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Verwertungskündigung im Mietrecht – Überblick für Mieter und Vermieter

Eine Kündigung erhalten, weil die Vermietung unrentabel ist? Im Mietrecht bleibt man vor Überraschungen nie gefeilt und so guckt man als Mieter nicht schlecht, wenn man eine sogenannte Verwertungskündigung in den Händen hält. Das bedeutet, der Vermieter kündigt, weil die Vermietung der Wohnung oder des Einfamilienhauses sich nicht (mehr) lohnt. Vermieter haben schließlich wie „Unternehmer“ immer abzuwägen, ob Einnahmen und Ausgaben noch in einem angemessenen Verhältnis stehen. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter tatsächlich auch kündigen. Doch ganz so einfach ist das im Mietrecht nicht: Bei Verkauf, Sanierung oder gewünschter anderweitiger Nutzung der Mieträume müssen immer gewisse Voraussetzungen vorliegen, um tatsächlich wirksam kündigen zu können.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, was genau unter einer Verwertungskündigung zu verstehen ist. Wann kann man wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit kündigen? Reicht als Begründung der Verwertungskündigung der Verkauf oder die Sanierung des Mietshauses? Hier erhalten Sie die Antworten.

I. Was heißt Verwertungskündigung?

Bei einer Verwertungskündigung soll dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden, wenn die Vermietung wirtschaftlich nicht mehr rentabel ist und eine bessere Möglichkeit in Betracht kommt, die Immobilie zu nutzen.

Die gesetzliche Grundlage der Verwertungskündigung findet sich bei der Regelung zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse dem Mieter zu kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Aber: Solche wirtschaftlichen Nachteile sind nicht bereits dadurch gegeben, dass man bei einer anderweitigen Vermietung, zum Beispiel an neue Mieter eine höhere Miete erzielen kann.

Außerdem kann man sich als Vermieter auch nicht darauf berufen, dass die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußert werden sollen.

1. Richtige Begründung der Verwertungskündigung

Damit eine Verwertungskündigung überhaupt wirksam ist, muss der Vermieter die Kündigung richtig begründen:

  • Der Zweck der Verwertungskündigung muss immer in einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks liegen. Dabei meint „wirtschaftliche Verwertung“, dass sich ein bestimmter Wert realisiert der in dem Grundstück liegt: Zum Beispiel beim Verkauf der Grundstückswert oder bei einem Abriss mit Neubau der höhere Immobilienwert etc. Keine wirtschaftliche Verwertung ist zum Beispiel der bloße Abriss eines Gebäudes (s.u.).
  • Die beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung muss angemessen. Das bedeutet, es liegen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor, warum die neu angestrebte Verwertung wirtschaftlich besser ist.
  • Bei der Begründung muss der Vermieter außerdem darlegen und nachweisen können, dass ihm die Einbuße durch die Vermietung nicht mehr zumutbar ist oder die Vermietung die wirtschaftliche Verwertung verhindert: Das ist immer dann zu bejahen, wenn die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters, die Nachteile des Mieters im Falle eines Verlustes der Wohnung, weit übersteigen (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Erst dann besteht ein ausreichender Kündigungsgrund für eine Verwertungskündigung.

2. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Verkauf

Ein typisches Beispiel für den Wunsch nach einer Kündigung des Mieters ist die Verkaufsabsicht des Mietshauses oder der Mietwohnung: Eine Immobilie ohne Mieter ist schließlich besser zu verwerten als eines mit Mieter im Gepäck.

Bei einer solchen Verwertungskündigung wegen Verkauf zieht der Vermieter allerdings meist den kürzeren, denn die Begründung, dass man bessere Verkaufschancen hat reicht nicht. Es muss immer ein besonders erheblicher Nachteil bestehen, der das Mieterinteresse, in der Wohnung zu bleiben übersteigt.

Das zeigt zum Beispiel ein Fall, den das Landgericht Potsdam entschied: Der Vermieter kündigt seiner Mieterin mit der Begründung, dass die Wohnung wegen Erbstreitigkeiten verkauft werden soll und die Vermietung den Wert der Wohnung im Verkaufsfall mindert (Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Das Landgericht erklärt die Kündigung für unwirksam.

Die schlechtere Verwertung bei Verkauf ist nämlich nur dann ein ausreichend erheblicher Nachteil für die Verwertungskündigung, wenn die Wohnung oder das Einfamilienhaus mit bestehendem Mietverhältnis nicht verkauft werden kann oder der Verkaufserlös so niedrig ist, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos ist (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014, Az.: 4 S 163/11). Wirtschaftlich sinnlos ist ein Verkauf dann, wenn der Verkaufserlös bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis wesentlich gemindert ist. In der Rechtsprechung gibt es für die Frage wann ein Verkaufserlös wesentlich gemindert ist, allerdings keine einheitliche Antwort: Die Grenze wird sehr unterschiedlich bewertet. So sieht zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg eine Minderung des Verkaufserlöses von 15 % bereits als erheblichen Nachteil an (Urteil vom 24.05.2005, Az. 48 C 493/03), während beim Amtsgericht Hamburg-Blankenese 25% erst als wesentlich gelten (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 03.05.2006, Az. 517 C 25/04). In Entscheidungen des Landgerichts Berlin wurden in einem Fall 30% (Beschluss vom 13.02.2014, Az. 67 S 475/13) und in einem anderen erst 50% (Urteil vom 29.03.2010, Az., 67 S 338/09) geminderter Verkaufserlös als erheblicher Nachteil gewertet.

Den Nachweis für diese Voraussetzungen muss der Vermieter zudem ausreichend darlegen und beweisen können. Für Vermieter die eine Verwertungskündigung wegen Verkauf des Mietobjekts beabsichtigen, ist es daher empfehlenswert den Verkaufswert mit und ohne Vermietung von einem Sachverständigen schätzen zu lassen. Ergibt sich dann eine ausreichende Erheblichkeit bei den unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten, kann eine Verwertungskündigung wirksam sein.

Einen speziellen Artikel zum Thema der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen dem Verkauf einer vermieteten Immobilie finden Sie hier: Mieter kündigen wegen Verkaufs der Wohnung – möglich oder nicht? (Hausverkauf).

3. Beispiel: Verwertungskündigung wegen Sanierung

Bei der Verwertungskündigung wegen einer Sanierung gibt es drei unterschiedliche Fallvarianten. Die Verwertungskündigung wegen der Sanierung, wegen eines Abrisses des Mietshauses oder wegen eines geplanten Abrisses mit Neubau.

a. Kündigungsgrund: Sanierung

Umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten allein berechtigen den Vermieter meist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses als Verwertungskündigung. Eine Sanierung oder Modernisierung ist nämlich grundsätzlich Teil der Instandhaltungspflicht. Diese Instandhaltungen hat der Mieter zu dulden und nach abgeschlossener Sanierung, steht dem Vermieter das Recht zu, die Miete zu erhöhen. Künftigen Vorteile aus der modernisierenden Umbaumaßnahme sind nämlich bei dem Zweck der neuen wirtschaftlichen Verwertung durch Sanierung nicht zu berücksichtigen sind (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94). Entscheidend ist vielmehr, ob man als Vermieter gegenwärtig Nachteile aus dem Objekt erleidet, wenn der aktuelle Zustand, aufrechterhalten bleibt (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94).

Will ein Vermieter eine Verwertungskündigung wegen einer Sanierung der Mietwohnung oder des Mietsauses aussprechen, muss er also mehr vortragen, als dass nach dem Umbau mehr Mieteinnahmen erzielt werden können. Ein Beispiel wäre, dass sehr umfassende Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme durchzuführen sind, die erfordern, dass der Mieter seine Wohnung verlässt. Eine solche „Kernsanierung“ kann dann Anlass für eine Verwertungskündigung sein. Vorausgesetzt ist hierfür aber, dass der Vermieter die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen nicht mit Hilfe seines Duldungsanspruchs nach § 554 Abs. 1, 2 BGB durchsetzen kann, der Duldungsanspruch für das Vorhaben nicht ausreichend ist oder gar nicht existiert (LG Freiburg WuM 1991, 172). Warum der Duldungsanspruch im Einzelfall vielleicht nicht ausreichend ist, um die Sanierung durchzuführen, muss der Vermieter im Streitfall nachweisen.

Unwirksam ist die Kündigung wegen einer Sanierung auch dann, wenn

  • der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt, Urteil vom 14. Februar 1995, Az.: 2/11 S 365/94).
  • der Vermieter nur Sanierungsmaßnahmen plant, die ein zeitweises Verlassen der Mietwohnung erfordern (LG Koblenz WuM 1990, 211).
  • die Mietwohnung für oder durch einen neuen Eigentümer im Rahmen eines Verkaufs saniert werden soll (Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Kündigungsgründe bei ordentlicher und außerordentlicher befristeter Kündigung des Vermieters, Rn. 237).

b. Kündigungsgrund: Abriss

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 188/03). Eine Verwertungskündigung kann also nicht allein auf den Abriss des Mietshauses gestützt werden.

c. Kündigungsgrund: Abriss und Neubau

Als Vermieter kann man allerdings wegen einem geplanten Abriss mit anschließendem Neubau eine Verwertungskündigung aussprechen. Der Verwertungszweck ist dann zum Beispiel die Erhöhung des Wohnwerts, wenn ein Gebäude mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert abgerissen wird, damit Neubaumietwohnungen errichtet werden können.

In der Mietrecht-Praxis werden solche Kündigungen auch als Abrisskündigungen bezeichnet. Für die Begründung einer solchen Verwertungskündigung reicht es nach dem Bundesgerichtshof aus, wenn der Vermieter dem Mieter mitteilt, aus welchen Gründen die vorhandene Bausubstanz nicht erhaltenswert ist und welche baulichen Maßnahmen stattdessen geplant sind (BGH, Urteil vom 09. Februar 2011, Az.: VIII ZR 155/10).

Entscheidend für die Wirksamkeit ist hier, dass die geplanten Abriss- und Baumaßnahmen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Ist das der Fall, spricht nichts gegen die Annahme einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Abriss- und Neubau eines Mietshauses. Stellt man sich zum Beispiel vor, dass ein Mietshaus nicht nur sehr alt ist, sondern auch eine geringe Deckenhöhe, kleine Wohnräume, kleine Fenster und steile Treppen hat, ist der normale Wohnstandard nicht erfüllt. Kann eine Sanierung dann nur mit absolut unverhältnismäßigen und gravierenden Eingriffen in die Bausubstanz vorgenommen werden, bei der auch nach Abschluss der Arbeiten der aktuelle Wohnstandard nicht erreicht kann, bleibt nur der Abriss und Neubau als vernünftige Verwertung.

II. Welche Kündigungsfrist gibt es?

Eine Verwertungskündigung kann nur mit einer ordentlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden und muss zudem schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) erfolgen.

Die jeweils einzuhaltenden gesetzlichen Fristen ergeben sich aus § 573c Abs. 1 BGB: Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig und verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Das bedeutet, bei einer

  • Dauer des Mietverhältnisses bis zu 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.
  • Dauer des Mietverhältnisses mehr als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.
  • Dauer des Mietverhältnisses mehr als 8 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.

Weitere Details zu den Kündigungsfristen finden sie in folgendem Beitrag: Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick.

III. Widerspruch gegen Verwertungskündigung

Hat man als Mieter eine Kündigung erhalten, weil die Vermietung angeblich unrentabel ist, kann man die Kündigung als unwirksam angreifen. Das gelingt am besten schriftlich, in dem begründet, warum der vorgetragene Kündigungsgrund des Vermieters nicht zutrifft: Zum Beispiel, weil kein erheblicher Nachteil bei dem Vermieter durch die aktuelle Vermietung ersichtlich ist oder die beabsichtigte neue Verwertung keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist.

Alternativ oder zeitgleich kann man als Mieter auch einen Widerspruch wegen Vorliegen eines Härtefalls nach § 574 BGB einlegen: Der Widerspruch muss dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zugehen, nach § 574 b BGB. Voraussetzung ist zudem das Vorliegen eines besonderen Härtefalls. Das bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter aus besonderen Gründen unzumutbar sein muss. Beispiele zu Härtefällen und weitere nützliche Informationen zu der richtigen Formulierung eines solchen Widerspruchs beinhalten die Artikel Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel? und  Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster (am Beispiel der Eigenbedarfskündigung).

IV. Zusammenfassung

Bei einer wirksamen Verwertungskündigung müssen folgende drei Voraussetzungen vorliegen:

  • Der Vermieter beabsichtigt eine andere angemessene Verwertung der Mietwohnung oder des Mietshauses.
  • Der Vermieter ist an dieser anderen Verwertung durch das aktuelle Mietverhältnis gehindert.
  • Der Vermieter erleidet erhebliche wirtschaftliche Nachteile, weil er die beabsichtigte andere Art der Verwertung nicht umsetzen kann.

Alle Voraussetzungen müssen von dem Vermieter dargelegt und bewiesen werden können. Fehlt eine Voraussetzung oder werden die wirtschaftlichen Nachteile der aktuellen Vermietung falsch bewertet, scheitert eine solche Kündigung. Wie bei anderen Kündigungen im Mietrecht darf auch bei der Verwertungskündigung die Abwägung mit den Interessen des Mieters am weiteren Bestehen des Mietverhältnisses nicht unterschätzt werden.

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