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Gewerbemietvertrag: Umlage von Versicherungen auf Gewerbemieter

Versicherungsprämien sind typische Nebenkosten. In Gewerbemietverträgen kommt es maßgeblich darauf an, wer die Versicherung abzuschließen hat und wer die jeweilige Versicherungsprämie trägt.

1. Umlegung auf Mieter oder Eigenversicherung durch den Mieter

Versicherungsprämien werden regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Maßstab ist im Idealfall die individuelle Vereinbarung im Mietvertrag oder die Bezugnahme auf § 2 Nr. 13 BetrKV.

Alternativ können die Parteien mietvertraglich vereinbarten, dass der Mieter selbst zum Abschluss bestimmter Versicherungen verpflichtet ist (OLG Düsseldorf NZM 1998, 728). In der Praxis geschieht dies dahingehend, dass der Mieter für die von ihm eingebrachten Sachen eine Feuer- und Leitungswasserschaden, eine Einbruchdiebstahl- sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen muss.

Tritt dann ein Schaden ein, ist der Vermieter freigestellt. Hat der Mieter den Abschluss vertragswidrig versäumt, kann der Vermieter Schadensersatz wegen Verletzung dieser Verpflichtung nur geltend machen, wenn er wegen des Ausbleibens entsprechender Nachweise selbst eine solche Versicherung abgeschlossen hat (OLG Düsseldorf DWW 2000, 198).

Gerade bei der Glasbruchversicherung kann es angesichts der hohen Prämien für große Glasflächen günstiger sein, wenn der Mieter das Risiko selbst versichert.

2. Maßstab des § 2 Nr. 13 BetrKV

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, „namentlich die Gebäude-, Glas-, Haftpflicht-, Öltank- und Aufzugversicherung“ auf jeden Fall auf den Mieter umlegbar. Allerdings ist diese Aufzählung nicht abschließend, da die Versicherungsarten nur beispielhaft genannt werden.

3. Voraussetzungen der Umlagefähigkeit

Will der Vermieter über die in Nr. 13 bezeichneten Versicherungsarten weitere Versicherungskosten umlegen, muss er diese ausdrücklich bezeichnen. Es handelt sich dann regelmäßig um “sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV. Erfolgt der Versicherungsabschluss erst nach Beginn des Mietverhältnisses, kann der Vermieter die Kosten bei entsprechender Vereinbarung umlegen (LG Frankfurt WuM 1999, 46).

Eine Vereinbarung zur Umlegung „notwendiger oder üblicher Versicherungen“ ist zu unbestimmt (KG Berlin GE 2004, 234).

Eine Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, die pauschal die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als umlegungsfähig bezeichnet, ist so zu interpretieren, dass nur die in Nr. 13 bezeichneten Kosten umlegbar sind (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).

4. Weitere umlagefähige Versicherungsarten

  • So fallen auch die Prämien für eine Aufzugssprech- und Aufzugssignalanlagenversicherung (LG Berlin GE 1987, 517) unter Nr. 13. Auch die Kosten einer Öltankversicherung fallen unter Nr. 13 und sind nicht bei den Heizkosten abzurechnen. Auch die Kosten einer Gastankversicherung sind umlegbar (Kinne ZMR 2001, 8).
  • Auch die Kosten für eine Terrorschadenversicherung gelten grundsätzlich als umlagefähige Nebenkosten (BGH VII ZR 129/09).

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist jedoch, dass Art und Lage des Mietobjekts ein nicht ganz von der Hand zu weisendes Risiko eines Terroranschlags bedingen (unmittelbare Nähe zu Bundesbehörden oder Botschaften oder öffentlichen Einrichtungen mit hoher Besucherfrequenz wie Fußballstadien, nationale Wahrzeichen, jüdische Einrichtungen), so dass eine Terrorversicherung für ein Mietobjekt im bayerischen Wald nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen dürfte.

Das OLG Stuttgart (GE 2007, 444) hatte noch die Meinung vertreten, dass der Ort eines Terroranschlages nicht vorhersehbar sei und daher die Angemessenheit einer Terrorversicherung nicht von einem erhöhten Gefährdungspotenzial abhängig gemacht werden könne.

  • Nach einer Entscheidung des Landgerichts Braunschweig (6 S 273/05) sind die Versicherungsprämien für eine Vandalismusversicherung umlegungsfähige Nebenkosten und somit auf alle Mieter eines Gebäudes umlegbar. Vandalismus sei nämlich mit durch die Sachversicherung abgedeckten äußerlichen Einwirkungen (Strom, Hagel) vergleichbar und müsse daher gleich beurteilt werden.

5. Nicht umlagefähige Versicherungsarten

  • Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Prämien für eine Reparaturversicherung, da der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt im gebrauchsfähigen Zustand zu halten (AG Köln WuM 1990, 556).
  • Naturgemäß kann der Vermieter auch die Kosten Rechtsschutzversicherung nicht umlegen, da sie ausschließlich den Interessen des Vermieters dient.
  • Entsprechendes gilt für die Kosten einer Wertverlustversicherung für das Gebäude (OLG Düsseldorf DWW 2000, 199) und einer Mietausfallversicherung (OLG Düsseldorf NZM 2001, 588).

6. Mieter profitiert von Rückerstattung und Rabatten

Der Vermieter ist verpflichtet, Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte dem Mieter gutzubringen (Kinne GE 2003, 715).

Umgekehrt sind dann infolge einer Beitragserhöhung aus früheren Schadensereignissen steigende Versicherungsprämien umlegungsfähig, da die Versicherung dazu dient, hieraus resultierende Risiken abzudecken (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 802).

7. Versicherungsabschluss nur unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit

Beim Abschluss von Versicherungsverträgen muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen. Er darf das Objekt nicht auf Kosten des Mieters überversichern. Dem Vermieter steht unter verschiedenen Versicherungsangeboten ein Auswahlermessen zu.

Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter das Risiko bei einem bestimmten Versicherer versichert. Vor allem kann der Mieter das Wirtschaftlichkeitsgebot nur beanstanden, wenn das Mietverhältnis bei Abschluss des Vertrages bereits bestand (BGH DWW 2008, 143). Das Auswahlermessen des Vermieters ist es dann fehlerhaft, wenn Differenzen von ca. 100 Prozent entstehen (LG Berlin 64 S 263/02).

So gilt eine Erdbebenversicherung in einem ungefährdeten Gebiet als nicht umlegungsfähig. Die Beurteilung kann anders ausfallen, wenn ein versichertes Risiko in einem Paket mit anderen Risiken versichert ist und diese nicht einzeln versicherbar sind oder keine Mehrbelastung im Verhältnis zum Abschuss erforderlicher Einzelversicherung eintritt (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 803).

8. Gewerbeanteil bei gemischt genutzten Objekten

Bei einem gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzten Gebäude ist der Vermieter verpflichtet, die Versicherungskosten aufzuschlüsseln und einen Vorwegabzug für den Wohngebäudeanteil vorzunehmen, insbesondere dann, wenn durch den Wohngebäudeanteil geringere Kosten entstehen (LG Berlin GE 1993, 190).

Dies Problem bestellt sich auch bei Multirisk-Policen und Sammelversicherungen, in denen verschiedene Risiken und mehrere Gebäude in einem Versicherungsvertrag zusammengefasst werden. Die Zusammenfassung steht einer Umlegung der Beiträge nicht sogleich entgegen (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).

In diesen Fällen muss der Vermieter die Beitragsanteile herausrechnen, die auf Risiken entfallen, für die die Kosten nicht umlegungsfähig sind. Dann kommt es auf die korrekte Aufteilung an, die in der Praxis oft problematisch ist (vgle. dazu Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 803). Im Idealfall berechnet der Versicherer den Beitrag pro Wohn- oder Gewerbeeinheit im Hinblick auf die marktüblichen Preise für das jeweils versicherte Risiko. Die Aufteilung muss sich nachvollziehbar aus der Betriebskostenabrechnung ergeben (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).

4 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Umlage von Versicherungen auf Gewerbemieter"

  • Wendl
    22.08.2016 - 09:49 Antworten

    Ich bin Mieter einer Gaststätte. Es besteht unter anderem eine Gebäudebrandversicherung, die ich bezahlen soll. Wenn das Gebäude jedoch durch Brand nicht mehr nutzbar sein sollte, erhält doch der Vermieter den Wert des Gebäudes. Kann die Gebäudebrandversicherung wirklich auf mich umgelegt werden?
    Ich meine nicht Inhaltsversicherung

    • Mietrecht.org
      22.08.2016 - 12:18 Antworten

      Hallo Herr Wendl,

      selbst im (strengeren) Wohnraummietrecht ist die Gebäudeversicherung eine klassische umlegbare Versicherung. Im Gewerbemietrecht können Sie zudem „alles mögliche“ vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrich Schmidt
    11.02.2017 - 13:40 Antworten

    Ich habe Räumlichkeiten für ein Ladengeschäft in einem Gebäude angemietet in dem noch ein weiteres Ladengeschäft existiert sowie Räumlichkeiten für einen Anwalt. Ein drittes Geschäft steht derweil leer. Der Vermieter wohnt im Haus. Ich habe jetzt eine Abrechnung für die immobilienversicherung erhalten, in der der Betrag durch 4 Parteien geteilt wird. Frage: ist das rechtmäßig, da die Räumlichkeiten alle unterschiedlich groß sind uns ein Wanderpokal leer steht, es also im Haus 5 Parteien gäbe.

    • Mietrecht.org
      13.02.2017 - 13:13 Antworten

      Hallo Ulrich,

      schauen Sie in Ihrem Mietvertrag – welcher Umlageschlüssel wurde dort vereinbart? Grundsätzlich ist auch eine Umlage nach Anzahl der Einheiten denkbar, aber ungewöhnlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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