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Kleinreparaturen: Thermostatventil / Thermostat

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur zur Überlassung der Mietsache, sondern auch zum Erhalt deren vertragsgemäßen Zustands verpflichtet. Allerdings kann diese Erhaltungspflicht in bestimmten Grenzen zulässigerweise auf den Mieter übertragen werden. In nahezu jedem Mietvertrag finden sich daher Klauseln, die die Kostentragungspflicht des Mieters für bestimmte Reparaturen regeln, sog. Kleinreparatur- oder Bagatellschadenklauseln. Dennoch kommt es häufig zu Streit, wenn es darum geht, wer die Kosten im Reparaturfall nun tatsächlich tragen muss.

Wir wollen hier konkret beschreiben, wer die Kosten einer Kleinreparatur bei einem defekten Thermostatventil / Thermostat tragen muss.

Gegenständliche Beschränkung der Kleinreparaturklausel

Auch mittels der o.g. Klauseln kann dem Mieter nur für bestimmte Fälle die Pflicht zur Tragung erforderlicher Reparaturkosten auferlegt werden.

Um den Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung zu schützen, ist eine solche Übertragung u.a. nur dann zulässig, wenn sie gegenständlich beschränkt ist. Die Klausel muss sich auf diejenigen Teile der Mietsache beschränken, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (vgl. BGH VIII ZR 91/88).

Kleinreparaturen bei einem Thermostatventil bzw. Thermostat

Streitpunkt ist daher regelmäßig, welche Teile noch dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und welche nicht. Wie schwierig die Abgrenzung im Einzelfall ist, zeigt sich am Beispiel eines defekten Thermostatventils bzw. Thermostats.

Ein Heizkörperthermostatventil/-thermostat besteht u.a. aus einem Fühler und einem Regler. Während ersterer üblicherweise abgedeckt ist, wird der Regler regelmäßig vom Mieter benutzt, um die Raumtemperatur einzustellen.

Die Kosten für den Austausch eines Reglers können daher grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt werden. Sollte sich jedoch zeigen, dass die Ursache des Defekts im Bereich des Fühlers liegt, können hierfür aufgewendete Kosten nicht über entsprechende Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag vom Mieter verlangt werden, da dieser Fühler im Inneren liegt und damit gerade nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist.

Wirksamkeit der Klausel im Übrigen

Auch wenn im Einzelfall die Reparatur einen Gegenstand betrifft, der die o.g. Voraussetzung grundsätzlich erfüllt, kann dennoch die Kostentragungspflicht des Mieters ausscheiden.

Nach der ständigen Rechtsprechung sind die o.g. Klauseln nämlich bereits dann insgesamt unwirksam, wenn neben zulässigen Gegenständen auch solche aufgezählt werden, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

Merke: Sind in den entsprechenden Kleinreparaturklauseln auch unzulässige Gegenstände aufgezählt, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Den Mieter trifft in diesen Fällen auch nicht für den eigentlich zulässigen „Rest“ der Klausel eine Pflicht zur Kostenerstattung!


Die Unwirksamkeit der Klausel hat zur Folge, dass es bei dem eingangs dargestellten Grundsatz bleibt, dass der Vermieter die Kosten entsprechender Reparaturen vollständig allein zu tragen hat.

24 Antworten auf "Kleinreparaturen: Thermostatventil / Thermostat"

  • astrid
    12.02.2015 - 14:29 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    meine Frage betrifft ein zwar grundsätzlich funktionierendes Thermostat, dass aber lediglich eine Frost-Funktion anstelle einer 0-Funktion aufweist. Das Problem liegt hierbei darin, dass sich die Heizung bei Unterschreitung einer bestimmten Temperatur selbständig anstellt und demnach bei geöffnetem Fenster heizt.
    Ein neues Thermostat würde ca 150 Euro kosten. Im Mietvertrag ist lediglich eine Kleinreperaturklausel von 100 Euro vereinbart, so dass der Vermieter die Kosten im Grunde zu tragen hätte.

    Mich würde nun interessieren, wie sich dies im vorliegenden Fall gestaltet.
    – Ist der Vermieter zum Austausch verpflichtet, da dem Mieter aufgrund der Frostfunktion
    erhöhte Heizkosten entstehen.
    – Darf der Vermieter darauf abstellen, dass im Winter die Fenster über Nacht auch
    geschlossen bleiben sollten.

    Schon einmal vielen Dank für Ihre Antwort

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      12.02.2015 - 17:57 Antworten

      Hallo Astrid,

      wir sprechen hier ja nicht über eine Reparatur, sondern über eine Neuanschaffung. Als Vermieter würde ich Ihnen sagen, dass Sie am Einzug wussten, welche Thermostate montiert sind, wenn Sie aber besonderen Wünsche haben, tauschen Sie das Thermostat gerne aus (Rückbau beim Auszug). An Ihrer Stelle würde ich den Vermieter um Kostenübernahme bitten und bei Ablehnung selbst zahlen. Das Thema ist in meinen Augen einen Streit nicht wert. Zudem wird der Vermieter mit dem Frostschutz argumentieren, den Sie bei einem Thermostat ohne „Null“ haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lilli
    31.05.2015 - 23:03 Antworten

    Hallo,

    in unserer Mietwohnung ist der Thermostat an der Wohnzimmerheizung defekt. Diese Heizung hat einen Außenfühler, somit müssen wir einen Handwerker beauftragen, da wir das in Eigenmontage nicht austauschen können. Wer trägt hierfür die Kosten?

    • Mietrecht.org
      01.06.2015 - 10:13 Antworten

      Hallo Lilli,

      prüfen Sie, ob die Reparatur zu den Kleinreparaturen zählt oder nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas waidhofer
    14.01.2016 - 09:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Bei der letzten thermenwartung (November 2015) hat mein Installateur festgestellt, dass das Thermostat für die Heizung nicht mehr richtig funktioniert, das heißt die Raumtemperatur wird nicht mehr geregelt, es gibt nur volles heizen oder garnicht. Habe es dem Vermieter gemeldet und der hat sich auch ganz kurz darum gekümmert. Bis heute habe ich leider noch kein neues Thermostat und kann den ganzen Winter schon nicht vernünftig heizen. Jedes Mal wenn ich die Hausverwaltung kontaktiere sagt die Sekretärin dass sie es weiterleiten wird aber ich bekam nie eine Rückmeldung. Wie soll ich da weiter vorgehen? Was sind meine Rechte als Mieter in diesen Belangen? Kann ich selbst eines kaufen und die Rechnung weiterleiten?

    Lieben Gruß
    Thomas Waidhofer

    • Mietrecht.org
      14.01.2016 - 10:41 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich würde an Ihrer Stelle das Thermostat selbst wechseln. Die Kosten von wenigen Euro werden Ihnen viel Zeit, Nerven und Heizenergie sparen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Gaschka
    29.09.2016 - 09:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen nun seit ca. 3 Jahren in einem Reihenhaus mit Ölheizung.
    An keiner der Heizungen befindet sich ein Thermostat, sondern lediglich ein Drehknauf um die Heizung zu öffnen. Den Verwalter haben wir nun schon mehrmals darauf angesprochen mit dem Hinweis das sogar die Pflicht der Nachrüstung schon abgelaufen sei. Dieser beruft sich aber ständig auf den Bestandsschutz.
    Ist dies Ihrer Meinung nach korrekt oder muss der Vermieter auf jeden Fall tauschen?
    Und wenn ja, wer zahlt das dann?

    Vielen Dank im Voraus,
    C. Gaschka

    • Mietrecht.org
      29.09.2016 - 10:18 Antworten

      Hallo Cornelia,

      hier geht es um mögliche Reparaturen nach der Heizung / am Thermostat. Ich kann Sie nur bitten in Richtung „Thermostat Pflicht“ zu recherchieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel Hohaus
    06.11.2016 - 22:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem gemieteten Einfamilienhaus sind noch sehr alte Heizungsventile und Thermostate verbaut. Diese sind in den Regelungsstiften am Ventil schwergängig bis blockiert. Die Raumtemperatur lässt sich dadurch nicht vernünftig regulieren. Entweder bleibt die Heizung kalt, oder sie ist viel zu warm. Der Vermieter lehnt jedoch einen Austausch ab. Eventuell notwendige Wartungen, Reparaturen wären von uns zu tragen. Ein Austausch der Ventile wird kategorisch abgelehnt.

    Der Mietvertrag enthält unter Kleinreparaturen keinen Hinweis auf die Heizung. Der § zur Heizung beschreibt, dass die Kosten fü die Jährliche Einstellung, Überprüfung, Reinigung und Wartung der Anlage vom Mieter als Betriebskosten zu zahlen sei.

    Wer ist hier zahlungspflichtig?

    Vielen Dank

    Axel H.

    • Mietrecht.org
      09.11.2016 - 10:39 Antworten

      Hallo Axel,

      die Dinge scheinen etwas komplizierter zu sein – ich würde als erstes die Kleinreparaturklausel prüfen lassen. Wartungen können regelmäßig umgelegt werden – diese Kosten würden Sie dann über die Nebenkostenabrechnung tragen. Ich würde wahrscheinlich einfach neue Thermostate bestellen (Stück z.T. unter 10 Euro) und bei Auszug die alten wieder montieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sibylle Schultz
    26.01.2017 - 10:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meiner Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist bei der Aufzählung von Reparaturbeispielen das Wort „Therme“ aufgeführt. Ist mit Therme ein Thermostat gemeint?

    Was mache ich, wenn mein Vermieter die Unwirksamkeit der Klausel abstreitet?

    Vielen Dank!
    Sibylle Schultz

    • Mietrecht.org
      26.01.2017 - 17:09 Antworten

      Hallo Sibylle,

      eine Therme ist eine Therme. Ein anderes Wort wäre „Gas-Etagenheizung“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcus
    16.02.2017 - 19:28 Antworten

    Guten Abend,
    hatten vor kurzem auch das Problem eines Thermostatwechsels. Grund dafür war jedoch nicht die eigentliche Funktion, es ging noch einwandfrei, sondern das es an einer Stelle am Anschluss tropfte. Sprich es war undicht.
    Beim Einzug (September 2016) war uns diese Heizung von Anfang an ein Dorn im Auge, da sie sich im Bad befindet und schon arg doll angerostet war (starke Verrostung steht auch im Übergabeptotokoll).
    Nun flatterte heute ein Brief ins Haus, mit der Aufforderung die Kosten der Rechnung zu übernehmen.
    Zu Recht??

    Vielen Dank und VG

  • Mario
    31.07.2017 - 22:06 Antworten

    Hallo, ich wohne in Wien und wollte vor kurzem elektronische Heizungsthermostate an meinen Heizkörpern installieren. Leider sind diese mit meinem System laut Installateur nicht kompatibel da diese noch „Feinregulierventile“ sind, diese regeln also den Durchfluss nicht wie herkömmliche Ventile nach der Raumtemperatur.
    In Deutschland müssen diese Feinregulierventile seit 1987 durch Thermostatventile ausgetauscht werden, gilt dies auch in Österreich und kann ich meinen Vermieter bitten diese zu tauschen?

    Danke!

  • Johannes
    20.11.2017 - 10:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meiner Wohnung funktioniert der Thermostat zwar, aber leider ist jedoch die Anzeige kaputt. Was bedeutet dass ich nicht mehr in der Lage bin eine gewünschte Temperatur einzustellen und ich somit einen neuen brauche! Wer trägt die Kosten??

    MfG

    • Mietrecht.org
      20.11.2017 - 18:34 Antworten

      Hallo Johannes,

      ist kenne Ihren Einzelfall nicht – aber im Normalfall (abgesehen von Kleinreparaturen) trägt der Vermieter die Instandhaltungskosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oliver
    16.01.2018 - 23:59 Antworten

    Hallo,

    in meiner Wohnung sind an zwei Heizkörpern die Ventile verstopft gewesen, wodurch ein Verbrauch entstanden ist, obwohl beide Heizkörper nie benutzt werden. Bei einem ist der Verbrauch sogar so hoch wie im Wohnzimmer, wo de Heizung regelmäßig benutzt wird.
    Muss ich ich als Mieter trotzdem die Heizkosten in vollem Umfang tragen, oder kann ich alle oder Teile der Kosten auf den Vermieter abwälzen ?

    Vielen Dank für eine Info, mit besten Grüßen Oliver

    • Mietrecht.org
      17.01.2018 - 11:10 Antworten

      Hallo Oliver,

      haben Sie denn nicht bemerkt, dass die Heizungen warm waren, obwohl das Thermostat aus war?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Jakobi
    24.01.2018 - 16:53 Antworten

    Hallo,
    innerhalb der Heizung wurde ein Thermostat und der Aussentemperaturfühler gewechselt, ebenso das Ausdehnungsgefäß. Die Beträge über Thermostat 87€, Aussentemperaturfühler 97€, und Ausdehnungsgefäß 190€. wurden uns in der Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt.

    Auf unsere Einlassung, das sich die Heizungsanlage nicht im direkten Zugriff des Mieters befindet und somit keine Kosten in der Nebenabrechnung auftauchen dürfen, wurde wie folgt geantwortet:

    Thermostat ist Kleinstreperatur.
    Aussentemperaturfühler ist Kleinstreperatur also zu zahlen.
    Ausdehnungsgefäß übersteigt die Gesamtsumme also nicht zu zahlen.

    Unsere Einlassung hinsichtlich des direkten Zugriffs wurde wie folgt abgelehnt:
    „Laut Rechtsprechung gilt dieses nur für Mehrfammilienhäuser mit abgetrenntem Heizungsraum“
    „Einfamilienhäuser in denen die Heizungsanlage innerhalb des Gebäudes steht sind hiervon ausgenommen“

    Stimmt das so??

    Vilen Dank Beste Grüße
    Frank

    • Mietrecht.org
      25.01.2018 - 11:34 Antworten

      Hallo Frank,

      wenn sich jemand auf „Rechtsprechung“ bezieht, sollten immer die konkreten Urteile genannt werden. Erfragen Sie diese am besten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Moritz
    23.02.2018 - 18:08 Antworten

    Hallo,
    wir sind im Juni eingezogen und wollten im November das erste mal die Heizung im Bad einschalten. Dies funktionierte nicht da sie einfach kalt blieb. Über die Hausverwaltung wurde durch eine Firma die Heizung repariert. Der Grund war der Ventilstift des Heizungsventils, welcher einfach nur fest steckte und sich nicht von allein bewegte. Laut des Monteurs liegt das an der veralteten Heizungsanlage.

    Die Kosten sollen nun wir tragen (43€) da es laut Vermieter zum Aufgabenbereich des Mieters gehört die Instandsetzung des Thermostates zu zahlen.
    Im Mietvertrag stehen folgende Dinge aufgeführt, welche die Instandhaltungen umfassen: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

    Liege ich richtig das dabei ein Thermostat (Thermostatventilstift) nicht unter diese genannten Dinge fällt und somit als Instandhaltungsgegenstand unzulässig ist? Und weiterhin ist dieser Stift nicht im direkten Zugriff des Mieters, da er ja im Inneren liegt? Zudem war die Heizung sicherlich schon vor unserem Einzug defekt (leider haben wir es zur Übernahme nicht geprüft).

    Vielen Dank im Voraus
    Beste Grüße Moritz

    • Mietrecht.org
      26.02.2018 - 16:59 Antworten

      Hallo Moritz,

      um einen defekt am Thermostat es oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Suna
    24.04.2018 - 14:04 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich habe die gleiche Frage bezüglich des Thermostatventils. Im Artikel obern steht:
    „Sollte sich jedoch zeigen, dass die Ursache des Defekts im Bereich des Fühlers liegt, können hierfür aufgewendete Kosten nicht über entsprechende Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag vom Mieter verlangt werden…“
    Wie lässt es sich feststellen, wo die Ursache des Defekts liegt? Die Installateure haben gesagt, dass das manchmal passiert, aber nichts zur Ursache gesagt. Noch dazu haben wir eine Rechnung über 195 Euro bekommen, da ich den Reparaturbericht ohne richtig zu schauen unterschrieben habe und sie mir 30 Minuten Arbeitszeit und 1 Stunde Wegzeit verrechnet haben. Dabei hat das ganze keine fünf Minuten gedauert.
    Beste Grüße,
    Suna Orcun

    • Mietrecht.org
      25.04.2018 - 15:16 Antworten

      Hallo Suna,

      mit 195 Euro liegt der Betrag doch ohnehin über der vereinbarten Kleinreparatur-Grenze, oder?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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