Flächen spielen im Mietrecht eine nicht unbedeutende Rolle. Je größer die nutzbare Fläche, desto höher ist in der Regel auch die Miete. So mancher Mieter wird mit unterschiedlichen Flächenkategorien konfrontiert, ohne zu wissen, was sich dahinter verbirgt. Was man sich unter der Wohnfläche vorzustellen hat, wird dem Mieter grds. noch bekannt sein. Was aber verbirgt sich hinter dem Begriff der Nutzungsfläche und wie unterscheidet sich diese von der

Wohnfläche? Dies erklärt der folgende Betrag und erläutert außerdem, wofür die Wohnfläche und die Nutzungsfläche von Bedeutung sind.

I. Die Bruttogrundfläche ist der Oberbegriff für alle Flächen von Bauwerken

Die DIN 277 in ihrer neusten Fassung aus dem Jahr 2016 unterteilt die Flächen von Bauwerken in unterschiedliche Kategorien. Als Oberbegriff für alle Flächen verwendet sie den Begriff der sog. Bruttogrundfläche. Diese Bruttogrundfläche wiederum wird unterteilt in die sog. Netto-Raumfläche und die Konstruktions-Grundfläche. Die Konstruktions-Grundfläche ist die Summe der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks, wie z.B. Wände, Stützen und Pfeiler. Die Nettoraumfläche hingegen wird von der DIN 277beschrieben als die Summe der nutzbaren zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen eines Gebäudes. Die Netto-Raumfläche erfährt eine weitere dreifache Unterteilung in die Nutzungsfläche, die Technikfläche und die Verkehrsfläche. Die Nutzungsfläche ist also ein Teil der Netto- Raumfläche und damit auch der Bruttogrundfläche.

II. Die Nutzungsfläche – Eine Definition

Die DIN 277 definiert die Nutzungsfläche als denjenigen Teil der Netto- Raumfläche, der der Nutzung eines Bauwerkes auf Grund seiner Zweckbestimmung dient. Da so gut wie jede Fläche irgendeine Zweckbestimmung hat, hilft diese Definition zunächst nur bedingt weiter. Hilfreich ist es daher, sich vor Augen zu führen, welche Flächen, die der Netto- Raumfläche unterfallen, nicht zur Nutzungsfläche gerechnet werden. Hierbei handelt es sich um die oben bereits erwähnten Technikflächen und die Verkehrsflächen. Bei den Technikflächen handelt es sich um denjenigen Teil der Netto- Raumfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen in einem Bauwerk dient. Hierzu zählen z.B. Heizungs– oder Maschinenräume. Unter der Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Netto- Raumfläche zu verstehen, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes und auch dem Verlassen im Notfall dient. Beispiele für Verkehrsflächen sind Treppenhäuser einschließlich der Aufzüge, Flure und Eingänge.

III. Die Wohnfläche ist ein Unterfall der Nutzungsfläche

Die DIN 277 unterteilt die Nutzungsfläche in sieben Nutzungsarten, und zwar in

• Wohnen und Aufenthalt,
• Büroarbeit,
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung,
• Lagern, Verteilen und Verkaufen,
• Bildung, Unterricht und Kultur,
• Heilen und Pflegen,
• sonstige Nutzungen (z. B. Abstell-, Umkleide-, Toilettenräume).

Wie die Unterteilung zeigt, handelt es sich bei der Wohnfläche um einen Unterfall der Nutzungsfläche, und zwar um denjenigen Teil der Nutzungsfläche, der der Nutzung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken dient.

Anders als die DIN 277, die nur die Nutzungsfläche, nicht aber die Wohnfläche definiert, enthält die Wohnflächenverordnung (WoFlV) eine Definition der Wohnfläche und beschreibt diese als die Summe der (anrechenbaren) Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.

IV. Nutzungsfläche – Wohnfläche: Das ist der Unterschied

Unter Zugrundelegung der vorangegangenen Ausführungen ergibt sich, dass eine Unterscheidung von Flächen in der Weise, dass es sich ausschließlich um eine Wohnfläche nicht aber um eine Nutzungsfläche handelt, nicht möglich ist. Jede Wohnfläche ist nämlich zugleich auch Nutzungsfläche, da es sich bei der Wohnfläche um eine besondere Ausprägung der Nutzungsfläche handelt. Andersherum ist es allerdings möglich, dass eine Fläche zwar Nutzungsfläche, aber keine Wohnfläche ist. Will man Wohnfläche und Nutzungsfläche im Sinne eines Ausschließlichkeitsverhältnisses voneinander abgrenzen, ist dies nur möglich, wenn man die Wohnfläche von der Nutzungsfläche ausnimmt. Treffend wäre es dann, von der Unterscheidung zwischen Wohnfläche und sonstiger Nutzungsfläche zu sprechen. Die Unterscheidung zwischen Wohnfläche und sonstiger Nutzungsfläche erfolgt in diesem Fall danach, ob die Fläche der Nutzung zu Wohnzwecken dient (dann handelt es ich um eine Wohnfläche) oder aber einer anderen Nutzung als dem Wohnen, aber auch nicht der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen und auch nicht dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes und dem Verlassen im Notfall dient (dann handelt es ich um eine sonstige Nutzungsfläche).

Ein nicht zu unterschätzender Unterschied zwischen der Wohnfläche und der sonstigen Nutzungsfläche, die nicht dem Wohnen dient, liegt außerdem darin, dass die Wohnfläche in der Regel nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ermittelt wird, während für die Berechnung der sonstigen Nutzungsfläche im Regelfall die Vorschriften der DIN 277 herangezogen werden. Unmittelbar bzw. zwingend anwendbar ist die Wohnflächenverordnung zwar gem. § 1 Abs.1 WoFlV nur auf preisgebundenen Wohnraum, der dem Wohnraumförderungsgesetz unterfällt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist jedoch der Begriff der “Wohnfläche” im Wohnraummietvertrag auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und die Wohnfläche dementsprechend aufgrund der Wohnflächenverordnung bzw. bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen worden sind, aufgrund der bis zum 31.12.2003 anwendbaren §§ 42 – 44 der II. Berechnungsverordnung zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 -VIII ZR 231/06). Die Mietparteien können zwar vereinbaren, dass die Berechnung nicht nach der Wohnflächenverordnung, sondern z.B. nach den Vorschriften der DIN 277 zu erfolgen hat (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2012 – 65 S 94/12). Geschieht dies jedoch- wie im Regelfall – nicht, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung bzw. die §§ 42 – 44 der II. Berechnungsverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche zugrunde zu legen.

Für die Berechnung solcher Nutzungsflächen, die nicht dem Wohnen dienen, wozu insbesondere Flächen von Gewerbe- bzw. Geschäftsräumen zählen, kommt die Anwendung der Wohnflächenverordnung hingegen grds. nicht in Betracht. Auch wenn es für die Ermittlung von Gewerbe- bzw. Geschäftsraumflächen keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen gibt, erfolgt diese in der Regel nach der DIN 277, was nicht zwingend, aber zulässig ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 – 6 U 134/13).

Ob die Wohnflächenverordnung oder aber die DIN 277 für die Berechnung der Wohn- bzw. Nutzungsfläche zur Anwendung kommt, ist von nicht zu unterschätzender Bedeutung. Beide unterscheiden sich nämlich insbesondere dadurch, dass nur die Wohnflächenverordnung, nicht aber die DIN 277 auch die Raumhöhe bei der Berechnung berücksichtigt. Die DIN 277 stellt allein auf die Grundfläche ab, während nach der Wohnflächenverordnung Abzüge zu machen sind, wenn die Raumhöhe weniger als zwei Meter beträgt. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume, deren Fläche sowohl nach der Wohnflächenverordnung als auch (bei vertraglicher Vereinbarung) nach der DIN 277 ermittelt werden kann, können je nachdem, welche Vorschrift zur Anwendung kommt, erheblich voneinander abweichende Ergebnisse erzielt werden. Zumindest insoweit, als es um die Wohnfläche als Faktor für die Bemessung der Höhe des Mietzinses geht, ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung für den Mieter stets günstiger, da die Wohnfläche hierbei deutlich geringer sein kann.

Alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung erhalten Sie in unserem Beitrag „Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig.“

V. Wohnfläche und Nutzungsfläche: Wofür die Flächen Bedeutung haben

Der durchschnittliche Mieter von Wohnraum wird in der Regel nur mit der Wohnfläche konfrontiert. Die Wohnfläche kann Bedeutung gewinnen, wenn die Größe einer Wohnung im Mietvertrag angeben ist. Der BGH sieht in der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nämlich eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 -VIII ZR 138/06). Da die Größe der Wohnung nicht den alleinigen, aber einen wichtigen Faktor bei der Bemessung der Höhe der Miete darstellt, kann der Mieter gem.

§ 536 BGB die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Fläche um mehr als 10 Prozent unterschreitet (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2015–VIII ZR 266/14). Um zu prüfen, ob dem Mieter ein Minderungsrecht wegen zu geringer Wohnfläche zusteht, bedarf es der Berechnung der Wohnfläche.

Auch im Falle einer von dem Vermieter angestrebten Mieterhöhung hängt zumindest auch von der Wohnfläche ab, ob und -wenn ja- in welchem Umfang der Vermieter berechtigt ist, vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete gem. § 558 BGB zu verlangen. § 558 BGB gibt dem Vermieter dieses Recht nämlich nur, wenn bzw. soweit die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs.2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vereinbart worden ist, der neben anderen Faktoren insbesondere auch eine vergleichbare Größe aufweist, bedarf es einer Ermittlung der Wohnfläche, um festzustellen, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen muss.

Nicht zuletzt erlangt die Wohnfläche Bedeutung für die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasser auf den Mieter, die gem. § 7 Abs.1 S.5 HeizkostenV zu einem Anteil von 30 bis 50 Prozent nach der Wohnfläche zu verteilen sind.

Auch die Nutzungsfläche hat im Mietrecht Bedeutung für die Höhe der Miete, nicht allerdings für die Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann. § 558 BGB, der den Vermieter berechtigt, vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, ist nämlich nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Die Nutzungsfläche erlangt im Mietrecht nicht bei reinen Wohnraummietverhältnissen, sondern bei Mietverhältnissen über Gewerbe- bzw. Geschäftsräume, aber auch bei Mischmietverhältnissen, d.h. solchen Mietverhältnissen Bedeutung, die sowohl Wohn- als auch Geschäftsräume zum Gegenstand haben, sofern der Schwerpunkt der Nutzung im gewerblichen Bereich liegt.