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Verkehrssicherungspflichten von Vermieter und Mieter im Gewerbemietrecht

In Gewerbemietverträgen findet sich oft der Passus: „Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht innerhalb des Mietobjekts“. Nicht jeder Mieter ist sich der Tragweite dieser Klausel bewusst. Schulbeispiel für Juristen ist, dass ein Kunde im Ladenlokal auf der Bananenschale ausrutscht. Dann stellt sich die Frage, wer ist verantwortlich: der Vermieter als Eigentümer, der Ladeninhaber als Mieter oder der Kunde selbst?

Um den Begriff der Verkehrssicherungspflicht zu verstehen und in der eigenen Situation verantwortungsvoll umzusetzen, ist es wichtig zu wissen, was die Rechtsprechung darunter versteht. Bereits das Reichsgericht urteilte, dass derjenige, der Räumlichkeiten Dritten zugänglich macht, für deren verkehrssichere Beschaffenheit verantwortlich ist. Der Bundesgerichtshof urteilt, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder andauern lässt, alle nach der Lage der Verhältnisse notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter treffen muss.

Das ist der Ausgangspunkt

Ausgangspunkt ist das Schaffen einer Gefahrenlage für Dritte. Die sich daraus ergebende Verantwortung trifft zunächst den Eigentümer der Immobilie, also den Vermieter. Er ist dafür verantwortlich, dass Besucher und Kunden das Gebäude gefahrlos betreten, sich darin aufhalten und es sicher wieder verlassen können. Fällt einem Kunden der berühmte Dachziegel auf den Kopf, ist der Vermieter in der Regel verantwortlich. Klemmt sich der Kunde den Finger im Handlauf der Rolltreppe ein, haftet der Eigentümer/Vermieter. Insbesondere obliegen dem Eigentümer die Gemeinschaftsflächen, Eingangsbereiche, Treppen und Parkanlagen und die Streu- und Schneeräumungspflicht.

Der Eigentümer kann sich zwar im Rahmen einer Haftpflichtversicherung gegen solche Schäden versichern. Aber auch eine Versicherung bietet keine Gewähr, dass die Versicherung den Eigentümer als Versicherungsnehmer nicht in Regress nimmt, weil er die Situation nicht gewissenhaft genug kontrolliert und überwacht hatte.

Verkehrssicherungspflicht wird meist auf den Mieter übertragen

Der Eigentümer kann als Vermieter die Verkehrssicherungspflicht aber auch vertraglich auf den Mieter übertragen. Vor allem bei Objekten, die der Mieter vollständig für sich angemietet hat, wird davon regelmäßig Gebrauch gemacht. Bei solchen Objekten ist der Vermieter regelmäßig nicht vor Ort präsent, so dass er seine Verkehrssicherungspflicht nicht zuverlässig wahrnehmen kann. Da er insoweit die Kosten auf den Mieter übertragen kann, ist die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ohnehin praxisgerecht.

In Einkaufszentren übertragen Vermieter die Verkehrssicherungspflichten meist auf einen externen Dienstleister oder auf das vor Ort ansässige Center-Management. Auch diese Kosten sind auf die Mieter umlegbar.

Innerhalb der angemieteten Räume ist allerdings der Mieter selbst verantwortlich, dass Besucher und Kunden nicht zu Schaden kommen. Rutscht der Kunde hier auf einer Bananenschale aus, haftet der Mieter.

Verkehrssicherungspflicht ist reine Gefährdungshaftung

Rechtsgrundlage der Verkehrssicherungspflicht sind neben dem bestehenden allgemeinen Grundsatz die Bestimmungen in § 836 (Haftung des Grundstückbesitzers) und § 838 BGB (Haftung des Gebäudeunterhaltspflichtigen). Dabei handelt es sich um eine Gefährdungshaftung. Dies bedeutet, dass im Schadensfall das Verschulden des Grundstückbesitzers oder des Gebäudeunterhaltspflichtigen vermutet wird und es ihm obliegt, sich zu entlasten und nachzuweisen, dass es sich um ein unabwendbares Ereignis handelte. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Verkehrssicherungspflichtige alles ihm Mögliche und Zumutbare getan hat, um potentielle Schäden zu vermeiden und sich dann dennoch ein Schaden realisiert, der faktisch unvorhersehbar und unvermeidbar (höhere Gewalt). Der Mieter haftet nach den allgemeinen Grundsätzen der Verkehrssicherungspflicht.

Diese Haftungsmaßstäbe sind zu berücksichtigen

Die Haftung ist begründet, wenn sich für einen Sachkundigen die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass eine Gefahrenlage geschaffen oder geduldet wurde (BGH NJW 2004, 1449). Es sind diejenigen Maßnahmen zu treffen, die ein umsichtiger und verständiger Mensch in vernünftigen Grenzen für notwendig und ausreichend halten darf oder halten muss und die auch noch einigermaßen in der Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren liegen (BGH NJW 1978, 1629).

Dabei dürfen Kinder und ältere Personen strengere Sicherheitsstandards erwarten (BGH NJW 1999, 2364). Auch wenn für das Gebäude eine behördliche Genehmigung erteilt wurde, befreit diese den Eigentümer oder den Mieter als Verkehrssicherungspflichtigen nicht von der eigenen Prüfpflicht (BGH NJW 1994, 2232).

Dabei ist klar, dass nicht jedes Schadensereignis vermeidbar ist. Je höher die Wahrscheinlichkeit einer Schädigung ist, desto größer ist das Maß der Sorgfalt. Bestehende DIN-Vorschriften oder Unfallverhütungsvorschriften sind zu beachten. Werden diese Bestimmungen nicht eingehalten, lässt sich in der Regel auf ein Verschulden schließen.

Trotz Übertragung besteht stichprobenartige Kontrollpflicht

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht bedarf klarer Absprachen. Selbst dann entlastet die Übertragung den übertragenden Eigentümer bzw. Mieter nicht von seinen Kontroll- und Überwachungspflichten. Wer als Mieter mietvertraglich die Verkehrssicherungspflicht übernimmt, muss sich der Tragweite dieser Verantwortung bewusst sein. Dies kann er nur, wenn er das Gebäude kennt und organisatorisch in der Lage ist, entsprechend zu handeln.

Auch die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht durch den Eigentümer oder den Mieter auf einen Dienstleister, entlastet den Übertragenden nicht vollständig von seiner Verantwortung. Der Dienstleister ist regelmäßig stichprobenartig zu überwachen. Blindes Vertrauen führt ins Risiko.

Der Umfang der Überwachung richtet sich nach den Umständen im Einzelfall. Ständige Einzelkontrollen sind nicht erforderlich (BGHZ 142, 227). Je mehr allerdings feststeht, dass sich gerade der Schaden realisiert hat, der durch die Verkehrssicherungspflicht verhindert werden sollte, desto mehr gilt auch hier bezüglich der Ursächlichkeit der Anscheinsbeweis (BGH NJW 1994, 945). Danach wird schlicht vermutet, dass der Verkehrssicherungspflichtige allem Anschein nach die Verantwortung trägt.

Hat der Mieter die ihm übertragene Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann er sich gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, dass dieser ihn nicht hinreichend überwacht und kontrolliert habe (OLG Hamm 30 U 106/05).

Die Verkehrssicherungspflicht betrifft nur Personen, mit deren Erscheinen vor Ort üblicherweise gerechnet werden muss (Kunden, Geschäftsbanken, Handwerker). Nicht geschützt werden Personen, die sich unbefugt in den Gefahrenbereich begeben haben (Einbrecher) (BGH NJW 1957, 499).

Rechtsprechung zur Verkehrssicherungspflicht

Auf der Grundlage dieser Grundsätze formuliert die Rechtsprechung ihre Urteile im Einzelfall. Noch konkretere Vorgaben, als sie in den Grundsätzen wiedergegeben wurden, lassen sich nicht praxisgerecht formulieren. Es kommt immer auf die Umstände an.

Beispiele zur Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch den Vermieter:

  • Missachtung von Bauvorschriften bei einer Treppe (BGH VersR 1962, 332);
  • Treppen ohne beiderseitigen Handlauf (BGH VersR 1964, 974);
  • Missachtung der Streupflicht: Hausmeister hatte nicht ausreichend gestreut (OLG Celle VersR 1990, 169), Haftung weil um 7.00 Uhr noch nicht gestreut war (OLG Frankfurt VersR 1980, 50);
  • Sturz auf der Kellertreppe zu vermietetem Lager (BGH VersR 1965, 165);
  • Haftung bei Sichtbehinderung durch Zäune, Bäume an der Grundstücksausfahrt (BGH NJW 1966, 40);
  • Haftung für Bananenschale im Warenhaus, Mitverschulden des Kunden (BGH NJW 1962, 31);
  • Dachlawine (OLG München VersR 1972, 1176);
  • Besondere Sorgfaltspflichten im Altenheim (BGH NJW 1990, 905).

12 Antworten auf "Verkehrssicherungspflichten von Vermieter und Mieter im Gewerbemietrecht"

  • Niels Troelenberg
    06.10.2014 - 14:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich weiß nicht ob Sie die Zeit finden, auf meine Email zu antworten, aber ich versuche es einfach mal in der Hoffnung, dass Sie antworten. Wie sieht es denn mit der Verkehrssicherungspflicht aus, wenn Gehwegplatten, die direkt zum Mietshaus gehören, sowohl kaputt als auch teilweise unterspühlt sind, somit kippeln und eine Gefahr besteht, wenn man darauf tritt. Und wie verhält sich der Fall, wenn die Led-Beleuchtung von Lichtschaltern im Treppenhaus nicht mehr funktionieren, diese also nachts nicht sichtbar sind. In welcher Höhe kann ich dann in beiden Fällen eine Mitminderung anmahnen? Beides stellt doch ein hohes Gefahrenpotential dar.

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen

    Niels Troelenberg

    • Mietrecht.org
      07.10.2014 - 09:54 Antworten

      Hallo Niels,

      der Artikel handelt vom Gewerbemietrecht, das nur vorweg.

      Zwei persönliche Anmerkungen zur Ihren Anliegen: Bei mir im Haus gab es die letzten 56 Jahren keine beleuchteten Lichtschalter im Flur, ging auch ganz gut. Ich kenne kaum einen Gehweg in Berlin, der nicht irgendwelche Schäden hätte. Kurz um, vielleicht ist „hohes Gefahrenpotential“ etwas übertrieben. Davon unabhängig würde ich immer eine rechtlich Beratung empfehlen, da ich Ihnen hier nur meine persönliche Sicht geschildert habe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frenz , Ingo
    18.12.2014 - 16:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Frau und ich sind Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Meine Frage an Sie, um deren Beantwortung ich Sie herzlich bitten möchte, wäre folgende: Jeder Mieter hat einen eigenen Hauseingang, der jeweils mit einer Außenleuchte versehen ist. Diese können die Mieter von ihrem Hausflur aus ein- und ausschalten. Ein Mieter hat nun einen Schaden an der neu gestalteten Fassade seines Hauseinganges verursacht. Wir möchten ihn für diesen Schaden haftbar machen, was er mit der Begründung ablehnt, er hätte nichts sehen können, weil wir keine Außenleuchten mit Bewegungsmelder installiert haben, obwohl er doch seine Außenlampe hätte einschalten können. Sind wir als Vermieter verpflichtet, Außenleuchten mit Bewegungsmelder zu installieren, die dann ja über den Allgemeinstrom abgerechnet werden würden.
    Wir sind ratlos und würden uns über rechtliche Informationen freuen.
    Mit freundlichem Gruß
    Ingo Frenz

    • Mietrecht.org
      18.12.2014 - 16:38 Antworten

      Hallo Ingo,

      das Verhalten Ihres Mieters würde im Umkehrschluss bedeuten, dass alle Schäden an Ecken und Winkel die nicht vollständig beleuchtet und mit Bewegungsmeldern versehen sind, immer zu Lasten den Eigentümers gehen. Die Gegenargumentation wäre sicher, dass man bei nicht eingeschalteter Beleuchtung entsprechende Vorsicht walten lassen muss.

      Fordern Sie die Kosten beim Mieter ein und kündigen Sie bei Ablehnung an, dass Sie die Kaution einbehalten werden.

      Ich mach es kurz, wenn es Ernst wird, brauchen Sie eine rechtliche Beratung. Fragen Sie am besten den Anwalt Ihres Vertrauens.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Francesco Di Meo
    13.09.2016 - 15:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir betreiben seit 28 Jahren ein Dentallabor in einem Haus in dem sich auch Mietwohnungen befinden. Dazu gehört ein privater Mieterparkplatz dessen Eigentümer auch die Vermietungsgesellschaft ist und den nur wir Mieter nutzen dürfen.
    Der Parkplatz befindet sich in einer ziemlich dunklen Ecke und es ist keinerlei Beleuchtung vorhanden, so das im Winter wenn ab 18.00 Uhr und später Feierabend ist kaum etwas zu sehen ist auf dem Gelände und man sein Auto suchen muss.
    Hinzu kommt noch das die Zeiten nicht sicherer werden und manche Mitarbeiter sich fürchten zu später Stunde ihr Auto dort aufzusuchen, da auch schonmal jemand mit Hund rumläuft der nicht angeleint ist.
    Nun zu meiner Frage: Ist der Vermieter verpflichtet für die fehlende Beleuchtung zu sorgen?
    Die ständige Ausrede ist dass dort kein Stromanschluss ist.

    Mit freundlichen Grüßen

    Francesco Di Meo

    • Mietrecht.org
      14.09.2016 - 06:34 Antworten

      Hallo Francesco,

      unabhängig von einer möglichen (Verkehrssicherungs-)Pflicht würde ich an Ihrer Stelle zum Beispiel eine Kostenteilung anbieten. Vielleicht tut sich der Vermieter dann etwas leichter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wachsmuth
    25.09.2016 - 12:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auch ich möchte hier mein Glück versuchen, um eine Antwort auf einige meiner Fragen zu bekommen, die ich nirgends im Netz finden kann. Ich mache es kurz, obwohl die Liste der Mängel an unserem Mietshaus, verursacht durch den Vermieter, unendlich lang ist. Momentan beschäftigen mich allerdings zwei einfache Fragen. Der Vermieter hat aus finanziellen Gründen 2 der 3 Bewegungsmelder auf dem Grundstück abgestellt. Darf er das? Wenn nein, wie können wir gegen ihn vorgehen??? Zum anderen haben alle Briefkästen den selben Schlüssel. Das heißt, mein Nachbar könnte meine Post rausholen. Wie können wir hier gegen den Vermieter vorgehen?
    Ich würde mich über eine Antwort und Ihre Hilfe sehr freuen. Dafür recht herzlichen Dank im Voraus.

    Freundliche Grüße
    Janine Wachsmuth

    • Mietrecht.org
      26.09.2016 - 13:44 Antworten

      Hallo Janine,

      den Allgemeinstrom zahlen die Mieter i.d.R. über die Nebenkosten. Vielleicht sollten Sie das dem Vermieter mitteilen. Zum Postkasten: Ich würde hier vielleicht eine einfache Lösung suchen und das Schloss (Kostenpunkt: einstelliger Euro-Betrag) in Absprache mit dem Vermieter selbst austauschen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara Jeltsch
    13.12.2016 - 11:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin gewerblicher Mieter von einem Atelier im Hinterhof ( ex garage) Um dort hin zu kommen gehe ich durch den Keller raus, eine kleine alte Treppe hoch und ein paar Schritte über einen Rasen. Dort ist überhaupt kein Licht angebracht, weder an der Hauswand noch an der Garage/atelier. Ist mein Vermieter nicht verpflichtet dies zu tun?
    Ausserdem habe ich Aufputz Leitungen und Schalter im Atelier wahrscheinlich aus den 1960 Jahren. Wesen Pflicht ist es die Erneuerung zu bezahlen?
    Viele dank für Ihren unglaublichen Beistand!
    mit freundlichen Grüssen
    Barbara Jeltsch

    • Mietrecht.org
      13.12.2016 - 15:42 Antworten

      Hallo Barbara,

      Ihr Vermieter wird Sie vielleicht fragen, warum Sie Gewerberäume mit alter Elektrik und ohne beleuchtete Zuwegung mieten? Ich will damit sagen, über diese Punkte spricht man am besten vor Mietvertragsabschluss. Ihr Vermieter wird sich auf die „Mangelkenntnis“ bei Mietvertragabschluss berufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter Glanz
    23.04.2017 - 08:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    folgende Frage:
    Kann ich durch eine Klausel im Mietvertrag den Mietern meines EFH gegenüber meine Schadensersatzplicht ausschließen, sollte jemand wegen des fehlenden Treppengeländer (Absturzsicherung) zu Schaden kommen? Die Mieter würden dem zustimmen und unterschreiben.

    Vielen Dank und herzliche Grüße
    Dieter Glanz

  • Hermann Buheitel
    19.11.2017 - 12:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Mutter (82) hat in Ihrem Haus an ein junges Paar im 1 Stock eine Wohnung vermietet. Die Erdgeschoss und Dachgeschosswohnungen werden nur sporadisch durch Familien-Besuch genutzt.

    Der Erhalt der Hausordnung wurde im Mietvertrag schriftlich bestätigt und die Details ausgehändigt. Die Hausordnung wird vom Mieter leider nur teilweise oder nicht geleistet. Im letzten Winter wurde der Schnee nicht geräumt und vor der Eingangstreppe der Mieter, den meine Mutter oder ihre Gäste nicht benutzen, trat sich der Schnee, durch den Vermieter verursacht, so fest, dass einen gefährliche Eisplatte entstand. Normalerweise hat meine Mutter die Verkehrssicherungspflicht als Eigentümerin. Die Verkehrssicherungspflicht wurde im Zusatzvertrag durch einen Satz auf drängen des Vermieters ausgeschlossen. „Jegliche Haftung für den Gehsteig und den Hauseingangsbereich wird für den Mieter ausgeschlossen (Verkehrssicherungspflicht).“ Ist dieser Ausschluss überhaupt rechtlich möglich und wer haftet, wenn der Mieter seiner Räumpflicht nicht nachkommt und jemand geschädigt wird? Liegt nun trotz der Zusatzvereinbarung, wie z.B. der Hausordnung, auch die Schneeräumpflicht, bei meiner Mutter? Welche Verantwortung hat der Mieter diesbezüglich?

    Für eine kurze Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Hermann Buheitel

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