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Nebenkosten: Allgemeinstrom – Erfassung, Umlage + alles Wichtige

Die Nebenkosten werden meist nach dem Verbrauch oder nach der Wohnfläche berechnet, so dass jeder Mieter am Jahresende seinen individuellen Anteil zu begleichen hat. Gemeinschaftliche Nebenkosten wie etwa der Allgemeinstrom, der durch die Verursachung aller Mieter oder Bewohner eines Hauses anfällt wird in demselben Maße berücksichtigt.

Eine gesetzliche Begriffsbestimmung des Allgemeinstroms als Nebenkostenposition ist in der Betriebskostenverordnung allerdings nicht zu finden, weshalb es sich bei diesem Sammelbegriff besonders lohnt, als Mieter die Grundlage der abgerechneten Postion zu kennen.

Nicht alles was umgangssprachlich zum Allgemeinstrom zählt, ist auch als solcher in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Ein großer Teil dieser Kosten muss gesondert bei den entsprechenden Nebenkostenpositionen abgerechnet werden, bei denen er anfällt.

Nachfolgend soll daher für Vermieter und Mieter erläutert werden, welche Positionen unter den Begriff des Allgemeinstroms fallen und umgelegt werden dürfen sowie welche Erfassungsmöglichkeiten es insoweit gibt.

I. Allgemeinstrom in den Nebenkosten

Unter Allgemeinstrom versteht man umgangssprachlich grundsätzlich alle Stromkosten die für allgemein zugängliche Flächen oder Räume oder auch Anlagen anfallen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung sind allerdings nicht alle diese Kosten unter einem Sammelpunkt ansatzfähig.

Die Kosten des „Allgemeinstroms“ müssen

  • bei den Nebenkosten des Betriebskostenkatalogs nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV angesetzt werden bei denen Sie anfallen (so etwa der Betriebsstrom des Heizungsanlage) oder
  • als sonstige Nebenkosten vertraglich vereinbart sein, um rechtmäßig umgelegt werden zu können. (Wie dies zu erfolgen hat, können Sie hier nachlesen: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)

Die Betriebskostenverordnung  selbst definiert en Begriff  des Allgemeinstroms zwar nicht, bestimmt aber zumindest einen Teil dieser allgemeinen Nebenkosten bei den Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV näher. Danach sind die sogenannten „Kosten der Beleuchtung“ als allgemeine Stromkosten umlagefähig Nebenkosten.

Hierzu gehören die Kosten des Stroms 

  • für die Außenbeleuchtung und 
  • die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen“.

Für die Abrechnung der allgemeinen Stromkosten ist somit entscheidend, durch was die Stromkosten entstehen, um diese rechtmäßig und zulässig in der Nebenkostenabrechnung den entsprechenden Betriebskosten zuordnen zu können. Eine Übersicht über die Betriebskosten (Nebenkosten) finden Sie insbesondere in dem Artikel: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“.

Alle Strom- und Beleuchtungskosten die bei der Nutzung von Hobbyräumen, Werkstätten oder Waschmaschinen usw.  durch einen Mieter anfallen und auch diesem zugerechnet werden können, müssen gesondert über Zähler erfasst oder direkt auf den personenbezogenen Stromzähler (zur separaten Abrechnung mit dem Energieversorger) umgelegt werden.

Eine pauschale Abrechnung verschiedener Stromkosten ohne Unterteilung oder Aufgliederung nach der Entstehungsursache ist daher unzulässig und kann zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen (OLG Hamburg ZMR 2003, 181). Dies ergibt sich insbesondere auch daraus dass bei einzelnen Nebenkostenpositionen auch verschiedene Umlagemaßstäbe zum tragen kommen (Beispiel: Heizung verbrauchsabhängig; Beleuchtung verbrauchsunabhängig usw. )

II. Beispiele für Allgemeinstrom

In der Abrechnung der Nebenkosten muss richtigerweise bei den verschiedenen Stromkosten  differenziert werden:

Strom fürUmlagefähig/ Nebenkostenart
Beleuchtung von

  • Zugänge/ Flure/ Treppen,
  • Dachböden
  • Waschküche,
  • Fahrradkeller
  • Tiefgarage/ Parkplätze
Umlagefähig als Kosten der Beleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV;

Nicht umlagefähig sind allerdings Beleuchtungskosten, die für Tiefgaragen oder Parkplätze entstehen die nur einzelnen Mietern zur Verfügung stehen; insoweit muss mit diesen eine gesonderte Umlage als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden (AG Neuss, WuM 1997, 471)

Automatische Rolltore bei der TiefgarageUmlagefähig, wenn eine gesonderte vertragliche Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV besteht.
Kosten für den Betrieb eines NotstromaggregatsUmlagefähigkeit kommt auf den Stromversorgunszweck des Aggregats an und ist dann bei der entsprechenden Nebenkostenposition umzulegen.
Heizungsanlage (zum Beispiel für Brenner, Umwälzpumpen, Regelungsanlagen, Wärmefühler etc.)Umlagefähig nach § 2 Nr. 4 BetrKV als Betriebsstrom der Heizung (BGH, Urteil vom 20.02.08,Az.: VIII ZR 27/07)
Hauseigene WasserversorgungsanlageUmlagefähig bei den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2  BetrKV
EntwässerungspumpeUmlagefähig als Abwasserkosten bei den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3  BetrKV
Betrieb des Aufszugs/FahrstuhlsUmlagefähig als Betriebsstrom des Aufzugs nach § 2 Nr. 7  BetrKV Aber nur wenn der Aufzug allen Mietparteien zu Gute kommt (vgl. hier den Artikel: „Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)“
Beleuchtung der individuellen (mietereigenen) KellerabteileNicht umlagefähig als allgemeine Beleuchtungskosten, da hier eine dem jeweiligen Mieter zurechenbarer Verbrauch gemessen und abgerechnet werden kann (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.7.2011, 532 C 80/11).

Umlagefähig sind diese Kosten nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten, § 2 Nr. 17 BetrKV.

Gemeinschafts-AntennenanlageUmlagefähig als Betriebsstromkosten der Antennenanlage nach § 2 Nr. 15 a) BetrKV
Für Baumaßnahmen am MietobjektNicht umlagefähig

III. Praxistipp bei Nebenkosten des Allgemeinstroms

Anhand der Beispiele wird schnell deutlich, dass allgemein anfallender Strom nicht immer derselben Nebenkostenart zuzuordnen ist. Eine Abrechnung unter der Stromkosten unter einem Punkt „ Allgemeinstrom“ anfallen ist daher unzulässig, wenn

  • die Nebenkostenart „Allgemeinstrom“ (mit Ursache) nicht ausdrücklich im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten vereinbart ist

oder

  • insoweit ein Betriebsstrom abgerechnet werden soll, der einer spezifische Zuordnung zu einer Positionen des Nebenkostenkatalogs bedarf (Heizung/ Wasserkosten/ Aufzug etc. )

oder

  • Beleuchtungskosten ohne spezielle Zuordnung abgerechnet werden sollen (zum Beispiel Allgemeinstrom/ Beleuchtung Hausflur …€, Allgemeinstrom/ Beleuchtung Tiefgarage …€, Allgemeinstrom/Beleuchtung Dachboden  …€)

Der Vermieter muss jede einzelne Nebenkostenpostion  einschließlich des tatsächlichen Kostenanfalls darlegen und nachweisen können. Ist die Nebenkostenabrechnung hinsichtlich einzelner Kostenpunkte undeutlich, kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben („Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)„).

4 Antworten auf "Nebenkosten: Allgemeinstrom – Erfassung, Umlage + alles Wichtige"

  • Tanja Block
    26.03.2017 - 01:42 Antworten

    Hallo Liebes Team,

    in meiner Wohnung gibt es keinen „eigenen“ Stromzähler, den ich bei einem Versorger anmelden kann. Es ist nur ein Zwischenzähler vorhanden. Im Mietvertrag unter Nebenkosten ist der Strom gar nicht aufgeführt. Darf der Vermieter dann den Strom abrechnen?

  • Hermann Janka
    27.05.2018 - 10:52 Antworten

    Hallo verehrtes Team,

    unser Mieter hat im gemeinsamen Waschkeller eine Doppelsteckdose für die Waschmaschine zur Verfügung und zahlt dafür einen Pauschalbetrag.
    Künftig möchte er noch einen Wäschetrockner anschließen.

    Ist es zwingend notwendig einen Zwischenzähler anbringen zu lassen, um eine korrekte Abrechnung gewährleisten zu können, oder reicht auch hier eine Pauschale nach Schätzung und in Absprache?

    Bitte teilen Sie mir den Paragraphen zur Stromkostenberechnung bzw. zur Erfassung des Stromverbrauchs mittels Stromzähler mit.

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 06:13 Antworten

      Hallo Hermann,

      immer wenn Dritte betroffen sind (weitere Mieter) werden diese wissen wollen, wie der individuelle Stromverbrauch abgegrenzt wird. Alleine deshalb macht eine separate Erfassung Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Freitag
    12.07.2018 - 09:32 Antworten

    Hallo.

    Bei einem von drei Mietparteien genutzten Waschraum (Wochenweise Nutzung ist vereinbart), wie ist der Strom für die Heizkosten abzurechnen? Pauschal gedrittelt, oder nach individuellem Verbrauch (einer der drei Mieter hat den Stand immer wöchentlich erfasst)

    Vielen Dank
    Daniel

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