenkostenabrechnung den entsprechenden Betriebskosten zuordnen zu können. Eine Übersicht über die Betriebskosten (Nebenkosten) finden Sie insbesondere in dem Artikel: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“.

Alle Strom- und Beleuchtungskosten die bei der Nutzung von Hobbyräumen, Werkstätten oder Waschmaschinen usw.  durch einen Mieter anfallen und auch diesem zugerechnet werden können, müssen gesondert über Zähler erfasst oder direkt auf den personenbezogenen Stromzähler (zur separaten Abrechnung mit dem Energieversorger) umgelegt werden.

Eine pauschale Abrechnung verschiedener Stromkosten ohne Unterteilung oder Aufgliederung nach der Entstehungsursache ist daher unzulässig und kann zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen (OLG Hamburg ZMR 2003, 181). Dies ergibt sich insbesondere auch daraus dass bei einzelnen Nebenkostenpositionen auch verschiedene Umlagemaßstäbe zum tragen kommen (Beispiel: Heizung verbrauchsabhängig; Beleuchtung verbrauchsunabhängig usw. )

II. Beispiele für Allgemeinstrom

In der Abrechnung der Nebenkosten muss richtigerweise bei den verschiedenen Stromkosten  differenziert werden:

Strom fürUmlagefähig/ Nebenkostenart
Beleuchtung von

  • Zugänge/ Flure/ Treppen,
  • Dachböden
  • Waschküche,
  • Fahrradkeller
  • Tiefgarage/ Parkplätze
Umlagefähig als Kosten der Beleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV;

Nicht umlagefähig sind allerdings Beleuchtungskosten, die für Tiefgaragen oder Parkplätze entstehen die nur einzelnen Mietern zur Verfügung stehen; insoweit muss mit diesen eine gesonderte Umlage als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden (AG Neuss, WuM 1997, 471)

Automatische Rolltore bei der TiefgarageUmlagefähig, wenn eine gesonderte vertragliche Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV besteht.
Kosten für den Betrieb eines NotstromaggregatsUmlagefähigkeit kommt auf den Stromversorgunszweck des Aggregats an und ist dann bei der entsprechenden Nebenkostenposition umzulegen.
Heizungsanlage (zum Beispiel für Brenner, Umwälzpumpen, Regelungsanlagen, Wärmefühler etc.)Umlagefähig nach § 2 Nr. 4 BetrKV als Betriebsstrom der Heizung (BGH, Urteil vom 20.02.08,Az.: VIII ZR 27/07)
Hauseigene WasserversorgungsanlageUmlagefähig bei den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2  BetrKV
EntwässerungspumpeUmlagefähig als Abwasserkosten bei den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3  BetrKV
Betrieb des Aufszugs/FahrstuhlsUmlagefähig als Betriebsstrom des Aufzugs nach § 2 Nr. 7  BetrKV Aber nur wenn der Aufzug allen Mietparteien zu Gute kommt (vgl. hier den Artikel: „Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)“
Beleuchtung der individuellen (mietereigenen) KellerabteileNicht umlagefähig als allgemeine Beleuchtungskosten, da hier eine dem jeweiligen Mieter zurechenbarer Verbrauch gemessen und abgerechnet werden kann (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.7.2011, 532 C 80/11).

Umlagefähig sind diese Kosten nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten, § 2 Nr. 17 BetrKV.

Gemeinschafts-AntennenanlageUmlagefähig als Betriebsstromkosten der Antennenanlage nach § 2 Nr. 15 a) BetrKV
Für Baumaßnahmen am MietobjektNicht umlagefähig

III. Praxistipp bei Nebenkosten des Allgemeinstroms

Anhand der Beispiele wird schnell deutlich, dass allgemein anfallender Strom nicht immer derselben Nebenkostenart zuzuordnen ist. Eine Abrechnung unter der Stromkosten unter einem Punkt „ Allgemeinstrom“ anfallen ist daher unzulässig, wenn

  • die Nebenkostenart „Allgemeinstrom“ (mit Ursache) nicht ausdrücklich im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten vereinbart ist

oder

  • insoweit ein Betriebsstrom abgerechnet werden soll, der einer spezifische Zuordnung zu einer Positionen des Nebenkostenkatalogs bedarf (Heizung/ Wasserkosten/ Aufzug etc. )

oder

  • Beleuchtungskosten ohne spezielle Zuordnung abgerechnet werden sollen (zum Beispiel Allgemeinstrom/ Beleuchtung Hausflur …€, Allgemeinstrom/ Beleuchtung Tiefgarage …€, Allgemeinstrom/Beleuchtung Dachboden  …€)

Der Vermieter muss jede einzelne Nebenkostenpostion  einschließlich des tatsächlichen Kostenanfalls darlegen und nachweisen können. Ist die Nebenkostenabrechnung hinsichtlich einzelner Kostenpunkte undeutlich, kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben („Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)„).

19 Antworten auf "Nebenkosten: Allgemeinstrom – Erfassung, Umlage + alles Wichtige"

  • Tanja Block
    26.03.2017 - 01:42 Antworten

    Hallo Liebes Team,

    in meiner Wohnung gibt es keinen „eigenen“ Stromzähler, den ich bei einem Versorger anmelden kann. Es ist nur ein Zwischenzähler vorhanden. Im Mietvertrag unter Nebenkosten ist der Strom gar nicht aufgeführt. Darf der Vermieter dann den Strom abrechnen?

  • Hermann Janka
    27.05.2018 - 10:52 Antworten

    Hallo verehrtes Team,

    unser Mieter hat im gemeinsamen Waschkeller eine Doppelsteckdose für die Waschmaschine zur Verfügung und zahlt dafür einen Pauschalbetrag.
    Künftig möchte er noch einen Wäschetrockner anschließen.

    Ist es zwingend notwendig einen Zwischenzähler anbringen zu lassen, um eine korrekte Abrechnung gewährleisten zu können, oder reicht auch hier eine Pauschale nach Schätzung und in Absprache?

    Bitte teilen Sie mir den Paragraphen zur Stromkostenberechnung bzw. zur Erfassung des Stromverbrauchs mittels Stromzähler mit.

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 06:13 Antworten

      Hallo Hermann,

      immer wenn Dritte betroffen sind (weitere Mieter) werden diese wissen wollen, wie der individuelle Stromverbrauch abgegrenzt wird. Alleine deshalb macht eine separate Erfassung Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Freitag
    12.07.2018 - 09:32 Antworten

    Hallo.

    Bei einem von drei Mietparteien genutzten Waschraum (Wochenweise Nutzung ist vereinbart), wie ist der Strom für die Heizkosten abzurechnen? Pauschal gedrittelt, oder nach individuellem Verbrauch (einer der drei Mieter hat den Stand immer wöchentlich erfasst)

    Vielen Dank
    Daniel

  • Heike Henze
    19.11.2018 - 19:48 Antworten

    Hallo liebes Team,
    meine Tochter wohnt in einem Mehrfamilienhaus, mit weiteren 2 Mietparteien und 1 leer stehende Wohnung. In ihren Betriebskostenabrechnung für 2017 ist der Verbrauch für den Allgemeinstrom in diesem Jahr plötzlich fast 3 x so hoch als im Vorjahr und für sie ( auf ihre QM umgerechnet ) der 7 fache Betrag zu zahlen…..Verbrauch Vorjahr : 569 kw/h und aktuell 1640 kw/h……ich finde das sehr hoch. Auf Anfrage beim Vermieter wurde ihr gesagt, dass die Mieter eben so viel verbraucht hätten und alles korrekt laufen würde. Und eine Kopie die Abrechnung des Stromanbieters. Trotzdem ist es doch unrealistisch, was können wir tun?

    LG Heike

  • Kerstin Holzer
    14.12.2018 - 09:30 Antworten

    Liebes Team,

    durch Zufall habe ich herausgefunden, dass der Strom für die Beleuchtung des gemeinsamen Hausflurs und der Außenlampe in unserem 3-Parteienhaus komplett auf meinen Zähler läuft.
    Ich habe den Vermieter daraufhin angeschrieben und um eine Lösung gebeten. Er hat mir daraufhin nur geantwortet, dass meine Stromrechnung vermutlich erhöht sei, weil die Heizungsanlage auf meinen Zähler läuft. Für diese gibt es aber einen Zwischenzähler und er würde das in der Jahresabrechnung begleichen. Zu den Lampen im gemeinsamen Hausflur und draußen hat er mir keine Antwort gegeben. Es kann doch nicht sein, dass ich für alle Mieter diese Kosten trage? Ist das rechtens?

    Herzlichen Gruß,
    K. Holzer

    • Mietrecht.org
      14.12.2018 - 16:57 Antworten

      Hallo Kerstin,

      das ist natürlich nicht in Ordnung. Drängen Sie auf eine Erstattung und fordern Sie einen Zwischenzähler.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Therese Schulz
    02.01.2019 - 17:03 Antworten

    Hallo…
    Wir wohnen in einen Mehrzweckgebäude, indem sich 4 Flure befinden, wir nutzen jedoch nur einen Flur. In dem Gebäude sind Wohnungen, sowohl als auch Praxen und Vereine. In der Nebenkostenabrechnung sind 2450 € Allgemeinstrom für ein Jahr aufgelistet. Können Sie uns einfach den gesamten Verbrauch berechnen? Weil wir nutzen ja gar nicht die anderen Aufgänge?

    • Mietrecht.org
      02.01.2019 - 19:02 Antworten

      Hallo Therese,

      die anderen Aufgänge zahlen umgekehrt auch für Ihren Aufgang, sodass sich die Kosten ausgleichen sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten Marschall
    15.01.2019 - 09:02 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in einem 12-Parteien Haus und habe die Betriebskostenabrechnung am 23.12.2018 erhalten.
    Der Posten „Allgemeinstrom“ beträgt alleine 5019,83 €, auf meine Wohnung umgerechnet sind das 387,79. Damit sind die Kosten fast 4mal so hoch wie im Vorjahr. Kann das richtig sein? Was muss dafür alles laufen? Für meine Wohnung selbst zahle ich Stromkosten von knapp 50€ im Monat separat an die Stadtwerke.

    • Mietrecht.org
      15.01.2019 - 11:24 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ich kann Sie nur bitten, Belegeinsicht in die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung zu nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Armin Behn
    03.03.2019 - 14:20 Antworten

    Hallo liebes Team,

    wir wohnen seid 2 Jahren alleine in einem 3-Parteien-Haus und sollen jetzt den Allgemeinstrom 2018(Treppenhaus, Klingelanlage, Antennenanlage ) von 150 Euro allein bezahlen weil wir ja die einzigen Mieter sind.
    Ist das richtig?

    Mit freundlichen Grüßen

    Armin Behn

  • Gerhard Kornab
    19.03.2019 - 18:03 Antworten

    Hallo,
    ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem 8-Parteien-Haus. 4 Wohnungen haben eine Garage, die übrigen 4 Wohnungen haben keine Garage. Der Allgemeinstrom für die Außenbeleuchtung (Zugang zur Gemeinschaftsgarage, zu den Müllbehältern und auch zu den 4 Einzelgaragen) wurde bisher (21 Jahre lang) nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Bei der letzten Eigentümerversammlung wurde von einem Miteigentümer mit Garage beantragt, den Verteilerschlüssel für Allgemeinstrom nicht mehr nach Miteigentumsanteilen zu berechnen, sondern nur nach der Wohnfläche. Also die Fläche der Garagen.bleibt außen vor. Hierdurch erhöht sich der Allgemeinstromanteil für die Wohnungen ohne Garage.
    Da sich nicht ermitteln lässt, ob die Außenbeleuchtung auf dem Weg zu einer Garage oder auf dem Weg zu den Mülltonnen einschaltet, halte ich es für gerechter, die bisherige ursprünglich vereinbarte Aufteilung nach Miteigentumsanteilen beizubehalten.
    Wie sehen Sie das?
    Viele Grüße
    Gerhard Kornab

    • Mietrecht.org
      21.03.2019 - 09:01 Antworten

      Hallo Gerhard,

      welcher Umlageschlüssel ist in der Teilungserklärung vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Gerhard Kornab
        21.03.2019 - 20:59 Antworten

        Guten Abend Herr Hundt,
        ursprünglich war lt. Teilungserklärung für den Allgemeinstrom der Miteigentumsanteil vereinbart. Es wird halt jetzt nach 21 Jahren beantragt diesen Schlüssel zu ändern, und zwar nach Wohnfläche, sodass dann die Garagen außen vor sind. Als Begründung für den Änderungswunsch wird angeführt, dass derzeit aus Altersgründen kaum noch ein Garagenbesitzer abends die Garagen aufsucht, und damit deshalb kein Strom verbraucht wird.Wie will man das kontrollieren?
        Mein Gegenargument ist jedoch, was vielleicht in 2 Jahren ist, wenn es evtl. wieder jüngere Eigentümer gibt und diese abends wieder die Garagen aufsuchen. Dann müsste sich ja wieder eine Mehrheit finden um dann erneut zur Aufteilung nach Miteigentumsanteil zu wechseln. Dem werden dann sicherlich die 4 Garagenbesitzer, genau 50%, nicht zustimmen.
        Gruß
        Gerhard Kornab

        • Mietrecht.org
          23.03.2019 - 11:43 Antworten

          Hallo Gerhard,

          recherchieren Sie, ob und mit welcher Mehrheit in Ihrer Gemeinschaft der Umlageschlüssel geändert werden kann.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Stefan Lang
    12.05.2019 - 17:15 Antworten

    Hallo liebes Team,

    wir wohnen in einem 3- Parteien-Haus und sind 6 Mieter, je Wohnung 2 Personen.
    Der Hausstrom, Flur ,Außenbeleuchtung, Heizung… wird uns per qm angerechnet, da es nur einen Zähler hierzu gibt, wir zahlen am meisten da wir die größte Wohnung haben. Ist dies korrekt, da wir auch nicht mehr Strom im Treppenhaus oder im Außenbereich verbrauchen als die anderen 4 Mieter auch?
    Es gibt auch keine Wasseruhren in jeder Wohnung, da wird der Durchschnitt auf alle Mieter angerechnet, wir zahlen für die anderen Mieter mit, da eine Partei 2 x am Tag badet. Wenn wir Wasseruhren haben wollen, müssen wir diese selbst bezahlen, auch die Wartung, ist dies korrekt oder was kann man dagegen tun?

    Vielen Dank
    Stefan Lang

    • Mietrecht.org
      13.05.2019 - 08:53 Antworten

      Hallo Stefan,

      außer bei den Heizkosten ist die Umlage nach Wohnfläche möglich und üblich (sofern im Mietvertrag vereinbart).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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