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Mietvertrag ohne Angabe der Wohnfläche (qm)

Ein Phänomen, das in der Praxis nicht selten anzutreffen ist. Der Mietvertrag enthält alle möglichen Angaben-nur keine Quadratmeterangabe zur Wohnfläche.

Geht das überhaupt und was hat das für Konsequenzen für die Mietparteien?

Geben die Mietvertragsparteien im Mietvertrag keine Wohnflächengröße der Mietwohnung an , führt dies allein nicht dazu, dass der Mietvertrag unwirksam wird.

Vielmehr kommt dadurch nach Meinung einiger Gerichte nur zum Ausdruck, dass sich der Vermieter hinsichtlich der genauen Quadratmeterzahl der Wohnfläche gerade nicht binden wollte und der Mieter letztlich ebenfalls bei Vertragsschluss keinen Wert auf eine bestimmte Wohnungsgröße legte (so z.B. AG Nienburg, Urteil vom 11.06.2008, Az: 6 C 637/07).

Dies wird bei einer fehlenden Quadratmeterangabe und ersatzweise  in den Mietvertrag aufgenommenen Formulierungen wie z.B. „wie besichtigt“ noch deutlicher.

Kommt es im Nachhinein dann zwischen den Mietparteien zum Streit darüber, wie groß die Wohnung tatsächlich ist, hat der Mieter dann oft die „schlechteren Karten“ wenn er davon ausging, seine Wohnung sei größer ,weil er in der Regel aus der tatsächlichen Größe der Wohnung dann gerade keinen Mietmangel herleiten kann, wenn keine Wohnflächengröße verbindlich festgelegt wurde.

Er muss dann nachweisen können, dass eine anderweitige vertragliche Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen wurde, wobei es hier wohl weder ausreichend ist, dass der Vermieter im Rahmen der Zeitungsanzeige einen „ca-Wert“ der Wohnfläche für die Mietwohnung angegeben hat, noch, dass dieser die Betriebskosten unter Zugrundelegung einer Wohnfläche gegenüber dem Mieter abgerechnet hat (AG Nienburg, Urteil vom 11.06.2008, Az: 6 C 637/07).

Fehlt eine Vereinbarung der Quadratmeterzahl der Wohnfläche, kann es auch im Rahmen der Abrechnung der Nebenkosten oder einer etwaigen Mieterhöhung zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommen, da die Wohnfläche oft z.B. als Verteilungsmaßstab der Betriebskosten herangezogen wird, oder auch ein wesentliches Kriterium bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist.

Muss daher die Wohnfläche nachträglich ermittelt werden, stellt sich weiter das Problem, wie diese zu berechnen ist.

Der Begriff der „Wohnfläche“ wird gesetzlich zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum im Rahmen der Wohnflächenverordnung definiert, jedoch hat u.a. der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 24.04.2004, Az: VIII ZR 44/03 festgestellt, dass der Begriff der Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen des preisgebundenen Wohnraums zu ermitteln sei, da dies in der Praxis zu sachgerechteren Ergebnissen führe. Allerdings sollen weiterhin auch getroffene Vereinbarungen der Parteien über die Art der Berechnung sowie die Ortsüblichkeit maßgeblich sein, da es bezüglich der Berechnung der Wohnfläche bei frei finanziertem Wohnraum eben gerade keine gesetzliche Regelung gibt.

So sah es z.B. das LG Berlin in einem Beschluss vom 04.05.2012, Az: 65 S 94/12 aufgrund einer formularmäßigen Vereinbarung der Mietparteien auch als zulässig an, die Wohnfläche nach der DIN 277 zu berechnen.

15 Antworten auf "Mietvertrag ohne Angabe der Wohnfläche (qm)"

  • Anna
    24.01.2017 - 12:07 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zu diesem Thema. Ich lebe in einer WG mit Drei Zimmern + Küche und Bad. Unsere Vermieterin hat schon immer einen Bogen darum gemacht die Quadratmeter zu nennen und da wir ab April einen neuen Mietvertrag und Mieterhöhung bekommen habe ich unsere Vermieterin gebeten die Quadratmeter der Wohnung und der einzelnen Zimmer in den Vertrag mit aufzunehmen. Sie hat meine Bitte nicht berücksichtigt und mir stattdessen die Quadratmeterzahl der drei Schlafzimmer per Mail geschickt. Da die Quadratmeterzahlen der Zimmer, die sie mir genannt hat, nicht ganz korrekt sind würde ich gerne die Quadratmeter der ganzen Wohnung im Vertrag stehen haben um im Zweifelsfall dagegen vorgehen zu können, dass sie die Wohnung unter falschen Angaben vermietet. Besteht nun für mich irgendwie die Möglichkeit, dass die Quadratmeter im Mietvertrag genannt werden?
    Über eine Rückmeldung wäre ich sehr dankbar!
    freundliche Grüße
    Anna

    • Mietrecht.org
      24.01.2017 - 14:46 Antworten

      Hallo Anna,

      der Vermieter muss im Mietvertrag keine Angabe zu den Quadratmetern machen. In der Regel muss die Fläche aber bei der Nebenkostenabrechnung offenbart werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Adrian Heinze
    24.01.2017 - 14:55 Antworten

    Guten Tag,

    unsere Miete wird im Vertrag ohne Quadratmeteranzahl angegeben. Wir haben ein relativ lockeres Verhältnis zum privaten Vermieter, aber ich glaube ihm fehlen doch ein paar Rechtskenntnisse. Nun möchte ich die Wohnfläche einmal messen, auch weil unsere Wohnung durch Dachschrägen erheblich verkleinert wird.

    Um wie viel darf der daraus errechnete Preis pro m² ortsübliche Preise oder andere Grenzen überschreiten? In welchen Fällen und in welcher Form können wir handeln bzw. den Vermieter zur Handlung bewegen?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      24.01.2017 - 15:01 Antworten

      Hallo Adrian,

      Sie haben eine Wohnung nach einer Besichtigung gemietet. Was genau möchten Sie jetzt machen / erreichen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • laposte
    11.03.2017 - 14:26 Antworten

    Guten Tag,
    Der Vermieter hat folgende Angabe im Mietvertrag gemacht „die vermietete Fläche beträgt u.V. insgesamt circa 70 Quadratmeter.“ Somit ist keine Wohnfläche deutlich angegeben.
    Am Ende vom Mietvertrag steht noch „Eine Gewährleistung für Grösse, Güte und Beschaffenheit des Mietgegenstandes für die beabsichtigte Nutzung übernimmt der Vermieter nicht.“
    In der Wohnungsanzeige steht „Wohnfläche 70 Qm“. Deutlich aber falsch.
    Nach genaue Berechnung fällt uns als Mieter auf dass die Wohnfläche 54,5 Qm beträgt.
    Es ist eine abweichung von 22 %. das würde heissen das die kaltmiete anstatt 5,71 von 7,33 pro Qm ist.
    Können wir eine Mietminderung geltend machen?
    Vielen Dank,
    MfG

  • Andi
    26.07.2017 - 14:38 Antworten

    Hallo!
    Auch bei deutlich höherem Niveau ggü. der ortsüblichen Vergleichsmiete genießt die Miete, wenn Sie diese bereits (ohne Vorbehalt) zahlen Bestandsschutz –>konkludentes Einverständnis!
    Also keine Minderung im Nachhinein möglich… Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht höher als 10% über der Ortsüblichen Vergleichsmiete (es gibt diverse Ausnahmen) liegen, aber die Miete darf immer min. die Höhe haben, die der Vormieter bereits gezahlt hat! (Mietpreisbremse Punkt Bestandsschutz)
    Wucher oder ähnliches wird von Gerichten i.d.R. erst ab mindestens dem 3-fachen des üblichen angenommen und, ob Sie eine betrugsrelevante Täuschungshandlung bei Angaben „unter Vorbehalt“ und ausdrücklich „ohne Gewährleistung“ geltend machen können erscheint mehr als fraglich… Abgesehen von Nebenkostenabrechnungen, die auf der Annahme falscher qm-Werte beruhen, bezweifle ich ebenfalls, dass Sie auch bei einer Abweichung von 22% einen Irrtum geltend machen können, wenn Sie die Wohnung ja auch besichtigt haben und die Angabe nur circa war. Wie oben genannt, braucht der Vermieter überhaupt keine Angabe über die Quadratmeter zu geben.
    Die Entwicklung in den Ballungsräumen ist mehr als kritisch zu sehen, allerdings ist nach der aktuellen Rechtslage in den Fällen wie hier wenig bis nichts an der Miethöhe zu ändern.
    Meiner Meinung nach sollte für eine wirklich effektive Mietpreisbremse verpflichtend die vom Vormieter entrichtete Miete angegeben werden, um überhaupt einschätzen zu können, ob der Vermieter die Miete unrechtmäßig erhöht hatte…

    MfG

  • Tara H.
    05.11.2017 - 20:13 Antworten

    Guten Abend,

    ich habe folgendes Problem:

    Ich habe einen Quadratmeterunabhängigen Vertrag. jedoch steh bei der Betriebskostenabrechnung, dass die Wohnung 55 qm groß sei, sie ist aber lediglich etwa 41 qm groß.

    Gelten die oben genannten Grundsätze auch bezüglich der Betriebskosten?

    MfG,Tara

  • Lisa-Marie Rumann
    05.12.2017 - 13:32 Antworten

    Hallo,
    ist es zwingend erforderlich, die Quadratmeterangabe in der Nebenkostenabrechnung aufzulisten? Im Mietvertrag ist keine genaue Zahl verankert.
    Nun wohne ich in einer Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen und auch z. T. in Räumen mit einer Deckenhöhe kleiner als 2 Meter.
    Ich überlege, die Wohnung vermessen zu lassen. Im Exposé damals war sie mit 76m² ausgeschrieben, nun wird sie online mit 82m² inseriert (ich ziehe um).
    „Lohnt“ es sich, diesen Aufwand für eine eventuelle Mietrückzahlung zu betreiben?

    Vielen lieben Dank schon mal vorab für eine Antwort! LG, Lisa-Marie

  • Jen
    15.01.2018 - 11:09 Antworten

    Hallo,
    wir haben auch einen neuen Mietvertrag unterschrieben, aus dem keine Quadratmeterangaben hervorgehen. Lediglich in der digitalen Anzeige ist ein Wert genannt (Anzeige ist gespeichert, aber es scheint ja, laut dem Artikel, nichts zu nützen).
    Da wir nun aber eine Dachgeschosswohnung beziehen und beim Ausmessen Räume (Dachschrägen haben wir erstmal unberücksichtigt gelassen) festgestellt haben, dass die Wohnung kleiner ist als in der Annonce angegeben (wenn wir die Dachschrägen dazu addieren, wird die Fläche noch kleiner), möchten wir da gerne noch mal mit dem Vermieter über die Miete sprechen.

    Der Mietbeginn der Wohnung liegt noch in der Zukunft. Wir haben den Vermieter nun gebeten, dass wir gerne noch ein separates Schreiben hätten, aus dem die Quadratmeterangabe der Wohnung hervorgeht.
    Dieser weigert sich aber.
    Was haben wir nun für Möglichkeiten? Gibt es überhaupt welche?

    MfG Jen
    Verständlicherweise möchte man ungern Quadratmeter bezahlen, die man gar nicht besitzt.

  • Julia
    25.03.2018 - 18:22 Antworten

    Hallo,

    mein Mann ist vor 4 Jahren innerhalb eines Hauses, dass dem selben Vermieter gehört, umgezogen. Von der Erdgeschosswohnung in die Dachgeschosswohnung. Er hat damals beim Vermieter angefragt, ob die Wohnung zu haben sei und wie groß sie ist und wie hoch die Miete sei. Per Email bekam er die Antwort 75 qm und 390€ Kaltmiete. Nun haben wir festgestellt, dass diese Angabe im Mietvertrag fehlt. Daraufhin haben wir den Vermieter angeschrieben und um eine Kopie des Mietvertrages des Vermieters gebeten mit der qm Angabe, da wir diese für ein Amt benötigen. Als Antwort erhielten wir: „auf de Mietvertrag ist keine Quadratmeterzahl angegeben, da die Wohnung nicht nach qm vermietet ist, sondern als Einheit/Wohnung. Als wir das Haus im jahr 2012 übernahmen, erhielten wir vom Voreigentümer und anhand der Papiere die Auskunft, dass eure Wohnung ca 75 qm beträgt. Die Brunata berechnet das Haus auch schon über Jahre und hat den Wert für Eure Wohnung mit 75 qm.“
    Deweiteren enthielt diese Nachricht einen Anhang, in dem stand: … aufgrund Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen mit, dass die Wohnfläche Ihrer Wohnung ca 75 qm beträgt, mit dieser Zahl berechnet die Brunate die Nebenkosten.

    Nun zu unserem Problem: wir haben die Wohnung vermessen und kommen auf nur 58 qm (nach rausrechnung der Schrägen zu 50 %). Unsere Frage ist nun, ob wir nur die Nebenkostenabrechnung korrigieren lassen können, oder aber auch die Kaltmiete.

    In diesem Haus hat der Vermieter 3 weitere Wohnungen und in allen anderen Verträgen sind qm-Angaben eingetragen – nur bei uns eben nicht.

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