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Untermietvertrag zeitlich befristen (z.B. Auslandsemester) + Formulierung

Miete kostet Geld und strapaziert die Liquidität. Wer als Mieter für längere Zeit seine Mietwohnung nicht nutzen kann, dabei auf die ordentliche Kündigungsfrist angewiesen ist, keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung findet, mietvertraglich keine Nachmieterklausel vereinbart hat und es auch noch mit einem kooperationsunwilligen Vermieter zu tun hat, muss sich am Mietvertrag festhalten lassen.

Gleiches gilt, wenn der Mieter selbst einen Zeitmietvertrag vereinbart hat. Die ordentliche Kündigung ist bei zeitlich befristeten Verträgen ausgeschlossen. Eine vorzeitige Aufhebung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.

Eine ähnliche Situation besteht, wenn der Mieter sein Mietverhältnis gar nicht kündigen möchte, weil er günstig wohnt und weiterhin in der Wohnung verweilen möchte.

In diesen Fällen bietet sich dem Mieter die Möglichkeit, die Wohnung unterzuvermieten und den Untermietvertrag zeitlich zu befristen. Für die Zeit, in der der Mieter dann abwesend ist (Auslandssemester, Montage, Weltreise), nutzt und beaufsichtigt der Untermieter die Wohnung und entlastet den Mieter von der Mietzahlung an den Vermieter.

1. § 575 BGB erlaubt Zeitmietvertrag unter Bedingungen

Da der Untermietvertrag im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter ein normaler Mietvertrag ist, gilt auch insoweit die maßgebliche Vorschrift des § 575 BGB. Danach können Mieter und Vermieter den Untermietvertrag zeitlich befristeten und eine feste Vertragslaufzeit vereinbaren, wenn der Hauptmieter als Vermieter nach Ablauf der Mietzeit eine von im Gesetz ausdrücklich zugelassene Verwendungsmöglichkeit in Anspruch nehmen will und er seine Absicht dem Untermieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt.

2. Befristungsgründe

Das Gesetz bezeichnet zur Rechtfertigung eines zeitlich befristeten (Unter)mietvertrages 3 Gründe. Im Untermietverhältnis dürfte lediglich die Eigennutzung des Hauptmieters in Betracht kommen. Das Gesetz regelt diese Befristungsgründe abschließend. Der Vermieter kann keine anderen Gründe erfinden.

a. Eigennutzung:

Der Vermieter benötigt die Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Die beabsichtigte Eigennutzung ist umfassender als die des Eigenbedarfs bei einem zeitlich unbefristeten Mietvertrag. In Bezug auf die Eigennutzung muss der Vermieter (Hauptmieter) keinen eigenen Wohnbedarf nachweisen. Es genügt der bloße Wille, die untervermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit für eigene Interessen nutzen zu wollen.

b. Baumaßnahme:

Der Vermieter muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses erheblich erschwert würden. Es geht also um den Abriss des Gebäudes oder die Totalumbau der Mieträume. Die reine Planung des Vermieters genügt dafür nicht. Zusätzlich muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Baumaßnahmen erheblich erschwert werden. Einfache Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten genügen dafür nicht. Da nur der Eigentümer die Wohnung abreißen oder umfangreich sanieren kann, kann der Hauptmieter als Vermieter des Untermieters diese Absicht zur Grundlage der Befristung des Untermietvertrages machen.

c. Dienstwohnung:

Der Vermieter muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen (früher: Werkswohnung).

3. Befristungsgrund muss bei Vertragsabschluss benannt werden

Wichtig ist, dass der Vermieter den Untermieter bei Vertragsabschluss schriftlich informiert. Er muss den Grund für die Befristung des Untermietverhältnisses konkret bezeichnen (LG Hamburg WuM 1992, 375). Es genügt nicht, auf den Gesetzestext zu verweisen. Vielmehr soll der Mieter in der Lage sein, den Befristungsgrund zu überprüfen.

Die pauschale Begründung “Selbstnutzung durch Angehörige“ ist zu pauschal (LG München WuM 1994, 543). Auch der schlagwortartige Hinweis „Einbau einer Zentralheizung“ genügt deshalb nicht, weil der Mieter nicht erkennen kann, wieso er anschließend nicht wieder einziehen kann. Fehlt die Angabe des Verwendungszwecks oder ist dieser zu allgemein formuliert, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

4. Laufzeit ist frei vereinbar

Die Parteien können die Laufzeit des Zeitmietvertrages frei bestimmen. Die früher vorgegebene Höchstgrenze von 5 Jahren gibt es nicht mehr.

5. Bestandsaufnahme vor Mietzeitende

4 Monate vor Ablauf der Mietzeit kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 II BGB). Der Vermieter muss binnen eines Monats antworten. Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis um die Dauer der Verspätung verlängert wird.

Wird die Mietsache erst zu einem späteren als dem vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkt benötigt, kann der Mieter die Verlängerung des Vertrages nur um den entsprechenden Zeitraum verlangen. Der Mietvertrag verlängert sich um den Verspätungszeitraum, endet aber trotzdem.

6. Untermieter hat keinen Kündigungsschutz

Bei einem befristeten Mietverhältnis entfällt jeglicher Bestandsschutz. Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen und keine persönliche Härte geltend machen. Zieht der Untermieter nicht freiwillig aus, kann er im gerichtlichen Verfahren nicht die Bewilligung einer Räumungsfrist beantragen.

Vor allem kann sich der Untermieter auch nicht mehr ohne Weiteres auf die nach früherer Rechtslage bestehende Verlängerungsmöglichkeit („Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz“) berufen.

Ungeachtet dessen können die Parteien einen Zeitmietvertrag mit einem feststehenden Schlussdatum und einen Anspruch des Mieters auf Verlängerung vereinbaren. Ohne eine solche Verlängerungsvereinbarung (z.B. Mietvertrag verlängert sich, soweit sich der Aufenthaltsaufenthalt des Hauptmieters verlängert) endet der Zeitmietvertrag automatisch. Die Voraussetzungen, unter denen die Verlängerung eintritt, sollten detailliert beschrieben werden.

7. Vereinbarung des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung

Wollen die Parteien ohne Berufung auf einen gesetzlich erlaubten Befristungsgrund trotzdem einen befristeten Untermietvertrag abschließen, verbleibt alternativ die Möglichkeit, einen Ausschluss des Kündigungsrechts für einen bestimmten Zeitraum zu vereinbaren (BGH WuM 2011, 35).

Der Kündigungsausschluss sollte möglichst individuell vereinbart werden. Ein Kündigungsausschluss ist aber höchstens für 4 Jahre zulässig, so dass der Untermieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ablauf der Vier-Jahresfrist kündigen kann (BGH WuM 2006, 152; OLG Hamm RE WuM 1989, 485). Der Kündigungsausschluss kann auch nur einseitig für den Mieter oder den Vermieter vereinbart werden (BGH WuM 2009, 45).

8. Nachmieterregelung

Sofern der Untermieter den Zeitmietvertrag vorzeitig beenden will, ist er auf die einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter angewiesen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht mit Nachmieterstellung gewährt die Rechtsprechung dem Mieter nur bei einem beruflich bedingten Ortswechsel (LG Hamburg 16 S 23/87), bei Heirat (LG Hannover 3 S 126/87) oder schwerer Krankheit (OLG Karlsruhe 3 Re-Miet 2/81), Geburt eines Kindes (LG Landshut 13 S 1760/94).

Im Idealfall vereinbaren die Parteien ausdrücklich eine Nachmieterklausel und bestimmen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss (Bonität).

9. Formulierungsentwurf für einen Zeitmietvertrag

… „Die Parteien vereinbaren die zeitliche Befristung des Untermietverhältnisses. Es beginnt am … und endet zum … . In dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien ausgeschlossen. Grund für die Befristung ist, …

  • dass sich der Vermieter (Hauptmieter) in der vereinbarten Mietzeit zu einem Studienaufenthalt im Ausland befindet. Nach Semesterende wird er zurückkehren und ist darauf angewiesen, die Wohnung wieder für eigene Zwecke zu nutzen.
  • dass der Vermieter (Eigentümer) die Räume beseitigen / so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Im Detail beabsichtigt der Vermieter folgendes: ….“

In den Mustermietverträgen findet sich regelmäßig auch eine vorformulierte Bestimmung zur Befristung. Dies ist möglich detailliert auszufüllen. Jedes Detail steigert die Wirksamkeit der Vereinbarung.

8 Antworten auf "Untermietvertrag zeitlich befristen (z.B. Auslandsemester) + Formulierung"

  • Lucy
    29.07.2016 - 10:01 Antworten

    Hallo Miertrechtteam,

    ich beabsichtige meine Wohnung komplett für max. 6 Monate (ggfs. möbliert) unterzuvermieten, da ich beruflich die Stadt wechseln muss, meine Wohnung jedoch vor Ablauf der Probezeit nicht aufgeben möchte.

    Die mündliche Erlaubnis des Vermieters habe ich, die schriftliche erfolgt noch (auch mit Angabe wer Untermieter wird etc..).

    Im Idealfall verbleibe ich gänzlich an meinem neuen Arbeitsort, und würde dann gern meinem Untermieter zu meinem Nachmieter machen bzw. vorschlagen wollen.

    Im worst case, müßte ich natürlich wieder in meine Hauptwohnung zurück können bzw. müssen.

    Wie verfahre ich jetzt am besten mit dem Vertrag zur Untermiete?? Befristet, Unbefristet? in Kombination mit den Kündigunsfristen?
    Ich möchte gern eine für alle Beteiligten gute & faire Lösung finden.

    Welche Vorgehensweise können Sie mir hier raten?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Herzlichen Dank

    • Mietrecht.org
      31.07.2016 - 20:26 Antworten

      Hallo Lucy,

      danke für Ihren Beitrag. Es sind sicher mehrer Optionen denkbar. Ich kann Ihnen hier leider nicht dem besten Weg aufzeigen, da ich nicht alles Belange kenne, Im Zweifel sollten Sie für mehr Rechtssicherheit einen Anwalt befragen.

      Ein wichtiger Tipp noch: Wenn Ihr Befristungsgrund entfällt, wird ein Zeitmietvertrag nach BGB zum unbefristeten Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra
    12.03.2018 - 09:22 Antworten

    Hallo Mietrecht-Team,

    wir haben einen Teil unserer Wohnung für 5 Jahre mit Erlaubnis der Hausverwaltung untervermietet und beantragen demnächst eine Verlängerung, da wir noch nicht wieder zurück kommen können (gesundheitliche Gründe). Die Untermieter würden bleiben, wir würden einen neuen befristeten Vertrag (z.B. 3 oder 5 Jahre) schließen. Gibt es einen Zeitpunkt oder eine Anzahl befristeter Verträge, mit dem die Untermieter ein „Bleiberecht“ bekommen?

    Vielen Dank
    Alexandra

  • Lajra
    14.03.2018 - 17:33 Antworten

    Hallo
    Ich würde gerne im Ausland 2,5Jahren verbringen (etwas Auszeit und paar Praktika’s).
    In meine jetzige Wohnung wohne ich seit 13Jahren. Kann es sein, dass der Hausbesitzer meine bitte eine Untermietervertrags ablehnt?
    Der Nachmieter ist gebunden alsoeine Kündigung ist ausgeschloßen,das ist 100% so?
    Kann der Nachmieter beim Ablauf des Vertrags sich weigern auszuziehen? Wie geht man in dem Fall vor?
    Vielen Dank!
    Grüße,
    Lajra

    • Mietrecht.org
      15.03.2018 - 08:18 Antworten

      Hallo Lajra,

      danke für Ihren Kommentar. Alles Ihre Fragen können Sie mir einer kurzen Recherche auf Mietrecht.org selbst beantworten. Ich möchte die Inhalte hier ungerne wiederholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Unland
    24.03.2018 - 19:18 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in einer Wg. Meine Vermieterin hat mir einen Mietvertrag von einem Jahr gegeben (obwohl sie wusste, dass es nur eine Notlösung ist, bis ich was besseres gefunden habe). Nun wohne ich in der neuen Wohnung und es wahr vereinbart, wenn ich einen Nachmieter für das Zimmer gefunden habe, verfällt der Mietvertrag und die Frist. Jetzt schrieb sie mir gerade, sie habe jemanden von 01.04.18 – 01.07.18 und ich müsse in dieser Zeit nicht zahlen. Danach wieder ganz normal bis der Vertrag endet (Oktober 2018). Also ich glaube nicht, dass es rechtens ist das ohne meine Zustimmung mit dem Nachmieter abzumachen und ich bin auch noch auf dieses Zimmer gemeldet und melde mich erst um, wenn ich das Zimmer los bin. Aber Nachmieter ist doch Nachmieter oder?

  • Jan
    13.04.2018 - 12:01 Antworten

    Hallo,

    ich habe ein Jobangebot in Kanada und würde gerne für 2 Jahre meine Wohnung untervermieten.
    Die Hausverwaltung hat mir mitgeteilt, dass sie eine Untermieterlaubnis nur für 6 Monate erteilt. Als Begründung wurde angegeben, dass man die Wohnung ja nicht so lange freihalten könne, da ja der Wohnungsmarkt so angespannt sei und ein halbes Jahr ausreiche, um sich im Ausland so zu orientieren, um überblicken zu können, ob man zurückkehren möchte.

    Ein Befristungsgrund wie in 2. aufgeführt wurde nicht genannt. Sehe ich es richtig, dass hier die Befristung nicht rechtens ist?

    Vielen Dank

    Jan

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