Erhalten Mieter eine Eigenbedarfskündigung, ist dies für die Betroffenen häufig erst einmal ein Schock. In der Regel dauert es jedoch nicht lange, bis in dem Mieter der Kampfesgeist erwacht und er sich Gedanken darüber zu machen beginnt, ob er der Kündigung tatsächlich schutzlos ausgeliefert und zur Räumung seiner Wohnung verpflichtet ist. Um dies herauszufinden, bedarf es einer sorgfältigen Überprüfung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, bei dem kein Aspekt, der den Fortbestand des Mietverhältnisses zur Folge haben könnte, außer Acht gelassen werden sollte. Die Liste der möglichen Punkte, aus denen sich die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ergeben kann, ist lang und ohne konkrete Anleitung bleiben nicht selten entscheidende Wirksamkeitshindernisse unberücksichtigt.

Der folgende Beitrag erleichtert es Mietern, die von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind, diese auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.:contentReference[oaicite:0]{index=0}

I. Formale Anforderungen, die eine Eigenbedarfskündigung erfüllen muss

Leidet eine Eigenbedarfskündigung bereits an Formfehlern oder erfüllt sie nicht die unverzichtbaren formalen Mindestanforderungen, die an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden, bedeutet dies für den Mieter zwar in der Regel nicht automatisch, dass er einer wirksamen Eigenbedarfskündigung langfristig entkommen kann. In diesen Fällen steht einer erneuten Kündigung durch den Vermieter unter Beachtung der Formalitäten nämlich grds. nichts im Wege. Da der Vermieter die Formfehler aber nicht rückwirkend heilen kann, sondern eine neue Kündigung aussprechen muss, durch die auch die Kündigungsfrist erneut in Gang gesetzt wird, kann der Mieter aber in jedem Fall Zeit gewinnen und solange in seiner Wohnung wohnen bleiben, bis er tatsächlich eine wirksame Eigenbedarfskündigung erhält und die neu in Gang gesetzte Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Auf folgende formale Fehler sollte der Mieter die Kündigung überprüfen:

1. Genügt die Kündigung der Schriftform?

Trotz der fortschreitenden Digitalisierung, die auch vor dem Mietrecht nicht Halt macht, bedarf es gem. § 568 Abs.1 BGB für eine wirksame Eigenbedarfskündigung nach wie vor der Einhaltung der Schriftform. Es kommt durchaus vor, dass Vermieter ihre Kündigung nur per E-Mail, SMS, WhatsApp o.ä. verschicken. Ist dies der Fall, ist die Kündigung gem. § 125 BGB formunwirksam. § 126 BGB verlangt für die Einhaltung der Schriftform nämlich, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet ist. Diese Voraussetzungen sind nur erfüllt, wenn die Kündigung vom Vermieter handschriftlich unterzeichnet ist und dem Mieter das Original der Kündigung zugeht.

2. Ist das Kündigungsschreiben bei einer Mehrheit von Mietern allen Mietern zugegangen?

Sind auf der Mieterseite mehrere Mieter beteiligt, ist die Kündigung nur wirksam, wenn sie allen Mietern gegenüber ausgesprochen wird und allen Mietern zugeht (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 261/17). Wohnen alle Mieter in derselben Wohnung, genügt es für den Zugang in der Regel, wenn das Kündigungsschreiben an alle Mieter adressiert ist und in den gemeinsamen Briefkasten gelangt. Anders verhält es sich hingegen, wenn einer oder mehrere Mieter bereits ausgezogen ist bzw. sind, ohne aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, oder wenn ein Mitmieter von vornherein gar nicht in der Wohnung gewohnt hat, sondern z. B. als zahlungskräftiger Elternteil nur zur Absicherung des Vermieters Vertragspartner ist. In diesem Fall muss jedem der Mieter ein gesondertes Kündigungsschreiben zugehen, es sei denn, der Mieter, dem das Kündigungsschreiben allein zugegangen ist, fungiert als Empfangsvertreter des bzw. der anderen. Entsprechende sog. Empfangsklauseln, die eine gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters enthalten, sind sogar dann, wenn sie in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthalten und nicht individuell ausgehandelt worden sind, grds. wirksam (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1997 – VIII ARZ 1/97).

Spricht der Vermieter bei einer Mietermehrheit zwei oder mehrere separate Kündigungen aus, sollten die Mieter außerdem darauf achten, ob der Zugang der getrennten Kündigungsschreiben in einem engen zeitlichen Zusammenhang erfolgt ist. Nur dann nämlich kann die Kündigung insgesamt Wirkung entfalten. Eine allgemeingültige konkrete Höchstgrenze für den zeitlichen Abstand gibt es allerdings nicht. Das AG Neu-Ulm entschied mit Urteil vom 06.04.2016 – 5 C 228/16 –  in dem umgekehrten Fall, in dem mehrere Mieter dem Vermieter gegenüber mit separaten Kündigungsschreiben kündigten, dass die Höchstgrenze überschritten ist, wenn der zeitliche Abstand zwischen dem Zugang der einen Kündigungserklärung und dem Zugang der anderen Kündigungserklärung so groß ist, dass unterschiedliche Beendigungszeitpunkte gegeben wären. Dass dieser Grundsatz immer zutrifft und zu überzeugenden Ergebnissen führt, ist allerdings deshalb zweifelhaft, da ein entsprechender Fall bereits bei einem Abstand des Zugangs der beiden Kündigungserklärungen von einem einzigen Tag, und zwar dann eintreten kann, wenn die Kündigungserklärung dem einen Mieter noch rechtzeitig am 3. Werktag eines Monats (vgl. § 573c Abs.1 S.1 BGB), dem anderen Mieter hingegen am 4. Werktag des Monats zugeht mit der Folge, dass die Kündigungsfrist erst mit dem 1. des nachfolgenden Monats zu laufen beginnt. In jedem Fall kann festgehalten werden, dass die Kündigungsfrist stets erst mit dem Zugang der letzten Kündigung zu laufen beginnt und das Mietverhältnis für alle Mieter zeitgleich endet, wenn diese Frist abgelaufen ist.

3. Ist die Eigenbedarfskündigung im Falle einer Vermietermehrheit von allen Vermietern unterschrieben bzw. liegt eine wirksame Stellvertretung vor?

Hat der Mieter seine Wohnung von mehreren Vermietern angemietet, sollte er das Kündigungsschreiben darauf überprüfen, ob die Kündigung auch von allen Vermietern ausgesprochen worden ist. Nur dann nämlich ist die Kündigung auch wirksam. Das Kündigungsschreiben, aus dem alle Vermieter als Absender hervorgehen müssen, muss grds. auch von allen Vermietern unterzeichnet sein. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der nicht unterzeichnende Vermieter durch den unterzeichnenden Vermieter wirksam vertreten worden ist. Auch wenn ein Vermieter dem anderen eine entsprechende Vollmacht erteilt hat, liegen die Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung selbst dann, wenn ein Ehegatte den anderen vertritt, keinesfalls immer vor. Nicht selten verkennen Vermieter nämlich, dass sich das gem. § 164 Abs.1 S.1 BGB erforderliche „Handeln in fremdem Namen“ in Anbetracht des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs.1 BGB aus dem Kündigungsschreiben selbst ergeben muss (vgl. AG Berlin – Mitte, Urteil vom 28.09.2023 – 25 C 32/23). Dass alle Vermieter im Briefkopf genannt sind und / oder in einem Einleitungssatz Erwähnung finden, genügt den Anforderungen, die an die Offenkundigkeit des Vertreterhandelns gestellt werden, in der Regel nicht (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1994 – LwZR 4/93).

4. Erfüllt die Eigenbedarfskündigung die formalen Mindestanforderungen, die an ihre Begründung gestellt werden?

Ein weiterer Punkt, der auf der Prüfungsliste eines jeden Mieters stehen sollte, der eine Eigenbedarfskündigung erhält, ist die Begründung der Kündigung.

Gem. 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Eine Kündigung ohne hinreichende Begründung ist selbst dann, wenn ein anerkannter Kündigungsgrund (vgl. dazu die Ausführungen unter II.6.) tatsächlich vorliegt, formell unwirksam.

Nach einem Urteil des BGH vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09 – muss der Vermieter, um der Begründungspflicht bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu genügen, im Kündigungsschreiben sowohl die Person(en) angeben, für die die Wohnung benötigt wird, als auch einen konkreten Sachverhalt (Lebensvorgang) darlegen, aus dem sich das Interesse dieser Person(en) an der Erlangung der Wohnung ergibt.

Ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben des Vermieters nicht, von welcher Person die Wohnung bezogen werden soll oder ist die genannte Person trotz vorhandener Angaben nicht identifizierbar, ist die Begründungspflicht nicht erfüllt, wobei allerdings zu beachten ist, dass die Bedarfspersonen nicht zwingend namentlich benannt werden muss (vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 22.09.1995 – 2 S 514/95). Formell unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann, wenn der Vermieter als Begründung lediglich abstrakt angibt, die Kündigung erfolge „wegen Eigenbedarfs“ oder er nur den Gesetzeswortlaut des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB wieder gibt und keine Angaben zu dem Interesse, das die Bedarfsperson an der Erlangung der Wohnung hat, macht.

Ist die Kündigung wegen unzureichender Begründung unwirksam, schließt dies eine erneute Kündigung mit hinreichender Begründung zwar nicht aus. Der Mieter hat in diesem Fall aber immerhin Zeit gewonnen, da der Vermieter die Formunwirksamkeit nicht durch Nachholung einer Begründung heilen kann (vgl. auch § 573 Abs.3 S.2 BGB), sondern eine vollständig neue Kündigung aussprechen muss, mit deren Zugang die Kündigungsfrist des § 573c BGB erneut in Gang gesetzt wird.

II. Materielle Wirksamkeitshindernisse

In der überwiegenden Zahl der Fälle, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, ergibt sich die Unwirksamkeit nicht aus formellen Fehlern, sondern daraus, dass die materiellen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorliegen. Die entsprechende Prüfung auf materielle Mängel ist weitaus schwieriger als die Ermittlung etwaiger formeller Fehler und sollte mit äußerster Genauigkeit erfolgen. Folgende Aspekte gilt es hierbei insbesondere zu beachten.

1. Steht ein Kündigungsverzicht des Vermieters der Eigenbedarfskündigung entgegen?

Bevor der Mieter in die Prüfung einsteigt, ob der Vermieter einen anerkannten Grund für seine Eigenbedarfskündigung hat (vgl. dazu die Ausführungen unter II.6.), sollte er u.a. die Prüfung der Frage vorschalten, ob der Vermieter möglicherweise durch einen Verzicht auf sein Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung im Allgemeinen oder speziell auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung an der Kündigung gehindert ist. Nicht selten enthält der Mietvertrag einen grds. zeitlich befristeten, in der Regel beide Parteien bindenden Kündigungsverzicht. Bis zum Ablauf der Verzichtsdauer ist der Vermieter dann nur zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. §§ 543, 569 BGB, nicht aber zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigt.

Wichtig: Ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam, was z. B. dann der Fall ist, wenn die zulässige Höchstdauer von vier Jahren ab Vertragsschluss überschritten wird (vgl. dazu BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10), sollte der Mieter nicht den folgeschweren Fehler begehen, die Kündigung des Vermieters im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts zu akzeptieren. Vielmehr sollte er auf der Einhaltung des Kündigungsverzichts bestehen. Will der Vertragspartner des Verwenders einer Formularklausel (hier also der Mieter) eine unwirksame Klausel uneingeschränkt gegen sich gelten lassen, ist es dem Verwender der Klausel i. S. d. § 305 Abs.1 S.1 BGB (hier also dem Vermieter) nämlich nach Treu und Glauben in der Regel verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen (vgl. BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17). Zu beachten ist allerdings, dass auch eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters trotz der Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts bis zum Ablauf der Verzichtsdauer nicht möglich ist, wenn der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er den Kündigungsverzicht gegen sich gelten lassen möchte.

Hat es während des Mietverhältnisses, z. B. infolge einer Veräußerung der Wohnung einen Vermieterwechsel gegeben, sollte der Mieter sich nicht auf eine etwaige Argumentation des neuen Vermieters einlassen, er sei an den mit dem vorherigen Vermieter vereinbarten Kündigungsverzicht nicht gebunden. Mit diesem Argument hat der Vermieter nämlich die geltende Rechtslage nicht auf seiner Seite. Wie das LG Berlin II mit Urteil vom 16.05.2024 – 64 S 198/22- bestätigt hat, ist der Erwerber einer vermieteten Wohnung, der gem. § 566 Abs.1 BGB in das Mietverhältnis eintritt, an einen im Vertrag bereits enthaltenen Kündigungsverzicht grds. gebunden. Im Regelfall kann der Erwerber der Wohnung selbst dann, wenn er von dem Kündigungsverzicht beim Erwerb der Wohnung keine Kenntnis hatte, den Rechtsfolgen des Kündigungsverzichts nicht entkommen. Weitere Details zu der Bindung eines Wohnungserwerbers an einen bereits vereinbarten Kündigungsverzicht können Sie in unserem Beitrag „Vermieterwechsel: Wann kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?“ unter II. nachlesen.

2. Ist eine ordentliche Kündigung auf Grund einer Befristung ausgeschlossen?

Ist die Mietzeit auf Grund einer Befristung des Mietverhältnisses ohnehin beschränkt, braucht der Mieter eine Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Eigenbedarfskündigung vor dem Ende der Befristung in der Regel nicht zu fürchten. Liegt eine wirksame Befristung vor, ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 BGB nämlich grds. ausgeschlossen, sofern die Parteien keine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Wendet der Vermieter zu Recht ein oder hat der Mieter selber festgestellt, dass die vereinbarte Befristung unwirksam ist, was nicht selten z. B. dann der Fall ist, wenn der Vermieter keinen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten Befristungsgründe hat oder der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss nicht schriftlich mitgeteilt hat, sollte der Mieter nicht voreilig klein beigeben und die Kündigung nicht allein wegen der unwirksamen Befristung akzeptieren. Entsteht durch die Unwirksamkeit einer Vertragsbestimmung eine planwidrige Lücke im Vertrag und kann diese Lücke nicht durch eine gesetzliche Regelung geschlossen werden, wird nämlich in der Regel eine sog. ergänzende Vertragsauslegung vorgenommen. Diese ergibt im Falle einer unwirksamen Befristungsvereinbarung nicht selten, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein (beiderseitiger) Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der angestrebten Mietzeit möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12). Für die Dauer der angestrebten Befristung kann der Vermieter in diesem Fall auch keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der Ersatz der Befristung durch den Kündigungsverzicht ist allerdings kein Automatismus. Es bedarf vielmehr stets einer konkreten Einzelfallprüfung, bei der ermittelt wird, was die Parteien nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die Unwirksamkeit der Befristung bedacht oder an dieser zumindest gezweifelt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12).

3. Greift die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB ein?

Eine vielen Mietern nicht geläufige, sie aber enorm vor einer Eigenbedarfskündigung schützende Regelung, die Mieter bei der Überprüfung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung unbedingt im Blick haben sollten, befindet sich in § 577a BGB. Nach Abs.1 und Abs.2 dieser Vorschrift ist der Vermieter für die Dauer von 3 Jahren, in Gebieten, die durch Rechtsverordnung zu solchen mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen sind, sogar für die Dauer von bis zu 10 Jahren am Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung dann gehindert, wenn er den Mietvertrag nicht selbst mit dem Mieter abgeschlossen hat, sondern durch den Erwerb der Wohnung gem. § 566 Abs.1 BGB in das bereits bestehende Mietverhältnis eingetreten ist und an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an sich (dem neuen Eigentümer) Wohnungseigentum begründet worden ist.

Liegen die genannten Voraussetzungen des § 577a Abs.1 BGB nicht vor, weil z. B. gar kein Wohnungseigentum begründet worden ist oder dies erst nach der Veräußerung geschehen ist, sollten Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung von einem Wohnungserwerber erhalten, die Prüfung der Frage, ob die Sperrfrist des § 577a BGB eingreift, allerdings nicht voreilig beenden. Um eine Umgehung des § 577a Abs.1 BGB zu verhindern, lässt der Gesetzgeber die Sperrfrist nämlich gem. § 577a Abs.1a S.1 Nr.1 BGB grds. auch dann eingreifen, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber die vermietete Wohnung erwerben, und zwar selbst dann, wenn nach dem Erwerb kein Wohnungseigentum begründet wird und auch dann, wenn dies nicht einmal beabsichtigt war. Dieser weiterreichenden Sperrfrist des § 577a Abs.1a S.1 Nr.1 BGB unterfallen allerdings gem. § 577a Abs.1a S.2 BGB diejenigen Fälle nicht, in denen alle Erwerber derselben Familie bzw. demselben Haushalt angehören, oder in denen bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Eine ausführlichere Erläuterung zu den einzelnen Voraussetzungen des § 577a BGB finden Sie in unserem Beitrag „Vermieterwechsel: Wann kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?“.

4. Hat der Vermieter die geltende Kündigungsfrist beachtet?

Auch wenn es grds. nicht zur Unwirksamkeit einer Kündigung führt, wenn der Vermieter bei der Ermittlung des Mietendes eine falsche Kündigungsfrist zu Grunde legt, sondern nur zur Folge hat, dass seine Kündigung „als zum nächst möglichen Zeitpunkt“ ausgesprochen gilt, sollte der Mieter dennoch stets prüfen, ob dem Vermieter bei der Ermittlung des Beendigungszeitpunktes ein Fehler unterlaufen ist und er eine zu kurze Kündigungsfrist zu Grunde gelegt hat. Ist dies der Fall, kann der Mieter nämlich zumindest Zeit gewinnen und länger in der Wohnung wohnen bleiben. Anders als viele Mieter denken, beträgt die Kündigungsfrist nämlich keinesfalls immer drei Monate, wie es in § 573c Abs.1 S.1 BGB geregelt ist. Gerade Mieter, die schon länger in ihrer Wohnung wohnen, sollten daher im Blick haben, dass sich die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB nach Ablauf von fünf Jahren seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter auf sechs Monate und nach Ablauf von acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter auf neun Monate verlängert. In manchen Fällen beträgt die Kündigungsfrist sogar 12 Monate, was der Fall sein kann, wenn ein sog. Altmietvertrag vorliegt, der bereits vor der – am 01.09.2001 in Kraft getretenen – Mietrechtsreform geschlossen wurde. In solchen Mietverträgen befinden sich nicht selten Regelungen, mit denen die damals geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs.2 S.1 und 2 BGB a. F. vertraglich vereinbart wurde. Ist dies der Fall und liegt die Überlassung der Wohnung an den Mieter mehr als 10 Jahre zurück, gilt die vertragliche, mit dem inzwischen außer Kraft getretenen § 565 Abs.2 S.1 und S.2 BGB inhaltsgleiche Regelung fort (vgl. BGH, Urteil vom 12.03. 2008 – VIII ZR 71/07) mit der Folge, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um weitere drei Monate verlängert. § 565 Abs.2 S.2 BGB sah nämlich vor, dass die Kündigungsfrist nach Ablauf von zehn Jahren seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter zwölf Monate beträgt.

5. Soll die Wohnung von einer zulässigen Bedarfsperson genutzt werden?

Ist der Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht grds. infolge einer Sperrfrist, einer Befristung oder eines Kündigungsverzichts unzulässig, sollte der Mieter auf den Prüfstand stellen, ob es sich bei derjenigen Person, die die Wohnung nach den Angaben des Vermieters nach der Beendigung des Mietverhältnisses nutzen soll, um eine zulässige Bedarfsperson handelt. Der Kreis derer, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf, ist vom Gesetzgeber nämlich durch § 573 Abs.2 Nr.2 BGB beschränkt, und zwar auf

• den Vermieter selbst,
• Familienangehörige des Vermieters und
• Angehörige des Haushalts des Vermieters.

Gibt der Vermieter sich selbst als Bedarfsperson an, ist die Prüfung rein rechtlich betrachtet mit keinen besonderen Schwierigkeiten verbunden. Anders verhält es sich allerdings dann, wenn die Wohnung einem Dritten überlassen werden soll. In diesem Fall bedarf es der nicht selten schwierigen Prüfung, ob es sich bei der Bedarfsperson um einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters handelt.

Lebt die Person, der die Wohnung überlassen werden soll, mit dem Vermieter seit längerer Zeit nicht nur vorübergehend, sondern in einer auf Dauer angelegten Hausgemeinschaft (vgl. LG Berlin, Endurteil vom 30.10.2019 – 66 S 80/19), erfüllt sie die Voraussetzungen eines Haushaltsangehörigen, so dass es keiner Prüfung der Frage bedarf, ob sie als Familienangehöriger i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB eingestuft werden kann.

Schwieriger wird es hingegen dann, wenn die Bedarfsperson nicht oder nur vorübergehend im Haushalt des Vermieters lebt. Dann nämlich kommt der Mieter bei seiner Prüfung nicht darum herum festzustellen, ob eine Familienangehörigkeit besteht.

Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23) sind als Familienangehörige i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nur diejenigen Personen anzusehen, die in einem Zivil- oder Strafprozess, in dem der Vermieter Partei oder Beschuldigter wäre, aus persönlichen Gründen gemäß § 383 Abs.1 Nr. 1 – 3 ZPO bzw. gem. § 52 Abs.1 Nr. 1 – 3 StPO das Zeugnis verweigern dürften.

Die folgenden Personen zählen daher neben dem Vermieter selbst zum Kreis derer, zu deren Gunsten der Vermieter Eigenbedarf geltend machen darf:

Partner des Vermieters, und zwar:

• der bzw. die Verlobte des Vermieters,
• der Ehegatte des Vermieters, auch wenn die Ehe nicht mehr besteht,
• der eingetragene Lebenspartner des Vermieters, auch wenn die eingetragene Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht.

Verwandte des Vermieters, und zwar:

in grader Linie mit dem Vermieter verwandte Personen, also die

• Eltern,
• Großeltern,
• Urgroßeltern,
• Kinder,
• Enkelkinder,
• Urenkel etc.
• des Vermieters,

bis zum dritten Grad in der Seitenlinie mit dem Vermieter verwandte Personen, also die

• Geschwister,
• Onkel und Tanten sowie
• Nichten und Neffen
• des Vermieters.

Mit dem Vermieter verschwägerte Personen, und zwar:

die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner der in grader Linie mit dem Vermieter Verwandten, also die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner der

• Eltern,
• Großeltern,
• Urgroßeltern,
• Kinder,
• Enkelkinder und
• Urenkel etc.

des Vermieters, und zwar auch dann, wenn die Ehe bzw. die eingetragene Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht,

die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner der bis zum 2. Grad in der Seitenlinie mit dem Vermieter Verwandten, also die Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner der Geschwister des Vermieters, und zwar auch dann, wenn die Ehe bzw. die eingetragene Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht, und

in grader Linie mit dem Ehehatten oder dem eingetragenen Lebenspartner des Vermieters verwandte Personen, also die

• Eltern,
• Großeltern,
• Urgroßeltern,
• Kinder,
• Enkelkinder und
• Urenkel etc.

des Ehegatten bzw. des eingetragenen Lebenspartners (vgl. dazu § 11 Abs.2 LPartG), und zwar auch dann, wenn die Ehe bzw. die eingetragene Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht, und

bis zum 2. Grad in der Seitenlinie mit dem Ehehatten oder dem eingetragenen Lebenspartner des Vermieters verwandte Personen, also die Geschwister des Ehegatten bzw. des eingetragenen Lebenspartners, und zwar auch dann, wenn die Ehe bzw. die Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht.

6. Hat der Vermieter einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch?

Zählt die Bedarfsperson zu dem unter II.5. genannten Personenkreis, sollte der Mieter den vom Vermieter angegebenen Kündigungsgrund unter die Lupe nehmen und darauf überprüfen, ob es sich hierbei um einen anerkannten, zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Grund handelt.

Das Gesetz macht zum Kündigungsgrund keine konkreten Angaben und schreibt in § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB lediglich vor, dass der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts „benötigen“ muss. Die Rechtsprechung hat den Begriff des „Benötigens“ zwar in gewisser Weise konkretisiert, stellt aber keine hohen Anforderungen an den Nutzungswunsch, sondern hält es für erforderlich, aber auch für ausreichend, dass der Vermieter einen ernsthaft verfolgten vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzungswunsch hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23). Diese Voraussetzungen sind in sehr vielen Fällen erfüllt, denn die Rechtsprechung hat den Wohnbedarf, den der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, grundsätzlich zu respektieren. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).

Dass die Rechtsprechung das Vorliegen eines vernünftigen und nachvollziehbaren Grundes für den Nutzungswunsch des Vermieters ausreichen lässt, bedeutet jedoch nicht, dass jeder vom Vermieter angegebene Grund ihn tatsächlich berechtigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Insbesondere in den folgenden, allerdings nicht abschließend genannten Fällen sollte der Mieter besonders achtsam sein und den Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch des Vermieters einer besonders aufmerksamen Prüfung unterziehen:

a) Möchte der Vermieter die Wohnung überwiegend zu Wohnzwecken nutzen?

Gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann möglich, wenn der Vermieter die vermieteten Räume als „Wohnung“ benötigt. Hieraus folgt unmittelbar, dass der Nutzungswunsch im Rahmen des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nicht anerkannt werden kann, wenn der Vermieter die Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken nutzen möchte. Zu beachten ist allerdings, dass die geplante Nutzung nicht zwangsläufig ausschließlich dem Wohnen dienen muss. Solange sich eine etwaige anderweitige Nutzung zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken auf einen untergeordneten Teil der Wohnung beschränkt, steht dies der Eigenbedarfskündigung nicht im Wege (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 19.12.1985 – 7 S 195/85).

b) Hat der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung als Zweitwohnung?

Nicht jeder Vermieter spricht eine Eigenbedarfskündigung aus, um seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung zu begründen. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass der Vermieter seinen bisherigen Wohnsitz als Hauptwohnsitz beibehalten und in der gekündigten Wohnung einen Zweitwohnsitz begründen möchte, z. B., um dort nur in der Woche an Arbeitstagen zu wohnen und sich weite Wege zum Arbeitsplatz zu ersparen. Eine Eigenbedarfskündigung zu diesem Zweck ist nicht per se unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 21.08.2018 – VIII ZR 186/17), aber keinesfalls immer möglich. Nur dann, wenn der beabsichtige Zweck unter Berücksichtigung der Dringlichkeit, der Dauer und der Häufigkeit der vom Vermieter beabsichtigten Nutzung vernünftig und nachvollziehbar erscheint, ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB erfüllt.

Alle wichtigen Informationen zur Eigenbedarfskündigung im Falle eines Zweitwohnungsbedarfs zu können sie unserem Beitrag: „Eigenbedarf für Zweitwohnung: Was sagt die Rechtsprechung?“ entnehmen.

c) Eignet sich die Wohnung zu dem vom Vermieter beabsichtigten Zweck?

Auch wenn es sich für die Gerichte verbietet, die eigenen Vorstellungen vom angemessenen Wohnen und der Realisierbarkeit eines Nutzungswunsches an die Stelle derjenigen des Vermieters zu setzen, fehlt es grds. dann an dem für eine Eigenbedarfskündigung erforderlichen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Nutzungswunsch, wenn die Wohnung nach den gegebenen Umständen objektiv gar nicht geeignet ist, die Bedürfnisse der Bedarfsperson und den mit der Nutzung angestrebten Zweck zu erfüllen. Soll z. B. eine gehbehinderte Person in einem Haus, in dem sich kein Fahrstuhl befindet, eine Wohnung im 4. Sock beziehen, die sie nicht oder nur mit größter Anstrengung ohne fremde Hilfe erreichen könnte, fehlt es regelmäßig an dieser Eignung (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.10.1982 – 3 REMiet 4/82-, das zwar keine endgültige Entscheidung in der Sache trifft, aber klarstellt, dass die Eignung bei der  Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung zu berücksichtigen ist und eine fehlende Eignung zur Unwirksamkeit führen kann).

d) Ist der Bedarf des Vermieters zeitlich begrenzt?

Erfährt der Mieter oder ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben, dass der Vermieter bzw. die Bedarfsperson die gekündigte Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum nutzen möchte, führt dieser Umstand zwar nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ist es nämlich nicht, dass der Bedarf zeitlich unbefristet besteht (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92). Nichtsdestotrotz sollte der Mieter in einer solchen Situation genau prüfen, ob der voraussichtliche Nutzungszeitraum im konkreten Fall lang genug ist, um den Nutzungswunsch noch als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen zu lassen. Diese Prüfung ist in der Regel nicht einfach, da es keine allgemeingültige Untergrenze gibt, bei deren Unterschreiten eine Eigenbedarfskündigung automatisch als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter kann zwar grds. davon ausgehen, dass die zeitliche Beschränkung der Nutzungsdauer den Vermieter dann nicht an der Eigenbedarfskündigung hindert, wenn die angestrebte Nutzungsdauer mehrere Jahre beträgt, es hingegen grds. nicht ausreicht, dass der Vermieter bzw. die Bedarfsperson die Wohnung nur wenige Monate nutzen möchte (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92). Auch diese Grundsätze sind jedoch mit Vorsicht zu genießen, da es auch hier keine exakten Grenzen gibt und es stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, wie z. B. auf die Dringlichkeit des Nutzungswunsches oder darauf ankommt, ob dem Vermieter für die angestrebte kurze Nutzungsdauer eine andere Unterbringungsmöglichkeit zur Verfügung steht (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92). Allgemein gilt jedoch, dass an die Gründe, die der Vermieter dafür anführt, dass sein Bedarf zeitlich beschränkt ist, umso höhere Anforderungen zu stellen sind, je kürzer die geplante Nutzungsdauer ist. Kommt zu der Beschränkung der Nutzungsdauer hinzu, dass die Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt werden soll, sind in der Regel noch höhere Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit der Interessen zu stellen, die dem begrenzten Nutzungswunsch zu Grunde liegen.

e) Besteht der Bedarf gegenwärtig?

Möchte der Vermieter die Wohnung nicht zeitnah nach der beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses nutzen bzw. sie der Bedarfsperson überlassen, stellt sich vielen Mietern verständlicher Weise die berechtigte Frage, warum sie bereits längere Zeit bevor der Vermieter bzw. die Bedarfsperson die Wohnung tatsächlich nutzt, ausziehen sollen. In derartigen Fällen sollte der Mieter prüfen, ob ggf eine unzulässige sog. Vorratskündigung vorliegt. Eine Eigenbedarfskündigung ist nämlich nur dann wirksam, wenn der Nutzungswunsch gegenwärtig oder zumindest in absehbarer Zeit besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15; BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03).

Wird die Kündigung nur vorsichthalber für einen noch gar nicht mit Gewissheit bestehenden Bedarf ausgesprochen, fehlt es stets an der erforderlichen hinreichenden Konkretisierung des Nutzungswunsches (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14; AG Dortmund Urteil vom 02.06.2020 – 425 C 3346/19- zu einem Wunsch des Vermieters, sich die Möglichkeit offen zu halten, in Zukunft ggf. mal eine Pflegeperson in der Wohnung unterzubringen).

Wird der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt und besteht eine konkrete Absicht, liegt zwischen dem geplanten Ende des Mietverhältnisses und dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung durch die Bedarfsperson bezogen werden soll, aber ein verhältnismäßig langer Zeitraum, bedeutet dies zwar nicht automatisch, dass eine unzulässige Vorratskündigung vorliegt, in diesen Fällen bedarf es aber einer sorgfältigen Prüfung, ob es einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund dafür gibt, dass der Vermieter bereits jetzt die Kündigung ausspricht, obwohl er die Wohnung erst längere Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses nutzen möchte.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann z. B. eine geplante Sanierung den erst in weiterer Zukunft liegenden Bedarf erklären. Der Umstand, dass der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters zunächst sanieren und /oder umbauen möchte, um sie nach seinen Vorstellungen herzurichten, und sie anschließend selbst nutzen oder einer anderen Bedarfsperson überlassen möchte, steht einer Eigenbedarfskündigung daher selbst dann nicht entgegen, wenn die Sanierung länger als üblich dauert, da der Vermieter seinen Eigenbedarf dann auf einen gegenwärtigen und nicht auf einen Nutzungswunsch für eine ungewisse Zukunft gestützt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 -VIII ZR 368/03).

f) Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht?

Obwohl sich der Vermieter schadensersatzpflichtig und ggf. sogar wegen Betruges gem. § 263 StGB strafbar macht, kommt es immer wieder vor, dass Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, obwohl sie die Wohnung in Wahrheit weder selbst beziehen noch einem Angehörigen überlassen möchten. Dies geschieht in der Regel deshalb, weil andere Gründe, wie z. B. eine angestrebte Veräußerung der Wohnung in nicht vermietetem Zustand, eine erneute Vermietung der Wohnung zu einem höheren Mietzins oder aber ein schlechtes Verhältnis zum Mieter den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigen. Ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht, ist für Mieter in der Regel nur sehr schwer überprüfbar und zeigt sich häufig erst dann, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist.

Es gibt jedoch bestimmte Indizien, bei denen der Mieter hellhörig werden sollte. Hierzu zählen insbesondere:

• ein der Kündigung vorausgegangener Streit zwischen den Mietparteien (vgl. AG Köln, Urteil vom 18.02.2010 – 209 C 473/09);
• ein vorheriger erfolgloser Versuch des Vermieters, die Miete zu erhöhen (vgl. LG Köln, Urteil vom 02.06.1993 – 10 S 204/92);
• die Unkenntnis des Angehörigen, dem die Wohnung überlassen werden soll, von seinem Bezug der Wohnung (vgl. AG Münster, Urteil vom 22.10.1990 – 7 C 376/90);
• ein früheres Vortäuschen des Eigenbedarfs durch den Vermieter (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.1989 – 9 S 3/89);
• seit Längerem bestehende Verkaufsabsichten des Vermieters (vgl. BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15).

Ein allerdings erst nach dem Auszug des Mieters erkennbares potentielles Indiz für einen nur vorgetäuschten Eigenbedarf liegt außerdem vor, wenn der Vermieter seinen Nutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BVerfG, Urteil vom 30. 5. 1997- 1 BvR 1797/95). In diesem Fall ist allerdings zu beachten ist, dass es nicht ausgeschlossen ist, dass der Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestand, aber nachträglich entfallen ist (zu den Auswirkungen des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs vgl. die Ausführungen unter II.7c).

War die Täuschung für den Mieter erst nach seinem Auszug erkennbar, steht ihm hingegen ein ungeminderter Schadensersatzanspruch zu, der sich aus § 280 BGB, und ggf. auch aus § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 263 StGB ergibt. Ist eine Wiedereinräumumg des Besitzes im Wege der grds. vorrangigen Naturalrestitution i. S. d. § 249 Abs.1 BGB wegen erneuter Vermietung nicht möglich, kann der Mieter seinen Kündigungsfolgeschaden in Geld ersetzt verlangen. Ersatzfähig sind hierbei in erster Linie alle erforderlichen und angemessen Kosten, die durch den notwendigen Umzug entstanden sind. Aber auch Rechtsverfolgungskosten sind erstattungsfähig, soweit sie erforderlich und angemessen sind. Einen beispielhaften Überblick über die gängigen Kosten, die der Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf ersetzt verlangen kann, finden Sie in unserem Beitrag „Vermieter täuscht Eigenbedarf vor – So gehen Sie als Mieter vor“.

g) Steht dem Vermieter eine gleichwertige Alternativwohnung zur Verfügung?

Seit dem Urteil des BGH vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – führt es zwar nicht mehr zur Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, sondern zieht nur eine Schadensersatzpflicht des Vermieters nach sich, wenn der Vermieter über alternativen Wohnraum verfügt, diesem dem Mieter aber nicht anbietet, obwohl

• die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02),
• die Alternativwohnung mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet wie diese (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07),
• der Vermieter die Alternativwohnung ohnehin (erneut) vermieten möchte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93) und
• keine Umstände vorliegen, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92).

Anders verhält es sich aber, und kann unter bestimmten Voraussetzungen nach wie vor die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zur Folge haben, wenn dem Vermieter für sich selbst bzw. für die Bedarfsperson alternativer Wohnraum zur Verfügung steht, er diesen aber nicht bezieht bzw. der Bedarfsperson überlässt, sondern das mit dem Mieter eingegangene Mietverhältnis kündigt, um seinen Bedarf in der Wohnung des Mieters zu decken. Da die Entscheidung des Vermieters, wie und wo er seinen Wohnbedarf decken möchte, grds. zu achten ist (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88), sind die Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um eine Unwirksamkeit der Kündigung bejahen zu können, wenn der Vermieter keinen vorhandenen alternativen Wohnraum in Anspruch nimmt, allerdings sehr hoch.

• Eine Unwirksamkeit der Kündigung liegt nur dann vor, wenn im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung folgende Voraussetzungen vorliegen:
• Dem Vermieter steht eine andere bereits freistehende Wohnung zur Verfügung, oder
• Es steht fest, dass die Wohnung alsbald, spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird, weil
  • der Mieter freiwillig auszieht oder
  • der Vermieter für die andere Wohnung bereits einen rechtskräftigen Räumungstitel hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.1991 – 62 S 135/91) oder
  • die sichere Aussicht besteht, einen Räumungstitel zu erhalten, oder

und

• die Wohnung geeignet ist, den vom Vermieter bestimmten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Diese Voraussetzungen liegen nur vor, wenn die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall in Anbetracht ihrer Größe, ihrer Lage und ihrem Zuschnitt die vom Vermieter bestimmten Funktionen erfüllen kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).

Das Gleiche gilt, wenn die für den Vermieter gleich geeignete Wohnung zwar nicht freisteht und auch nicht frei wird, der Vermieter aber schuldhaft und in rechtsmissbräuchlicher Art und Weise, z.B. durch eine Neuvermietung nach der Entstehung des Eigenbedarfs, die Voraussetzungen dafür geschaffen hat, dass die Alternativwohnung nicht zur Verfügung steht (vgl. LG Hannover Urteil vom 13.03.1992 – 8 S 298/91).

Selbst dann, wenn alle o. g. Voraussetzungen erfüllt sind, steht dies der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung dann nicht entgegen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür anführen kann, seinen Bedarf nicht in der Alternativwohnung, sondern in der Wohnung des Mieters decken zu wollen (vgl. BGH, Urt. vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19).

7. Ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam?

Auch wenn alle formalen Vorrausetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen und der Vermieter einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzungswunsch hat, kann sich seine Kündigung dennoch in bestimmten Fällen als rechtsmissbräuchlich erweisen mit der Folge, dass sie unwirksam ist. In den folgenden Fällen, kann dies insbesondere der Fall sein.

a) Macht der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend?

Insbesondere dann, wenn die Wohnung des Mieters relativ groß ist oder es sich bei dem Mietobjekt sogar um ein Haus handelt und der Vermieter bzw. die sonstige Bedarfsperson diese allein oder nur mit einer weiteren Person nutzen möchte, sollte der Mieter aufmerksam werden und den Wohnbedarf daraufhin überprüfen, ob er weit überhöht ist. Dann nämlich wäre die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, sofern es keinen vernünftigen Grund für den hohen Bedarf gibt. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass nicht jeder Bedarf, der für die betreffende Zahl der Bedarfspersonen unangemessen erscheint, zur Unwirksamkeit der Kündigung führt. Da es dem Vermieter in der Regel selbst überlassen werden muss zu entscheiden, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, findet das Selbstbestimmungsrecht des Vermieters seine Grenze erst dann, wenn sich der Bedarf als weit überhöht erweist (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88). Ob dies der Fall ist, muss in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände ermittelt werden.

Die Rechtsprechung erweist sich zwar in der Regel als recht großzügig zu Gunsten des Vermieters und lässt es im Einzelfall z. B. sogar durchgehen, dass ein 168 m² großes Einfamilienhaus von einer Person allein genutzt werden soll (vgl. LG Köln, Urteil vom 30.06.1993 – 10 S 118/93). Handelt es sich bei der Bedarfsperson um eine Person, die sich noch in der Berufsausausbildung befindet, werden allerdings grds. strengere Maßstäbe angelegt. Wird eine große Wohnung mit vielen Zimmern gekündigt, um sie einem Studenten oder Auszubildenden zu überlassen, ohne dass es hierfür einen vernünftigen Grund gibt, kann die Entscheidung daher durchaus im Sinne des Mieters ausgehen (vgl. LG München I, das mit Urteil vom 23.05.1990 – 14 S 25530/89- einen Bedarf an einer 117m² großen 4-Zimmer Wohnung für den sich in der Ausbildung befindenden Sohn des Vermieters als weit überhöht angesehen hat).

b) Hatte der Vermieter bereits beim Vertragsschluss die Absicht oder zumindest in Erwägung gezogen, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen bzw. einem Angehörigen zu überlassen?

Auch wenn dies in der Regel für den Mieter nur sehr schwer zu überprüfen ist, sollte er stets im Blick haben, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens unwirksam ist, wenn

• der Wille des Vermieters, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen bzw. einem Angehörigen zu überlassen, entweder bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand oder aber
• der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest erwogen und ernsthaft in Betracht gezogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen bzw. einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, und
• der Vermieter seinen Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, beim Abschluss des Vertrages nicht darüber aufgeklärt hat, dass das Mietverhältnis aus diesem Grund ggf. nur von begrenzter Dauer sein wird (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14).

In einem solchen Fall setzt sich der Vermieter, der die Wohnung in Kenntnis seiner späteren Nutzungsabsicht unbefristet vermietet, durch seine spätere Kündigung in Widerspruch. Dass der spätere Eigenbedarf für den Vermieter im Rahmen einer “Bedarfsvorschau” lediglich erkennbar gewesen wäre, er ihn aber nicht erkannt und die Kündigung nicht in Erwägung gezogen hat, schadet jedoch nicht (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14).

Gibt es konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen und ernsthaft in Betracht gezogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einem Angehörigen zu überlassen, sollte der Mieter prüfen, ob sich sein Verdacht konkretisieren lässt und versuchen, Beweise zu sammeln.

Ausnahme bei Eigentümerwechsel:

Eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens liegt nach h. M. dann nicht vor, wenn ein Vermieter den Mietvertrag nicht selbst mit dem Mieter abgeschlossen hat, sondern durch den Erwerb der Wohnung gem. § 566 Abs.1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten ist, und sein Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder einem Angehörigen zu überlassen, bereits im Zeitpunkt des Wohnungserwerbs bestand. In diesem Fall kommt es zwischen dem Erwerber und dem Mieter nicht zu einem neuen Vertragsschluss, der auf rechtsgeschäftlichen Erklärungen beruht, so dass der Erwerber dem Mieter gegenüber auch keine Erklärung abgibt, zu der er sich durch eine spätere Kündigung in Widerspruch setzen könnte.

Das BVerfG entschied bereits im Jahr 1993, dass die Kündigung eines Erwerbers, der eine Eigentumswohnung erwirbt, um in dieser selbst zu wohnen, nicht ausgeschlossen sein kann, weil der Vermieter ansonsten wirtschaftlich in die Rolle eines Eigentümers gedrängt würde, der sein Wohnungseigentum lediglich als Kapitalanlage nutzten kann (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 11.11.1993 – 1 BvR 696/93). Von diesem Grundsatz kann trotz eines abweichenden Urteils des AG Berlin Charlottenburg vom 05.09.2019 – 230 C 45/19-, das eine Eigenbedarfskündigung generell für unwirksam hält, wenn der Vermieter die Wohnung von vornherein in der Absicht erwirbt, sie anschließend selbst zu beziehen bzw. einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, immer noch ausgegangen werden.

c) Ist der Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen?

Auch wenn der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung keinen Anlass hat, daran zu zweifeln, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht, sollte er dennoch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wachsam bleiben und stets überprüfen, ob der Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch ggf wieder entfallen ist, z.B., weil die Bedarfsperson verstorben ist.

Entfällt der Eigenbedarf nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, wirkt sich dies auf die Wirksamkeit der Kündigung zwar nicht mehr aus. Anders verhält es sich allerdings, wenn der Zeitpunkt des Fortfalls des Eigenbedarfs vor dem Ablauf der Kündigungsfrist liegt. In einem solchen Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter von dem Wegfall des Kündigungsgrundes in Kenntnis zu setzen und ihm anzubieten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, erweist sich sein Festhalten an der zunächst berechtigten Kündigung als rechtsmissbräuchlich mit der Folge, dass die Kündigung nachträglich unwirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

III. Fazit

Die Überprüfung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ist keine leichte Aufgabe und hat große Bedeutung, zumal deren Ausgang für den Mieter in der Regel entscheidende Weichen stellt. Möchte der Mieter keinen Rechtsanwalt oder Mieterverein mit der Prüfung beauftragen, sondern die Prüfung selbst vornehmen, sollte er mit besonderer Vorsicht vorgehen und Schritt für Schritt alle denkbaren Punkte, die zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen könnten, abarbeiten. Nicht selten wird ein Mieter, der viel Zeit und Mühe in die Prüfung investiert hat, am Ende belohnt, denn keinesfalls alle Kündigungen, die Vermieter wegen Eigenbedarfs aussprechen, sind tatsächlich wirksam.