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Kürzere Kündigungsfrist einer Wohnung wegen Krankheit?

Ein Unfall oder eine plötzliche Krankheit kann dazu führen, dass eine Mietwohnung von einem auf den anderen Tag vom Mieter nicht mehr genutzt werden kann, sei es, weil ein Umzug in ein Pflegeheim erforderlich ist, oder die Wohnung auf Grund ihrer Lage oder Ausstattung nicht mehr geeignet ist. In diesem Fall besteht das nachvollziehbare Bedürfnis eines Mieters, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden.

Viele Mieter stellen sich daher in einer solchen Situation die Frage, ob in diesem Fall eine kürzere Kündigungsfrist gilt.

Eine Antwort auf diese Frage finden Sie im folgenden Artikel. Zudem zeigen wir Alternativen auf, wie Mieter und Vermieter am besten mit einer krankheitsbedingten Situation umgehen und beide Seiten sich ggf. einvernehmlich einigen können.

Im Falle einer Krankheit gelten keine kürzeren Kündigungsfristen

Die Frage, ob die Kündigungsfrist im Krankheitsfall von der Regelkündigungsfrist abweicht, kann kurz und knapp mit nein beantwortet werden. § 573c Abs.1 S.1 BGB sieht vor, dass ein Mietverhältnis durch eine Kündigung, die dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht, zum Ablauf des übernächsten Monats beendet werden kann.

Diese Frist gilt für eine ordentliche Kündigung immer, unabhängig von den Gründen, die den Mieter zur Kündigung veranlassen. Einen gesetzlichen Ausnahmetatbestand für Härtefälle gibt es nicht. Selbst Ereignisse, die das Interesse des Mieters an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses absolut berechtigt erscheinen lassen, führen nicht zu einer automatischen Abkürzung der Frist für eine ordentliche Kündigung.

Eine Krankheit berechtigt auch nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung

Das Gesetz enthält in den §§ 543,569 BGB zwar eine Regelung, die es insbesondere dem Mieter ermöglicht, das Mietverhältnis durch eine außerordentliche Kündigung sofort ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung vorliegt.

Bei der Lektüre des Gesetzestextes könnte man auch meinen, dass es sich bei einer Krankheit durchaus um einen solchen wichtigen Grund handeln kann, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt, darf jedoch nicht allein auf die Interessen des Mieters abgestellt werden. Auch die berechtigten Interessen des Vermieters müssen berücksichtigt werden.

Aus diesem Grund konkretisiert das Gesetz den wichtigen Grund in § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dahingehend, dass dieser nur vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Auch nach der Lektüre dieser Definition könnte man denken, dass eine schwere Krankheit, die es dem Mieter unmöglich macht, seine Wohnung weiter zu bewohnen, gegenüber dem Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses durchaus überwiegen kann. Was sich aus dem Gesetz allerdings nicht eindeutig ergibt, ist die Tatsache, dass die gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB erforderliche Interessenabwägung nur dann zu Gunsten des Mieters ausfallen kann, wenn die Umstände, die den Mieter zur Kündigung veranlassen, überwiegend in der Person oder im Risikobereich des Vermieters begründet sind.

Ein Verschulden des Vermieters ist zwar nicht zwingend erforderlich. Die Gründe, die Anlass für die Beendigung des Mietverhältnisses geben, müssen aber aus der Sphäre des Vermieters herrühren. Dies ist nicht der Fall, wenn das Bedürfnis für die Beendigung aus einer Krankheit des Mieters resultiert.

Eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter stellt einen möglichen Ausweg dar

Dass im Krankheitsfall keine verkürzte Kündigungsfrist gilt, und auch eine außerordentlich fristlose Kündigung nicht möglich ist, muss für den Mieter noch nicht zwangsläufig bedeuten, dass das Mietverhältnis zwingend bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortdauern und der Mieter bis dahin die Miete weiterhin entrichten muss.

Auch Vermieter sind keine Unmenschen und oftmals auch entgegenkommend.

Durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter kann dem Mieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses auf zweierlei Art und Weise erfolgen.

Zum einen ist es möglich, dass sich die Parteien über eine Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist einigen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis zwar immer noch durch eine einseitige Erklärung- die Kündigung- seitens des Mieters. Vorausgegangen ist der Beendigung aber die vertraglich herbeigeführte Abkürzung der Frist, die die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erst möglich macht.

Eine andere Möglichkeit, das Vertragsverhältnis vor dem erstmöglichen Kündigungstermin zu beenden, stellt der Abschluss eines Aufhebungsvertrages dar. Die Parteien des Mietvertrages können sich jeder Zeit darüber einigen, dass das Mietverhältnis vorzeitig zu einem frei wählbaren Zeitpunkt enden soll. Die Beendigung des Vertragsverhältnisses erfolgt dann nicht durch einseitige Erklärung seitens des Mieters, sondern unmittelbar mit Wirksamwerden des Aufhebungsvertrages und dem Eintritt des festgelegten Beendigungstermins.

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf eine einvernehmliche Abkürzung der Kündigungsfrist besteht nicht

Erklärt sich der Vermieter aus freien Stücken dazu bereit, die gesetzliche Kündigungsfrist vertraglich abzukürzen, wird es für den Mieter in der Regel keine Probleme geben. Allenfalls der Umfang der Verkürzung kann noch Anlass für Auseinandersetzungen geben. Anders liegt es hingegen, wenn der Vermieter darauf besteht, dass die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten wird. Hier gilt, dass der Mieter gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf eine einvernehmliche Abkürzung der Kündigungsfrist hat.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter von seinem Vermieter den Abschluss eines Aufhebungsvertrages verlangen

Nicht von vornherein ausgeschlossen ist es hingegen, dass der Vermieter auch gegen seinen Willen verpflichtet ist, den Mieter durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Ein entsprechender Anspruch des Mieters kann sich entweder aus dem Mietvertrag selbst ergeben oder aber unter engen Voraussetzungen auch kraft Gesetzes bestehen.

Eine Nachmieterklausel im Mietvertrag kann dem Mieter ein vorzeitiges Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglichen. Eine solche hat regelmäßig zum Inhalt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter unabhängig von einer Kündigung aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist, zu unveränderten Bedingungen in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.

Nachmieterklauseln können zwar je nach dem Umfang der vom Vermieter übernommenen Verpflichtungen unterschiedlich ausgestaltet sein und werden daher in sog. echte und unechte Nachmieterklauseln unterteilt. Unterscheiden tun sich beide jedoch nur dadurch, dass der Vermieter im Falle der echten Nachmieterklausel verpflichtet ist, gerade den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, während diese Verpflichtung im Falle einer unechten Nachmieterklausel nicht besteht und der Vermieter sich auch selbst einen neuen Mieter suchen kann, der seinen Vorstellungen eher entspricht. Die für den auszugswilligen Mieter entscheidende Verpflichtung zur Auflösung des Mietverhältnisses mit ihm besteht jedoch in jedem Fall, ganz gleich, welche Art der Nachmieterklausel die Parteien vereinbart haben.

Schlechter steht der Mieter da, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag fehlt. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn der Mieter

  • ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt, und
  • einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist.

Eine Krankheit kann zwar durchaus ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung darstellen. Bei der entscheidenden Abwägung mit den Interessen des Vermieters ist jedoch zu beachten, dass das Interesse des Mieters umso geringer zu bewerten ist, je kürzer er ohne Vertragsaufhebung noch an den Vertrag gebunden wäre. Haben die Parteien keinen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart und liegt auch kein befristetes Mietverhältnis vor, so dass der Mieter mit der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB kündigen kann, muss in der Regel von einem Überwiegen der Vermieterinteressen ausgegangen werden. Die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten, wird als zumutbar angesehen (vgl. vgl. OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 23.04.1981 – 5 UH 1/81), auch wenn erschwerende Umstände, wie eine Krankheit vorliegen.

Mit zunehmender Dauer bis zur erstmaligen Beendigungsmöglichkeit, die z.B. im Falle eines Kündigungsverzichts weit über drei Monate hinausgehen und u.U. sogar Jahre betragen kann, gewinnt auch das Mieterinteresse an der Vertragsbeendigung an Gewicht. Eine genaue Grenze, ab wann von einem überwiegenden Interesses des Mieters ausgegangen werden kann, gibt es nicht. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung nicht nur der Vertragsdauer, sondern auch der finanziellen Verhältnisse insbesondere des Mieters.

Als Faustformel kann jedoch gelten, dass ab einer Vertragsbindung von noch mehr als einem Jahr viel dafür spricht, dass das Interesse des Mieters an der Vertragsbeendigung überwiegt, sofern keine gewichtigen gegenläufigen Vermieterinteressen vorliegen. Von dieser Faustformel kann es jedoch Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten geben. So kann beispielsweise bereits eine Restlaufzeit von nur 1-2 Monaten für den Mieter unzumutbar sein, wenn der Mieter auf Grund einer Krankheit unverzüglich in ein Pflegeheim umziehen muss, und seine finanziellen Verhältnisse es ihm nicht ermöglichen, sowohl die Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortzuzahlen, als auch die Kosten für die Unterbringung im Pflegeheim aufzubringen.

Ist ein überwiegendes Mieterinteresse nach den vorangegangenen Ausführungen zu bejahen, setzt der Anspruch des Mieters auf den Abschluss des Aufhebungsvertrages des Weiteren voraus, dass der von ihm gestellte Nachmieter für den Vermieter zumutbar und bereit ist, zu unveränderten Konditionen in den Mietvertrag einzutreten oder einen neuen Mietvertrag zu denselben Bedingungen abzuschließen. Näheres insbesondere zur Zumutbarkeit erfahren Sie im Artikel: „Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Fazit und Zusammenfassung:

1. Auch im Falle einer Krankheit gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

2. Eine allein auf eine Krankheit gestützte außerordentliche fristlose Kündigung ist nicht zulässig.

3. Durch vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter kann sowohl die gesetzliche Kündigungsfrist abgekürzt als auch das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden.

4. Ein Anspruch auf eine vertragliche Verkürzung der Kündigungsfrist besteht nicht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter von seinem Vermieter jedoch verlangen, durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden.

4 Antworten auf "Kürzere Kündigungsfrist einer Wohnung wegen Krankheit?"

  • Neumann
    23.04.2018 - 20:50 Antworten

    Guten Tag,

    habe die Wohnung meiner verstorbenen Mutter ordnungsgemäß mit allen Schlüsseln übergeben. Ich muss jetzt noch zwei mal Miete bezahlen obwohl ich nicht mehr darin wohnen kann. Wenn der Vermieter in dieser Zeit die Wohnung vermietet kann ich die Miete wieder zurück fordern?
    Er wird auch keine Schönheitsreparaturen machen müssen.

    LG Peter

    • Mietrecht.org
      25.04.2018 - 15:23 Antworten

      Hallo Peter,

      ich würde mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, in der Sie festlegen, dass Sie in den zwei Monaten nur solange Miete zahlen, bis ein Nachmieter gefunden wurde. Es ist eher unüblich die Schlüssel schon zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist zurück zu geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten Rößler
    16.07.2018 - 11:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Eigentümer einer Mietwohnung welche seit 20 Jahren von ein und der selben Mieterin bewohnt wird. Die Dame hat ein gesundheitliches Handicap sitzt im Rollstuhl. Am Wochenende erreichte mich ein Einschreiben, in dem die Schwester der Mieterin, als angeblicher Generalbevollmächtigte einen Anwalt mit der außerordentlichen Kündigung zum 15.08.18 aufgrund§ 543 BGB angibt. Die Mieterin müsse Gesundheit bedingt in eine betreute Wohneinrichtung. Nun meine Frage kann so einfach ein 20 Jähriges Mietverhältnis unter Angabe dieser Gründe aufgekündigt werden? Welche Möglichkeiten habe ich als Vermieter hier dagegen vorzugehen. Ich bin zwar zu Kompromissen bereit, aber nicht auf diese Art und Weise. Zumal die Schwester sich nicht mal die Mühe gemacht hat mich zu informieren, das Sie nun die Bevollmächtigte ist und gleich Anwaltlich schreiben lässt. Des weiteren ist die Wohnung gerade im verkauf und der neue Käufer wollte die Mieterin mit übernehmen. Auch wurden bauliche Anpassungen in der Wohnung zu Gunsten der Dame gemacht. Welche wieder zurück gebaut werden müssen. Auch hier stehen Kosten im Raum die von der Dame zu tragen sind. Ich würde mich über eine Antwort von Ihnen freuen. Viele Grüße T.R.

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