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Gewerbemietrecht: Mietvorvertrag, Letter of Intent (LOI), Term Sheet

In Gewerbemietrecht ist es nicht unüblich, vor Abschluss des eigentlichen Mietvertrages einen Mietvorvertrag abzuschließen. In diesem Zusammenhang werden auch die Begriffe „Letter of Intent“ (LOI) und „Term Sheet“ verwendet.

1. Term Sheet dokumentieren den Verhandlungsstand

Vor dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages verhandeln die Parteien naturgemäß über die Konditionen der Anmietung. Vor allem dann, wenn es um komplexe Mietverhältnisse geht, werden in der Vertragsanbahnungsphase die Aspekte, über die sich die Parteien bereits geeinigt haben, gerne in einem „Term Sheet“ festgehalten. Solche Term Sheets dokumentieren lediglich den Stand der Verhandlungen, ohne dass die Parteien bereits eine vertragliche Bindung beabsichtigen. Sie dienen als Grundlage für die Fortführung der Verhandlungen.

2. Letter of Intent (LOI) beinhalt Absichtserklärungen

Der weitere Begriff ist der des „Letter of Intent“ (LOI). Er spielt dann eine Rolle, wenn sich bei einer offensichtlich starken Nachfrage nach einem bestimmten Objekt Mietinteressenten gegenüber dem Vermieter in Stellung bringen möchten. Sie erklären dann in einem „Letter of Intent“, dass sie starkes Interesse an der Anmietung eines Objektes haben. Sie fertigen ein LOI.

Auch hier besteht meist noch kein vertraglicher Bindungswille. Vielmehr handelt es sich um eine reine Absichtserklärung. Soweit auch der Vermieter ein solches LOI unterzeichnet, können gegenseitige Rücksichtnahme- und Geheimhaltungspflichten vereinbart werden, deren Verletzung durchaus Schadensersatzansprüche der anderen Partei begründen kann. Vielfach erklärt der Mietinteressent, dass er sich innerhalb einer bestimmten Frist über die Anmietung erklären wird, während der Vermieter oft erklärt, das Mietobjekt innerhalb einer vereinbarten Frist nicht anderweitig zu vermieten oder auf dem Markt überhaupt anzubieten.

3. Mietvorvertrag begründet Vertragsabschlusspflicht

In einer weiteren Stufe vereinbaren die Parteien gerne einen Mietvorvertrag. Dieser Vertragstyp ist gesetzlich nicht geregelt. Es handelt sich dabei um eine Vereinbarung, durch die sich Vermieter und Mieter verpflichten, demnächst einen Mietvertrag, also den eigentlichen Hauptmietvertrag, abzuschließen (BGH WuM 1992, 685; Urt.v.7.3.2007, XII ZR 40/05).

In diesem Fall besteht entgegen dem Letter of Intent bereits ein rechtsgeschäftlicher und vertraglicher Bindungswille dahingehend, den eigentlichen Mietvertrag tatsächlich abschließen zu wollen (so BGH NJW 2007, 1817). Eine solche Vereinbarung muss deutlich erkennen lassen, dass die Parteien eine vertragliche Bindung wünschen, und zwar ungeachtet dessen, dass sie den eigentlichen Vertrag noch nicht abgeschlossen haben.

Grund ist, dass wesentliche vertragliche Elemente noch nicht abschließend geklärt sind und insoweit noch der Einigung bedürfen. Vorträge kommen auch bei Neubauobjekten vor, die zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen noch nicht fertig gestellt sind.

Dabei gehen die Parteien davon aus, dass sie sich in dieser Beziehung ohne Weiteres noch einigen werden und sind deshalb bereit, sich bereits mietvorvertraglich zu binden. Ein solcher Vorvertrag gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter das Recht, den Abschluss des Hauptmietvertrages einzufordern und gegebenenfalls den Vertragspartner auf Abgabe der entsprechenden Willenserklärung zu verklagen (BGH NJW 2007, 1817).

Der Abschluss eines Mietvorvertrages ist nicht formbedürftig und bedarf keiner bestimmten Form (BGH NJW 1980, 1577). Er kann auch mündlich abgeschlossen werden, beinhaltet dann aber das Risiko, dass die Absprachen nicht beweisbar sind. Sind die Absprachen beweisbar, begründet auch ein solch formfreier Vorvertrag die Verpflichtung, den Hauptvertrag formgültig abzuschließen. Auch wenn beabsichtigt ist, den Hauptmietvertrag für länger als ein Jahr abzuschließen, bedarf der Vorvertrag nicht der Schriftform (BGH NZM 2007, 445).

Soweit bei der Interpretation des Mietvorvertrages begründete Zweifel bestehen, gilt ein solcher Vorvertrag nach der Auslegungsregel des § 154 I BGB (offener Einberufungsmangel, Dissens) als nicht geschlossen. Ein unwirksamer Hauptmietvertrag kann auch nicht in ein wirksamen Mietvorvertrag umgedeutet werden.

4. Fazit

Ein Vorvertrag beinhaltet immer ein gewisses Risiko. Soweit tatsächlich noch Einigungsbedarf besteht, wird die Problematik durch den Mietvorvertrag nicht bereinigt. Es ist nicht immer absehbar, ob und inwieweit eine Einigung im Ergebnis noch herbeigeführt werden kann. Scheitert die Einigung, kann der Vertragspartner auf Vertragsabschluss klagen. Dann ist es besser, einen bloßen Letter of Intent zu formulieren, dessen vertragliche Bindungswirkung wesentlich kürzer greift.

Besteht hingegen Einigung über alle Punkte, macht der Abschluss eines Mietvorvertrages keinen Sinn. Dann empfiehlt es sich, den eigentlichen Hauptvertrag zugleich abzuschließen und klare Verhältnisse zu schaffen.

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