Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Wird dieser vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt, steht dem Mieter das Minderungsrecht, das Recht auf Mängelbeseitigung, ein Schadensersatzanspruch und letztlich ein Kündigungsrecht zu. In diesem Rahmen ist die Frage des Umzugskostenersatzes zu prüfen.
Modernisiert der Vermieter die Mietwohnung, ist der Mieter oft erheblichen Beeinträchtigungen ausgesetzt. Da die Modernisierung regelmäßig auch im Interesse des Mieters erfolgt und der Vermieter naturgemäß am Erhalt seiner Immobilie interessiert ist und auf diesem Weg den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleistet, entstehen die Rechte des Mieters erst dann, wenn eine gewisse Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird. Wo diese Grenze verläuft, ist immer eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Inwieweit der Vermieter zum Ersatz von Umzugskosten des Mieters verpflichtet ist, ist eine Frage, die sich pauschal kaum beantworten lässt.
Inhalt: Umzugskosten im Rahmen der Modernisierung
1. Kein Anspruch auf Ersatzwohnung
2. Modernisierungsvereinbarung vermeidet Probleme
4. Schadensersatz (Umzugskosten) erfordert Verschulden des Vermieters
5. Sonderfall energetische Modernisierung
a. Minderung für drei Monate ausgeschlossen
b. Minderungsausschluss nur bei fortbestehender Bewohnbarkeit der Wohnung
1. Kein Anspruch auf Ersatzwohnung
Jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung (Link: Modernisierung: wann hat Mieter Recht auf Ersatzwohnung?) zur Verfügung zu stellen, wenn die angemietete Wohnung unbewohnbar ist (LG Düsseldorf DWW 1996 282).
2. Modernisierungsvereinbarung vermeidet Probleme
Im Idealfall trifft der Vermieter mit dem Mieter eine nach dem Gesetz ausdrücklich vorgesehene Modernisierungsvereinbarung, in der die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme und eventuelle Aufwendungsersatzansprüche des Mieters einvernehmlich geregelt werden (§ 555f BGB).
In diesem Rahmen ließe sich auch regeln, ob der Mieter in seiner Wohnung verbleibt oder eine vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung bezieht oder in einem Hotel unterkommt.
3. Minderung und Kündigung
Hat der Vermieter die Unbewohnbarkeit zu verantworten, kann der Mieter die Miete um 100 % mindern. Da er die Wohnung überhaupt nicht nutzen kann, braucht er keine Miete zu bezahlen (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87). Das insoweit auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, kann der Mieter neben der Minderung auch die Kündigung des Mietvertrages ins Auge fassen.
4. Schadensersatz (Umzugskosten) erfordert Verschulden des Vermieters
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist allgemein ein Verschulden des Vermieters. An dieser Voraussetzung wird der Schadensersatzanspruch oft scheitern. Soweit der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude modernisiert, ist der Mieter nämlich verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB).
Außerdem gesteht ihm das Gesetz einen Aufwendungsersatzanspruch zu, wenn er infolge der Bauarbeiten Aufwendungen zur Schadensbeseitigung machen muss (neue Tapeten, neuer Teppichboden) (§§ 555a III, 555d VI BGB). Auf Verlangen muss der Vermieter sogar Vorschuss leisten. Dazu hat der Mieter die Aufwendungen nach Art, Umfang und Höhe aufzuschlüsseln und kann die Duldung von der Vorschussleistung sogar abhängig machen (AG Hamburg WuM 1987, 272).
Insoweit ist es schwierig, von einem Verschulden des Vermieters zu sprechen. Allein der Umstand, dass die Arbeiten auf Veranlassung des Vermieters ausgeführt werden, dürfte den Verschuldensvorwurf allein noch nicht rechtfertigen. Er bewegt sich dann auf eine Zumutbarkeitsgrenze zu, wenn er auf die Situation des Mieters keinerlei Rücksicht nimmt, alternative Handlungsmöglichkeiten hätte, rücksichtslos lärmt und alles verdreckt oder es gar darauf anlegt, den Mieter auf diesem Weg aus seiner Wohnung zu „vergraulen“ (Fälle der Luxussanierung) und dessen Kündigung provozieren möchte.
Ein Verschuldensvorwurf könnte sich auch damit begründen lassen, dass der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt hat und der Mieter keine Möglichkeit hatte, sich auf die Umstände einzustellen. In der Praxis dürfte es sich eher um Extremfälle handeln, beispielsweise auch dann, wenn sich die Modernisierungsmaßnahmen über einen längeren Zeitraum hinziehen, kein Ende absehbar ist, die Arbeiten laienhaft ausgeführt werden oder der Vermieter aus finanziellen Gründen vielleicht nicht in der Lage ist, die Beendigung der Arbeiten abzusehen.
In einer Entscheidung des OLG Karlsruhe (ZMR 2009, 33) wurde dem Mieter jedenfalls der Hotelaufenthalt als Schadensersatzposition anerkannt. Dabei ist er verpflichtet, den entstehenden Kostenaufwand so gering als möglich zu halten. Er kann sich nicht auf Vermieterkosten einen besonders kostenträchtigen Aufenthalt im Hotel genehmigen.
Da der Vermieter dem Mieter dann den Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewähren kann, macht er sich vertragsbrüchig und damit im Verschuldensfall auch schadensersatzpflichtig. Die dem Mieter dadurch entstehenden Kosten (Umzugskosten) kann der Mieter als Schadensersatz gegen den Vermieter geltend machen (§ 536a I BGB). Da er zugleich die Miete um 100 % mindern kann, braucht der Vermieter nur die Mietkosten für eine Ersatzunterkunft zu erstatten, die über den Betrag der Miete hinausgehen.
5. Sonderfall energetische Modernisierung
a. Minderung für drei Monate ausgeschlossen
Eine Einschränkung ist dann zu berücksichtigen, wenn es sich um eine energetische Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB handelt. Für diesen Fall schließt § 536 1a BGB das Minderungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von 3 Monaten aus. In diesem Fall erfüllt der Vermieter die gesamtgesellschaftliche Aufgabe „Klimaschutz“, für die auch der Mieter in die Verantwortung einbezogen wird. Für alle anderen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB gilt der Minderungsausschluss allerdings nicht.
b. Minderungsausschluss nur bei fortbestehender Bewohnbarkeit der Wohnung
Der Ausschluss der Minderung besteht aber nur insoweit, als der Mieter die Wohnung tatsächlich noch nutzen kann. Wird die Wohnung unbewohnbar, kann der Mieter wiederum die Miete bis zu 100 % mindern. Der Mietminderungsausschluss gilt also nur für Beeinträchtigungen, die eine Bewohnbarkeit weiterhin erlauben. Der Gesetzgeber will den Vermieter motivieren, die Bauarbeiten im Interesse auch der Mieter möglichst innerhalb kurzer Zeit umzusetzen.
Da für diesen Zeitraum (Bewohnbarkeit vorausgesetzt) das Minderungsrecht ausgeschlossen ist, muss zwangsläufig auch ein Schadensersatzanspruch ausgeschlossen sein.
c. Schadensersatz nur bei verschuldeter Unbewohnbarkeit
Der Schadensersatzanspruch des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn die Wohnung unbewohnbar ist und damit der Ausschluss des Minderungsrechts nicht greift. Auch dann muss der Mieter dem Vermieter ein Verschulden an der Situation nachweisen (siehe dazu oben 4.).
02.07.2016 - 16:35
Meine Frage, muss aus meiner Wohnung ausziehen wegen anderweitiger Nutzung dieser. Welche Rechte habe ich? (Umzugskosten, Container, Helfer….)
03.07.2016 - 11:18
Hallo Stefan,
was meinen Sie mit “anderweitiger Nutzung”?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.05.2019 - 11:17
Hallo,
Unsere Wohnungsbaugesellschaft möchte die drei Häuserreihen unserer Wohnanlagen sanieren. Der Lärm (kennen wir von vorherigen Bauarbeiten) ist dabei unerträglich. Zudem werden die Wohnungen teurer (wir können uns unsere Wohnung dann definitiv nicht mehr leisten). Für die Bauarbeiten werden gerade gefühlsmäßig die Leute aus den Wohnungen geekelt (bei unserer 86 jährigen Nachbarin funktioniert seit Wochen keine Heizung, der Kommentar dazu war, sie solle sich doch eine warme Jacke anziehen u.ä.). Während der Bauarbeiten sollen dann die verbliebenen Bewohner zwischen den leeren Wohnungen (die dann möbliert werden) hin und her ziehen (womit man dem Baulärm leider nur zum Teil entkommt. Die Häuser sind super, super hellhörig und Fenster öffnen über den Sommer unmöglich). Für uns ist das mit einem Neugeborenen, einem Kleinkind und Zwischenprüfung eine Katastrophe! Können Sie uns sagen was unsere Rechte in dem Fall sind und ob wir das Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist hätten (haben eine Wohnung in Aussicht, allerdings schon in zwei Monaten)?
Herzliche Grüße, JanaR
23.05.2019 - 06:17
Hallo Jana,
ich würde mit dem Vermieter ins Gespräch gehen und einen Mietaufhebungsvertrag abschließen. Sie schreiben ja selbst, dass der Vermieter ein Interesse hat, die Wohnungen leer zu sanieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.03.2018 - 10:44
Hallo,
wenn der Vermieter (ein Investor der das Mietshaus gerade gekauft hat) alle Wohnungen inklusive meiner gemieteten Wohnung modernisieren will, aber dabei auch grundsätzlich umbauen/wände abreißen und kernsanieren möchte (aus meiner 100qm Wohnung sollen drei 1-Zimmer Wohnungen werden). Gilt das dann noch als Modernisierung? Und kann er mir die Wohnung auf Grund seines Vorhabens kündigen? Und hab ich dann kein Anrecht auf eine Ersatzwohnung?
Liebe Grüße
Beate
27.03.2018 - 14:44
Hallo Beate,
wenn Ihre Wohnung in andere Wohnung aufgeteilt wird, dann sprechen wir nicht über eine Modernisierung im mietrechtlichen Sinne. Ihre Wohnung soll es im Anschluss scheinbar nicht mehr geben. Lassen Sie sich bitte zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2020 - 23:05
Guten Tag
Der Vermieter saniert gerade die Wohnungen. und möchte danach für eine kleiner Wohnung ca. 110 Prozent mehr Miete im gleichen Haus als zuvor. Daher habe ich das abgelehnt und daraufhin hat er uns eine Kündigung geschickt aufgrund von Modernisierung und das wir die angeboten Wohnung abgelehnt haben(jedoch ist in dem Schreiben nicht erwähnt, dass die angeboten Wohnung a) kleiner ist und b) 110 Prozent teuerer) ich hab beschlossen mich daher nach einer anderen Wohnung umzusehen, jedoch wären für mich zwei Fragen relevant 1. vorasugetzte ich finde eine Wohnung, wer mpsste dann für die Umzugskosten aufkommen? 2. Wenn ich nichts finden sollte, wie gehts es dann weiter? 3. Darf man denn in solch einem Fall so viel mehr Miete verlangen?
Besten Dank im Voraus für ein Feedback
09.11.2020 - 09:38
Hallo Herr Müller,
eine Sanierung / Modernisierung rechtfertigt i.d.R. keine Kündigung. Hier sollten Sie also ansetzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.10.2018 - 06:01
Hallo,
mein Vermieter will seine Häuser modernisieren (Neue Rohrleitungen, Heizung, Böden, etc.).
Die Arbeiten sollen pro Haus (je 6 Wohnungen) ca. 1 Jahr dauern. Dafür fängt er mit einem Haus an, sobald dies fertig ist, sollen alle Mieter des Hauses 2 in Haus 1 umziehen und er macht da weiter.
Sobald dies fertig ist, sollen die Mieter wieder zurück und er mach bei Haus 3 Weiter.
Nun müsste ich meine komplette 3 Zimmer-Wohnung räumen und 2 Mal umziehen, inkl. kompletter Küche.
Muss ich dafür selber aufkommen?
Viele Grüße,
Jack
14.11.2018 - 18:50
Das würde mich auch interessieren da mein Vermieter das auch vor hat. Im Januar soll es losgehen. Habe aber noch keine schriftliche Ankündigung bekommen.
20.04.2019 - 22:25
Ich muß aus meiner Wohung wegen Schwarzstaub ausziehen. Das hat mir der Vermieter nahegelegt, damit eine Kernsanierung stattfinden kann. Diese macht sich natürlich viel besser in einer leeren Wohnung .Nun habe ich eine (viel teurere) Wohnung gefunden. Meine Frage: Wer zahlt die Umzugskosten von fast 900€?
23.04.2019 - 07:11
Hallo mareile,
mit dieser Frage befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.10.2023 - 18:16
Hallo, unsere Wohnung soll saniert werden.
Hierzu sollen wir in eine bereits sanierte Wohnung im selben Haus ziehen. Die Wohnung ist jedoch 10qm kleiner. Eine Unterstellmöglichkeit wird gegeben. Für die Übergangswohnung sollen wir die selbe Miete zahlen wie jetzt. Ist dies so rechtens oder besteht die Möglichkeit einer mietminderung für die Übergangszeit.
09.10.2023 - 19:20
Hallo Janine,
vermutlich könnte man rechtlich auf eine geminderte Miete drängen. auf der anderen Seite finde ich die Organisation und den Fakt, dass die Wohnung saniert ist ziemlich fair.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.11.2019 - 15:17
Hallo, mein Vermieter hat mir die Unbewohnbarkeit der Wohnung angekündigt. Die Modernisierungsmaßnahmen fängt aber noch nicht an. Tatsächlich wissen wir auch nicht, ob er wirklich Modernisierungsmaßnahmen durchführen wird. Habe ich im diesen Fall Schadenersatzsanspruch?
Gruß Johann
03.03.2020 - 11:58
Hallo ich soll nach 12 Jahren aus meiner Wohnung wegen Abriss des Blockes nun soll ich für die neue Wohnung Kaution zahlen ist das rechtlich
12.12.2020 - 21:38
Hallo liebes Team,
erst vor 6 Monaten bin ich in meine Wohnung gezogen und habe viel Geld hierein gesteckt. Nun ist vor 4 Wochen die Heizung komplett ausgefallen, und angeblich gibt es ein Leck, das nicht gefunden wurde. Auch war die Vermieterin ohne Bescheid zu geben, mit den Handwerkern in der ganzen Wohnung.
Bei Innentemperaturen um 11 Grad, sind wir gezwungen Elektroheizer zu benutzen, allerdings ist es am Morgen und wenn wir von der Arbeit kommen eben kalt. Von den Stromkosten ganz zu schweigen.
Der Vermieter hat mir mehrfach gesagt, er sei Anwalt und eine Mietminderung sei, trotz Winter, höchsten bei 20% anzusetzen. Gleichzeitig wird die Reparatur nicht vor Anfang/Mitte Januar erfolgen, dann werden Wände und Decken durchbrochen und überall aufputz neue Rohre verlegt. Am Ende sind mit weiteren 8 Wochen ohne Heizung und mit Sanierungsarbeiten zu rechnen.
Da ich mich beim Mieterverein erkundigte, wurde ich als unehrlich und unverschämt bezeichnet. Unsere Nerven liegen blank. Weihnachten und der Lockdown stehen vor der Tür und wir sitzen im Kalten. Wir haben den Vermieter abgemahnt und möchten nun nächste Woche, nach Ablauf der Frist fristlos kündigen und in eine kleinere und (100,oo Eur) teurere Wohnung umziehen. Die aktuelle Wohnung ist in einem alten Haus und großzügiger, aber für das gleiche Geld finden wir hier nichts, wo wir nur ansatzweise alles unterbringen. Auch die Kaution ist 300 Euro höher. Aber wir haben ja keine Wahl, wenn wir nicht den ganzen Winter nun kalt sitzen wollen.
Welchen Anspruch haben wir auf Schadensersatz? Wir haben gerade erst die Renovierung der alten Wohnung abgeschlossen und viele Rollos gekauft, die in der neuen Wohnung nicht passen, auch Holzverkleidungen und Möbel, die ich nicht mehr stellen kann. Wir zahlen aktuell noch den letzten Umzug und müssen uns das Geld für den Umzug leihen.
Habe wir einen Anspruch auf Schadenersatz? Für irgendeine Information wären wir dankbar! Vielen Dank im Voraus.
12.12.2020 - 21:45
Ach ja, ganz vergessen habe ich, zu erwähnen, dass wir für November und Dezember die volle Miete bezahlt haben, und die Vermieter, er wie gesagt Rechtsanwalt, nie mehr etwas wegen einer Minderung gesagt haben. Also auch keine 20% abgezogen wurden, da die Miete da bereits bezahlt war.
13.12.2020 - 14:57
Hallo Nic.R,
wenn Sie tatsächlich fristlos kündigen wollen und auch über Schadenersatz nachdenken, dann sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, damit Sie von Anfang an keine Fehler machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2021 - 20:22
Die Wohnung einer Freundin soll saniert werden. Jetzt sollen ihr laut Vermieter max.3 Wohnungen (die aber wahrescheinlich alle dem Vermieter gehören) angeboten werden. Die Umzugskosten in eine andere Wohnung die nicht zu ihm gehört würde er deshalb nicht übernehmen und der Mieter muss sie selbst zahlen. Darf er diese Klausel benutzen?
05.02.2021 - 19:29
Hallo Ines,
was gibt es an dieser Lösung auszusetzen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.02.2021 - 18:37
Habe ich einen Anspruch auf die Umzugskostenpauschale wenn ich den Mietvertrag kündige da ich diesen Umzug zwecks Modernisierung/Sanierung nicht wollte aber dennoch jetzt auziehen muss?
08.02.2021 - 20:29
Hallo Stephan,
mit Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2021 - 16:20
Habe ich als Untermieter Anspruch auf Kostenerstattung für einen Umzug, wenn mir fristgerecht gekündigt wurde. Die Wohnung ist weiterhin bewohnbar, aber durch die Kündigung musste ich innerhalb eines Jahres 2 Mal umziehen, was mich doch viel gekostet hat.
24.06.2021 - 18:45
Hallo Anonym,
Sie haben hier m.E. keine finanziellen Ansprüche gegenüber dem Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2021 - 19:03
Hallo,
unser Vermieter nimmt einen altergerechten Umbau eines Wohnblockes vor.
Nachdem einige Aufgänge fertig gestellt sind, können wir in die neue Wohnung
ziehen.Die Wohnungsgesellschaft hat uns nicht gekündigt.
Bin ich verpflichtet die Umzugskosten zu tragen?
Wolfgang K.
26.07.2021 - 14:21
Hallo Wolfgang,
wenn Sie in einem neue Wohnung einziehen, tragen Sie die Umzugskosten (Wer auch sonst?).
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.06.2022 - 22:36
Hallo mal ein paar Fragen, wir müssen bis herbstanfang aus der Wohnung ausziehen. Unsere Wohnung hat massive elektrik Probleme, seit August letztes Jahr,dann seit März dieses Jahr kein warm Wasser und seit April dieses Jahr keine Heizung. Die Wohnung ist als unbewohnbar eingestuft . Es müssen komplette Renovierungen erfolgen ,Wasser, Abwasser, die Rohre die Heizung, die elektrik und soweiter. Jetzt meine Fragen muss der Vermieter meinen Umzug bezahlen und muss er auch die Kaution für die Wohnung mit übernehmen.
Wir müssen uns um andere Wohnung kümmern er macht wie immer nix.
Mfg Katrin
19.06.2022 - 18:57
Hallo Katrin,
hier der Part zum Thema Schadenersatz / Umzugskosten: https://www.mietrecht.org/modernisierung/umzugskosten-modernisierung/#4
Und hier noch Anführungen zum Thema Ersatzwohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt