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Vermietung von Gewerbeobjekten vor Fertigstellung – Vermietung vom Reißbrett

Ist von einer „Vermietung von Reißbrett“ die Rede, handelt es sich um Gewerbeobjekte, die noch nicht fertig gestellt sind, aber dennoch bereits an Mieter vermietet werden. Dabei kann es bei Vertragsabschluss vor allem

1. Probleme mit der Schriftformklausel wegen der unklaren Dauer der Mietzeit geben, sowie

2. Probleme bei der Flächenberechnung.

Auf diesen beiden Punkte gehen wir in diesem Beitrag zur Vermietung vor der Fertigstellung eines Gewerbeobjektes ein.

1. Probleme mit der Schriftformklausel bei der Vermietung vor Fertigstellung

§ 550 BGB bestimmt, dass Mietverträge mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden müssen. Zur Wahrung der Schriftform gehört, dass sich die Dauer des Mietverhältnisses zumindest bestimmbar aus dem Mietvertrag ergeben muss.

Bei einer Vermietung von Gewerbeobjekten vor der Fertigstellung ist in der Regel der Beginn des Mietverhältnisses problematisch, insoweit, als bei Vertragsabschluss nicht unbedingt klar oder vorhersehbar ist, wann das Objekt fertig gestellt ist und an den Mieter übergeben werden kann. Sofern ein Mietvertrag, der den Beginn des Mietverhältnisses allein von der Übergabe der Mietsache abhängig macht („übergabeabhängige Laufzeitklausel“), wird dies von der Rechtsprechung nicht beanstandet und soll dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB entsprechen (BGH XII ZR 212/03; XII ZR 178/04 in NJW 2006, 139).

Das Schriftformerfordernis ist auch dann nicht beeinträchtigt, wenn der Beginn des Mietverhältnisses von der „im Wesentlichen mängelfreien Übergabe“ des Objekts abhängig gemacht wird (OLG Jena NZM 2008, 572).

Sinnvoll ist es im Interesse des Mieters natürlich dennoch, den Mietbeginn datumsmäßig möglichst festzulegen und zu mindestens einen spätesten Übergabetermin zu vereinbaren. Je mehr der Mietbeginn von unabwägbaren Ereignissen (Erteilung der Baugenehmigung, Grundstückserwerb durch den Vermieter) abhängig ist, desto mehr empfiehlt es sich, ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren.

Das Problem mit der Schriftform

Bei einem Verstoß gegen diese Schriftformvorgabe ist der Mietvertrag zwar nicht unwirksam. Das Problem entsteht dann, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Die Befristung wird dann mangels Einhaltung der Schriftform hinfällig. Das Gesetz bestimmt in diesem Fall, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und somit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Für einen Vermieter oder einen Mieter, der sich aus kalkulatorischen Gründen auf eine bestimmte Vertragsdauer eingerichtet hat, kann dies tragische wirtschaftliche Konsequenzen zur Folge haben.

Der Sinn und Zweck der gesetzlichen Schriftform besteht darin, dass sich ein möglicher Grundstückserwerber zuverlässig über das Bestehen und den Inhalt langfristiger Mietverträge soll informieren können. Dies gilt insbesondere für die Mietzeit, deren Dauer gerade bei „Vermietungen vom Reißbrett“ problematisch sein kann.

2. Probleme bei der Flächenberechnung bei Vermietung vom Reißbrett

Die Schriftformklausel erfordert auch eine möglichst konkrete Angabe der Mietfläche. Mietflächen werden nach Regeln und Normen errechnet. Festzulegen ist, nach welcher Berechnungsart die Mietfläche berechnet wird (z.B. Aufmaß nach GIF MF-G). Die Berechnungsgrundlage ist dem Mietvertrag beizufügen.

Die Richtlinie MF-G definiert die Mietfläche von Gewerberäumlichkeiten und deckt sich im Wesentlichen mit den Begrifflichkeiten der DIN 277. Zudem geht die Richtlinie darüber hinaus und legt fest, welche Flächen zur Mietfläche zählen und welche nicht. Außerdem regelt sie die anteilige Zuordnung gemeinschaftlich genutzter Flächen. Der BGH hatte früher die Bezugnahme auf die noch aufzumessende Bruttomietfläche gemäß DIN 277 nicht beanstandet (BGH NZM 2001, 234).

Bei Objekten, die vor der Fertigstellung vermietet werden, ist festzulegen, wie die voraussichtliche Mietfläche sein soll und zugleich zu regeln, inwieweit Abweichungen erlaubt sind. Regelmäßig wird vereinbart, dass bestimmte Flächenabweichungen von ca. 3 bis 5 Prozent zu tolerieren sind und nicht zu einer Anpassung der Miete führen. Ändern sich die Planungen, muss ein formgültiger Änderungsvertrag geschlossen werden.

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