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Mieterhöhung – Gründe: Diese Punkte begründen eine Mieterhöhung (und diese nicht)

Im Mietrecht hat die Vertragsfreiheit des Bürgerlichen Rechts Grenzen. Der Vermieter kann nicht beliebig oder nach Gutdünken die Miete erhöhen. Wenn, dann muss er die vom Gesetz vorgegebenen Wege beschreiten.

Durch eine jederzeitig mögliche ausdrückliche Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis, können Vermieter und Mieter die Miete einvernehmlich nach Absprache erhöhen. Insoweit gilt Vertragsfreiheit. Nur dann, wenn eine solche Einigung nicht möglich ist und der Vermieter einseitig handeln muss, sind die Grenzen des Gesetzes zu beachten.

Wir zeigen hier, welche Gründe es für eine Mieterhöhung gibt und welche Begründung der Vermieter nicht für eine Mieterhöhung nutzen kann.

I. Gründe für eine Mieterhöhung

1. Grund: Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmiete

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete braucht der Vermieter keine besonderen Gründe für die Mieterhöhung anzugeben, da die Mieterhöhung als solche bereits vertraglich vereinbart ist.

2. Grund: Erhöhung der Betriebskosten

Im Regelfall vereinbaren die Parteien mietvertraglich, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten an den Mieter durchzureichen. Der maßgebliche Grund ergibt sich also bereits aus der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.

3. Grund: Mieterhöhung bei Modernisierung

Fordert der Vermieter eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme, ist die Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn er den Mieter bereits vorab schriftlich informiert hat (§ 555c BGB) und im Mieterhöhungsschreiben die maßgeblichen Kosten für die Mieterhöhung berechnet und erläutert (§ 559 BGB).

Als Gründe für die Mieterhöhung kommen nur Modernisierungsmaßnahmen in Betracht, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Im Wesentlichen geht es dabei um energetische Modernisierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen, durch die der Energieverbrauch nachhaltig reduziert oder der Gebrauchs- und Wohnwert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Soweit es um eine energetische Modernisierung geht, kann der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c III BGB).

Unabhängig davon können die Parteien auch eine einvernehmliche Vereinbarung über die künftige Höhe der Miete treffen (§ 555f BGB).

Reine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen begründen keine Mieterhöhung. Sie dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und gehen stets zu Lasten des Vermieters.

4. Grund: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Allerdings ist er dazu auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. Der Mieter muss diese Zustimmung erteilen, wenn der Vermieter die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründet kann. Die dafür maßgeblichen Voraussetzungen beschreibt das Gesetz in § 558a BGB. Verweigert der Mieter trotz ordnungsgemäßer Begründung die Zustimmung, kann ihn der Vermieter gerichtlich verklagen (Zustimmungsklage). Dann wird der Mieter gerichtlich verurteilt, seine Zustimmung zu erteilen.

Gründe für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind unter anderem der Verweis auf:

  • einen Mietspiegel (§§ 558c, d BGB),
  • die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder
  • auf mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde oder einer benachbarten Gemeinde (§ 558 II BGB).

Aus dieser Begründung muss sich ergeben, wie die ortsübliche Vergleichsmiete in derselben Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und in den letzten vier Jahren vereinbart wurde.

Bestreitet der Mieter die Vergleichbarkeit seiner Wohnung mit den vom Vermieter bezeichneten Vergleichswohnungen, überprüft das Gericht im Wege der Zustimmungsklage, ob die vom Vermieter angegebene Begründung ausreichend ist, um die Vergleichbarkeit herzustellen.

Grund für eine Mieterhöhung ist darüber hinaus, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist und der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend macht (Jahressperrfrist des § 558 I BGB).

Dabei muss der Vermieter zusätzlich die Kappungsgrenze berücksichtigen (§ 558 III BGB).

Ferner muss er sich öffentliche Fördermittel oder Mieterleistungen finanzieller Art anrechnen lassen (§ 559a BGB).

5. Grund: Mieterhöhung bei Neuvermietung

Ist das laufende Mietverhältnis beendet, braucht der Vermieter bei der Neuvermietung der Räumlichkeiten keine Gründe für eine höhere Miete anzugeben. Hier gilt der marktwirtschaftliche Grundsatz von Angebot und Nachfrage.

Allenfalls muss der Vermieter berücksichtigen, dass er keine Wuchermiete (§ 291 StGB) verlangt oder die eventuelle Situation bei Wohnraumknappheit (§ 5 WiStG) nicht missbräuchlich ausnutzt.

II. Keine Gründe für eine Mieterhöhung

1. Änderungskündigung

Der Vermieter ist nicht berechtigt, das laufende Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen und ihm zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrages in Verbindung mit einer Mieterhöhung anzubieten (Änderungskündigung).

Will er das Mietverhältnis kündigen, muss er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen (§ 573 BGB, Ausnahme: Mieter bewohnt zusammen mit dem Vermieter ein Zwei-Familienwohnhaus § 573a BGB).

2. Keine Mieterhöhung bei Verkauf

Verkauft der Vermieter als Eigentümer die Immobilie, tritt der Erwerber in den Mietvertrag mit dem Mieter ein und übernimmt Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag (§ 566 BGB). Will der Erwerber die Miete erhöhen, muss er sich ebenfalls an die vom Gesetz vorgegebenen Wege halten und kann keinesfalls nur aufgrund der Erwerbersituation den bestehenden Mietvertrag ändern.

3. Eintritt des Ehegatten beim Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter, ist der Ehegatte, der mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt lebte, berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 BGB). Gleiches gilt für die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder oder sonstige Angehörige des Mieters.

Dem Vermieter steht aus diesem Anlass kein Mieterhöhungsrecht zu. Er kann allenfalls das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, sofern in der Person des eintretenden Mieters ein wichtiger Grund vorliegt.

4. Eintritt des Erben beim Tod des Mieters

Übernehmen nach dem Tod des Mieters weder Ehepartner noch Kinder das Mietverhältnis, wird es mit den Erben fortgesetzt. Zwar sind Ehepartner und Kinder meist zugleich Erben, allerdings ist die Rechtsfolge eine andere.

Sowohl Erbe als auch Vermieter können das Mietverhältnis binnen Monatsfrist kündigen (§ 564 BGB). Wird gekündigt, kann der Vermieter neu vermieten und eine eventuelle Mieterhöhung frei verhandeln.

11 Antworten auf "Mieterhöhung – Gründe: Diese Punkte begründen eine Mieterhöhung (und diese nicht)"

  • aireen
    20.06.2015 - 10:35 Antworten

    Hallo,

    ist eine Mieterhöhung wirksam, wenn die Wohnung zur Zwischenmiete für 8 Monate vermietet wird? Macht es einen Unterschied, ob die Wohnung renoviert (sprich gestrichen) untervermietet wird?

    Ich freue mich sehr über eine Antwort,
    Aireen

    • Mietrecht.org
      22.06.2015 - 12:57 Antworten

      Hallo Aireen,

      wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten kann der Vermieter trotzdem nach den gesetzlichen Möglichkeiten die Miete erhöhen (Warum auch nicht?).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Grimm
    08.02.2017 - 18:17 Antworten

    Hallo,

    inwiefern ist eine Mieterhöhung möglich, wenn aus einem bestehenden Mietverhältnis mit 4 Personen in einer Wohnung 2 Personen ausscheiden? Kann der Vermieter von den 2 verbleibenden Mietvertragspartnern eine deutlich erhöhte Miete verlangen oder kann nur eine Anpassung an die ortsübliche Miete vollzogen werden (oder gar keine Erhöhung?)?

    Beim Ausscheiden von 2 Personen aus dem Mietverhältnis wird ja schließlich kein neuer Mietvertrag geschlossen, es handelt sich doch hier nur um eine Veränderung (Nachtrag) zum bestehenden Mietverhältnis, oder?

    Würde mich über eine zeitnahe Antwort freuen! Danke!

    Alex

    • Mietrecht.org
      09.02.2017 - 10:21 Antworten

      Hallo Alex,

      der Vermieter muss aber nicht darauf eingehen, zwei Parteien zu entlassen. Vielmehr könnte er auf eine Kündigung bestehen und den Abschluss eines neuen Mietvertrages.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena Krau
    12.09.2017 - 08:24 Antworten

    Hallo,

    inwiefern ist eine nicht abgesprochene und nicht zugestimmte Mieterhöhung bei Unter- bzw. Zwischenvermietung zulässig?
    Ich wohne aktuell zur Zwischenmiete in einem Zimmer. Der eigentliche Mieter zieht von mir mehr Geld ein, als sie eigentlich bezahlt und das ohne Absprache. Ich habe dies zufällig rausgefunden.
    Natürlich ist auch eine Kaution hinterlegt.

    Ist das Einnehmen von mehr Miete ohne Absprache und Zustimmung rechtlich zulässig?

    Vielen Dank im Voraus,

    Lena

    • Mietrecht.org
      12.09.2017 - 15:32 Antworten

      Hallo Lena,

      der Untervermieter kann m.E. auch mehr Miete verlangen, als er selbst bezahlt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mike Mart
    09.10.2017 - 05:38 Antworten

    Guten Morgen.

    Meine Vermieter möchten ihr Haus verkaufen,auf anraten einer Bank wurde denen gesagt sie sollen die Miete erhöhen damit der Wert steigt.Jetzt habe ich am 7.10.2017 einen Brief erhalten wo nur drin stand das wir mehr bezahlen sollen ohne Begründung.

    Erfahren das die Miete erhört wird und den Grund habe ich durch eine Nachbarin erfahren,da dieser aber nicht schriftlich aber nicht vorhanden ist bin ich mir nicht sicher ob ich dieses Schreiben überhaupt Akzeptieren muss

    MfG Mike.M

    • Mietrecht.org
      09.10.2017 - 11:47 Antworten

      Hallo Mike,

      lassen Sie die Mieterhöhung rechtliche prüfen. Ohne die gesamte Erhöhung zu prüfen, wird Ihnen niemand eine verlässliche Antwort geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Richard Herrmann
    21.03.2018 - 13:38 Antworten

    Ich habe eine 3-Zimmer Wohnung an eine Frau vermietet. Diese hat jetzt geheiratet und ihr Ehemann ist zu ihr gezogen.
    Kann ich deswegen die Miete erhöhen wegen stärkerer Abnutzung und ggf. um wieviel?

  • LAURA
    22.07.2018 - 06:58 Antworten

    Hallo, mein Mann , mein Sohn und ich wohnen mit meiner Schwiegermutter zusammen. Meine Schwiegermutter steht allein im Mietvertrag und überlegt zur Pflegebedürftigen Oma zu ziehen. Dürfen wir den Mietvertrag weiterführen und darf der Vermieter die Miete erhöhen wenn wir den Mietvertrag übernehmen möchten ?

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