Im Mietrecht hat die Vertragsfreiheit des Bürgerlichen Rechts Grenzen. Der Vermieter kann nicht beliebig oder nach Gutdünken die Miete erhöhen. Wenn, dann muss er die vom Gesetz vorgegebenen Wege beschreiten.
Durch eine jederzeitig mögliche ausdrückliche Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis, können Vermieter und Mieter die Miete einvernehmlich nach Absprache erhöhen. Insoweit gilt Vertragsfreiheit. Nur dann, wenn eine solche Einigung nicht möglich ist und der Vermieter einseitig handeln muss, sind die Grenzen des Gesetzes zu beachten.
Wir zeigen hier, welche Gründe es für eine Mieterhöhung gibt und welche Begründung der Vermieter nicht für eine Mieterhöhung nutzen kann.
Inhalt: Gründe für eine Mieterhöhung
I. Eine Mieterhöhung ist im Grundsatz möglich:
- Durch Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB)
- Infolge der Erhöhung von Betriebskosten (§ 560 BGB)
- Infolge einer Modernisierungsmaßnahme (§§ 555b, 559 BGB)
- Infolge der Anpassung der laufenden Miete an die ortsübliche Miete (§§ 558 ff BGB)
- Bei Neuvermietung der Wohnung
II. In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen:
I. Gründe für eine Mieterhöhung
1. Grund: Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmiete
Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete braucht der Vermieter keine besonderen Gründe für die Mieterhöhung anzugeben, da die Mieterhöhung als solche bereits vertraglich vereinbart ist.
2. Grund: Erhöhung der Betriebskosten
Im Regelfall vereinbaren die Parteien mietvertraglich, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten an den Mieter durchzureichen. Der maßgebliche Grund ergibt sich also bereits aus der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.
3. Grund: Mieterhöhung bei Modernisierung
Als Gründe für die Mieterhöhung kommen nur Modernisierungsmaßnahmen in Betracht, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Im Wesentlichen geht es dabei um energetische Modernisierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen, durch die der Energieverbrauch nachhaltig reduziert oder der Gebrauchs- und Wohnwert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.
Soweit es um eine energetische Modernisierung geht, kann der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c III BGB).
Unabhängig davon können die Parteien auch eine einvernehmliche Vereinbarung über die künftige Höhe der Miete treffen (§ 555f BGB).
Reine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen begründen keine Mieterhöhung. Sie dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und gehen stets zu Lasten des Vermieters.
4. Grund: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Allerdings ist er dazu auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Der Mieter muss diese Zustimmung erteilen, wenn der Vermieter die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründet kann. Die dafür maßgeblichen Voraussetzungen beschreibt das Gesetz in § 558a BGB. Verweigert der Mieter trotz ordnungsgemäßer Begründung die Zustimmung, kann ihn der Vermieter gerichtlich verklagen (Zustimmungsklage). Dann wird der Mieter gerichtlich verurteilt, seine Zustimmung zu erteilen.
Gründe für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind unter anderem der Verweis auf:
- einen Mietspiegel (§§ 558c, d BGB),
- die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder
- auf mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde oder einer benachbarten Gemeinde (§ 558 II BGB).
Bestreitet der Mieter die Vergleichbarkeit seiner Wohnung mit den vom Vermieter bezeichneten Vergleichswohnungen, überprüft das Gericht im Wege der Zustimmungsklage, ob die vom Vermieter angegebene Begründung ausreichend ist, um die Vergleichbarkeit herzustellen.
Grund für eine Mieterhöhung ist darüber hinaus, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist und der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend macht (Jahressperrfrist des § 558 I BGB).
Dabei muss der Vermieter zusätzlich die Kappungsgrenze berücksichtigen (§ 558 III BGB).
Ferner muss er sich öffentliche Fördermittel oder Mieterleistungen finanzieller Art anrechnen lassen (§ 559a BGB).
5. Grund: Mieterhöhung bei Neuvermietung
Ist das laufende Mietverhältnis beendet, braucht der Vermieter bei der Neuvermietung der Räumlichkeiten keine Gründe für eine höhere Miete anzugeben. Hier gilt der marktwirtschaftliche Grundsatz von Angebot und Nachfrage.
Allenfalls muss der Vermieter berücksichtigen, dass er keine Wuchermiete (§ 291 StGB) verlangt oder die eventuelle Situation bei Wohnraumknappheit (§ 5 WiStG) nicht missbräuchlich ausnutzt.
II. Keine Gründe für eine Mieterhöhung
1. Änderungskündigung
Der Vermieter ist nicht berechtigt, das laufende Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen und ihm zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrages in Verbindung mit einer Mieterhöhung anzubieten (Änderungskündigung).
Will er das Mietverhältnis kündigen, muss er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen (§ 573 BGB, Ausnahme: Mieter bewohnt zusammen mit dem Vermieter ein Zwei-Familienwohnhaus § 573a BGB).
2. Keine Mieterhöhung bei Verkauf
Verkauft der Vermieter als Eigentümer die Immobilie, tritt der Erwerber in den Mietvertrag mit dem Mieter ein und übernimmt Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag (§ 566 BGB). Will der Erwerber die Miete erhöhen, muss er sich ebenfalls an die vom Gesetz vorgegebenen Wege halten und kann keinesfalls nur aufgrund der Erwerbersituation den bestehenden Mietvertrag ändern.
3. Eintritt des Ehegatten beim Tod des Mieters
Verstirbt der Mieter, ist der Ehegatte, der mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt lebte, berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 BGB). Gleiches gilt für die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder oder sonstige Angehörige des Mieters.
Dem Vermieter steht aus diesem Anlass kein Mieterhöhungsrecht zu. Er kann allenfalls das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, sofern in der Person des eintretenden Mieters ein wichtiger Grund vorliegt.
4. Eintritt des Erben beim Tod des Mieters
Übernehmen nach dem Tod des Mieters weder Ehepartner noch Kinder das Mietverhältnis, wird es mit den Erben fortgesetzt. Zwar sind Ehepartner und Kinder meist zugleich Erben, allerdings ist die Rechtsfolge eine andere.
Sowohl Erbe als auch Vermieter können das Mietverhältnis binnen Monatsfrist kündigen (§ 564 BGB). Wird gekündigt, kann der Vermieter neu vermieten und eine eventuelle Mieterhöhung frei verhandeln.
20.06.2015 - 10:35
Hallo,
ist eine Mieterhöhung wirksam, wenn die Wohnung zur Zwischenmiete für 8 Monate vermietet wird? Macht es einen Unterschied, ob die Wohnung renoviert (sprich gestrichen) untervermietet wird?
Ich freue mich sehr über eine Antwort,
Aireen
22.06.2015 - 12:57
Hallo Aireen,
wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten kann der Vermieter trotzdem nach den gesetzlichen Möglichkeiten die Miete erhöhen (Warum auch nicht?).
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.02.2017 - 18:17
Hallo,
inwiefern ist eine Mieterhöhung möglich, wenn aus einem bestehenden Mietverhältnis mit 4 Personen in einer Wohnung 2 Personen ausscheiden? Kann der Vermieter von den 2 verbleibenden Mietvertragspartnern eine deutlich erhöhte Miete verlangen oder kann nur eine Anpassung an die ortsübliche Miete vollzogen werden (oder gar keine Erhöhung?)?
Beim Ausscheiden von 2 Personen aus dem Mietverhältnis wird ja schließlich kein neuer Mietvertrag geschlossen, es handelt sich doch hier nur um eine Veränderung (Nachtrag) zum bestehenden Mietverhältnis, oder?
Würde mich über eine zeitnahe Antwort freuen! Danke!
Alex
09.02.2017 - 10:21
Hallo Alex,
der Vermieter muss aber nicht darauf eingehen, zwei Parteien zu entlassen. Vielmehr könnte er auf eine Kündigung bestehen und den Abschluss eines neuen Mietvertrages.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2017 - 08:24
Hallo,
inwiefern ist eine nicht abgesprochene und nicht zugestimmte Mieterhöhung bei Unter- bzw. Zwischenvermietung zulässig?
Ich wohne aktuell zur Zwischenmiete in einem Zimmer. Der eigentliche Mieter zieht von mir mehr Geld ein, als sie eigentlich bezahlt und das ohne Absprache. Ich habe dies zufällig rausgefunden.
Natürlich ist auch eine Kaution hinterlegt.
Ist das Einnehmen von mehr Miete ohne Absprache und Zustimmung rechtlich zulässig?
Vielen Dank im Voraus,
Lena
12.09.2017 - 15:32
Hallo Lena,
der Untervermieter kann m.E. auch mehr Miete verlangen, als er selbst bezahlt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.10.2017 - 05:38
Guten Morgen.
Meine Vermieter möchten ihr Haus verkaufen,auf anraten einer Bank wurde denen gesagt sie sollen die Miete erhöhen damit der Wert steigt.Jetzt habe ich am 7.10.2017 einen Brief erhalten wo nur drin stand das wir mehr bezahlen sollen ohne Begründung.
Erfahren das die Miete erhört wird und den Grund habe ich durch eine Nachbarin erfahren,da dieser aber nicht schriftlich aber nicht vorhanden ist bin ich mir nicht sicher ob ich dieses Schreiben überhaupt Akzeptieren muss
MfG Mike.M
09.10.2017 - 11:47
Hallo Mike,
lassen Sie die Mieterhöhung rechtliche prüfen. Ohne die gesamte Erhöhung zu prüfen, wird Ihnen niemand eine verlässliche Antwort geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.03.2018 - 13:38
Ich habe eine 3-Zimmer Wohnung an eine Frau vermietet. Diese hat jetzt geheiratet und ihr Ehemann ist zu ihr gezogen.
Kann ich deswegen die Miete erhöhen wegen stärkerer Abnutzung und ggf. um wieviel?
22.03.2018 - 07:09
Hallo Richard,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: https://www.mietrecht.org/untervermietung/untervermietung-familie-freund-freundin/
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.07.2018 - 06:58
Hallo, mein Mann , mein Sohn und ich wohnen mit meiner Schwiegermutter zusammen. Meine Schwiegermutter steht allein im Mietvertrag und überlegt zur Pflegebedürftigen Oma zu ziehen. Dürfen wir den Mietvertrag weiterführen und darf der Vermieter die Miete erhöhen wenn wir den Mietvertrag übernehmen möchten ?
06.10.2019 - 19:59
Hallo Herr Hundt,
ich habe mit meinem Mietvertrag für eine 55 qm 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung den nachfolgenden Passus unterschrieben:
Die Wohnung wird von einer Person bewohnt. Bei Einzug und Anmeldung weiterer Personen erhöht sich die Grundmiete um EUR 30 pro Monat (erhöhte Abnutzung).
Im Münchner Umland sah ich mich nicht in der Lage, die Anmietung des Wohnraums durch Verweigerung dieser Mietvertragsklausel zu gefährden. Inzwischen ist meine 24-jährige Tochter vorübergehend eingezogen und auch hier gemeldet. D.h. ich muss, obwohl die Wohnung von zwei berufstätigen Frauen bewohnt und “abgenutzt” wird, 30 € monatlich mehr entrichten.
Nach meiner Recherche ist solch eine Passus nicht rechtens. Aber kann ich auch trotz meiner Unterricht im Nachhinein dagegen angehen?
Vielen Dank für Ihre Auskunft.
Andrea K.
08.10.2019 - 09:00
Hallo Andrea,
Ihre Unterschrift ändert nichts daran, dass die Klausel (ggf.) unwirksam ist. Unwirksam bleibt unwirksam – unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag so unterschrieben haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.10.2019 - 18:22
Hallo Herr Hundt,
wir bewohnen seit zehn Jahren eine große 5-Zimmerwohung.
Vor vier Jahren wurden eine energetische Modernisierung (Fassadendämmung, neue Fenster) durchgeführt.
Wir wurden im Vorfeld nicht über eine mögliche Mieterhöhung im Zuge dieser Modernisierungsmaßnahmen aufgeklärt, wie unter og. Punkt 3 beschrieben. Nun teilte uns unser Vermieter mündlich mit, dass er in Folge dieser Modernisierungsmaßnamhmen unser Miete anpassen möchte…
Verstehe ich es richtig, dass dies in dieser Art und Weise als Begründung nicht zulässig ist, zumal die im Vorfeld schriftliche Information nicht erfolgte? Wie sollten wir uns jetzt verhalten?
Wir vermuten auch, dass bei der Modernisierung Fördergelder in Anspruch genommen wurden (unser Vermieter ist “die Kirche”). WIe kann man das in Erfahrung bringen, oder hat auch hier der Vermieter vor Mieterhöhung eine Aufklärungspflicht?
Würde der Vermieter jedoch als Begründung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietpreisspiegel und keine Erhöhung in den letzten 15 Monaten) angeben, müssten wir dies wohl akzeptieren, oder?
Vielen Dank für Ihre Auskunft.
Mit freundlichen Grüßen
Claudia
21.10.2019 - 09:01
Hallo Claudia,
ich gehe davon aus, dass der Vermieter diese vor Jahren abgeschlossene Modernisierung nicht mehr umlegen kann. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein vollkommen eigenständiger Prozess. Lassen Sie eine mögliche Erhöhung in jedem Fall rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.08.2020 - 11:52
Hallo,
ich habe eine Frage: Ich bin in einer lang bestehenden WG mit einem Vertrag von 2007 eingestiegen. Es gibt derzeit zwei Hauptmieter. Mittlerweile ist die Kündigung des 2. Hauptmieters zum 31.10.2020 erfolgt und ich übernehme den Mietvertrag. Es besteht weiterhin der von 2007. Was gilt hier hinsichtlich Mieterhöhung infolge der Anpassung der laufenden Miete an die ortsübliche Miete (§§ 558 ff BGB)?
Es gibt doch auch eine Sperrfrist bei Neuverträgen, ist es richtig 12 Monate? Oder mehr? Bin ich hier ebenfalls davor geschützt, dass erst nach einer bestimmten Frist die Miete nach besagtem BGB Paragraf angepasst werden kann? Denn es gab schon eine ganze Weile in dieser Wohnung keine Mieterhöhung.
Vielen Dank für die Hilfe.
Liebe Grüße
Tilman
03.08.2020 - 11:54
EDIT: Definitiv mehr als 15 Monate wurde die Miete nicht erhöht. Kernfrage ist, ob ich mit dem Einstieg in diesem Vertrag genauso mit einer Frist geschützt bin wie bei einem Neuvertrag, und wenn ja, wie lange :)
03.08.2020 - 13:52
Hallo Tilman,
der Eintritt schützt Sie nicht vor einer Erhöhung wie bei einem Neuvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2021 - 11:24
Hallo,
ich vermiete ein Reihenhaus. Im März wurde eine neue Heiztherme von Vaillant eingebaut. Habe ich das Recht aus diesem Grund die Miete zu erhöhen?
29.04.2021 - 11:46
Hallo Anett,
wenn Sie eine alte Gastherme gegen eine neue Gasherde tauschen, handelt es sich i.d.R. um eine reine Instandhaltung, die keine Mieterhöhung (aufgrund einer Modernisierung) rechtfertigt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.05.2021 - 12:37
Guten Tag Herr Hundt,
ich beabsichtige eine MEH für ein kleines freistehendes EFH mit ca. 90QM Wfl. ( Bj. 1960) mit Garage in einem gesuchten Stadtteil von Landau zu machen. Die letzte MEH war zum 01.12.2018 um € 20,– aufgrund des Einbaus einer neuen Haustür.
Inzwischen werden verschiedene Arbeiten am Haus gemacht. z.B. komplett neue Flachdacherneuerung der Garage. Die Fassade der Garage und einer Wetterseite am Haus.
Evtl. noch die Stromversorgung soll nach mit dem heutigen Standard verbessert werden.
Die Mieter haben eine sehr geringe Miete von € 760,- zzgl. Garage und NK.
Meine Fragen hierzu:
Ab wann kann ich eine MEH machen?
Um wieviel % bzw. Euro kann ich erhöhen und wie berechnet sich das?
und werden hier eine Modernisierung veranschlagt oder eine MEH??
Kann ich dann auch die MEH auf die Garage erhöhen?
Ich weiß, sehr viele Fragen auf einmal, aber vielleicht können Sie mir einen Rat geben.
Ganz lieben Dank für ihre Mühe im voraus
Pia-Eva 06.05.2021
06.05.2021 - 13:15
Hallo Pia-Eva,
mit den Fragen kann man sich mehrere Stunden befassen. Ich kann hier nur allgemein bleiben. Recherchieren Sie nach:
– Instandhaltung und Modernisierung (Instandhaltung = keine Mieterhöhung)
– Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
– Einvernehmliche Mieterhöhung mit dem Mieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.09.2021 - 12:04
Hallo Herr Hundt,
ich habe zehn Garagen geerbt, die seit Jahren (teilweise mehr als zehn Jahre) mit mtl. 50,- € vermietet wurden. Da sich der bisherige Mieter wenig um die Instandsetzung gekümmert hat, möchte ich dies gerne nachholen. Dächer, Wänder, Regenrohre, Dachrinnen etc.
Desweiteren möchte ich eine Zugangskontrolle durch eine Schrankenanlage erwirken. Der Garagenhof wird ansonsten immer vermüllt und als Parkplatz genutzt.
Habe ich irgendeine Chance die Miete zu erhöhen? Ortsüblich sind eigentlich € 70,- bis € 75,-
Ich dachte über eine Änderungskündigung wäre dies möglich, aber nach durchlesen dieses Artikels anscheinend nicht.
Ich hatte eigentlich vor, die monatliche Miete in zwei Schritten (zum 1.1.22 & 1.1.23) um jeweils € 10,- zu erhöhen.
Habe ich überhaupt eine Chance dies durchzuführen?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Samuel
24.09.2021 - 17:06
Hallo Samuel,
im Gewerbemietrecht – darunter fällt die Vermutung der Garagen – ist Ihr Vorgehen mittels Änderungskündigung m.E. möglich. Sprechen Sie mit den Mietern und gehen Sie möglichst einvernehmlich vor – das ist der beste Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.10.2021 - 12:06
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind eine 3er-WG, bei der auf Grund eines Mieterwechsels eine Mieterhöhung stattfinden soll. Wir sind alle Hauptmieter, deshalb muss eine aus dem Vertrag entlassen und eine neue Mieterin aufgenommen werden.
Die Vermieterin möchte uns kein Schreiben für die Mieterhöhung anfertigen und verlangt dieses, sowie eine Einwilligung, von uns.
Somit hätten wir kein schriftliches Dokument, was die Erhöhung und die Begründung beinhaltet.
Die neue Miete wurde lediglich der ehemaligen Mitbewohnerin per SMS mitgeteilt, wir haben der Erhöhung somit nie zugestimmt.
Können wir ein schriftliches Mieterhöhungsschreiben anfordern oder ist das Vorgehen der Vermieterin rechtskräftig?
01.10.2021 - 12:18
Hallo Kathi,
alle Mieter und die Vermieterin müssen einen gemeinsam Nachtrag unterzeichnen, in dem der Mieterwechsel und die Mieterhöhung festgehalten wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.08.2024 - 16:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
durch den Tod unserer Mutter ändert sich unsere Erbengemeinschaft = Vermieter von 3 auf 2 Personen. Um die Verträge etc hatte sich meine Mutter gekümmert und sich nie informiert. Ergebnis: die Wohnung wird seit mehr als fünfzehn Jahren zum selben Mietzins vermietet und die marktübliche Miete ist indischen fast beim doppelten. Wir wollten verkaufen, doch der Käufer sagt, es rentiert sich nicht, weil es sich dadurch nicht als Kapitalanlage rentiert.
27.08.2024 - 16:49
Hallo Petra,
Sie schildern einen klassischen Fall. Verpasst ein Vermieter regelmäßig die Miete zu erhlhen, bleibt die Miete niedrig und die Rendite gering. Das hat in der Regel zur Folge, dass der Kaufpreis deutlich niedriger ausfällt als bei einer marktüblichen Miete. Sie wissen, dass Sie die Miete innerhalb von drei Jahren max. um 20 % erhöhen dürfen, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 %. Es dauert also für Sie und auch für einen Käufer mehr als ein Jahrzehnt, um irgendwo in die Nähe der Marktüblichkeit zu kommen. Der einzige Ausweg: Der Mieter kündigt und der Vermieter vermietet neu.
Viele Grüße
Dennis Hundt