Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung, wird er sich in der Regel zunächst mit der Frage befassen, wie diese abgewendet werden und der Bestand des Mietverhältnisses gewährleistet werden kann.
Insbesondere in denjenigen Fällen, in denen der Mieter sich nicht sicher sein kann, ob er sich gegen die Kündigung erfolgreich zur Wehr setzen kann, aber auch im Falle der als sicher erkannten Unwirksamkeit der Kündigung, sollte der Mieter jedoch einen Gedanken darauf verschwenden, ob er die Beendigung des Mietverhältnisses nicht auch akzeptieren und daraus Profit schlagen kann.
Nicht selten kommt es nämlich vor, dass auch der Vermieter sich nicht sicher ist, ob seine Kündigung wirksam ist und er mit einer ggf. erforderlichen Räumungsklage Erfolg haben wird.
Stellt der Mieter dem Vermieter in diesen Fällen in Aussicht, sich gegen die Kündigung grds. zur Wehr setzen zu wollen, dies aber zu überdenken, falls der Vermieter ihm im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses einen finanziellen Ausgleich bietet, stehen die Chancen für den Mieter nicht schlecht, dass der Vermieter sich bereit zeigt, dem Mieter finanziell entgegen zu kommen, um sein Ziel zu erreichen.
Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, auf welche Weise Sie aus einer Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters den größtmöglichen Nutzen ziehen können
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages kann für den Mieter finanzielle Vorteile mit sich bringen
Überwiegen die finanziellen Vorteile gegenüber den Nachteilen, die sich aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben, oder ist der Mieter sich nicht sicher, ob er die Kündigung mit Erfolg wird abwenden können, stellt der Abschluss eines sog. Mietaufhebungsvertrages eine echte Alternative zur Verteidigung gegen die Kündigung dar, die der Mieter unbedingt in Betracht ziehen sollte.
Bei dem Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages handelt es sich um eine Möglichkeit der Vertragsbeendigung, durch die das Mietverhältnis nicht einseitig, sondern einvernehmlich durch übereinstimmende Erklärungen der Mietvertragsparteien beendet wird. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages bietet gegenüber der Kündigung den Vorteil, dass nicht nur die Beendigung des Mietverhältnisses herbeigeführt wird, sondern auch sonstige Regelungen getroffen werden können, die die Abwicklung des Mietverhältnisses, aber auch einen finanziellen Ausgleich für eine Vertragspartei zum Inhalt haben.
Zeigt sich der Vermieter bereit, dem Mieter im Falle der einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses finanziell entgegen zu kommen, sollte der Mieter möglichst viele der folgenden möglichen Ausgleichsvarianten zur Bedingung für den Vertragsschluss machen.
Tipp: Hier finden Sie ein Muster für einen Mietaufhebungsvertrag.
Machen Sie die Zahlung einer Abfindung zur Voraussetzung für den Abschluss des Mietaufhebungsvertrages
Besonders Acht geben sollte der Mieter darauf, dass die Höhe der Abstandszahlung sowie der Zeitpunkt und die Art und Weise der Zahlung mit in den schriftlichen Aufhebungsvertrag aufgenommen werden.
Hinweis für Mieter:
Die an den Mieter gezahlte Abstandszahlung unterliegt nach der Rechtsprechung des BFH nicht der Einkommensteuerpflicht, da es sich nicht um Einkünfte i.S.d. § 22 Nr.3 EStG handelt (vgl. BFH, Urteil vom 14.09.2000, Az.: IX R 89/95).
Verlangen Sie den (teilweisen) Ersatz Ihrer Umzugskosten von Ihrem Vermieter
Folge der Beendigung des Mietverhältnisses ist für den Mieter ein Umzug, der mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann. Den zumindest teilweisen Ersatz dieser Umzugskosten sollte der Mieter von seinem Vermieter verlangen. Zu diesen Kosten zählen alle Aufwendungen, die im weitesten Sinne mit dem Umzug im Zusammenhang stehen. Hierzu gehören z.B.:
- Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, wie z.B. Inseratskosten, Maklerkosten, Kosten für die Ummeldung des Telefons,
- Kosten, die durch den Umzug selbst entstanden sind, wie z.B. Räumungs- und Transportkosten,
- u. U. Kosten für die Renovierung der neu angemieteten Wohnung (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97),
- diejenigen Mehrkosten, die durch die Anmietung einer Wohnung gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung wie die geräumte Wohnung entstehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.1988 -64 S 30/88), wobei beachtet werden muss, dass die Erstattung der Mehrbelastung durch eine höhere Miete dem Vermieter redlicherweise nur zeitlich begrenzt auferlegt werden kann.
Befreien Sie sich von einer Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
Ist der Mieter nach dem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, bietet der Abschluss des Mietaufhebungsvertrages eine günstige Gelegenheit, dem auf die Vertragsauflösung angewiesenen Vermieter einen Verzicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen abzuringen.
Nehmen Sie Einfluss auf den Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution und der Erstellung der abschließenden Betriebskostenabrechnung
Die Liste möglicher Regelungen, die in einem Mietaufhebungsvertrag getroffen werden können, ist lang. Genannt werden sollen an dieser Stelle noch diejenigen Punkte, die für den Mieter auch einige Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses Bedeutung haben können, und häufig vernachlässigt werden.
So empfiehlt es sich z.B. mit dem Vermieter eine Regelung über den Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution zu treffen, da viele Vermieter sich hiermit oft länger als nötig Zeit lassen.
Auch eine Vereinbarung über den Zeitpunkt der Erstellung der letzten Betriebskostenabrechnung kann im Interesse des Mieters liegen, um eine Abkürzung der mit dem Ende des Abrechnungszeitraums beginnenden Jahresfrist des § 556 Abs.3 S.1 BGB zu erreichen. In diesem Zusammenhang kann außerdem eine Zahlungsfrist für ein etwaiges auszuzahlendes Guthaben vertraglich festgelegt werden.
Ein Mietaufhebungsvertrag hat nicht nur Vorteile
Entschließt sich der Mieter zu einer einvernehmlichen Vertragsauflösung, muss er sich im Klaren darüber sein, dass ihm anders als im Falle einer Kündigung kein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zusteht.
Sie wurden zum Abschluss des Mietaufhebungsvertrages durch Ihren Vermieter in einer Privatwohnung oder am Arbeitsplatz gedrängt? – Das sind Ihre Rechte
Geht die Initiative zum Abschluss des Mietaufhebungsvertrages vom Vermieter aus, und sucht dieser den Mieter auf, um über den Vertragsschluss zu verhandeln, steht dem Mieter unter bestimmten Umständen gem. § 312 BGB ein Widerrufsrecht zu.
Voraussetzung für dieses Widerrufsrecht ist, dass
- der Vermieter Unternehmer i. S. d. § 14 BGB handelt,
- der Mieter Verbraucher i. S. d. § 13 BGB ist und
- der Mieter zum Abschluss des Vertrages durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer (nicht notwendig seiner eigenen) Privatwohnung bestimmt worden ist.
Die Vorschrift des § 312 BGB ist auf Mietaufhebungsverträge anwendbar (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 23.04.1993 – 5 S 231/92).
Die Fristen, die der Mieter bei seinem in Textform (vgl. § 355 Abs.1 S.2 BGB) zu erklärenden Widerruf einzuhaltenden hat, richten sich danach, ob und wann der Mieter vom Vermieter über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Eine den gesetzliche Anforderungen des § 360 Abs.1 BGB entsprechende Belehrung spätestens bei Vertragsschluss setzt gem. § 355 Abs.2 S.1 BGB eine Frist von 14 Tagen seit Vertragsschluss in Gang. Erfolgt die Belehrung später, beträgt sie gem. § 355 Abs.2 S.3 BGB einen Monat ab der Belehrung. Erteilt der Vermieter gar keine ordnungsgemäße Belehrung, kann der Mieter von seinem Widerrufsrecht gem. § 355 Abs.4 S.1 BGB sechs Monate seit Vertragsschluss Gebrauch machen.
Schließen Sie den Mietaufhebungsvertrag schriftlich ab
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages bedarf zwar nicht der Schriftform, um wirksam zu sein. Um insbesondere seine Ansprüche auf eine Abstandszahlung und die Erstattung der Umzugskosten im Streitfall beweisen zu können, sollte der Mieter jedoch auf eine schriftliche Fixierung des Vertrages hinwirken.
Eine kostenlose Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag finden Sie hier.
Fazit und Zusammenfassung
- Bevor der Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung seines Vermieters zur Wehr setzt oder aber diese widerspruchslos hinnimmt, sollte er darüber nachdenken, das Mietverhältnis durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages mit seinem Vermieter zu beenden.
- Ein Mietaufhebungsvertrag kann viele finanzielle Vorteile für den Mieter haben, die beispielsweise in der Zahlung einer Abfindung durch den Vermieter oder aber darin bestehen, dass der Mieter seine Umzugskosten vom Vermieter ersetzt bekommt. Auch eine Befreiung von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen oder eine verfrühte Rückzahlung der Mietkaution ist häufig Gegenstand eines Mietaufhebungsvertrages und für den Mieter von nicht zu unterschätzendem Wert.
- Endet das Mietverhältnis durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages, steht dem Mieter kein Widerspruchsrecht zu. Unter den Voraussetzungen des § 312 BGB hat er aber ein Widerrufsrecht.
- Aus Beweisgründen sollte der Mietaufhebungsvertrag schriftlich abgeschlossen werden.
26.07.2015 - 19:30
Guten Tag,
eine Frage zum Mietaufhebungsvertrag habe ich.
Wenn in diesem Rahmen eine Abfindung gezahlt wird, ist diese für den Mieter nicht zu versteuern. Muss sie dennoch in der Steuererklärung angegeben werden?
Danke und viele Grüße
Lina
27.07.2015 - 20:31
Hallo Lina,
die Frage lässt sich so nicht beantworten, denn es kommt darauf an, für was die Abfindung gezahlt wird. Sie finden Sie im Netz detaillierte Artikel und Hilfestellungen. Eine kurze Recherche wird Sie weiterbringen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2020 - 14:57
Hallo Herr Hundt,
wir überlegen gerade ein vermietetes Haus zu kaufen, in das wir selbst einziehen möchten. Um sich mit der aktuellen Mieterin im Guten zu einigen und Eigenbedarfs- und schlimmstenfalls auch Räumungsklage zu vermeiden, überlegen wir, ob wir mit ihr einen Mietaufhebungsvertrag schließen könnten, von dem beide Seiten profitieren. Normalerweise werden solche Aufhebungsverträge ja anscheinend eher dazu verwendet, die Kündigungsfrist von 3 Monaten zu verkürzen. Wäre es stattdessen auch möglich, den Vertrag so zu gestalten, dass die Mieterin ab Vertragsunterzeichnung jederzeit ausziehen kann, spätestens aber nach 6 Monaten? Miete würde sie dann natürlich nur so lange weiter zahlen, bis sie auszieht. So könnte man ihr genug Zeit geben eine neue Wohnung zu suchen, aber ohne dass sie doppelte Miete zahlen müsste, wenn sie sehr schnell eine neue Wohnung findet.
Vielen Dank und Grüße,
Ida
09.01.2020 - 19:54
Hallo Ida,
ja, meines Erachtens spricht nichts gegen diese Gestaltung. Sie Verkürzung die Kündigungsfrist des Mieter einvernehmlich auf z.B. eine Woche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.04.2016 - 13:05
Moin,
Ich bin Student und mir wird bald ein Aufhebungsvertrag angeboten, wo von hängt es ab wie hoch die Abfindung ist? Ich zahle 190 € Warmmiete und es ist eigentlich eine WG aber, ich wohne alleine hier und ich wohne genau neben der Uni, was es für mich schwer macht so zentral eine Wohnung zu finden.
17.04.2016 - 05:45
Hallo Eddy,
die Abfindung hängt von vielen Stellschrauben ab (Ihre Mietzeit, Ihre Miete, Wie will der Vermieter die Wohnung nutzen…? usw.) und ist frei verhandelbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.04.2016 - 17:20
Hallo Herr Hundt,
unser Fall ist ein wenig kurios: der Eigentümer plant unser Haus abzureißen und unter Einbeziehung einer benachbarten Brache neu zu bauen. Wir wohnen hier seit ca. 4 Jahren und sind mit der Wohnung und der Lage äußerst zufrieden; zudem bekommt man gegenwärtig in der Gegend nichts Vergleichbares und/oder Bezahlbares. Das heißt, wir haben keinerlei Interesse an einem Aus- /Umzug. Der Mietvertrag ist unbefristet, so dass wir eine sehr sichere Position haben dürften.
Zwei Fragen:
1. Gibt es eine realistische Chance für den Vermieter, das Mietverhältnis -gegen unseren Willen- zu beenden?
2. Können Sie uns einen guten Fachanwalt in Berlin empfehlen?
Vielen Dank und Beste Grüße,
Bernd
21.04.2016 - 20:46
Hallo Bernd,
es ist gibt die Möglichkeit einer Verwertungskündigung. Ob das eine Möglichkeit für den Vermieter ist, kann nur eine Einzelfallprüfung klären. Leider habe ich keine Empfehlung für einen Anwalt für Sie. Alles Gute für Ihr Vorhaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2016 - 23:16
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter möchte das Mietshaus generalsanieren und daher einen Mietaufhebungsvertrag mit mir machen. Ich bin seit 12 Jahren in der Wohnung und zahle 500 € warm.
Wie hoch darf ich hier die Ablösesumme ansetzen?
Vielen Dank und beste Grüße
Susanne
06.12.2016 - 11:13
Hallo Susanne,
grundsätzlich können Sie die Ablösesumme frei verhandeln. Ich würde mich vielleicht an Ihren Kosten + X orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2017 - 15:54
Lieber Herr Hundt,
wunderbarer Artikel, vielen Dank dafür!
Eine Frage:
Wir haben nach Eigenbedarfskündigung mit unserem Vermieter eine kleine Unterstützung für den Umzug und die Mehrkosten in Höhe von 2000 Euro ausgehandelt.
Gilt denn das von Ihnen angeführte Urteil des BGH aus dem Jahr 2000 noch und was wäre ein sicherer Verwendungszweck für die Überweisung, so dass wir darauf keine Steuern zahlen müssen?
Ganz herzlichen Dank Ihnen für die Antwort und für Ihre Arbeit.
Christine
23.02.2017 - 13:21
Hallo Christine,
ich kann Ihnen hier leider nicht schreiben, wie Sie Steuern vermeiden. Die Zahlung muss so ausgewiesen sein, wie Sie gemeint ist – alles andere wäre wohl Steuerhinterziehung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2017 - 13:42
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre Antwort. Natürlich wollen wir keine Steuerhinterziehung begehen, der Artikel handelt ja aber u.a. davon, dass Abstandszahlungen steuerfrei sind (s.o.). Eine Abfindung bzw. eine Unterstützung bei einem Umzug: Ist das ein Abstand (Sie benennen es in Ihren Artikel so)?
Und gilt das o.g. Urteil des BFH noch oder ist es mittlerweile durch ein neues außer Kraft gesetzt worden? Ich würde mich über eine Antwort freuen.
Vielen Dank und herzliche Grüße
Christine
28.02.2017 - 14:52
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre Mühe – ich habe mittlerweile beim Finanzamt angerufen und hinreichende Antwort bekommen.
Besten Gruß
Christine
26.06.2017 - 21:16
Wie ist diese Antwort des Finanzamts ausgefallen?
12.09.2017 - 13:31
Hallo Christine,
ich bin in ähnlicher Situation… Würden Sie mitteilen, wie das Finanzamt reagiert hat?
Herzlichen Dank,
Dietrich
09.11.2018 - 15:00
Hallo auch von uns ;-)
gilt diese Steuerfreiheit bei Ablösesummen auch bei Gewerberäumen oder sind diese dann als Einkünfte anzumelden? Wenn sie dies wissen, freu ich mich sehr über eine Antwort hierzu.
Mit Dank und Gruß
Ute
06.12.2018 - 12:35
Betr.: Abfindung bei Verwertungskündigung.
Hallo, ich wohne als Mieter seit 10 Jahren in einem alten, etwas maroden Haus, welches auf einem großen, freien und baufähigen Grundstück steht, und zahle 450€ Miete. Der Eigentümer überlegt sich, das Grundstück zu verkaufen, weil es etwa 1,5mio € bringen würde oder mehr, an eine Immobilienbaufirma. Diese wird dann das Haus abreissen und vll. 10 Eigentumswohnungen bauen, die einen Wert von mindestens 6-7 mio haben bzw. bringen werden. Sie wird also an die Aufhebung meines Mietvertrags interessiert sein.
Frage: in welcher Größenordnung dürfte sich eine Abfindung bewegen?
Marc
06.12.2018 - 14:21
Hallo Marc,
eine Abfindung ist immer Verhandlungssache. Die Größenordnung kann wenige tausend oder auch mehrere zehntausend Euro betragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2018 - 09:35
Neuer Vermieter meldet Eigenbedarf an, und will uns kündigen. Wohne 29 Jahre in der Wohnung. mit wieviel Abfindung kann ich rechnen? Danke-Kronberg
01.01.2019 - 22:09
Hallo M. Kronberg,
es ist leider nicht gesagt, dass Sie überhaupt eine Abfindung erhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2021 - 16:33
Hallo Herr Hundt,
wir haben von unserem neuen Vermieter, der die von uns seit vielen Jahren gemietete Wohnung vor kurzem erwarb, eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Die scheint soweit in Ordnung zu sein und ich will mich da auch nicht querstellen.
Da ich mit meinem schulpflichtigen Kind ausziehen muss, habe ich mit dem Vermieter, nach reiflicher Überlegung, zunächst mündlich abgesprochen, das wir zum Anfang der Sommerferien (statt einige Monate später, der Kündigungsfrist entsprechend) ausziehen. Das kommt dem Vermieter sehr entgegen und er freut sich darüber. Auch hat er sich bereit erklärt, mir die Großgeräte in der Küche abzulösen. Soweit, so gut, da werden wir uns vermutlich auch preislich einig. Der Plan ist nun, einen Aufhebungsvertrag aufzusetzen.
Eigentlich glaube ich dem Vermieter auch den Eigenbedarf, ich würde aber gerne wissen, ob ich durch das Unterzeichnen des Aufhebungsvertrags auch keinerlei Handhabe mehr hätte, wenn der Vermieter eventuell die Wohnung nur renoviert um sie nachher in dem guten Wohnviertel sehr viel teurer vermieten zu können. Ich hoffe natürlich, dass es alles so ist, wie er sagt, aber da der Auszug aus unserer bis dato günstigen Wohnung für mich als Alleinerziehende auch den kompletten Wegzug aus der sonst teuren Stadt bedeutet, wäre es doch sehr ironisch, wenn ich bspw. nach einem halben Jahr von den Nachbarn erführe, dass die Wohnung jetzt anderweitig vermietet wird.
Gibt es für diesen Fall irgendeine Klausel/Formulierung, die man in den Aufhebungsvertrag aufnehmen könnte, der in so einem Szenario mir, als ehemaliger Mieterin, (übrigens immer freundlich, ordentlich und zuverlässig) noch irgendwelche Schadensersatzrechte einräumen würde?
In zwei Wochen, also kurz vor Ende April, müsste der Vertrag ausformuliert sein und wird unterschrieben. Ich hoffe, ich habe Glück und Sie lesen diesen Kommentar vielleicht davor noch. Ich bin um jeden (auch weitere) Tipp(s) dankbar.
Danke schonmal für Ihre Zeit und viele Grüße,
Barbara
13.04.2021 - 09:59
Hallo Barbara,
danke für Ihren Beitrag. Nehmen Sie auf jeden Fall in den Vertrag auf, dass dieser nur geschlossen wird, weil der Vermieter Ihnen wegen Eigenbedarf gekündigt hat und Sie nur aus diesem Grund per Aufhebung des Vertrages ausziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2021 - 12:26
Hallo Herr Hundt,
vielen lieben Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, meinen Text zu lesen und diesen wertvollen Hinweis geben konnten! Ich werde es so machen! Manchmal ist es genau dieser Feinschliff, der einem als Laie entgeht und der dann bittere Konsequenzen hat.
Alles Gute für Sie und nochmals Dankeschön
Beste Grüße
Barbara
21.01.2022 - 18:05
Hallo Herr Hundt
uns wurde wegen Eigenbedarf gekündigt.
Das Haus wird nach uns, für die Eigentümer (von den Eigentümern) komplett renoviert. Nun bestehen unsere Vermieter auf Renovierungsarbeiten, die auch laut Maler, absolut sinnlos sind, wenn das ganze Haus eh eine Großbaustelle wird, wie nur die Zimmerdecken und Türzargen streichen. Sind wir wirklich verpflichtet diese Arbeiten zu erledigen?
Laut dem Maler gibt es das Gesetz nicht mehr, welches uns dazu verpflichtet, auch wenn es im Mietvertrag steht.
Lieber Gruß
Judith
22.01.2022 - 13:41
Hallo Judith,
ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, können Sie hier prüfen lassen: Schönheitsreparaturklausel prüfen
Zu Ihrer anderen Frage: Schönheitsreparaturen trotz (geplanter) Sanierung ausführen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2023 - 15:28
Hallo Herr Hundt,
wir befinden uns in der Situation, dass wir vor 11/2 Monaten in unsere Wohnung gezogen sind die wir vorher einen Monat lang renoviert haben. auch der dazugehörige Garten wurde von uns aufwendig in Ordnung gebracht. jetzt haben wir durch Zufall erfahren, dass das Haus ( 3Familienhaus, Besitzer bewohnen die anderen 2 Wohnungen) verkauft werden soll. die Besitzer ziehen Ende August aus. gestern haben sie uns darauf angesprochen ob wir mit einer einvernehmlichen Kündigung einverstanden wären wenn sie uns finanziell behilflich wären (Umzugskosten usw. ) . nun meine Frage. in welchem Rahmen könnten wir uns bewegen, dass wir uns nicht hintergangen fühlen?
16.07.2023 - 20:34
Hallo Rosemarie,
hier ist leider leider pauschale Antwort möglich. Beziehen Sie ein, welche Leitungen Sie investiert haben und vor allem, wie hart umkämpft der Wohnungsmarkt ist. In München nutzen Ihnen wenige tausend Euro Abfindung sehr wenig, wenn Sie keine neue Wohnung finden. Auf dem Land mit einem Überangebot an Wohnraum können auch wenige tausend Euro in Ordnung sein.
Grundsätzlich gilt: “Kauf bricht nicht Miete” und es freies Haus ist i.d.R. mehr Wert als ein vermietetes.
Viele Grüße
Dennis Hundt