Eine Kündigung erhalten, weil die Vermietung unrentabel ist? Im Mietrecht bleibt man vor Überraschungen nie gefeilt und so guckt man als Mieter nicht schlecht, wenn man eine sogenannte Verwertungskündigung in den Händen hält. Das bedeutet, der Vermieter kündigt, weil die Vermietung der Wohnung oder des Einfamilienhauses sich nicht (mehr) lohnt. Vermieter haben schließlich wie „Unternehmer“ immer abzuwägen, ob Einnahmen und Ausgaben noch in einem angemessenen Verhältnis stehen. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter tatsächlich auch kündigen. Doch ganz so einfach ist das im Mietrecht nicht: Bei Verkauf, Sanierung oder gewünschter anderweitiger Nutzung der Mieträume müssen immer gewisse Voraussetzungen vorliegen, um tatsächlich wirksam kündigen zu können.
Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, was genau unter einer Verwertungskündigung zu verstehen ist. Wann kann man wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit kündigen? Reicht als Begründung der Verwertungskündigung der Verkauf oder die Sanierung des Mietshauses? Hier erhalten Sie die Antworten.
Inhalt: Verwertungskündigung – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?
I. Was heißt Verwertungskündigung?
1. Richtige Begründung der Verwertungskündigung
2. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Verkauf
3. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Sanierung
II. Welche Kündigungsfrist gibt es?
I. Was heißt Verwertungskündigung?
Die gesetzliche Grundlage der Verwertungskündigung findet sich bei der Regelung zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse dem Mieter zu kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
Aber: Solche wirtschaftlichen Nachteile sind nicht bereits dadurch gegeben, dass man bei einer anderweitigen Vermietung, zum Beispiel an neue Mieter eine höhere Miete erzielen kann.
Außerdem kann man sich als Vermieter auch nicht darauf berufen, dass die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußert werden sollen.
1. Richtige Begründung der Verwertungskündigung
Damit eine Verwertungskündigung überhaupt wirksam ist, muss der Vermieter die Kündigung richtig begründen:
- Der Zweck der Verwertungskündigung muss immer in einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks liegen. Dabei meint „wirtschaftliche Verwertung“, dass sich ein bestimmter Wert realisiert der in dem Grundstück liegt: Zum Beispiel beim Verkauf der Grundstückswert oder bei einem Abriss mit Neubau der höhere Immobilienwert etc. Keine wirtschaftliche Verwertung ist zum Beispiel der bloße Abriss eines Gebäudes (s.u.).
- Die beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung muss angemessen. Das bedeutet, es liegen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor, warum die neu angestrebte Verwertung wirtschaftlich besser ist.
- Bei der Begründung muss der Vermieter außerdem darlegen und nachweisen können, dass ihm die Einbuße durch die Vermietung nicht mehr zumutbar ist oder die Vermietung die wirtschaftliche Verwertung verhindert: Das ist immer dann zu bejahen, wenn die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters, die Nachteile des Mieters im Falle eines Verlustes der Wohnung, weit übersteigen (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Erst dann besteht ein ausreichender Kündigungsgrund für eine Verwertungskündigung.
2. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Verkauf
Bei einer solchen Verwertungskündigung wegen Verkauf zieht der Vermieter allerdings meist den kürzeren, denn die Begründung, dass man bessere Verkaufschancen hat reicht nicht. Es muss immer ein besonders erheblicher Nachteil bestehen, der das Mieterinteresse, in der Wohnung zu bleiben übersteigt.
Das zeigt zum Beispiel ein Fall, den das Landgericht Potsdam entschied: Der Vermieter kündigt seiner Mieterin mit der Begründung, dass die Wohnung wegen Erbstreitigkeiten verkauft werden soll und die Vermietung den Wert der Wohnung im Verkaufsfall mindert (Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Das Landgericht erklärt die Kündigung für unwirksam.
Die schlechtere Verwertung bei Verkauf ist nämlich nur dann ein ausreichend erheblicher Nachteil für die Verwertungskündigung, wenn die Wohnung oder das Einfamilienhaus mit bestehendem Mietverhältnis nicht verkauft werden kann oder der Verkaufserlös so niedrig ist, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos ist (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Wirtschaftlich sinnlos ist ein Verkauf dann, wenn der Verkaufserlös bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis wesentlich gemindert ist. In der Rechtsprechung gibt es für die Frage wann ein Verkaufserlös wesentlich gemindert ist, allerdings keine einheitliche Antwort: Die Grenze wird sehr unterschiedlich bewertet. So sieht zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg eine Minderung des Verkaufserlöses von 15 % bereits als erheblichen Nachteil an (Urteil vom 24.05.2005, Az. 48 C 493/03), während beim Amtsgericht Hamburg-Blankenese 25% erst als wesentlich gelten (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 03.05.2006, Az. 517 C 25/04). In Entscheidungen des Landgerichts Berlin wurden in einem Fall 30% (Beschluss vom 13.02.2014, Az. 67 S 475/13) und in einem anderen erst 50% (Urteil vom 29.03.2010, Az., 67 S 338/09) geminderter Verkaufserlös als erheblicher Nachteil gewertet.
Den Nachweis für diese Voraussetzungen muss der Vermieter zudem ausreichend darlegen und beweisen können. Für Vermieter die eine Verwertungskündigung wegen Verkauf des Mietobjekts beabsichtigen, ist es daher empfehlenswert den Verkaufswert mit und ohne Vermietung von einem Sachverständigen schätzen zu lassen. Ergibt sich dann eine ausreichende Erheblichkeit bei den unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten, kann eine Verwertungskündigung wirksam sein.
Einen speziellen Artikel zum Thema der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen dem Verkauf einer vermieteten Immobilie finden Sie hier: Mieter kündigen wegen Verkaufs der Wohnung – möglich oder nicht? (Hausverkauf).
3. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Sanierung
Bei der Verwertungskündigung wegen einer Sanierung gibt es drei unterschiedliche Fallvarianten. Die Verwertungskündigung wegen der Sanierung, wegen eines Abrisses des Mietshauses oder wegen eines geplanten Abrisses mit Neubau.
a. Kündigungsgrund: Sanierung
Umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten allein berechtigen den Vermieter meist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses als Verwertungskündigung. Eine Sanierung oder Modernisierung ist nämlich grundsätzlich Teil der Instandhaltungspflicht. Diese Instandhaltungen hat der Mieter zu dulden und nach abgeschlossener Sanierung, steht dem Vermieter das Recht zu, die Miete zu erhöhen. Künftigen Vorteile aus der modernisierenden Umbaumaßnahme sind nämlich bei dem Zweck der neuen wirtschaftlichen Verwertung durch Sanierung nicht zu berücksichtigen sind (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94). Entscheidend ist vielmehr, ob man als Vermieter gegenwärtig Nachteile aus dem Objekt erleidet, wenn der aktuelle Zustand, aufrechterhalten bleibt (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94).
Will ein Vermieter eine Verwertungskündigung wegen einer Sanierung der Mietwohnung oder des Mietsauses aussprechen, muss er also mehr vortragen, als dass nach dem Umbau mehr Mieteinnahmen erzielt werden können. Ein Beispiel wäre, dass sehr umfassende Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme durchzuführen sind, die erfordern, dass der Mieter seine Wohnung verlässt. Eine solche „Kernsanierung“ kann dann Anlass für eine Verwertungskündigung sein. Vorausgesetzt ist hierfür aber, dass der Vermieter die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen nicht mit Hilfe seines Duldungsanspruchs nach § 554 Abs. 1, 2 BGB durchsetzen kann, der Duldungsanspruch für das Vorhaben nicht ausreichend ist oder gar nicht existiert (LG Freiburg WuM 1991, 172). Warum der Duldungsanspruch im Einzelfall vielleicht nicht ausreichend ist, um die Sanierung durchzuführen, muss der Vermieter im Streitfall nachweisen.
Unwirksam ist die Kündigung wegen einer Sanierung auch dann, wenn
- der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94).
- der Vermieter nur Sanierungsmaßnahmen plant, die ein zeitweises Verlassen der Mietwohnung erfordern (LG Koblenz WuM 1990, 211).
- die Mietwohnung für oder durch einen neuen Eigentümer im Rahmen eines Verkaufs saniert werden soll (Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Kündigungsgründe bei ordentlicher und außerordentlicher befristeter Kündigung des Vermieters, Rn. 237).
b. Kündigungsgrund: Abriss
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 188/03). Eine Verwertungskündigung kann also nicht allein auf den Abriss des Mietshauses gestützt werden.
c. Kündigungsgrund: Abriss und Neubau
Als Vermieter kann man allerdings wegen einem geplanten Abriss mit anschließendem Neubau eine Verwertungskündigung aussprechen. Der Verwertungszweck ist dann zum Beispiel die Erhöhung des Wohnwerts, wenn ein Gebäude mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert abgerissen wird, damit Neubaumietwohnungen errichtet werden können.
In der Mietrecht-Praxis werden solche Kündigungen auch als Abrisskündigungen bezeichnet. Für die Begründung einer solchen Verwertungskündigung reicht es nach dem Bundesgerichtshof aus, wenn der Vermieter dem Mieter mitteilt, aus welchen Gründen die vorhandene Bausubstanz nicht erhaltenswert ist und welche baulichen Maßnahmen stattdessen geplant sind (BGH, Urteil vom 09. Februar 2011, Az.: VIII ZR 155/10).
Entscheidend für die Wirksamkeit ist hier, dass die geplanten Abriss- und Baumaßnahmen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Ist das der Fall, spricht nichts gegen die Annahme einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Abriss- und Neubau eines Mietshauses. Stellt man sich zum Beispiel vor, dass ein Mietshaus nicht nur sehr alt ist, sondern auch eine geringe Deckenhöhe, kleine Wohnräume, kleine Fenster und steile Treppen hat, ist der normale Wohnstandard nicht erfüllt. Kann eine Sanierung dann nur mit absolut unverhältnismäßigen und gravierenden Eingriffen in die Bausubstanz vorgenommen werden, bei der auch nach Abschluss der Arbeiten der aktuelle Wohnstandard nicht erreicht kann, bleibt nur der Abriss und Neubau als vernünftige Verwertung.
II. Welche Kündigungsfrist gibt es?
Eine Verwertungskündigung kann nur mit einer ordentlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden und muss zudem schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) erfolgen.
Die jeweils einzuhaltenden gesetzlichen Fristen ergeben sich aus § 573c Abs. 1 BGB: Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig und verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Das bedeutet, bei einer
- Dauer des Mietverhältnisses bis zu 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.
- Dauer des Mietverhältnisses mehr als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.
- Dauer des Mietverhältnisses mehr als 8 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.
Weitere Details zu den Kündigungsfristen finden sie in folgendem Beitrag: Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick.
III. Widerspruch gegen Verwertungskündigung
Hat man als Mieter eine Kündigung erhalten, weil die Vermietung angeblich unrentabel ist, kann man die Kündigung als unwirksam angreifen. Das gelingt am besten schriftlich, in dem begründet, warum der vorgetragene Kündigungsgrund des Vermieters nicht zutrifft: Zum Beispiel, weil kein erheblicher Nachteil bei dem Vermieter durch die aktuelle Vermietung ersichtlich ist oder die beabsichtigte neue Verwertung keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist.
Alternativ oder zeitgleich kann man als Mieter auch einen Widerspruch wegen Vorliegen eines Härtefalls nach § 574 BGB einlegen: Der Widerspruch muss dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zugehen, nach § 574 b BGB. Voraussetzung ist zudem das Vorliegen eines besonderen Härtefalls. Das bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter aus besonderen Gründen unzumutbar sein muss. Beispiele zu Härtefällen und weitere nützliche Informationen zu der richtigen Formulierung eines solchen Widerspruchs beinhalten die Artikel Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel? und Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster (am Beispiel der Eigenbedarfskündigung).
IV. Zusammenfassung
Bei einer wirksamen Verwertungskündigung müssen folgende drei Voraussetzungen vorliegen:
- Der Vermieter beabsichtigt eine andere angemessene Verwertung der Mietwohnung oder des Mietshauses.
- Der Vermieter ist an dieser anderen Verwertung durch das aktuelle Mietverhältnis gehindert.
- Der Vermieter erleidet erhebliche wirtschaftliche Nachteile, weil er die beabsichtigte andere Art der Verwertung nicht umsetzen kann.
Alle Voraussetzungen müssen von dem Vermieter dargelegt und bewiesen werden können. Fehlt eine Voraussetzung oder werden die wirtschaftlichen Nachteile der aktuellen Vermietung falsch bewertet, scheitert eine solche Kündigung. Wie bei anderen Kündigungen im Mietrecht darf auch bei der Verwertungskündigung die Abwägung mit den Interessen des Mieters am weiteren Bestehen des Mietverhältnisses nicht unterschätzt werden.
05.11.2019 - 09:41
Für den Fall, des geplanten Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses, ist es in Gemeinden mit Wohnraumschutz erforderlich, vor der geplanten Kündigung eine Zweckentfremdungsgenehmigung einzuholen. Fehlt die Zweckentfremdungsgenehmigung bei der Kündigung, ist die Kündigung “materiell” ungültig. Auch ohne einen Widerspruch des Mieters können exorbitante Schadenersatzforderung des Mieters, für z.B. Mietdifferenzen, Umzugkosten usw. auch im Nachherein entstehen, wenn der Mieter sich entschließt eine Schadenersatzklage einzureichen.
05.02.2021 - 19:36
Meine Nachbarin ( heute 74 Jahre, verwitwet) wohnt 50 Jahre im einem Haus, der Mietvertrag wurde damals mit ihren Mann – dem Vater des jetzigen Vermieters abgeschlossen. Nun hat er das 3 Familienhaus an seine Enkelin vor 1 Jahr verkauft. Mietvertag wurde nie geändert. Nun möchte die Enkelin das Haus abreißen, Kündigung erhielt sie im September 2020 ( hat ab 1.11.2020 noch eine Wohnung im Hause vermietet) allerdings zum August 2021 schon ein Fertighaus bestellt. In der Kündigung steht drin, sie möchte heiraten, Familie gründen und deshalb das Haus abreißen, Meine Frage nun, reicht diese Begründung? Muss die Vermieterin nicht der Mieterin behilflich sein, eine angemessene Wohnung zu finden? Kann sie überhaupt mit dieser Begründung kündigen, da kein Mietvertrag mit ihr besteht?
06.02.2021 - 07:32
Hallo Barbara,
der Mietvertrag geht automatisch auf den aktuellen Eigentümer über. Hier ein Vergleich zum Eigenbedarf: Eigenbedarf: Begründung muss der Vermieter angeben (mit Beispiel-Gründen)
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2021 - 10:41
Hallo, wir haben vor kurzem ein Haus gekauft, welches aktuel in zwei Mietwohnungen aufgeteilt ist. Wir möchten die beiden Wohnungen auf lange sich gerne zu einem Einfamilienhaus verbinden, da wir davon ausgehen, dass dies besser zu vermieten ist. Sprich: Wir gehen von höheren Miteinnahmen aus, von längerer Mitdauer durch Familien und durch weniger Verwaltungsaufwand durch lediglich eine Parter/ einen Vertrag. Zudem besteht unter den Mietern aktuell des öfteren Streit und auch hierdurch haben wir einen imensen Verwaltungsaufwand, den wir so zukünftig umgehen können.
Wäre hier eine Verwertungskündigung wirksam?
Viele Grüße Sandra
11.10.2021 - 19:20
Hallo Sandra,
ich denke Ihr Plan wird nicht aufgehen. Sie wollen nicht “verwerten” sondern den Aufwand senken und die Miete steigern (also die Rendite erhöhen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2021 - 12:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Eigentumswohnung von meinen Eltern geerbt in der die Miete seit 2014 nicht mehr erhöht wurde. Die Wohnung liegt in einer Gemeinde ohne Mietspiegel. Die Miete ist so gering das sich die Vermietung der Wohnung nicht lohnt und ich mittlerweile durch die ständige Erhöhung der WEG bald draufzahlen muss. Mir sind die Hände gebunden da ich die Miete nicht erhöhen kann und den Mieter nicht kündigen kann weil diese seit 20 Jahren in der WG leben. Wäre eine Verwertungskündigung wegen Nichtwirtschaftlichkeit in diesem Fall möglich?
05.11.2021 - 14:27
Hallo Annett,
bei einer Verwertungskündigung würde ich als Mieter erstmal entgegnen, dass Sie doch erstmal die Miete erhöhen könnten. M.E. wäre deiner Einwand schlüssig und angebracht. Hier eine Hilfe zu den Optionen ohne Mietspiegel: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-558-bgb/
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.12.2021 - 07:12
Hallo Herr Hundt,
ich möchte den Mietern in meinem Haus kündigen, da umfangreich saniert wird (Fenster, alle Wasserrohre im Haus, Heizung komplett, Dach, Treppenhaus, Türen, Strom).
Da sie seit 6 Jahren mieten, habe ich 6 Monate Kündigungsfrist. Kann ich den Mietern unter Einhaltung der Kündigungsfristen eine Verwertungskündigung aussprechen?
Danke
Lg
Tobias
17.12.2021 - 14:33
Hallo Tobias,
die bloße Sanierung/Instandhaltung wird nicht genügen, siehe auch: https://www.mietrecht.org/kuendigung/verwertungskuendigung/#I-3
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2022 - 07:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe eine Grundschule mit Hausmeisterwohnung gekauft. Die Grundschule mit der Hausmeisterwohnung sind gesamt 2830 qm groß.
Geplant ist das Gebäude abzureißen und 3 betreutes Wohnen gesamt 2700 qm Wohnfläche zu errichten.
Aktuell ist von 2830 qm nur der Hausmeisterwohnung 75 qm vermietbar.
Jahres Mieteinnahme kalt beträgt 3670€.
Alleine unser grundbesitzabgaben beträgt 10470€.
Durch dem 3 Neubau gesamt 2700 qm kann ich jährlich ca. 194.400 Euro Mieteinnehmen erwirtschaften.
Ich denke, meine Verwertungskündigung müsste klappen oder ?
Vielen Dank
14.01.2022 - 09:39
Hallo Sancar,
das klingt nach einen Beispiel aus dem Lehrbuch. Lassen Sie sich bei der Kündigung am besten rechtlich unterstützen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.02.2022 - 14:32
Hallo,
uns wurde vom Vermieter mitgeteilt, das “sie” das Haus und Grundstück verkaufen wollen, weil sie in diesem Deutschland nicht mehr wohnen wollen. Sie meinten damit die Coronaauflagen, unsere Vermieterin ist militante Impfgegenerin, kann angeblich keine Maske tragen wegen Atemnot und beteiligt sich bei den Querdenkern. Zu sagen wäre noch, das sie ein Haus mit drei Ferienwohnungen in Kroatien haben und dort hingehen wollen,also sprich, das Geld aus dem erlös, ca. 2,2 Millionen Euro für ihr weiteren Lebensunterhalt verwenden möchten! Wir wollen kein Streit und wären auch beriet , auszuziehen. Aber Coronaauflagen sind doch kein Kündigungsgrund des Mietverhältnisses. Somit könnte uns doch ein Mieterlass der letzten sechs Monate bei freiwilligem Auszug zustehen? Was meinen Sie. Danke!
07.02.2022 - 16:47
Hallo Martin,
der Wunsch ein Haus zu verkaufen oder auch der Verkauf selbst, ändert nichts am bestehenden Mietverhältnis. Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2022 - 16:43
Guten Tag, in 2021 habe ich meinem Mieter angekündigt die von ihm bewohnte DHH in 2022 zu verkaufen. Als Begründung habe ich angegeben ins Ausland umzuziehen und auf diese Distanz das Haus nicht halten zu wollen. Erste Gespräche mit Maklern haben ergeben, dass beim Verkauf eines vermieteten Objektes ein immenser wirtschaftlicher Verlust zu erwarten ist. Trotzdem will ich die Verwertungskündigung vollziehen. Wie beurteilen Sie die Angelegenheit, hat die Verwertungskündigung Aussicht auf Erfolg? Im Voraus besten Dank.
17.02.2022 - 07:59
Hallo Ricardo,
diesen Nachteil “erleiden” alle Verkäufer von vermieteten Einheiten. Ich würde an Ihrer Stelle mir keine großen Erfolgschancen rechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2022 - 17:57
Ich habe in meinem Einfamilienhaus das OG seit über 10 Jahren an ein Ehepaar vermietet.
Inzwischen haben die Mieter 3 kleine Kinder.
Ich selbst habe gesundheitliche Probleme, bin 70 Jahre alt, benötige einen Gehwagen und bin 24 Std. Sauerstoffpflichtig. Keine Besserung in sicht.
Ich habe mich im betreutem Wohnen angemeldet, die Dringlichkeit wurde mir vom Arzt bestätigt.
Es ist möglich, daß ich bis Ende des Jahres ins betreute Wohnen umziehe.
Ich benötige zur Finanzierung des betreuten Wohnens mit Pflegeleistungen den Verkaufserlös meines Hauses. Ich habe kein Barvermögen und die Rente ist sehr niedrig.
Kann ich eine Verwertungskündigung gegenüber den Mietern durch setzen?
24.03.2022 - 07:23
Hallo Andrea,
danke für Ihren Beitrag. Eine schwierige Frage. Ich kann die Situation von außen leider nicht einschätzen, es kommt immer auf den Einzelfall an. Ich würde mich an Ihrer Stelle bei so einem großen Vorhaben rechtlich beraten lassen, so dass sie keine Fehler machen und korrekt vorgehen.
Alles Gute für Ihr Vorhaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2022 - 23:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sanieren ab nächster Woche das 3 Familienhaus, in dem wir das EG bewohnen. Für die energetische Modernisierung (Fassade, Heizung, Dämmung, Dach) sind wir Energieberater und KFW unterwegs. Wir selbst sind für min 3 Monate in eine angemietete Ersatzwohnung umgezogen. Die Ankündigung für die beiden Mietparteien erfolgte fristgerecht, die erwarteten Mieterhöhungen sind aufgrund der aktuell extrem niedrigen Kaltmiete (ca 50% des ortsüblichen Niveaus) entsprechend gedeckelt und transparent aufgeschlüsselt.
Die Dachgeschosswohnung möchten wir laut aktuellem Plan so von aussen sanieren (Dämmung, Fenster), dass die Mieter verbleiben können, auch wenn das natürlich für mehrere Wochen Einschränkungen bedeutet und selbst das Anheben der Miete danach immer noch nicht mal 70% des ortsüblichen Vergleichs entspricht. Die Einschränkungen müssen sie unserer Ansicht nach hinnehmen. Die Wohnung ist innen aber auch renovierungsbedürftig. Eine Sanierung mit Innensparrendämmung wäre ähnlich kostenintensiv, würde aber entsprechend auch eine Bearbeitung der Innenräume (Bad, Grundriss, alte Trockenbauwände) ermöglichen – allerdings müssten die Mieter dafür ausziehen.
Die Sanierungsbedürftigkeit der Wohnung wurde seitens der Mieter sehr detailliert dokumentiert und uns zur Verfügung gestellt. Ich merke an, dass es um Dokumentation ging, nicht um Vorhaltungen.
Wir sind an sich offen für eine neue Vermietung an die alten Mieter, nach einer grundsätzlichen Sanierung. Dennoch möchten wir nicht für die Zeit der Sanierung “zahlen” i.S.v. alternativen Wohnraum anbieten müssen.
Für uns stellt sich die Frage, ob eine Verwertungskündigung hier eine Chance hat?
Eine Vereinbarung für eine anschliessende Wiedervermietung an die heutigen Mieter könnte man ja dennoch treffen. Aus Erfahrung würden wir aber lieber den Weg der eindeutigen Beendigung i.S.d. Verwertungskündigung gehen wollen.
Was meinen Sie?
viele Grüsse
W
29.03.2022 - 07:32
Hallo Stefan,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich sehe offen gesagt keine Besonderheiten. Sie wollen ein vermietetes Haus sanieren. Das ändert nichts am bestehenden Mietvertrag. Im Zweifel mindert der Mieter zu 100% die Miete und zieht für diese Zeit der Arbeiten in eine andere Wohnung. Im Anschluss zieht er wieder ein, freut sich über den verbesserten Zustand und zahlt dafür aber auch mehr Miete.
Lassen Sie Ihren Einzelfall im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2022 - 22:18
Guten Abend, wir bewohnen seit 5 Jahren eine Doppelhaushälfte, jetzt will der Vermieter das Haus verkaufen, wir haben in unserem Mietvertrag stehen das eine Kündigung wegen Verwertungskündigung, wegen Eigenbedarf, Einliegerwohnung,Teilkündigung ausgeschlossen ist. Der Vermieter behauptet das der Mietvertrag bei Verkauf unwirksam ist. Meine Frage ist jetzt , wie es bei uns gesetzlich aussieht Ich habe gehört das wir wegen den angebenen Angaben im Mietvertrag auch bei Verkauf nicht gekündigt werden können auch wenn der Kaufinteressent selber einziehen will. Ich danke Ihnen im voraus für Ihre Stellungsnahme wegen der Angelegenheit
29.06.2022 - 07:08
Hallo Martina,
es gilt “Kauf bricht nicht Miete” – der Mietvertrag hat Bestand und geht 1:1 au den Käufer über.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.07.2022 - 10:45
Hallo Herr Hundt,
wir sind seit 15 Jahren Mieter eines Einfamilienhauses. Der Eigentümer/Vermieter beabsichtigt das Objekt abzureißen und auf dem Grundstück ein Reihenhaus (3 Spänner) errichten zu lassen und die Einheiten anschließend zu veräußern.
Könnte hier eine Kündigung ausgesprochen werden?
Vorab besten Dank für Ihre Einschätzung.
10.07.2022 - 11:26
Hallo MSK,
grundsätzlich könnte eine Verwertungskündigung in Frage kommen. Sie sollten dein eEinzelfall rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2022 - 18:44
Hallo Herr Hundt,
ich wohne seit 8 Jahren in einer 44 qm Wohnung zur Miete.
Mein Vermieter stellte mir Ende Oktober eine Verwertungskündigung zu.
Er möchte, dass ich bis spätestens 30.06.2022 die Wohnung räume, da er eine unvermietete Wohnung für 25 % mehr verkaufen kann.
Ist die Kündigung rechtens?
Bis wann muss ich widersprechen?
Ab wann kann ich Abfindung, Schadensersatz etc beantragen?
Es geht mir sehr an die Substanz, hab mich auch schon mal auf die Suche nach einer neuen Wohnung umgesehen, ist aber unerschwinglich.
Freue mich auf Antwort..
Liebe Grüße
Claudia
15.11.2022 - 17:09
Hallo Claudia,
das eine freie Wohnung teurer verkauft werden kann als eine vermietete Wohnung ist nichts besonders. Das begründet aber keine Kündigung. Recherchieren Sie nach “Kauf bricht nicht Miete”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2022 - 15:51
Hallo Herr Hundt,
von meinen Eltern wird mir eine Reetdach-Kate vererbt, 60m² Grundfläche, nach DIN-Norm ohne Dachschrägen 10m² Dachgeschoss auf einem großen Grundstück mit Garten im Außenbereich. Die Kate ist mindestens 130 Jahre alt und ohne Bodenplatte/Fundament gebaut, die Mauern tlw. schon schief, es gibt auch keine Heizung außer einer Art Gasofen und Kamin. Der jetzige Mieter wohnt seit 33 Jahren für einen Mietpreis von aktuell 500 Euro darin. In dem vor 33 Jahren geschlossenen Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter für Instandhaltungen selbst aufzukommen hat und der Vermieter daher nur eine geringe Miete erhält. Nichtsdestotrotz haben meine Eltern über die Jahre einige Investitionen getätigt wie auch der Mieter. Nach heutigem Recht wäre der Mietvertrag wohl nicht rechtens. Derzeit tritt Feuchtigkeit am Schornstein ein und der Mieter fordert eine Sanierung des Daches und eine neue Heizung. Wirtschaftlich rechnet es sich nicht, überhaupt noch Geld in die Immobilie zu stecken. Ich würde die Kate gern abreißen und einen Neubau planen, der aktuellen Wohnstandards entspricht, um zu vermieten. Denken Sie, dass eine Verwertungskündigung Aussicht auf Erfolg hätte?
10.07.2022 - 11:32
Hallo Kirsten,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider keinen Tipp geben, da ich die individuellen Gegebenheiten nicht einschätzen kann. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.04.2023 - 02:23
Sehr geehrter Herr Hundt,
bitte geben Sie mir ein Feedback zu der folgenden Kündigung meines Vermieters, ist Sie in der hier gegebenen Form überhaupt als wirksam anzusehen?
“Hiermit kündigen wir das bestehende Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.06.2023, aufgrund wirtschaftlicher Verwertung (§573 BGB).
Leider stellen wir die Vermietung ein, aufgrund wirtschaftlicher und finanzieller Lage ein, so wie durch Streitigkeiten mit einer Mieterin die es uns erschweren mit der Vermietung weiter zu machen. Durch die Jahre erlitten wir hohen Verlust durch Mieteinnahmen von ca. 16,800€. Wir als Vermieter werden auch dementsprechend ausziehen und am 30.06.2023 werden somit allgemeiner Strom, Wasser und Heizungen ausgestellt, denn wir leiden als Vermieter finanziell und gesundheitlich darunter.
Mit freundlichen Grüßen”
Es handelt sich um ein Vermieterehepaar, unterzeichnet wurde nur von der Vermieterin (mit dem Anfangsbuchstaben ihres Mannes + ihrem Anfangsbuchstaben vom Vornamen und dann ihrem Nachnamen, im Mietvertrag ist die Unterschrift von beiden vorhanden).
Es wird sich nicht an die gesetzlichen Fristen gehalten, sondern einfach auf 3 Monate eingekürzt, wobei es für uns 9 Monate bei einer ordentlichen Kündigung wären. Überreicht wurde die Kündigung persönlich von der Vermieterin. Nachdem sie am selben Tag (mündlich) den Hinweis auf die falsche Kündigungsfrist erhielt, wurde abgewunken und gesagt, sie halte sich an alle Gesetze.
Eine direkte Begründung für die wirtschaftliche Verwertung kann ich nicht erkennen. Aus meiner Sicht ist das, was in der Kündigung geschrieben steht, nicht als wirksam zu werten.
Der Mieterin, auf die sich der Rechtsstreit bezieht, will im nächsten Monaten, aufgrund unangenehmer Vorkomnisse, ausziehen.
Im persönlichen Gespräch mit dem Vermieter, hat dieser zugesichert, er werde uns nicht das Wasser abstellen. Eine schriftliche Zusicherung gibt es nicht. Auch er geht davon aus, dass die gestellte Kündigungsfrist korrekt ist.
Ein Auszug wäre durchaus in meinem Sinne, aber er ist aktuell nicht realisierbar. Es mangelt an passendem und finanzierbarem Wohnraum, auch eine Kaution ist gegenwärtig, genauso wie die Umzugskosten, nicht umsetzbar. Aktuell muss ich davon ausgehen, auch über den 30.06. hinaus in der Wohnung zu verbleiben.
Mir wurde nun schon von anderer Stelle mehrfach mitgeteilt, dass die Kündigung als unwirksam anzusehen ist. Die Rechtsberatung habe ich noch nicht aufgesucht (aufgrund des sonst immer sehr guten Verhältnisses zu den Vermietern, sollte das eigentlich der letzte Ausweg sein).
Muss ich hier überhaupt einen Widerspruch verfassen?
Ich freue mich auf Ihre Antwort.
16.04.2023 - 11:03
Hallo Alex,
ich denke Ihre Vermieter bewegen sich auf sehr dünnem Eis. Sie sind tief im Thema und könnte hier auch nur meinen Eindruck schildern. Das hilft Ihnen nicht und ich würde daher eine rechtlich Beratung empfehlen.
Ich persönlich würde mir den naheliegendsten Fehler raussuchen und die Kündigung als unwirksam zurückweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2023 - 12:05
Guten Tag, wir sind wegen Sanierung gekündigt, die Kündigungsfrist betrug 9 Monate. Wir werden jetzt schon vorher ausziehen und haben quasi unsererseits gekündigt (3 Monate). Der Vermieter hat sich nun jemanden Neues zur Miete gesucht für mehrere Monate (über unsere Kündigungsfrist hinaus), weil die Sanierungsarbeiten erst später beginnen werden. Ist das rechtens?
14.11.2023 - 15:17
Hallo Emma,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Eigenbedarf angemeldet – Aber nicht eingezogen – Was jetzt?
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.11.2023 - 09:13
Guten Tag.
Wir haben die Absicht ein 4 Familienhaus zu kaufen. Vorvertrag unterschrieben. Dort ist ein erheblicher Sanierungsstau.
In einer Wohnung ist ein Undichtigkeit im Bad und die untere Wohnung hat schon einen Wasserschaden. Es muss kurz gesagt: Strom, Heizung neu, Dach Dämmung, neue Fenster, Bäder neu, Böden, Wasseruhren. Hier ist auch Gefahr in Verzug wegen Strom und Wasser.
Sprich eine komplett Sanierung aller Wohnungen und des Hauses im Allgemeinen und im Dachgeschoss soll sogar ein Umbau/Vergrößerung eines Appartements stattfinden.
Es müssen dazu alle noch 3 verbleibenden Parteien ausziehen. Zumal eine Wohnung davon ein “Messi” ist (der mit dem Wasserschaden). Dort muss auch der Balkon verkleinert werden (nicht eingetragen)
Frage: Nun kann ja der NOCH Vermieter keine Verwertungskündigung ausstellen oder?
Wir müssen also abwarten bis der Grundbucheintrag als neuer Vermieter ist und dann müssen wir eine Kündigung aussprechen, da WIR sanieren? Oder ginge es auch jetzt schon durch den alten Eigentümer, um keine kostbare Zeit zu verlieren? Oder reicht gar der Vorvertrag als neuer Eigentümer und wir stellen die Verwertungskündigung schon in unserem Namen aus?
Wir möchten halt nicht, dass wenn der Eigentum über geht, wir wieder von vorne anfangen müssen und die alte Kündigung unwirksam wird.
Danke und MFG
21.11.2023 - 15:56
Hallo Manuela,
kündigen kann der Eigentümer grundsätzlich nur, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ihr Vorhaben ist nicht ohne Risiko, rechnen Sie mit Härtefällen, verzögerten Auszügen oder gar mit verbleibenden Mietern. Grundsätzlich ist es ihre Pflicht als Vermieter, das Haus im Zweifel auch mit den wohnengebliebenen Mietern zu sanieren. Nicht jedes Haus, welches saniert wird, wird von den Mietern freigezogen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.12.2023 - 16:47
Hallo Herr Hundt,
ich besitze ein EFH, welches durch eine 4-köpfige WG bewohnt wird/wurde.
Für jedes Zimmer besteht ein separater unbefristeter Mietvertrag. Wohnzimmer, Esszimmer, Küche und Keller werden gemeinsam genutzt.
3 von 4 Mietern sind bis Februar ausgezogen. In Zukunft möchte ich das gesamte Haus an eine einzelne Familie vermieten, was allerdings nur geht, wenn das 4. WG Mitglied auszieht. Entsprechend erleide ich einen hohen wirtschaftlichen Schaden, da die gezahlte Miete für ein einzelnes Zimmer nur einen Bruchteil der Mieteinnahmen des gesamten Hauses ausmacht. Kann ich den Mietvertrag des 4. Zimmers aufgrund Verwertung kündigen?
Vielen Dank und freundliche Grüße!
19.12.2023 - 17:21
Hallo Sven,
schwierig. Es kommt sicher auf den Einzelfall an. Sie haben die Situation selbst herbeigeführt. Eine einvernehmliche Auflösung, ggf. mit Zahlung einer Entschädigung, ist vielleicht zielführender.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2024 - 14:32
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe eine Frage zur Verwertungskundigung: Ich wohne in einem von 3 Altbauten auf dem Grundstück. Unser Vermieter hat sämtlichen Bewohner mit der Begründung gekündigt, dass die Häuser marode und nicht sanierungsfähig wären. Dies zweifeln wir jedoch an, weil sich zwei Häuser in einem guten Zustand befinden (bis zur Kündigung vollständig vermietet, helle & freundliche Wohnungen, hohe Decken, regelmäßig renoviert). Lediglich energetisch wurde seit über 30 Jahren nichts gemacht, wäre aber laut Energieberater durchaus möglich. Das dritte Haus sackt ab, wurde allerdings seit 15-20 Jahren nicht mehr instand gehalten (Sanierungsstau) und seit ein paar Jahren auch nicht mehr vermietet (aber auch hier wären die Wohnungen schön und bewohnbar). Der Vermieter beruft sich bei der Kündigung darauf, dass die energetischen Anforderungen des GEG sowie der Eu-Gebäuderichtlinie nicht eingehalten werden könnten und ein Neubau sinnvoller sei. Wir haben das Gefühl, dass es sich hierbei um einen Schnellschuss handelt und der Vermieter (Genossenschaft) nicht ausreichend geprüft hat, ob eine Sanierung in Frage kommt. Außerdem liegen unsere Mieten relativ niedrig und es wurde selten erhöht, ein Neubau würde natürlich deutlich höhere Mieten erlauben. Könnten wir mit dem Widerspruch Chancen haben?
Vielen Dank und viele Grüße
28.01.2024 - 17:03
Hallo S. K.,
in dieser komplexen Situation kann ich nur eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen. Angemerkt sei, das eine Genossenschaft i.d.R. gut mit Ihrem Mietern umgeht und eher nicht als “Heuschrecke oder ähnliches” bekannt ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2024 - 21:56
Guten Tag Herr Hundt,
ich plane ein stark sanierungsbedürftiges Haus zu erwerben. Bei der Besichtigung wurde klar, dass in dem Altbau kaum nennenswerte Sanierungen stattgefunden haben. Sowohl die Gebäudeenergieeffizienz ist mangelhaft, als auch die sanitären Anlagen und Elektrik. Zudem müsste nach Architektenansicht die Holz-Geschossdecke getauscht werden, alle Leitungen neu und die Wände von innen gedämmt werden.
Leider wohnen noch zwei langjährige (über 10 Jahre) und eher sozial schwache Mieter in dem Haus, die dort auch nicht ausziehen wollen. Sie zahlen eine deutlich unterdurchschnittliche Miete. Ich könnte mir vorstellen, dass ihnen möglicherweise die soziale Härte anerkannt wird.
Eine Kernsanierung ist daher bewohnt nicht möglich und würde dann gerne die Mieter kündigen. Ich habe von einer 5 Jahresfrist gelesen, die ich für eine Verwertungskündigung wegen Sanierung als neuer Eigentümer einhalten muss. Zum einen möchte ich das Haus besser vermieten, zum anderen will ich die Mindeststandards an eine Gebäudesicherheit (z.B. Elektrik) erfüllen. Wie schätzen Sie das ein? Danke!
08.03.2024 - 13:53
Hallo Max,
eine Kompromiss Lösung wäre gegebenenfalls, die Wohnungen in beiden Mieter nach Sanierung erneut anzubieten und für Ersatz Wohnraum während der Kernsanierung zu sorgen.
Ansonsten ist das natürlich ein schwieriges Thema und es verbleiben immer Restrisiken im Immobiliengeschäft.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2024 - 10:34
Hallo Herr Hundt,
ich habe heute am 23.03.24 eine Verwertungskündigung bekommen, mein “alter” Vermieter hat das Haus im Dezember verkauft und die Übergabe des Hauses erfolgte am 20.03.24.
Der “neue” Vermieter begründet die Kündigung mit Sanierungsarbeiten im ganzen Haus.
Vorab ja es sind Wohnungen im Haus die es wirklich nötig haben.
Meine Wohnung im Gegensatz ist in einem sehr guten Zustand, und hat wenn nur kleine Mängel wie ein klemmendes Fenster, oder eine klemmende Türe, ich zahle eine Miete von 600€ inkl. der Nebenkosten und möchte eigentlich auch nicht ausziehen.
Noch habe ich mir je was zuschulden kommen lassen, was dieses begründen könnte.
Da ich in der Privatinsolenz kann ich mir wahrscheinlich nicht mal so eben eine neue Wohnung leisten geschweige denn einen Umzug bezahlen.
Wie sehen Sie meine Erfolgschancen dagegen vortzugehen ?
Liebe Grüße
Der Doc
23.03.2024 - 22:20
Hallo Doc,
die Sanierung des Hauses rechtfertig i.d.R. keine Verwertungskündigung. Zudem ist eine mögliche Kündigung ohnehin erst nach Grundbucheintragung möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt