Sowohl Vermieter als auch Mieter kennen den gesetzlichen Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” nach § 566 BGB und so hat der Mieter auch im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung grundsätzlich keine Änderungen zu befürchten. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Käufer so zu sagen in die Fußstapfen des Verkäufers als Vermieter.
Da in der Regel damit in der Praxis ein Vermieterwechsel vorliegt, ist für den Mieter – unter anderem- oftmals dennoch unklar, welche Auswirkungen dies auf seine Nebenkostenzahlung und deren Abrechnung haben kann.
Wer ist dann für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich und wer ist der Ansprechpartner bei Beanstandungen oder Widersprüchen zu Altabrechnungen – der neue oder alte Vermieter?
Erfahren Sie alles was Sie zu den Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf die Nebenkostenabrechnung wissen müssen in nachfolgendem Artikel.
Inhalt: Wer ist für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich?
I. Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung
II. Vermieter wechselt – Abrechnungspflicht bleibt
III. Wechsel der Eigentümer im laufenden Abrechnungszeitraum
I. Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung
Bei der Nebenkostenabrechnung handelt es sich grundsätzlich, um eine zahlenmäßige Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen und die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Nebenkosten.
Der Abrechnungszeitraum ist bei allen Mietverhältnissen, bei denen der Mieter die Nebenkostenlast trägt und eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, die Zeitspanne über die der Nebenkostenanfall abgerechnet wird. Gesetzlich ist, unabdingbar zum Nachteil des Mieters, bestimmt, dass die anfallenden Nebenkosten jährlich abzurechnen sind.
Nicht zu verwechseln ist dieser Zeitraum mit der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten, innerhalb derer der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Dies ist die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung.
II. Vermieter wechselt – Abrechnungspflicht bleibt
Eine bestehende Kenntnis des Erwerbers von der Existenz des Mietverhältnisses oder ein ausdrücklicher Wille zum Vertragseintritt sind nicht erforderlich.
Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer in die Abrechnungsverpflichtung des Vorgängers eintritt und ab dem Zeitpunkt abrechnungspflichtig ist, ab dem er die Stellung des Vermieters hat. Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.
Die bei Vertragseintritt festgelegten Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung, wie der Umfang der Vorauszahlungen und der Abrechnungszeitraum bleiben unverändert!
Achtung: Es ist nicht zulässig, dass der Eigentumsverkäufer (- in der Regel, der bisherige Vermieter) gegenüber dem Mieter eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung erstellt, so der BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.
III. Wechsel der Eigentümer im laufenden Abrechnungszeitraum
Da der Abrechnungszeitraum meist aus praktischen Erwägungen im Gleichlauf mit dem Kalenderjahr vereinbart wird, fallen die meisten Eigentümer- beziehungsweise Vermieterwechsel auch in den Lauf einer Abrechnungsperiode.
Für den Mieter sind hier allerdings trotzdem keine spürbaren Änderungen zu befürchten, da er wie gewohnt, nur eine einzelne Jahresabrechnung nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums erhält. Die Verteilung der Vorauszahlungen des Mieters für die tatsächlich angefallenen und vom jeweiligen neuen oder bisherigen Vermieter vorgeleisteten Nebenkosten, folgt in einem internen Ausgleich auf der Vermieterseite.
Anmerkung zum Ausgleich zwischen dem alten und dem neuen Vermieter: Der Eigentumserwerber kann vom Veräußerer insoweit die Mitwirkung bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung verlangen, als das dieser eine separate „interne“ Abrechnung bezogen auf seine Vermieter Zeit erstellt und zuleitet. Ausnahmsweise soll der Mitwirkungspflicht auch durch Überlassung der maßgeblichen Unterlagen genügt werden, „wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhaltlich aufbereitet sind, dass sie sich ohne Aufwand in die “Gesamtabrechnung” hätten einfügen lassen.“ So der BGH in seinen Ausführungen im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.
IV. Einwendungen gegenüber dem alten oder neuen Eigentümer
Dies äußert der BGH eindeutig in seiner Entscheidung vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03, in dem er feststellt, dass sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber richten, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (so auch die Senatsurteile vom 14. Oktober 1987, Az.: VIII ZR 246/86 und vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88; BGH, Urteil vom 14. September 2000, Az.: III ZR 211/99).
Demgegenüber stehen vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter zu, vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88. Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ebenfalls ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99
So ist bei dem richtigen Ansprechpartner bezüglich etwaiger Einwendungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung immer zunächst zu prüfen, wer zur Erstellung dieser Abrechnung verpflichtet war. Wenn der Mieter Einwendungen gegen eine alte Abrechnung (vor Eigentumswechsel) geltend machen will, trifft hier die Abrechnungsverpflichtung in Form und Umfang allein den alten Eigentümer. Entsprechende Ansprüche aus diesen alten Vorjahresabrechnungen können dem neuen Vermieter nicht entgegengehalten werden.
22.06.2016 - 14:59
Aufschlussreicher Artikel!
Wie schaut es aus, wenn sich der neue Eigentümer weigert, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, weil er argumentiert, der Veräußerer der Immobilie habe ihm nicht rechtzeitig vollständige Unterlagen zukommen lassen, sodass der neue Eigentümer gehindert war, eine Abrechnung fristgerecht beim Mieter einzureichen? In meinem Fall war die Immobilie zum Oktober veräußert worden, die Abrechnungsperiode lag zwischen Januar und Dezember.
Freundliche Grüße
Markus van Eck
22.06.2016 - 18:08
Hallo Markus,
hier ein Link für Sie: Nebenkostenabrechnung: Wann hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.12.2016 - 07:29
Hallo,
wir erhielten gestern unsere Abrechnung vom 1.1. bis 31.12.2015. Nun ist es so, dass im Oktober 15 ein Vermieterwechsel statt fand. Der neue Vermieter hat unse Vorrauszahlungen aber nur für 9 Monate statt für das komplette Jahr berechnet. Wir haben nie eine Änderung über die etwaige Kosten erhalten. Wie sieht es denn da aus? Muss er nicht für das komplette Jahr berechnen?
Mit freundlichen Grüßen
Romina B.
31.12.2016 - 10:37
Hallo Romina,
natürlich muss der Vermieter die vollständigen Vorauszahlungen berücksichtigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2017 - 13:20
Hallo,
(nur) der neue Eigentümer darf also die NK Abrechnung erstellen.
Nun habe ich grade den Fall (Eigentümerwechsel zum 01.04.), dass aber die Wohnungsverwaltung und die ISTA taggenau das 1. Quartal abrechnet und die (wegen der Wintermonate anfallende) dicke Nachzahlung dem alten Eigentümer in Rechnung stellt.
Es kann doch nicht sein, dass der alte Eigentümer nun diese Rechnung bezahlen muss, dann aber darauf angewiesen ist (und darauf warten muss), das der neue Eigentümer irgendwann die Abrechnung macht und dem alten Eigentümer dann hoffentlich das, was dieser zuviel bezahlt hat erstattet?!
Oder wie muss das laufen?
Dürfen Hausverwaltung und ISTA überhaupt mit dem alten Eigentümer abrechnen?
Zusatzfrage: Wer muss die (im Moment dem alten Eigentümer von der ISTA in Rechnung gestellten) Kosten für Zwischenablesung und Nutzerwechsel bezahlen?
MfG
Alfred
12.07.2017 - 07:55
Sehr schade, dass hierzu keine fachliche Antwort kommt.
Ich habe aktuell die gleiche Frage, da
1. Der VorEigentümer separat abrechnet (01.01. bis 30.04.); inkl. Minol-Heizkostenabrechnung mit Gradzahltagen (keine Zwischenablesung durchgeführt).
2. Der jetzige Eigentümer separat abrechnet (01.05. bis 31.12); inkl. Minol-Abrechnung wie oben.
3. Nutzerwechselgebühr Minol in beiden Minolabrechnungen enthalten.
Vielleicht kommt hier noch zeitnah eine aufklärende Antwort, ob das Vorgehen der 2 Eigentümer und die Anwendung der Heizkostenabrechnung der Minol nach Gradzahltagen (ohne Zwischenablesung aber mit Gebühr für Nutzerwechsel) rechtlich korrekt ist.
Mit besten Grüßen
Frank
08.05.2019 - 06:02
Wie sieht es aus wenn man vom Voreigentümer keine Unterlagen für die Betriebskostenabrechnumg erhält?
Wir haben im November gekauft und würden November, Dezember die Betriebskosten für das Objekt erstellen.
13.07.2017 - 14:59
Habe da auch eine Frage.
Haus wurde im Mai 2016 verkauft. Die neue HV hat nun die Abrechnung für 2016 erstellt. Bei meinen Vorauszahlungen stimmt die Summe aber nicht. Habe Viel mehr gezahlt als da steht. So soll ich nun nachzahlen.
Bei Nachfragen bei der neuen HV kam heraus das die alte HV in einer Liste meine Vorauszahlungen zu niedrig angegeben hat. Es fehlen monatlich 150 Euro.
Habe der neuen VH meine Kontoauszüge geschickt aus denen hervorgeht wie viel ihre überwiesen habe.
Die sagten nur die stehen nicht für die Schulden der alten HV gerade. Ich soll die Nachzahlung tätigen und mir das Geld von der alten HV holen.
Doch laut oben beschriebener Urteile, ist ja die neue dafür zuständig.
Zählt die Liste der alten HV mehr als meine Kontoauszüge?
Wo und an wem muss ich mich jetzt wenden?
Alte HV oder doch die neue?
Es geht hier schließlich um 600 Euro.
22.07.2017 - 13:38
Hallo Stephanie,
Sie wenden sich an Ihren Vermieter, der durch (die aktuelle) Hausverwaltung vertreten hat. Sie können nicht mehr machen, als Ihre Zahlungen per Kontoauszug nachweisen. Entscheidend sind nicht “Listen” sondern Buchungen auf Ihrem und auf dem Vermieterkonto.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2017 - 11:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir waren 2016 Mieter einer Wohnung und sind seit 02/2017 neuer Eigentümer.
Nun erfolgte durch die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung und es ergab sich ein Guthaben von ca. 500€. Das Guthaben liegt der Hausverwaltung aber nicht vor, da wohl immer alle Kosten direkt an den Eigentümer überwiesen wurden. Ist das rechtens? Muss ich das Guthaben jetzt selbst von dem alten Eigentümer einfordern?
Mit freundlichen Grüßen
Rico
30.10.2017 - 11:46
Hallo Rico,
für die Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich m.E. in Ihrem Fall an Ihren ehemaligen Vermieter. Wenn diese durch eine Hausverwaltung vertreten wird, dann entsprechend an die Verwaltung. Schauen Sie auch in den Kaufvertrag – vielleicht haben Sie dort eine besondere Vereinbarung getroffen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.01.2018 - 22:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben zum 01.11.17 ein Mehrfamilienhaus gekauft. Es gibt 3 Wohnungen und eine davon bewohnen wir bereits seit 2 Jahren. Hier gibt es kein Problem mit der Nebenkostenabrechnung.
Problem ist folgendes: Eine Wohnung in unserem Haus stand in diesem Jahr bis zum 01.04.17 und die andere bis zum 01.07.17 leer. Bei der Nebenkostenabrechnung zahlen die jeweiligen Mieter jetzt für 9 Monate bzw. für 6 Monate. Der Verkäufer hat jetzt gesagt, dass wir für den Leerstand die Nebenkosten übernehmen müssen. Kann das sein? Es waren zu diesem Zeitpunkt ja seine Wohnungen und sein Leerstand. Wir hatten ja gar kein Zugriff auf die Wohnungen oder die Möglichkeit diese zu vermieten. Aus meiner logischen Sicht muss er jetzt anteilig die Kosten für 3 Monate bzw. 6 Monate übernehmen, oder sehe ich dies komplett falsch?
Mit freundlichen Grüßen
Marian
08.01.2018 - 08:46
Hallo Marian,
meinen ersten Blick würde ich in den Kaufvertrag richten. Was haben Sie dort zu den Lasten/Nutzen, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2018 - 12:27
Hallo Herr Hundt,
im Kaufvertrag steht unter § 4 Besitzübergang folgendes:
Die Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer erfolgt am 01.11.2017, sofern der
Kaufpreis bis zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe gezahlt wurde, ansonsten an dem Tag, der auf die Zahlung des Kaufpreises folgt. Mit diesem Tag gehen Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten, Versicherungsverhältnisse sowie die mit dem Kaufgegenstand verbundenen öffentlichen Lasten auf den Käufer über.
Die beiden anderen Wohnungen im Haus und die acht weiteren Garagen sind vermietet, das
Ladenlokal steht derzeit leer. Der Käufer erklärt, dass ihm die bestehenden Mietverhältnisse insgesamt bekannt sind. Er tritt ab Besitzübergang in die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein.
Der Verkäufer versichert, dass Mietrückstände nicht besehen und dass Mietminderungen weder erfolgt noch angekündigt sind. Die zu den vermieteten Wohnungen bestehenden Kautionszahlungen bzw. KautionsGarantien werden mit Besitzübergang von dem Verkäufer an den Käufer übergeben.
Mehr kann ich in unserem Vertrag nicht finden was vielleicht helfen könnte.
Viele Grüße
Marian
08.01.2018 - 16:53
Hallo Marian,
das ist natürlich nicht viel. In der Regel vereinbart man, dass die Kosten anteilig nach Nutzen (hier also 10/12tel und 2/12tel) aufgeteilt werden. Das ist insbesondere für Nachzahlungen / Guthaben auf den Nebenkostenabrechnungen relevant. Aber sicherlich auch in Ihrem Fall.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2018 - 17:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin zum Februar 2013 in eine Wohnung gezogen, für die ich noch nie eine Jahresabrechnung erhalten habe. Die damalige Hausverwaltung hat sich nicht darum gekümmert und ich habe es all die Jahre gar nicht wahrgenommen.
Im Oktober/November 2016 kaufte eine Firma das Haus mit meiner Wohnung, die ich nun gekündigt habe. Diese Firma (jetziger Eigentümer) hat mir nun bereits vorausgesagt, dass ich noch eine Nebenkostenabrechnung zu erwarten habe.
In meinem Vertrag steht nur, dass mein Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter die Betriebskosten-Abrechnungsbelege zu übersenden, die könne man an einem gewissen Ort einsehen. Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten seien nach § 560 BGB umlegbar.
Hätten sie nicht längst eine Abrechnung schicken müssen für das Jahr 2016? Wie sieht es da rechtlich aus, obwohl ich vorher nie eine erhalten habe?
Danke, viele Grüße
und schönes Wochenende
Jule
28.05.2018 - 06:26
Hallo Jule,
richtig, die Nebenkostenabrechnung 2016 hätte iHnen bis Ende 2017 zugehen müssen. Eine Nachzahlung brauchen Sie daher i.d.R. nicht mehr zu fürchten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2018 - 10:27
Hallo Herr Hundt,
Zu diesem Thema eine Frage. Auch wir hatten einen Eigentümerwechsel im Jahr 2017.
Der alte Eigentümer, hat “einfach so”, die Nebenkostenabrechnung bis zum Zeitpunkt des Wechsels fertig gemacht und diese mit der Abrechnung mit 2016 verrechnet.
Nun bekamen wir von den neuen Eigenentümern eine Nebenkostenabrechnung für den “restlichen” Zeitraum.
Ich hatte irgendwo mal gelesen, dass das gar nicht rechtens wäre.
Stimmt dies so? Sollen wir jetzt einfach den Betrag bezahlen, welcher der neue Eigentümer errechnet hat, oder können wir diesem schreiben, dass nur eine Abrechnung im Jahr erlaubt ist und er sich mit dem alten Eigentümer zusammensetzen soll, zwecks einer vollständigen Jahresabrechnung?
Gäbe es dafür eine rechtliche Grundlage?
Viele Grüße
Nico
03.07.2018 - 10:45
Hallo Nico,
praktisch gedacht, sollten Sie mit der geteilten Nebenkostenabrechnung leben können. Es entsteht Ihnen kein Nachteil. Alles andere wäre ein großer Aufwand für alle Beteiligten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2018 - 08:15
Hallo Herr Hundt,
irgendwie steht Ihre Antwort jetzt im krassen Gegensatz zu den in Ihrem eigenen Artikel gegebenen Informationen (und auch der gültigen Rechtsprechung). Könnte es sein, dass Sie die Frage falsch verstanden haben?
Zitate aus Ihrem eigenen Artikel:
“Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.”
“Achtung: Es ist nicht zulässig, dass der Eigentumsverkäufer (- in der Regel, der bisherige Vermieter) gegenüber dem Mieter eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung erstellt, so der BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.”
Die richtige Antwort auf die Frage von Nico müsste also lauten: Nein, dies ist natürlich nicht zulässig. Der neue Eigentümer hat eine NK-Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum zu erstellen.
10.09.2018 - 06:49
Hallo Stefan,
da haben Sie Recht. Eine Kompromiss-Lösung ist in der Praxis oftmals die Beste.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.08.2018 - 13:34
Hallo Mietrecht.org,
erbitte Mithilfe bei der Zuständigkeit der NK-Abrechnung.
Kaufvertrag geschlossen im Juni 2018,
lt. Kaufvertrag: Übergabe erfolgt mit Ablauf des Tages der vollständigen Zahlung des KP
= hier: 10 Tg nach Mitteilung des Notars, dass alle Unterlagen zur lastenfreien Eigentums-Umschreibung vorliegen.
Es ist Wunsch des VK, dass der langjährigen Mieterin (mit Kind) genügend Zeit für eine neue Wohnungssuche + Umzug verbleibt, Käufer hat sich auch auf eine Weiterführung des Mietverhältnisses gem. BGB-Kündigungsfrist 9 Monate eingestellt. Verkäufer und Käufer würden aber auch, wenn die Mieterin es wünscht, eine Kündigungsfrist ihrerseits von 2 Wochen akzeptieren.
Wer ist für die Nebenkosten-Abrechnung 2018 zuständig, wenn die Mieterin noch VOR Übergabe der Wohnung einvernehmlich das Mietverhältnis auflöst und die Wohnung verlässt und (mangels detaillierter Erwerber-Angaben) an Verkäufer oder von ihm benannte Vertrauensperson übergibt ?
In diesem Fall (vor Übergabe) würde doch gar kein Mietvertrags-Übergang auf den Erwerber stattfinden. Die Betriebskostenabrechnung fürs Jahr 2018 wird von der Hausverwaltung ca Mitte 2019 an den neuen Eigentümer erstellt.
Der Verkäufer hat in den letzten Jahren die Höhe der auf Mieter umlagefähigen Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht angepasst = erhöht, so dass sich gg. dem Wirtschaftsplan 2018 eine Nachzahlung abzeichnet.
07.08.2018 - 10:18
Hallo Renate,
in meinen mir aus der Praxis bekannten, ähnlichen Fall hat der Verkäufer die Betriebskostenabrechnung übernommen. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2018 - 20:06
Guten Tag Herr Hundt,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche Seite.
Ich habe eine Wohnung mit Besitzübergang zum 01. Mai 2018 gekauft. Die NK Abrechnung für 2017 ergibt dass die Mieterin zu hohe Vorauszahlungen an den vorigen Eigentümer geleistet hat, ihr also eine Rückzahlung zusteht. Ich habe zwei Fragen
1) Muss ich die NK Abrechnung für 2017 machen und an die Mieterin schicken? Oder der vorige Eigentümer und Vermieter?
2) Wer ist für die Rückzahlung der überschüssigen Vorauszahlungen verpflichtet? Der vorige Eigentümer?
Ich beziehe mich bzgl. Frage 1) auf:
“Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ebenfalls ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99”
Daraus würde ich auch schliessen dass der vorige Eigentümer der Mieterin den Ueberschuss an Vorauszahlungen aus dem Jahr 2017 erstatten muss.
Wie sehen Sie das?
12.10.2018 - 06:09
Hallo FMJM,
in der Praxis zahlt der neue Eigentümer das Guthaben aus und bittet den Verkäufer nach Vereinbarung im Kaufvertrag um Rückerstattung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.10.2018 - 15:07
Guten Tag!
So wie es aussieht, werde ich von meinem Vater ein vermietetes Haus erben. Die Mieterin sagte, dass noch sämtliche Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre ausstehen und sie mit einer Erstattung rechnet.
Die Unterlagen meines Vaters sind völlig durcheinander, ich gehe daher davon aus, dass für einige Kosten die Belege fehlen.
So wie ich die Artikel auf dieser Seite verstanden habe, bin ich jedoch verpflichtet, die NK-Abrechnung zu fertigen, zumindest ab dem 01.01.2014.
Aber wie soll ich das ohne Belege tun?
Kann ich Positionen schätzen?
Vielen Dank und viele Grüße!
04.07.2019 - 17:25
Guten Tag,
ich bin Mieter und unser Abrechnungszeitraum ging immer vom 01.07-30.06. eines Jahres.
Nun gab es zum 01.02.2018 einen Eigentümerwechsel. Am 14.06.2019 ging mir eine Abrechnung des neuen Vermieters vom 01.02.2018-30.06.2018 zu, die am 03.07.2019 noch einmal (nach unten) korrigiert wurde. Über den Zeitraum 01.07.2017-31.01.2018 kam vom alten Vermieter bis heute keine Abrechnung.
Meine Frage: Da es sich um eine “Rumpfabrechnung” handelt, beträgt der Abrechnungszeitraum weniger als ein Jahr. Ist dies aufgrund eines Vermieterwechsels zulässig? Und ist eine inhaltliche Korrektur über ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums noch zulässig?
Vielen Dank für eine Antwort!
30.12.2018 - 09:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die überaus informative Seite!
In Anlehnung an die Frage von FMJM, zwei, drei Artikel über mir:
Unsere vor rd. 5 Jahren in eine ETW gewandelte Mietwohnung wurde zum 1.9.18 (an einen privaten Investor) verkauft. Die Verkäuferin und Vermieterin (Pat aus A) bis zum 31.8.2018 wird uns bis zum 31.12.18 für das Jahr 2017 keine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen – wir rechnen jedoch mit einer hohen Rückerstattung.
Gleichzeitig gab es einige Wechsel in der Verwaltung:
2009 bis 31.12.2016: Verwaltung durch Tochterfirma der Vemieterin Pat aus A (#1)
1.1.2017 bis 31.12.2017 Übertragung der Tochtergesellschaft inkl. des Personal an eine “externe” Verwaltung (#2)
1.1.2018 bis heute: aufgrund der Entscheidung der Eigentümerversammlung Wechsel zu einem lokalen Anbieter (#3)
Unsere Frage: Wer ist unser Ansprechparter nach dem 31.12.18 (letztmöglicher Termin für Abrechnung 2017) für unsere Ansprüche (=Rückerstattung) aus 2017?
• ehemalige Vermieterin (2009 bis 31.08.2018)
• neuer Vermieter (ab 1.9.2018)
• ehemaliger Verwalter #2 (bis 31.12.2017)
• neuer Verwalter #3 (ab 1.1.2018)
Vielen Dank für Ihre kurze Einschätzung
Guten Rutsch!
Oli
01.01.2019 - 22:05
Hallo Oli,
Ihr Ansprechpartner ist immer der aktuelle Eigentümer, ggf. wird dieser von einer Hausverwaltung vertreten. Das muss er dann entsprechend nachweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.01.2019 - 20:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
Im Zuge eines Eigentümerwechsels meiner gemieteten Wohnung wurde in der Nebenkostenabrechnung zwar eine Nutzerwechselgebühr ausgewiesen, aber korrekterweise nicht einberechnet (BGH VIII ZR 19/07).
Jedoch wurde zusätzlich eine „Gebühr für Verbrauchsschätzung Nutzer“ 2-fach in Rechnung gestellt, obwohl ich die ohnehin den gesamten Abrechnungszeitraum vom 01.01.-31.12. der Mieter war.
Ist es ratsam, die aktuell angefallene Nachzahlung um diesen Betrag gekürzt zu überweisen?
Viele Grüße,
Andre
09.01.2019 - 10:08
Hallo Andre,
als Mieter haben Sie mit den Kosten die für den Nutzen-Lasten-Wechsel unter den Eigentümern anfallen nichts zu tun. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung korrigieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.01.2019 - 00:21
Hallo,
danke für diesen Artikel – jedoch bin ich nicht ganz schlau geworden aus manchen Stellen.
Ich mache mal ein Bespiel:
Okt 2018 Eigentumsübergang
Dez 2018 Fälligkeit der Abrechnung für 2017.
1. Heißt das, dass der neue Eigentümer zuständig ist für die Erstellung der Abrechnung für 2017, diese aber zu 100% kosten abrechnet, die dem alten Eigentümer zustehen?
2. Wenn weder der alte noch der neue Eigentümer die Abrechnung für 2017 zu erstellen imstande ist (Unfähigkeit), gegen wen sind dann Forderungen zu richten? Gegen den alten, obwohl der neue für die Abrechnung zuständig (?) war?
(Auch wird im Artikel nicht immer differenziert zwischen Eigentümerwechsel und Vermieterwechsel. Häufig erhalten neue Eigentümer den Schlüssel nach Kaufpreiszahlung aber vor Eigentumsübergang. Ebenso treten neue Eigentümer mit Zustimmung des alten Eigentümers in den Mietvertrag ein, obwohl der Eigentumsübergang/Grundbucheintrag noch nicht stattgefunden hat. Bei Problemen / Verzögerungen / Streitigkeiten beim Eigentumsübergang/Verhinderung der Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer kann ein Mieter über sehr lange Zeiträume mit der Situation konfrontiert sein, dass der alte Vermieter weiterhin Eigentümer ist, der neue aber Vermieter. Diese unklare Situation ist ganz klar mieterfeindlich, da unklar ist, gegen wen und bis wann welche Ansprüche/Forderungen zu richten sind.)
Danke sehr im Voraus, sollten Sie dieses Posting kommentieren!
18.02.2019 - 14:01
Guten Tag,
wir haben ein Haus verkauft (10 Mietparteien). Üblich ist es dem neuen Eigentümer die
Kautions- Sparbücher zu übergeben, dies geschah, jedoch haben wir ein Kautionsbuch
wegen Schulden aus der Betriebskostenabrechnung zurück gehalten.
haben wir richtig gehandelt?
Der neue Eigentümer will jedoch unbedingt das zurück behaltene Kautionsbuch!
Können Sie uns helfen, wie wir uns verhalten können?
Können wir weiterhin das Kautionsbuch zurück behalten?
16.10.2019 - 08:36
Hallo,
Ich habe im Juli 2018 eine Wohnung gekauft, habe dann die Betriebskosten übernommen, was klar ist.
Aber meine Frage ist es, wer bekommt das Guthaben bzw. übernimmt die Kosten, der Betriebskosten für die ersten 6 Monate (Jänner – Juni)?
Mfg
Zrinko
21.10.2019 - 10:00
Hallo Zrinko,
in der Regel wird hier ein Ausgleich zwischen Verkäufer / Käufer im Kaufvertrag vereinbart.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2020 - 15:21
Hallo zusammen,
ich bitte um Rückmeldung zu folgender Situation:
Vor 3 Jahren hat sich bei uns der Besitzer gewechselt…wir sind aktuell ein 4 Familienhaus. Ich habe einen Staffelmietvertrag, die Wohnung ist ca. 140qm groß, Altbau, Denkmalschutz, Grundmiete liegt unter Mietspiegel.
Bei der Nebenkostenabrechnung müssen wir mit dem neuen Besitzer –> Hausmeister (ca. 160€ / Familie) und Reinigung (ca. 800€ / Familie – für 1 x Reinigung pro Woche) zahlen, obwohl wir dies nicht brauchen/wünschen. Bei den Heizkosten müssen wir ca. 120% mehr pro Einheiten zahlen…auf Anfrage hieß es, der alte Eigentümer war zu nett und hat Geld verschenkt.
Wohlgemerkt die gesamte Nebenkostenabrechnung hatte vorher ein Energiedienstleister erstellt und mit dem neuen Besitzer wird die Heizkostenabrechnung vom selben Energiedienstleister erstellt und die komplette Nebenkostenabrechnung kommt von einer Hausverwaltungsfirma (über sie werden auch Hausmeister und Reinigungskraft zur Verfügung gestellt).
–> Also: vorher selber Energiedienstleister hat ca. 30€/Einheit und jetzt verlangt er 67€/Einheit.
–> Jetzt bekomme ich statt ca. 500€ –> 3000€ Nachzahlung.
Mieterbund ist seit 2 Jahren eingeschaltet und immer noch kein Ende in Sicht.
Wie schätzen Sie die Situation? Was muss ich tun?
Danke im Vorab
Viele Grüße
Loucadis
09.01.2020 - 19:52
Hallo Loucadis,
der Vermieter muss wirtschaftlich handeln uns das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Viel mehr kann ich an dieser Stelle zu Ihrem komplexen Themen leider nicht schreiben. Holen Sie im Zweifel eine anwaltlichen Zweitmeinung ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2020 - 10:09
Guten Tag zusammen,
an wen richtet der Mieter, der vor dem Eigentümerwechsel, aber im abzurechnenden Wirtschaftsjahr ausgezogen ist, seinen Abrechnungsanspruch, gegen den Alt- oder den Neueigentümer?
23.12.2020 - 11:49
Hallo Herr Hundt,
wir haben von unserer alten HV 3 Jahre in Folge überhöhte NK und BK Abrechnungen bekommen. Die ersten beiden haben wir gezahlt, bei der dritten dann fristgerecht Widerspruch eingelegt und Einsicht in die Unterlagen erbeten. Das war Anfang 2018. Überraschend wurde aber ebenfalls Anfang 2018 unser Haus verkauft und eine neue HV wurde eingesetzt. Wir haben bezüglich unseres Widerspruchs nichts mehr gehört. Die folgende NK Abrechnung durch die neue HV ergab ein Guthaben, im Gegensatz zu den vorherigen Abrechnungen über ca 600 Euro.
Nun erreichte uns ein Schreiben der Inkasso über die Einforderung der ausstehenden NK Zahlung. Meine Recherche hat ergeben, dass es weder die alte HV noch den alten Eigentümer noch gibt. Die Immobilienfirma wurde 2018 liquidiert. Ich konnte den Leiter der ehemaligen HV ausfindig machen. Er behauptet die HV wäre seit 2017 nicht mehr existent. Mein letzter Mailverkehr mit ihm und der HV war 2018. Er schrien, es gäbe keine Unterlagen mehr und die neue HV wäre zuständig. Die neue HV kennt die Forderung nicht. Der alte Eigentümer, der als gläubiger genannt wird, existiert nicht mehr. Unser Widerspruch wurde nicht beachtet. Aus meiner Sicht ist die Forderung damit eigentlich hinfällig. Sehen Sie das ähnlich?
Vielen Dank und herzliche Grüße
Katja Boldt
28.12.2020 - 17:32
Hallo Katja,
ich kann die Lage hier leider nicht einschätzen. Fragen Sie bei der Inkassofirma nach, für wen diese tätig ist. Lassen Sie die Sache im Zweifel durch einen Anwalt bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.01.2021 - 13:24
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Wohnung im November 2019 erworben und die Whng. gehört uns offiziell am dem 1. Januar 2020
Nun beschwert sich unser Mieter “bei uns” über die unkorrekte BK Abrechnung von 2019 (die von der Verwaltung erstellt wurde)
Wir sind dafür meiner Meinung nach nicht zuständig aber liegen wir da etwa falsch??
Danke im Vorab
Viele Grüße
Monika
30.01.2021 - 21:13
Hallo Herr Hundt,
ich habe da auch eine Frage an Sie:
Ich habe im Dezember 2019 eine Wohnung erworben (Ohne bestehendes Mietverhältnis da ich die Wohnung selber nutze). Die Wohnung war bis Ende September 2019 von der Voreigentümerin vermietet worden. Nun fordert uns die Voreigentümerin auf die Nebenkostenabrechnung für 2019 zu erstellen. Das wirft bei mir Fragen auf ob dies so in Ordnung ist.
Hier die Eckdaten:
– Abrechnungszeitraum ist der 01.01.2019-31.12.2019
– Das Vertragsverhältnis (Mietung der Wohnung) der Mieterin mit der Voreigentümerin endete im September 2019
– Ich habe den Kaufvertrag im Dezember 2019 unterschrieben.
– Die Eintragung im Grundbuch erfolgte im Februar 2020. Nach meinem Verständnis bin ich auch erst seit dem der Eigentümer der Wohnung.
Ich bin der Meinung die Voreigentümerin ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig da sie zum Ende des Abrechnungszeitraums noch die Eigentümerin war.
Ist das richtig? Vielen Dank für die Antwort.
Viele Grüße,
Oliver
31.01.2021 - 09:18
Hallo Oliver,
hängen Sie die Hausgeldabrechnung 2019 an die Voreigentümerin aus. Sie haben mit dem Mieter nicht zu tun und hatten nie ein Vertragsverhältnis – Sie kennen diesen garnicht (Stichwort: Datenschutz, Name, Anschrift).
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2021 - 09:32
Hallo Herr Hundt,
folgender fiktiver Sachverhalt:
Ich habe bis zum 31.12.2018 eine Wohnung gemietet und bisher noch keine Betriebskostenabrechnung erhalten. Nach Rücksprache mit der Wohnungsverwaltung wurde mir im Sommer 2020 mitgeteilt, dass diese nicht mehr zuständig sei, da die Wohnung verkauft wurde und sie keine Beauftragung mehr habe.
Es wurde der neue Eigentümer angeschrieben, jedoch erfolgte keine Reaktion und das Einschreiben wurde unabgeholt zurückgesandt. Bei dem danach erfolgtem Gespräch mit einem Anwalt (JuraTel – Rechtsschutz) wurde mir mitgeteilt, dass ich herausfinden muss, wann das Eigentumsverhältnis gewechselt hat und grundsätzlich die Ansprüche an den alten Vermieter zu richten sind. Anhand des Grundbuchauszugs erfolgte die Eintragung der Auflassung vom 30.11.2018 am 22.05.2019. Nach erneuter Rücksprache mit einem anderen Anwalt wurde mir mitgeteilt, dass die Ansprüche an den neuen Vermieter zu richten sind, auch wenn der Eigentumsübergang erst nach Kündigung des Mietverhältnisses erfolgte.
Wie kann ich nun möglichst kostengünstig eine Betriebskostenabrechnung verlangen. Eine Rechtschutzversicherung für Mietsachen existiert erst seit 01.01.2021.
10.02.2021 - 13:03
Hallo Steven,
folgenden Sie der rechtlichen Einschätzen der Anwälte, die sich mit dem Thema bereits befasst haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.06.2021 - 11:09
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen zur Miete in einem Haus, dieses wurde jetzt verkauft.
Zum 01.07.2021 sollen wir die Miete an den den neuen Eigentümer abführen, alle Nebenkosten aber an den alten Eigentümer bis ende 2021 überweisen.
(Die Nebenkosten werden Quartalsmässig überwiesen.)
Ist das so richtig und rechtens?
Danke im voraus für eine Antwort
Viele Grüße Uwe
09.07.2021 - 19:56
Hallo Uwe,
Miete inkl. Nebenkosten zahlen Sie an den aktuellen Eigentümer. Was die Eigentümer untereinander machen, ist dann nicht Ihre Sache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.07.2021 - 19:15
Hallo Herr Hundt,
Meine vermietete Wohnung habe ich im März 2021 verkauft. Die HV weigert sich mir die Nebenkostenabrechnung für 2020 auszuhändigen, da die hausgeldabrechnung 2020 nach dem Verkauf durch die Eigentümerversammlung beschlossen worden ist. In 2020 sind umfangreiche Renovierungsarbeiten getätigt worden die durch meine Rücklagen bezahlt worden sind und ich diese auch für meiner Steuererklärung angeben muss, neben den Mieteinnahmen und den Nebenkosten. Die Nebenkostenabrechnung meines Mieters würde ich auch noch durchführen.
Der neue Eigentümer reagiert auch nicht auf meine Nachfrage bzgl. Aushändigung. Was kann ich tun?
Merci für eine kurze Information
09.07.2021 - 13:21
Hallo Thomas,
im Kaufvertrag haben Sie sicherlich geregelt, wer welche Kosten trägt und wem ein mögliches Guthaben zusteht (in der Regel zeitanteilig bis zum Nutzen-Lasten-Wechsel). Lesen Sie dort nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.10.2021 - 13:32
Hallo Herr Hundt,
ich habe im August 2020 eine Wohnung ohne bestehendes Mietverhältnis erworben, Eintragung im Grundbuch war im Oktober 2020, die Übergabe an mich hat am 01.09.2020 stattgefunden. Die Wohnung war bis Ende Februar 2020 von dem Voreigentümer vermietet worden. Nun fordert mich der Voreigentümer auf die Nebenkosten für 2020 mit mir abzurechnen. Wir haben am Übergabetag (01.09.20) die Zähler abgelesen und diese wurden auch an die entsprechenden Versorger übermittelt.
Die Verwaltung hat eine, entsprechend der wirtschaftlichen Nutzung der Wohnung, getrennte Hausgeldabrechnung vorgenommen vom 01.01.20-31.08.20 für Ihn ab 01.09.20-31.12.20 für mich.
Selbiges ist bei den Heizkosten anhand der übermittelten Zählerstände geschehen.
Dem Voreigentümer habe ich die Unterlagen vollumfänglich zur Verfügung gestellt. Trotzdem will dieser mit mir weiterhin die Heizkosten aufteilen.
Im Kaufvertrag steht hierzu folgendes: Verrechnungstag ist der Tag der Übergabe. Von diesem Tage an gehen die Nutzungen und Lasten des Vertragsgegenstandes auf den Käufer über und werden bis zu diesem Tage nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. Dies gilt auch für die Wohngeldabrechnung, soweit der Verwalter keine getrennte Abrechnung vornimmt und eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist.
Ich bin der Meinung ich bin meinen pflichten aus dem Kaufvertrag vollumfänglich nachgekommen und habe hier nichts weiteres mit dem Voreigentümer zu verrechnen. Er sieht das anders.
Liege ich hie rrichtig? Vielen Dank für die Antwort.
Viele Grüße,
Michael
08.10.2021 - 17:15
Hallo Michael,
m.E. sind alle Kosten über die geteilte Hausgeldabrechnung aufgeteilt. Ggf. der der alte Eigentümer noch Anspruch wegen der für 2020 voll gezahlten Grundsteuer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2022 - 11:29
Wenn ich eine unterjährige Abrechnung mache, gilt dann auch eine 12monatige Abrechnungsfrist? Wenn ich also für 01-03/20 abrechne wäre die Frist der 31.03.21 oder doch auch der 31.12.21?
Vielen Dank.
12.01.2022 - 13:02
Hallo Nina.
auch für die Teilabrechnung Januar bis März haben Sie bis zum Ende des Folgejahres Zeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2022 - 18:20
Hallo Herr Hundt,
meine Wohnung (vermietet) wurde zum 01.04.2021 verkauft. Die Abrechnung der Hausverwaltung für den Zeitraum 01.01.2020 – 31.12.2020 wurde erst im Juni 2021 in der Eigentümerversammlung der WEG beschlossen.
Wer ist nun für die Abrechnung 2020 zuständig, da diese dem neuen Eigentümer übersandt wurde? Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung habe ich keine Rechte mehr. Aus der Abrechnug, welche mir vom neuen Eignetümer gezeigt wurde ergibt sich ein Guthaben aus zuviel gezahlten Hausgeld. Wer bekommt dieses?
Mit freundlichen Grüßen
Mario Zeibert
05.04.2022 - 08:12
Hallo Mario,
das wird i.d.R. im Kaufvertrag vereinbart. Wenn die Hausverwaltung das nicht separat abgrenzt, dann erfolgt die Aufteilung zeitanteilig zwischen den Eigentümer –> so könnte eine Regelung ausgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2022 - 12:30
Hallo Herr Hundt,
unser Mehrparteienhaus wurde Ende des Jahres 2021 verkauft. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 haben wir vor ein paar Tagen noch von der alten Verwaltung erhalten. Da das Vertrauensverhältnis zu unserem ehemaligen Vermieter und dessen Hausverwaltung gestört ist, hätten wir gerne Einsicht in die Originalbelege. Nun hat uns die Hausverwaltung mitgeteilt dass sie selbst nur noch Kopien vorliegen hätte und eine derzeitige Einsicht vor Ort nicht möglich wäre, da die zuständige Mitarbeiterin morgen die Firma verlässt und somit niemand uns etwaige Fragen beantworten könnte. Die Kopien könnten sie uns jedoch per Email schicken.
Ist dies rechtens?
Mfg
msg
06.09.2022 - 19:52
Hallo msg,
was spricht dagegen die Kopien per E-Mail zu erhalten und einzusehen? Das ist doch angenehmer als ein Vororttermin.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.12.2022 - 20:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
Folgender Fall: Eigentümerwechsel nach dem ersten Quartal 2022. Im Herbst 2022 kamen die NK-Abrechnungen des früheren Eigentümers für 2021 und für das erste Quartal 2022. Diese konnten noch nicht bezahlt werden und der neue Eigentümer droht nun mit Kündigung. Aber für 2021 ist doch der alte Eigentümer als Zahlungsempfänger anzusehen, der aber jetzt nicht mehr kündigen kann. Der neue Eigentümer kann m.E. für die noch nicht bezahlte Abrechnung vom 1. Quartal nicht kündigen, weil es diese eigentlich gar nicht geben darf.
Sehr ich das so richtig?
LG Christian
27.12.2022 - 08:58
Hallo Christian,
Ihr Ansprechpartner ist immer der aktuelle Eigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2023 - 12:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Eigentumswohnung zum 01.05.2022 an den bisherigen Mieter verkauft.
Aufgrund der von der Hausverwaltung erstellten Unterlagen für 2022 habe ich eine NK Abrechnung für diesen Zeitraum erstellt. Daraus ergibt sich – aufgrund hoher Heizkosten in der Abrechnungsperiode – eine erhebliche Nachzahlung für den bis dato Mieter. (Die Heizkosten bis Eigentumsübergang wurden separat ermittelt/abgelesen). Dieser weigert sich jetzt als neuer Eigentümer, diese Nachzahlung zu leisten mit dem Argument, das von mir an die Hausverwaltung entsprechend Wirtschaftsplan für 2022 (in den er als neuer Eigentümer eingetreten ist) gezahlte Hausgeld sei zu niedrig gewesen, da ja die Heizkosten in die NK monatlich gemittelt eingerechnet werden. Dementsprechend sei dann das Hausgeld für ihn ab Eigentumsübergang zu hoch gewesen und er würde jetzt quasi doppelt belastet.
Im Kaufvertrag steht, dass ” mit Übergabe des Kaufobjektes alle Nutzungen, Lasten, Verbrauchskosten … auf den Käufer übergehen”. Ich bitte hierzu um Ihre Bewertung.
Mit freundlichem Gruß
W.Großeschallau
12.09.2023 - 15:12
Hallo Werner,
in meinen Augen muss ganz klar zwischen der Zeit als Mieter und der Zeit als aktueller Eigentümer unterschieden werden. Der Mieter muss seine Verpflichtungen bis Eigentumsübergang nachkommen. Inklusive Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Das Hausgeld für die Wohnung haben nicht Sie festgelegt, sondern dieses ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der Hausverwaltung. Das können Sie gar nicht wirklich beeinflussen, wenn sie keine individuelle Bitte äußern (und das wäre unüblich).
Vielleicht versteht der Mieter einfach nicht, wie die Dinge zusammenhängen. Zweifel sollten Sie vielleicht nochmals den gemeinsamen Notar ins Boot holen, der die Dinge vielleicht besser erläutern kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2024 - 12:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Wohnung im 12.2022 gekauft und im Grundbuch am 05.2023 eingetragen.
Der alte Vermieter hat seit 2017 nie die Nebenkostenabrechnung gemacht und der Mieter hat nie verlangt..
1- Laut Wirtschaftsplan von der HV sind momentan die Nebenkosten für den Mieter 280 Euro und ich bekomme nur 150 Euro pro Monat von dem Mieter, was im Vertrag vom 2017 steht.
Darf ich den Mieter der Betrag vom 280 Euro verlangen ohne Erstellung von der Nebenkostenabrechnung?
2- Darf ich die Nebenkostenabrechnung vom 01.2022 bis 12.2022 vom Mieter verlangen, da der alte Vermieter sagte mir er hatte keine zeit dafür und dass ich darf machen aber (nur mündlich).
19.01.2024 - 13:07
Hallo Paul,
Vermieter müssen über das Kalenderjahr 2022 bis Ende 2023 abrechnen. Die Frist ist entsprechend abgelaufen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist können Eigentümer keine Nachzahlung mehr fordern.
Sie können im Laufe des Jahres 2024 über das Jahr 2023 abrechnen, dann eine Nachzahlung verlangen und die Vorauszahlungen zum 01.01.2025 anpassen. Für die Nebenkostenabrechnung 2024 wird es dann nochmals zu einer größeren Nachzahlung kommen. Ab 2025 sind die Vorauszahlungen dann passend eingestellt.
Hilfreich und fair wäre es, den Mieter auf die zu erwartenden Nachzahlungen hinzuweisen – vielleicht möchte dieser bereits freiwillig die Vorauszahlungen erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt