Go to Top

Gewerbemietrecht: Wasserschaden – Lesen Sie diesen Ratgeber

„Sonderkauf wegen Wasserschaden, 50 % Rabatt“ – So oder ähnlich steht es in mancher Werbung, wenn der Gewerbetreibende Ware verbilligt verkauft, um nach einem Wasserschaden Laden und Lager zu räumen, Platz für notwendige Sanierungsmaßnahmen zu schaffen und die Ware überhaupt noch an den Kunden zu bringen.

Geht es um die Frage, wer den Schaden letztlich bezahlt, kommt es darauf an, wo die Ursache liegt (Überschwemmung, Rohrbruch, Rückstau, Wolkenbruch), in welcher Beziehung er sich ausgewirkt hat (Gebäudeschaden, Hausratsschaden) und wer dafür verantwortlich gemacht werden kann.

1. Bei grob fahrlässigem Verhalten trägt der Schadensverursacher den Wasserschaden selbst

Im günstigsten Fall übernimmt eine Versicherung den Wasserschaden. Vorausgesetzt, man hat eine. Im Gewerbe sollte dies die Regel sein. Hat der Eigentümer keine Gebäudeversicherung oder hat der Mieter keine Hausratversicherung abgeschlossen, trägt er jeweils den Wasserschaden in der Regel ausschließlich selbst. Soweit der Mieter für den Schaden nicht selbst verantwortlich ist, kann er allenfalls die Miete mindern (Link: Ratgeber Wasserschaden).

Aber auch dann, wenn eine Versicherung besteht, ist damit noch lange nicht sicher, dass diese den Wasserschaden tatsächlich auch reguliert. Kann die Versicherung dem Vermieter vorwerfen, er habe in leer stehenden, unbeheizten Nachbarräumen infolge des Zufrierens der Wasserleitung einen Wasserrohrbruch verursacht und demgemäß seine Pflicht zu einer ausreichenden Beheizung der Räume vernachlässigt, wird die Versicherung die Schadensregulierung verweigern. Dann muss der Eigentümer als Vermieter einen in den Mieträumen des Mieters eingetreten Wasserschaden allerdings aus eigener Tasche bezahlen. Er ist gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Ein ähnliches Schicksal kann den Mieter treffen. Betreibt zum Beispiel ein Gastwirt in seinen Räumlichkeiten eine Spülmaschine, deren Zuleitungsschlauch brüchig ist und kommt es zu einem Wasseraustritt, wird jede Versicherung die Schadensregulierung ablehnen. Die Versicherung wird dem Mieter vorwerfen, dass er ohne eine zwischengeschaltete Aquastoppvorrichtung die Spülmaschine so nicht hätte betreiben dürfen und infolge der Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten grob fahrlässig gehandelt habe (OLG Oldenburg 3 U 6/04).

2. Schadensdeckung durch Versicherungen

Zur Regulierung eines Wasserschadens kommen die Gebäudeversicherung, Hausrat- und Haftpflichtversicherung in Betracht. Die Umschreibung und Erfassung des Deckungsumfangs der jeweiligen Versicherung ist eine komplexe Angelegenheit.

Der Deckungsumfang hängt davon ab, welches Risiko der Versicherungsnehmer im Einzelfall versichert hat. Die Details finden sich in der Versicherungspolice in Verbindung mit den jeweiligen Allgemeinen Versicherungsbedingungen. Bestimmte Risiken sind gegen eine entsprechende Prämienzahlung zusätzlich zu versichern und sind keinesfalls Bestandteil einer Gebäude oder Hausratversicherung (z.B. Rückstau, Hochwasser).

3. Mieter und Vermieter sind versicherungspflichtig

Im Gewerbemietrecht kann dem Mieter ohne Weiteres eine Versicherungspflicht auferlegt werden. Insbesondere ist die Verpflichtung des Mieters zum Abschuss von Versicherungsverträgen zur Sicherung des Mietobjekts wirksam (OLG Düsseldorf NZM 1998, 728). So wird der Mieter regelmäßig verpflichtet, für die von ihm eingebrachten Sachen unter anderem m Rahmen einer Hausratversicherung eine Leitungswasserschadenversicherung abzuschließen.

Missachtet der Mieter diese Verpflichtung, zeichnet sich der Vermieter für den Schaden nicht verantwortlich, der durch eine solche Versicherung abgedeckt wäre.

Gleichermaßen sollte sich der Vermieter im Mietvertrag verpflichten, unter anderem eine Gebäudeversicherung abzuschließen, die regelmäßig die Leitungswasserschadenversicherung beinhaltet. Der Vermieter ist dann berechtigt, die Versicherungsprämie auf den Mieter umzulegen. Bei Vereinbarung der Betriebskostenverordnung oder bei individueller Vereinbarung ist dies für die Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherung ohne Weiteres möglich. Eine eventuelle Mietausfallversicherung deckt hingegen ein typisches Risiko des Vermieters ab und ist normalerweise nicht umlagefähig.

Die Gebäudeversicherung beinhaltet in der Regel einen Regressverzicht des Versicherers, falls der Mieter einen Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dann ist der Vermieter gegenüber dem Mieter auch verpflichtet, den Versicherer und nicht den Mieter auf Ersatz des Schadens in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt.

4. Deckungsumfang der Leitungswasserschadenversicherung

Die Leitungswasserschadenversicherung ist regelmäßig Bestandteil der Gebäudeversicherung, die der Eigentümer des Objektes abschließt sowie Bestandteil der Hausratversicherung, deren Abschluss dem Mieter für die von ihm eingebrachten Sachen obliegt. Zusätzlich sollte der Eigentümer eine Privathaftpflichtversicherung besitzen, die gegenüber dem Mieter verursachte Schäden abdeckt, die der Vermieter verursacht hat und die nicht durch dessen Gebäudeversicherung  abgedeckt sind.

4.1. Versicherte Risiken

Grundsätzlich deckt die Leitungswasserversicherung nach der Definition in den VGB vornehmlich Schäden ab, die

  • durch das Austreten von Leitungswasser aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung,
  • aus dem mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen und Schläuchen der Wasserversorgung,
  • aus Anlagen der Warmwasser- oder Dampfheizung und
  • Sprinkler- oder Berieselungsanlagen

verursacht werden. Angesichts der Vielzahl möglicher Sachverhalte lässt sich das Risiko nur allgemein definieren. Nach der Definition ist zu entscheiden, ob ein bestimmter Schadensfall versichert ist oder nicht. Hier kommt es auf Details an.

Leitungswasser ist danach also Wasser, das aus den Zu- oder Abweisungsrohren der Wasserversorgung, der Heizung oder Sprinkler- und Berieselungsanlagen bestimmungswidrig ausgetreten ist. Versichert sind somit nur Schäden durch Leitungswasser, das durch Rohrbruch, Forst, Korrosion oder sonstige Undichtigkeiten ausgetreten ist.

4.2. Nicht versicherte Risiken

Nicht alle Wasserschäden sind gleichermaßen versichert.  Nicht versicherte Risiken sind in den allgemeinen Versicherungsbedingungen (VGB) unter dem Titel „Nicht versichert sind Schäden, die …“, nachzulesen. Insbesondere sind dies folgende Schäden:

  • Schäden durch Plansch- Reinigungs- Hoch- und Regenwasser sind nicht versichert, da das Wasser nicht bestimmungswidrig aus irgendwelchen Leitungen  ausgetreten ist. Wirft die Putzfrau also den Putzeimer um, ist der Schaden am Parkettboden nicht durch Leitungswasser verursacht.
  • Erfasst die Versicherung  auch Hochwasserschäden infolge  der “Überschwemmung des Versicherungsgrundstücks“  sind Schäden in den Räumlichkeiten (auch Keller) durch aufsteigendes Grundwasser nicht versichert, da nach den Versicherungsbedingungen die bloße Überflutung des Bodens nicht genügt. Vielmehr müsse sich eine erhebliche Wassermenge auf der Oberfläche des Geländes angesammelt haben, auf dem sich das versicherte Gebäude befindet (OLG Köln Urt.v.9.4.2013, 9 U 198/12).
  • Nicht versichert sind ausdrücklich Witterungsniederschläge und ein durch diese hervorgerufener Rückstau in der Kanalisation. Ebenso ausgeschlossen ist das Öffnen der Sprinkleranlage wegen eines Brandes oder das Auslaufen des Wassers aus einem Aquarium. In Fall der Sprinkleranlage kommt die Feuerversicherung in Betracht. Sie ist in der Regel ebenfalls Bestandteil der Gebäudeversicherung.
  • Ursprünglich waren nur die Wasserleitungen innerhalb eines Gebäudes erfasst. Neuerdings zählen auch Zuleitungsrohre und Heizungsrohre, die sich auf dem Grundstück (also außerhalb des Gebäudes) befinden, dazu. Die Deckung umfasst Wasseraustritt infolge von Bruch- und Korrosionsschäden sowie Dichtungs- und Verstopfungsschäden.
  • Ableitungsrohre (Kanal, Regenfallrohre) der Wasserversorgung außerhalb des versicherten Gebäudes sind meist nicht versichert. Teils sind sie bei einigen Versicherern bis zu einer bestimmten Schadenshöhe prämienfrei mitversichert, bei anderen müssen sie zusätzlich versichert werden.
  • Wer in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, kann bzw. muss seine Immobilie zusätzlich gegen das Risiko einer Überschwemmung (Hochwasser) versichern. Allerdings bieten viele Versicherungen eine solche Versicherung angesichts der Erfahrungen mit den Überschwemmungskatastrophen der letzten Jahre kaum noch oder nur noch zu kaum noch tragbaren Bedingungen an. Objekte der Gefährdungsklasse 4 in Überschwemmungsgebieten sind meist überhaupt nicht versicherbar. Ausgeschlossen sind ebenfalls Schäden durch Sturmfluten, Grundwasser oder Deichbruch.
  • Unter Rückstau ist die Überlastung der Kanalisation durch Störungen beim Abfluss von Hochwasser oder starke örtliche Witterungsniederschlägen zu verstehen, durch die ein plötzlicher bestimmungswidriger Wasseraustritt aus Installationseinrichtungen des Gebäudes verursacht wird. Auch dieses Risiko muss gesondert versichert werden. Dann wird in der Regel auch eine Rückstausicherung im Keller gefordert.
  • Nicht vom Versicherungsschutz umfasst sind Schäden, solange das versicherte Gebäude nicht bezugsfertig oder wegen Umbauarbeiten für seinen Zweck nicht mehr benutzbar ist. Insbesondere ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile regelmäßig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und vor allem in den Wintermonaten entleert zu halten.
Weitere Details zu Wasserschäden, siehe unseren ausführlichen Ratgeber zum Thema Wasserschaden (vorwiegend für Wohnraummietrecht).

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.