Die Zigarette, die einen können nicht ohne sie, andere hingegen verteufeln sie. Nicht anders ist dies auch unter Mietern. Während manche Mieter auch in ihrer Wohnung eine nach der anderen rauchen, möchten wieder andere zumindest innerhalb ihrer vier Wände eine rauchfreie Zone haben. Die widerstreitenden Interessen von Mietern innerhalb eines Mehrfamilienhauses lassen sich nicht immer miteinander vereinbaren.

Fühlt sich ein Mieter durch den Zigarettenrauch seines Nachbarn gestört, wird er gegen diesen in der Regel nichts ausrichten können und ihn nicht zum Einstellen des Rauchens veranlassen können. Daher wenden sich die meisten Mieter in diesem Fall an ihren Vermieter und zwar mit einer Mietminderung. Wir zeigen in diesem Beitrag, unter welchen Voraussetzungen Mieter berechtigt sind, wegen Zigarettenrauchs des Nachbarn die Miete zu mindern und wann sie den störenden Rauch ohne Herabsetzung der Miete hinnehmen müssen.

1. „Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ – Ein zwar zutreffender, für die Mietminderung aber nicht unbedingt entscheidender Grundsatz

Rauchen in der Mietwohnung ist vertragsgemäß. Diesen – mit Einschränkungen- durchaus zutreffenden Grundsatz hört man immer wieder, und zwar auch dann, wenn es um die Mietminderung des gestörten Nachbarn geht. Bei der Anwendung dieses Grundsatzes im Falle einer Mietminderung durch den Nachbarn, der dem Rauch ausgesetzt ist, ist jedoch Vorsicht geboten. Mieter sollten sich insbesondere von ihrem Vermieter nicht zu schnell von der Mietminderung mit dem Argument abbringen lassen, der rauchende Mieter verhalte sich vertragsgemäß, weshalb er es diesem nicht verbieten könne. Dies mag zwar zutreffen, denn in der Tat verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig, selbst wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht (vgl. BGH, Urteil vom 28. 6. 2006 – VIII ZR 124/05). Eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt nämlich in der Regel erst bei exzessivem Rauchen, und zwar dann vor, wenn durch das Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07).

Immer wieder verkannt wird hierbei jedoch, dass die zuvor geschilderten Grundsätze das Verhältnis des Vermieters zu dem rauchenden Mieter betreffen. Möchte der gestörte Mieter die Miete mindern, betrifft dies jedoch nicht dieses, sondern das Verhältnis des Vermieters zu dem von dem Rauch beeinträchtigten Mieter.

Die Trennung dieser beiden Vertragsverhältnisse ist von entscheidender Bedeutung, wenn es um die Frage geht, ob der Mieter die Miete wegen des Zigarettenrauchs seines Nachbarn mindern kann. Eine Mietminderung durch den gestörten Mieter ist nicht erst dann möglich, wenn der rauchende Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs seiner Wohnung überschreitet und sich seinem Vermieter gegenüber vertragswidrig verhält. Andersherum hat der Umstand, dass sich das Verhalten des exzessiv rauchenden Mieters nicht mehr als vertragsgemäß darstellt, nicht automatisch zur Folge, dass ein Nachbar zur Mietminderung berechtigt ist.

Das LG Hamburg hat diesbezüglich mit Urteil vom 15.06. 2012 – 311 S 92/10- ausgeführt, die Verhältnisse Vermieter- rauchender Mieter auf der einen und Vermieter- gestörter Mieter auf der anderen Seite seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass auf Grund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne. Dies hindere aber den beeinträchtigten Mieter nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

Was das Gericht damit sagen will, ist, dass eine Mietminderung auch dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter kein Recht hat, dem rauchenden Mieter das Rauchen zu verbieten, und er den Mangel nicht beheben kann.

2. Der Vermieter zieht oft den Kürzeren

Der zuvor dargestellte Grundsatz, dass eine Mietminderung auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn der rauchende Mieter sich vertragsgemäß verhält, kann Vermieter in die unangenehme Situation bringen, dass sie auf der einen Seite die Mietminderung des gestörten Mieters hinnehmen müssen, auf der anderen Seite die Ursache hierfür aber nicht beheben können, da sie dem rauchenden Mieter das Rauchen nicht untersagen können. Auch können sie den rauchenden Mieter wegen des Schadens der durch die Mieteinbußen entsteht, nicht in Regress nehmen, da dieser seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt. Diese auf den ersten Blick ungerecht erscheinende Lastenverteilung entspricht jedoch den Vorstellungen des Gesetzgebers. Dieser hat das Minderungsrecht des Mieters bewusst weder von einem Verschulden des Vermieters noch davon abhängig gemacht, dass der Vermieter die Störungsquelle beseitigen kann.

Die Situation, in der sich ein Mieter durch einen anderen, sich vertragsgemäß verhaltenden Mieter gestört fühlt, unterscheidet sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen ist, die keine Partei zu verantworten hat, wie z.B. Lärmbelästigungen durch Straßenbauarbeiten (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 15.06. 2012 – 311 S 92/10).

3. Rauchverbote sind nur eingeschränkt zulässig

Einen Ausweg aus dem zuvor beschriebenen Zwiespalt, die Mietminderung hinnehmen und das Rauchen dulden zu müssen, wird der Vermieter auch durch ein vertragliches Rauchverbot in der Regel nicht finden können. Während das Rauchen in Gemeinschaftseinrichtungen selbst formularvertraglich untersagt werden kann, wird ein formularmäßiges Rauchverbot dann, wenn es sich zumindest auch auf die Wohnung, zu der auch der Balkon gehört, bezieht, als unwirksam erachtet.

Nur durch ein individualvertragliches, d.h. zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandeltes Rauchverbot kann dem Mieter das Rauchen in der Wohnung verboten werden. Zu den Einzelheiten der Zulässigkeit von Rauchverboten empfehlen wir Ihnen den Artikel: „Ist ein Mietvertrag mit Rauchverbot zulässig?“

4. Die Mietminderung erfordert eine nicht unerhebliche Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung

Für die Mietminderung wegen Zigarettenrauchs des Nachbarn gilt nichts anderes als für diejenige wegen anderer Beeinträchtigungen. Es müssen die Voraussetzungen des § 536 Abs.1 BGB vorliegen. Danach kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, durch den deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich gemindert ist. Dass Zigarettengeruch zumindest für Nichtraucher das Wohlbefinden im Allgemeinen mindert und ein unangenehmes Wohngefühl verursacht, führt zur Annahme einer Gebrauchsbeeinträchtigung. Wann diese jedoch als erheblich anzusehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann nicht allgemein beantwortet werden.

Die Frage, wann die Schwelle der Erheblichkeit überschritten ist und wann eine hinzunehmende unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, wird von den Gerichten – ebenso wie die Frage der Höhe der Mietminderung (dazu unten mehr)- immer wieder unterschiedlich beantwortet.

Allgemein kann jedoch gesagt werden, dass Beeinträchtigungen durch rauchende Mitmenschen selbst in der eigenen Mietwohnung genauso wie z.B. Verkehrs- oder Baulärm heutzutage in gewissem Umfang zum allgemeinen Lebensrisiko gehören und ohne Minderungsrecht hingenommen werden müssen. Auch wenn demzufolge nicht jeder Raucheinzug in eine Wohnung einen Mangel darstellt, kann die Erheblichkeit jedoch nicht grds. mit der Begründung verneint werden, der rauchende Mieter verhalte sich sozialadäquat und verletze seine mietvertraglichen Pflichten gegenüber seinem Vermieter nicht (so sieht es allerdings das AG Schöneberg, Urteil vom 26. 08. 2008 -3 C 227/08). Entscheidend ist das Maß der Beeinträchtigung im konkreten Fall, wobei zu beachten ist, dass als Maßstab das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen anzusetzen ist und subjektive Befindlichkeiten eines einzelnen Mieters außer Betracht bleiben müssen.

Entscheidend für die Frage, ob eine erhebliche oder unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, können z.B. folgende Faktoren sein, die auch bei der Bemessung der Minderungsquote (vgl. dazu unten) eine Rolle spielen:

• Dringt der Rauch in die Wohnung des Mieters ein oder ist er beispielsweise „nur“ auf dem Balkon oder im Treppenhaus spürbar?

Während Zigarettenrauch in der Wohnung je nach den Umständen des Einzelfalls eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen kann, ist der lediglich im Treppenhaus wahrnehmbare Zigarettenrauch nach einer Entscheidung des AG Reichenbach vom 12.08.1993 – C 88/93- von den Nachbarn hinzunehmen.

• Wie viele und welche Zimmer sind betroffen?

Ist die ganze Wohnung betroffen, wird man von einer Erheblichkeit eher ausgehen können als in Fällen, in denen nur ein Zimmer dem Rauch ausgesetzt ist. Aber auch der Raucheinzug allein in das Wohnzimmer, einen für die Wohnung zentralen Raum mit hoher Bedeutung für die Wohnungsnutzung, kann ausreichen, um von einer erheblichen Beeinträchtigung ausgehen zu können. Wegen seiner geringeren Bedeutung für den Wohnwert kann hingegen Rauch im Badezimmer je nach Intensität noch als unerheblich hinzunehmen sein.

• Von welcher Intensität ist die Rauchbelästigung sowohl in mengenmäßiger als auch in zeitlicher Hinsicht?

Raucht der Nachbar beispielsweise ein bis zwei Zigaretten morgens und abends, ist dies, auch wenn der Rauch in die Wohnung des gestörten Mieters eindringt, eher hinzunehmen als in Fällen, in denen die Rauchimmission sich über den gesamten Tag verteilt und mehrfach stündlich erfolgt (so in dem der Entscheidung des LG Berlin vom 30.04.2013 – 67 S 307/12- zu Grunde liegenden Fall).

• In welche Jahreszeit erfolgt die Störung?

Die Erheblichkeit von Rauchimmissionen kann von Jahreszeit zu Jahreszeit unterschiedlich zu beurteilen sein. Vom Nachbarn ausgehender Rauch wird grds. in den Sommermonaten, in denen sich Mieter gerne auf dem Balkon aufhalten oder unabhängig von der Notwendigkeit des Lüftens die Fenster geöffnet haben, eher zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen, als dies im Winter der Fall ist.

• In welcher Region ist die Wohnung gelegen?

Dieser Umstand spielt deshalb eine Rolle, weil Mieter insbesondere in Großstädten, ganz besonders in der Innenstadt in der Regel nicht nur schwerwiegendere Lärm- sondern auch Geruchsimmissionen hinzunehmen haben.

• Auf welche Art und Weise dringt der Zigarettenrauch in die Wohnung ein? Wo liegt die Ursache für die Geruchsbelästigung?

Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter den eindringenden Zigarettenrauch als Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos  hinzunehmen hat oder nicht, sind auch die Art und Weise des Eindringens und die Ursache für Immission. Gelangt der Rauch beispielsweise dadurch in die Wohnung, dass der Nachbar auf dem Balkon einer weiter unten gelegenen Wohnung raucht, und der Rauch durch die geöffneten Fenster in die (Oberlieger-) Wohnung des gestörten Mieters eindringt, kann dies im Einzelfall Ausdruck des allgemeinen Lebensrisikos sein.

Hat die Rauchimmission ihre Ursache hingegen in der Bauweise des Gebäudes, weil dieses nicht so abgedichtet werden kann, wie ein Haus in herkömmlicher Bauweise und dringt der Rauch daher nicht durch geöffnete Fenster oder Türen, sondern durch undichte Stellen in die Wohnung des Mieters ein, muss der Mieter den hierdurch eindringenden Zigarettenrauch in der Regel nicht als lediglich unerhebliche Beeinträchtigung hinnehmen (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 27.05.1998 – 5 S 421/97; AG Schöneberg,26. 08. 2008 – 3 C 227/08).

5. Die Höhe der Minderungsquote- Orientieren Sie sich an unserer Rechtsprechungsübersicht

Begründet der in die Wohnung eines Mieters eindringende Zigarettenrauch eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, steht – sofern kein Ausschlussgrund eingreift– zwar fest, dass der Mieter die Miete mindern kann. Ebenso schwer wie die Frage zu beantworten ist, ob die Beeinträchtigung durch den Zigarettenrauch erheblich ist oder nicht, ist es auch, die Höhe der zulässigen Mietminderung richtig einzuschätzen. Auch die Höhe der Minderungsquote hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Eine Rolle spielen auch hier diejenigen Faktoren, die bereits im Rahmen der Abgrenzung einer erheblichen von einer unerheblichen Beeinträchtigung dargestellt wurden.

Nutzen Sie unsere tabellarische Rechtsprechungsübersicht, um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Minderungsquoten von der Rechtsprechung in konkreten Einzelfällen als angemessen erachtet worden sind:

Beschreibung des Mangels	Minderungsquote	Gerichtsentscheidung
Zigarettenrauch dringt aus einer unteren Wohnung in die Wohnung des Mieters ein, weil die Versorgungsschächte nicht ordnungsgemäß abgedichtet sind.	5 %	AG Kerpen, Urteil vom 28. 04. 2010 – 110 C 212/09
Mieter einer Nachbarwohnung rauchen in erheblichem Maße (ca. 20 Zigaretten pro Tag) auf ihrem Balkon, so dass der Rauch in die Dachgaube und Wohnung des mindernden Mieters zieht.	5 %	LG Hamburg, Urteil vom 15.06. 2012 – 311 S 92/10
Exzessives Rauchen eines anderen Mieters so, dass der Zigarettenrauch von unten durch Decke und Wände in eine darüberliegende Wohnung dringt.	10 %	AG Charlottenburg,17. 03. 2008 – 211 C 3/07
Kalter Zigaretterauch dringt infolge fehlerhafter baulicher Konstruktion in die Wohnung des Mieters insbesondere in das Wohnzimmer ein.	10 %	LG Berlin, Urteil vom 07. 10 2008 -65 S 124/08
Massiver Zigarettenrauch dringt während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-) Wohnung ein, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden.	10 %	LG Berlin, Urteil vom 30. 04. 2013 – 67 S 307/12
Essensgerüche und der Geruch von Zigarettenrauch dringen aus der Nachbarwohnung wegen der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes und daraus folgender unzureichender Abdichtung unabwendbar in die Mietwohnung ein.Beachte: Die Minderungsquote schließt die Beeinträchtigungen durch Essensgerüche mit ein.	20 %	LG Stuttgart, Urteil vom 27. 05. 1998 – 5 S 421/97