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Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel – Wer ist verantwortlich?

Sowohl Vermieter als auch Mieter kennen den gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB und so hat der Mieter auch im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung grundsätzlich keine Änderungen zu befürchten. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Käufer so zu sagen in die Fußstapfen des Verkäufers als Vermieter.

Da in der Regel damit in der Praxis ein Vermieterwechsel vorliegt, ist für den Mieter – unter anderem- oftmals dennoch unklar, welche Auswirkungen dies auf seine Nebenkostenzahlung und deren Abrechnung haben kann.

Wer ist dann für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich und wer ist der Ansprechpartner bei Beanstandungen oder Widersprüchen zu Altabrechnungen – der neue oder alte Vermieter?

Erfahren Sie alles was Sie zu den Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf die Nebenkostenabrechnung wissen müssen in nachfolgendem Artikel.

I. Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung handelt es sich grundsätzlich, um eine zahlenmäßige Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen und die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Nebenkosten.

Der Abrechnungszeitraum ist bei allen Mietverhältnissen, bei denen der Mieter die Nebenkostenlast trägt und eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, die Zeitspanne über die der Nebenkostenanfall abgerechnet wird. Gesetzlich ist, unabdingbar zum Nachteil des Mieters, bestimmt, dass die anfallenden Nebenkosten jährlich abzurechnen sind.

Nicht zu verwechseln ist dieser Zeitraum mit der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten, innerhalb derer der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Dies ist die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung.

II. Vermieter wechselt – Abrechnungspflicht bleibt

Wie eingangs angeführt, tritt der neue Eigentümer mit dem Kauf der vermieteten Eigentumswohnung oder des Mietshauses in die mietvertragliche Position seines Vorgängers. Er übernimmt regelmäßig alle mietvertraglichen Pflichten und Rechte seines Vorgängers, wenn der Mieter diesem nicht widerspricht und von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Eine bestehende Kenntnis des Erwerbers von der Existenz des Mietverhältnisses oder ein ausdrücklicher Wille zum Vertragseintritt sind nicht erforderlich.

Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer in die Abrechnungsverpflichtung des Vorgängers eintritt und ab dem Zeitpunkt abrechnungspflichtig ist, ab dem er die Stellung des Vermieters hat. Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.

Die bei Vertragseintritt festgelegten Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung, wie der Umfang der Vorauszahlungen und der Abrechnungszeitraum bleiben unverändert!

Achtung: Es ist nicht zulässig, dass der Eigentumsverkäufer (- in der Regel, der bisherige Vermieter) gegenüber dem Mieter eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung erstellt, so der BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.

III. Wechsel der Eigentümer im laufenden Abrechnungszeitraum

Da der Abrechnungszeitraum meist aus praktischen Erwägungen im Gleichlauf mit dem Kalenderjahr vereinbart wird, fallen die meisten Eigentümer- beziehungsweise Vermieterwechsel auch in den Lauf einer Abrechnungsperiode.

Für den Mieter sind hier allerdings trotzdem keine spürbaren Änderungen zu befürchten, da er wie gewohnt, nur eine einzelne Jahresabrechnung nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums erhält. Die Verteilung der Vorauszahlungen des Mieters für die tatsächlich angefallenen und vom jeweiligen neuen oder bisherigen Vermieter vorgeleisteten Nebenkosten, folgt in einem internen Ausgleich auf der Vermieterseite.

Anmerkung zum Ausgleich zwischen dem alten und dem neuen Vermieter: Der Eigentumserwerber kann vom Veräußerer insoweit die Mitwirkung bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung verlangen, als das dieser eine separate „interne“ Abrechnung bezogen auf seine Vermieter Zeit erstellt und zuleitet. Ausnahmsweise soll der Mitwirkungspflicht auch durch Überlassung der maßgeblichen Unterlagen genügt werden, „wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhaltlich aufbereitet sind, dass sie sich ohne Aufwand in die „Gesamtabrechnung“ hätten einfügen lassen.“ So der BGH in seinen Ausführungen im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99.

IV. Einwendungen gegenüber dem alten oder neuen Eigentümer

So wie dem neuen Vermieter mit der Abrechnungspflicht auch das Recht zusteht, etwaige Nebenkostennachzahlungen vom Mieter zu fordern, so ist der Mieter im Umkehrschluss auch berechtigt seine Einwendungen bezüglich der Abrechnung gegenüber dem neuen Vermieter geltend zu machen. Ebenso sind natürlich entsprechende Guthaben auch vom neuen Vermieter auszuzahlen.
Dies äußert der BGH eindeutig in seiner Entscheidung vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03, in dem er feststellt, dass sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber richten, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (so auch die Senatsurteile vom 14. Oktober 1987, Az.: VIII ZR 246/86 und vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88; BGH, Urteil vom 14. September 2000, Az.: III ZR 211/99).

Demgegenüber stehen vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter zu, vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988, Az.: VIII ZR 22/88. Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind ebenfalls ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99
So ist bei dem richtigen Ansprechpartner bezüglich etwaiger Einwendungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung immer zunächst zu prüfen, wer zur Erstellung dieser Abrechnung verpflichtet war. Wenn der Mieter Einwendungen gegen eine alte Abrechnung (vor Eigentumswechsel) geltend machen will, trifft hier die Abrechnungsverpflichtung in Form und Umfang allein den alten Eigentümer. Entsprechende Ansprüche aus diesen alten Vorjahresabrechnungen können dem neuen Vermieter nicht entgegengehalten werden.

18 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel – Wer ist verantwortlich?"

  • Markus van Eck
    22.06.2016 - 14:59 Antworten

    Aufschlussreicher Artikel!
    Wie schaut es aus, wenn sich der neue Eigentümer weigert, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, weil er argumentiert, der Veräußerer der Immobilie habe ihm nicht rechtzeitig vollständige Unterlagen zukommen lassen, sodass der neue Eigentümer gehindert war, eine Abrechnung fristgerecht beim Mieter einzureichen? In meinem Fall war die Immobilie zum Oktober veräußert worden, die Abrechnungsperiode lag zwischen Januar und Dezember.
    Freundliche Grüße
    Markus van Eck

  • Romina B.
    30.12.2016 - 07:29 Antworten

    Hallo,
    wir erhielten gestern unsere Abrechnung vom 1.1. bis 31.12.2015. Nun ist es so, dass im Oktober 15 ein Vermieterwechsel statt fand. Der neue Vermieter hat unse Vorrauszahlungen aber nur für 9 Monate statt für das komplette Jahr berechnet. Wir haben nie eine Änderung über die etwaige Kosten erhalten. Wie sieht es denn da aus? Muss er nicht für das komplette Jahr berechnen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Romina B.

    • Mietrecht.org
      31.12.2016 - 10:37 Antworten

      Hallo Romina,

      natürlich muss der Vermieter die vollständigen Vorauszahlungen berücksichtigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alfred
    13.05.2017 - 13:20 Antworten

    Hallo,

    (nur) der neue Eigentümer darf also die NK Abrechnung erstellen.
    Nun habe ich grade den Fall (Eigentümerwechsel zum 01.04.), dass aber die Wohnungsverwaltung und die ISTA taggenau das 1. Quartal abrechnet und die (wegen der Wintermonate anfallende) dicke Nachzahlung dem alten Eigentümer in Rechnung stellt.

    Es kann doch nicht sein, dass der alte Eigentümer nun diese Rechnung bezahlen muss, dann aber darauf angewiesen ist (und darauf warten muss), das der neue Eigentümer irgendwann die Abrechnung macht und dem alten Eigentümer dann hoffentlich das, was dieser zuviel bezahlt hat erstattet?!

    Oder wie muss das laufen?
    Dürfen Hausverwaltung und ISTA überhaupt mit dem alten Eigentümer abrechnen?

    Zusatzfrage: Wer muss die (im Moment dem alten Eigentümer von der ISTA in Rechnung gestellten) Kosten für Zwischenablesung und Nutzerwechsel bezahlen?

    MfG

    Alfred

    • Frank Rindermann
      12.07.2017 - 07:55 Antworten

      Sehr schade, dass hierzu keine fachliche Antwort kommt.
      Ich habe aktuell die gleiche Frage, da

      1. Der VorEigentümer separat abrechnet (01.01. bis 30.04.); inkl. Minol-Heizkostenabrechnung mit Gradzahltagen (keine Zwischenablesung durchgeführt).
      2. Der jetzige Eigentümer separat abrechnet (01.05. bis 31.12); inkl. Minol-Abrechnung wie oben.
      3. Nutzerwechselgebühr Minol in beiden Minolabrechnungen enthalten.

      Vielleicht kommt hier noch zeitnah eine aufklärende Antwort, ob das Vorgehen der 2 Eigentümer und die Anwendung der Heizkostenabrechnung der Minol nach Gradzahltagen (ohne Zwischenablesung aber mit Gebühr für Nutzerwechsel) rechtlich korrekt ist.

      Mit besten Grüßen
      Frank

  • Stephanie Rüdiger-Jahn
    13.07.2017 - 14:59 Antworten

    Habe da auch eine Frage.
    Haus wurde im Mai 2016 verkauft. Die neue HV hat nun die Abrechnung für 2016 erstellt. Bei meinen Vorauszahlungen stimmt die Summe aber nicht. Habe Viel mehr gezahlt als da steht. So soll ich nun nachzahlen.
    Bei Nachfragen bei der neuen HV kam heraus das die alte HV in einer Liste meine Vorauszahlungen zu niedrig angegeben hat. Es fehlen monatlich 150 Euro.
    Habe der neuen VH meine Kontoauszüge geschickt aus denen hervorgeht wie viel ihre überwiesen habe.
    Die sagten nur die stehen nicht für die Schulden der alten HV gerade. Ich soll die Nachzahlung tätigen und mir das Geld von der alten HV holen.
    Doch laut oben beschriebener Urteile, ist ja die neue dafür zuständig.
    Zählt die Liste der alten HV mehr als meine Kontoauszüge?
    Wo und an wem muss ich mich jetzt wenden?
    Alte HV oder doch die neue?
    Es geht hier schließlich um 600 Euro.

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:38 Antworten

      Hallo Stephanie,

      Sie wenden sich an Ihren Vermieter, der durch (die aktuelle) Hausverwaltung vertreten hat. Sie können nicht mehr machen, als Ihre Zahlungen per Kontoauszug nachweisen. Entscheidend sind nicht „Listen“ sondern Buchungen auf Ihrem und auf dem Vermieterkonto.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rico
    30.10.2017 - 11:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir waren 2016 Mieter einer Wohnung und sind seit 02/2017 neuer Eigentümer.
    Nun erfolgte durch die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung und es ergab sich ein Guthaben von ca. 500€. Das Guthaben liegt der Hausverwaltung aber nicht vor, da wohl immer alle Kosten direkt an den Eigentümer überwiesen wurden. Ist das rechtens? Muss ich das Guthaben jetzt selbst von dem alten Eigentümer einfordern?

    Mit freundlichen Grüßen
    Rico

    • Mietrecht.org
      30.10.2017 - 11:46 Antworten

      Hallo Rico,

      für die Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich m.E. in Ihrem Fall an Ihren ehemaligen Vermieter. Wenn diese durch eine Hausverwaltung vertreten wird, dann entsprechend an die Verwaltung. Schauen Sie auch in den Kaufvertrag – vielleicht haben Sie dort eine besondere Vereinbarung getroffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marian
    07.01.2018 - 22:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben zum 01.11.17 ein Mehrfamilienhaus gekauft. Es gibt 3 Wohnungen und eine davon bewohnen wir bereits seit 2 Jahren. Hier gibt es kein Problem mit der Nebenkostenabrechnung.

    Problem ist folgendes: Eine Wohnung in unserem Haus stand in diesem Jahr bis zum 01.04.17 und die andere bis zum 01.07.17 leer. Bei der Nebenkostenabrechnung zahlen die jeweiligen Mieter jetzt für 9 Monate bzw. für 6 Monate. Der Verkäufer hat jetzt gesagt, dass wir für den Leerstand die Nebenkosten übernehmen müssen. Kann das sein? Es waren zu diesem Zeitpunkt ja seine Wohnungen und sein Leerstand. Wir hatten ja gar kein Zugriff auf die Wohnungen oder die Möglichkeit diese zu vermieten. Aus meiner logischen Sicht muss er jetzt anteilig die Kosten für 3 Monate bzw. 6 Monate übernehmen, oder sehe ich dies komplett falsch?

    Mit freundlichen Grüßen

    Marian

    • Mietrecht.org
      08.01.2018 - 08:46 Antworten

      Hallo Marian,

      meinen ersten Blick würde ich in den Kaufvertrag richten. Was haben Sie dort zu den Lasten/Nutzen, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Marian
        08.01.2018 - 12:27 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        im Kaufvertrag steht unter § 4 Besitzübergang folgendes:

        Die Übergabe des Kaufgegenstandes an den Käufer erfolgt am 01.11.2017, sofern der
        Kaufpreis bis zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe gezahlt wurde, ansonsten an dem Tag, der auf die Zahlung des Kaufpreises folgt. Mit diesem Tag gehen Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten, Versicherungsverhältnisse sowie die mit dem Kaufgegenstand verbundenen öffentlichen Lasten auf den Käufer über.
        Die beiden anderen Wohnungen im Haus und die acht weiteren Garagen sind vermietet, das
        Ladenlokal steht derzeit leer. Der Käufer erklärt, dass ihm die bestehenden Mietverhältnisse insgesamt bekannt sind. Er tritt ab Besitzübergang in die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein.
        Der Verkäufer versichert, dass Mietrückstände nicht besehen und dass Mietminderungen weder erfolgt noch angekündigt sind. Die zu den vermieteten Wohnungen bestehenden Kautionszahlungen bzw. KautionsGarantien werden mit Besitzübergang von dem Verkäufer an den Käufer übergeben.

        Mehr kann ich in unserem Vertrag nicht finden was vielleicht helfen könnte.

        Viele Grüße

        Marian

        • Mietrecht.org
          08.01.2018 - 16:53 Antworten

          Hallo Marian,

          das ist natürlich nicht viel. In der Regel vereinbart man, dass die Kosten anteilig nach Nutzen (hier also 10/12tel und 2/12tel) aufgeteilt werden. Das ist insbesondere für Nachzahlungen / Guthaben auf den Nebenkostenabrechnungen relevant. Aber sicherlich auch in Ihrem Fall.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Jule
    25.05.2018 - 17:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin zum Februar 2013 in eine Wohnung gezogen, für die ich noch nie eine Jahresabrechnung erhalten habe. Die damalige Hausverwaltung hat sich nicht darum gekümmert und ich habe es all die Jahre gar nicht wahrgenommen.
    Im Oktober/November 2016 kaufte eine Firma das Haus mit meiner Wohnung, die ich nun gekündigt habe. Diese Firma (jetziger Eigentümer) hat mir nun bereits vorausgesagt, dass ich noch eine Nebenkostenabrechnung zu erwarten habe.
    In meinem Vertrag steht nur, dass mein Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter die Betriebskosten-Abrechnungsbelege zu übersenden, die könne man an einem gewissen Ort einsehen. Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten seien nach § 560 BGB umlegbar.
    Hätten sie nicht längst eine Abrechnung schicken müssen für das Jahr 2016? Wie sieht es da rechtlich aus, obwohl ich vorher nie eine erhalten habe?

    Danke, viele Grüße
    und schönes Wochenende

    Jule

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 06:26 Antworten

      Hallo Jule,

      richtig, die Nebenkostenabrechnung 2016 hätte iHnen bis Ende 2017 zugehen müssen. Eine Nachzahlung brauchen Sie daher i.d.R. nicht mehr zu fürchten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nico
    03.07.2018 - 10:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Zu diesem Thema eine Frage. Auch wir hatten einen Eigentümerwechsel im Jahr 2017.
    Der alte Eigentümer, hat „einfach so“, die Nebenkostenabrechnung bis zum Zeitpunkt des Wechsels fertig gemacht und diese mit der Abrechnung mit 2016 verrechnet.
    Nun bekamen wir von den neuen Eigenentümern eine Nebenkostenabrechnung für den „restlichen“ Zeitraum.
    Ich hatte irgendwo mal gelesen, dass das gar nicht rechtens wäre.
    Stimmt dies so? Sollen wir jetzt einfach den Betrag bezahlen, welcher der neue Eigentümer errechnet hat, oder können wir diesem schreiben, dass nur eine Abrechnung im Jahr erlaubt ist und er sich mit dem alten Eigentümer zusammensetzen soll, zwecks einer vollständigen Jahresabrechnung?
    Gäbe es dafür eine rechtliche Grundlage?

    Viele Grüße

    Nico

    • Mietrecht.org
      03.07.2018 - 10:45 Antworten

      Hallo Nico,

      praktisch gedacht, sollten Sie mit der geteilten Nebenkostenabrechnung leben können. Es entsteht Ihnen kein Nachteil. Alles andere wäre ein großer Aufwand für alle Beteiligten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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