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Wer trägt mögliche Umzugskosten des Mieters bei einer Modernisierung?

Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Wird dieser vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt, steht dem Mieter das Minderungsrecht, das Recht auf Mängelbeseitigung, ein Schadensersatzanspruch und letztlich ein Kündigungsrecht zu. In diesem Rahmen ist die Frage des Umzugskostenersatzes zu prüfen.

Modernisiert der Vermieter die Mietwohnung, ist der Mieter oft erheblichen Beeinträchtigungen ausgesetzt. Da die Modernisierung regelmäßig auch im Interesse des Mieters erfolgt und der Vermieter naturgemäß am Erhalt seiner Immobilie interessiert ist und auf diesem Weg den vertragsgemäßen Gebrauch gewährleistet, entstehen die Rechte des Mieters erst dann, wenn eine gewisse Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird. Wo diese Grenze verläuft, ist immer eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Inwieweit der Vermieter zum Ersatz von Umzugskosten des Mieters verpflichtet ist, ist eine Frage, die sich pauschal kaum beantworten lässt.

1. Kein Anspruch auf Ersatzwohnung

Jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung (Link: Modernisierung: wann hat Mieter Recht auf Ersatzwohnung?) zur Verfügung zu stellen, wenn die angemietete Wohnung unbewohnbar ist (LG Düsseldorf DWW 1996 282).

2. Modernisierungsvereinbarung vermeidet Probleme

Im Idealfall trifft der Vermieter mit dem Mieter eine nach dem Gesetz ausdrücklich vorgesehene Modernisierungsvereinbarung, in der die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme und eventuelle Aufwendungsersatzansprüche des Mieters einvernehmlich geregelt werden (§ 555f BGB).

In diesem Rahmen ließe sich auch regeln, ob der Mieter in seiner Wohnung verbleibt oder eine vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung bezieht oder in einem Hotel unterkommt.

3. Minderung und Kündigung

Hat der Vermieter die Unbewohnbarkeit zu verantworten, kann der Mieter die Miete um 100 % mindern. Da er die Wohnung überhaupt nicht nutzen kann, braucht er keine Miete zu bezahlen (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87). Das insoweit auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, kann der Mieter neben der Minderung auch die Kündigung des Mietvertrages ins Auge fassen.

4. Schadensersatz (Umzugskosten) erfordert Verschulden des Vermieters

Sind die Beeinträchtigungen derart schwerwiegend und unzumutbar, dass der Aufenthalt in der Mietwohnung nicht mehr möglich, muss der Mieter vorübergehend in eine andere Wohnung, Unterkunft oder in ein Hotel umziehen. Im Extremfall kündigt er den Mietvertrag und zieht um. Ob er neben der 100 %-Minderung auch Schadensersatz verlangen kann, muss gesondert beurteilt werden.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist allgemein ein Verschulden des Vermieters. An dieser Voraussetzung wird der Schadensersatzanspruch oft scheitern. Soweit der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude modernisiert, ist der Mieter nämlich verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB).

Außerdem gesteht ihm das Gesetz einen Aufwendungsersatzanspruch zu, wenn er infolge der Bauarbeiten Aufwendungen zur Schadensbeseitigung machen muss (neue Tapeten, neuer Teppichboden) (§§ 555a III, 555d VI BGB). Auf Verlangen muss der Vermieter sogar Vorschuss leisten. Dazu hat der Mieter die Aufwendungen nach Art, Umfang und Höhe aufzuschlüsseln und kann die Duldung von der Vorschussleistung sogar abhängig machen (AG Hamburg WuM 1987, 272).

Insoweit ist es schwierig, von einem Verschulden des Vermieters zu sprechen. Allein der Umstand, dass die Arbeiten auf Veranlassung des Vermieters ausgeführt werden, dürfte den Verschuldensvorwurf allein noch nicht rechtfertigen. Er bewegt sich dann auf eine Zumutbarkeitsgrenze zu, wenn er auf die Situation des Mieters keinerlei Rücksicht nimmt, alternative Handlungsmöglichkeiten hätte, rücksichtslos lärmt und alles verdreckt oder es gar darauf anlegt, den Mieter auf diesem Weg aus seiner Wohnung zu „vergraulen“ (Fälle der Luxussanierung) und dessen Kündigung provozieren möchte.

Ein Verschuldensvorwurf könnte sich auch damit begründen lassen, dass der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt hat und der Mieter keine Möglichkeit hatte, sich auf die Umstände einzustellen. In der Praxis dürfte es sich eher um Extremfälle handeln, beispielsweise auch dann, wenn sich die Modernisierungsmaßnahmen über einen längeren Zeitraum hinziehen, kein Ende absehbar ist, die Arbeiten laienhaft ausgeführt werden oder der Vermieter aus finanziellen Gründen vielleicht nicht in der Lage ist, die Beendigung der Arbeiten abzusehen.

In einer Entscheidung des OLG Karlsruhe (ZMR 2009, 33) wurde dem Mieter jedenfalls der Hotelaufenthalt als Schadensersatzposition anerkannt. Dabei ist er verpflichtet, den entstehenden Kostenaufwand so gering als möglich zu halten. Er kann sich nicht auf Vermieterkosten einen besonders kostenträchtigen Aufenthalt im Hotel genehmigen.

Da der Vermieter dem Mieter dann den Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewähren kann, macht er sich vertragsbrüchig und damit im Verschuldensfall auch schadensersatzpflichtig. Die dem Mieter dadurch entstehenden Kosten (Umzugskosten) kann der Mieter als Schadensersatz gegen den Vermieter geltend machen (§ 536a I BGB). Da er zugleich die Miete um 100 % mindern kann, braucht der Vermieter nur die Mietkosten für eine Ersatzunterkunft zu erstatten, die über den Betrag der Miete hinausgehen.

5. Sonderfall energetische Modernisierung

a. Minderung für drei Monate ausgeschlossen

Eine Einschränkung ist dann zu berücksichtigen, wenn es sich um eine energetische Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB handelt. Für diesen Fall schließt § 536 1a BGB das Minderungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von 3 Monaten aus. In diesem Fall erfüllt der Vermieter die gesamtgesellschaftliche Aufgabe „Klimaschutz“, für die auch der Mieter in die Verantwortung einbezogen wird. Für alle anderen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB gilt der Minderungsausschluss allerdings nicht.

b. Minderungsausschluss nur bei fortbestehender Bewohnbarkeit der Wohnung

Der Ausschluss der Minderung besteht aber nur insoweit, als der Mieter die Wohnung tatsächlich noch nutzen kann. Wird die Wohnung unbewohnbar, kann der Mieter wiederum die Miete bis zu 100 % mindern. Der Mietminderungsausschluss gilt also nur für Beeinträchtigungen, die eine Bewohnbarkeit weiterhin erlauben. Der Gesetzgeber will den Vermieter motivieren, die Bauarbeiten im Interesse auch der Mieter möglichst innerhalb kurzer Zeit umzusetzen.

Da für diesen Zeitraum (Bewohnbarkeit vorausgesetzt) das Minderungsrecht ausgeschlossen ist, muss zwangsläufig auch ein Schadensersatzanspruch ausgeschlossen sein.

c. Schadensersatz nur bei verschuldeter Unbewohnbarkeit

Der Schadensersatzanspruch des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn die Wohnung unbewohnbar ist und damit der Ausschluss des Minderungsrechts nicht greift. Auch dann muss der Mieter dem Vermieter ein Verschulden an der Situation nachweisen (siehe dazu oben 4.).

4 Antworten auf "Wer trägt mögliche Umzugskosten des Mieters bei einer Modernisierung?"

  • Stefan Schreiter
    02.07.2016 - 16:35 Antworten

    Meine Frage, muss aus meiner Wohnung ausziehen wegen anderweitiger Nutzung dieser. Welche Rechte habe ich? (Umzugskosten, Container, Helfer….)

    • Mietrecht.org
      03.07.2016 - 11:18 Antworten

      Hallo Stefan,

      was meinen Sie mit „anderweitiger Nutzung“?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate Wolf
    27.03.2018 - 10:44 Antworten

    Hallo,

    wenn der Vermieter (ein Investor der das Mietshaus gerade gekauft hat) alle Wohnungen inklusive meiner gemieteten Wohnung modernisieren will, aber dabei auch grundsätzlich umbauen/wände abreißen und kernsanieren möchte (aus meiner 100qm Wohnung sollen drei 1-Zimmer Wohnungen werden). Gilt das dann noch als Modernisierung? Und kann er mir die Wohnung auf Grund seines Vorhabens kündigen? Und hab ich dann kein Anrecht auf eine Ersatzwohnung?

    Liebe Grüße
    Beate

    • Mietrecht.org
      27.03.2018 - 14:44 Antworten

      Hallo Beate,

      wenn Ihre Wohnung in andere Wohnung aufgeteilt wird, dann sprechen wir nicht über eine Modernisierung im mietrechtlichen Sinne. Ihre Wohnung soll es im Anschluss scheinbar nicht mehr geben. Lassen Sie sich bitte zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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