Der unfreiwillige Verlust der eigenen Mietwohnung stellt für nahezu jeden Mieter ein einschneidendes Ereignis dar, das es unbedingt zu verhindern gilt. Während das Gesetz den Mieter umfangreich schützt und die Hürden hoch hängt, wenn der Vermieter aus Gründen, die nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen, eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 BGB aussprechen möchte, schlägt es hingegen schonungslos zu, wenn der Mieter dem Vermieter einen triftigen Grund für eine Kündigung liefert, indem er die Miete nicht, nicht vollständig oder nicht pünktlich zahlt. Gerät ein Mieter in eine Situation, in der er seine Miete nicht vertragsgemäß zahlen kann, ist es daher oberstes Ziel, eine Kündigung abzuwenden. Auch wenn das Gesetz bei einem Zahlungsverzug in erster Linie die Belange des Vermieters im Blick hat, gibt es durchaus Mittel und Wege, dies zu erreichen.

Wie Sie als Mieter am besten vorgehen, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs droht oder bereits ausgesprochen wurde, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Wann eine Kündigung wegen Mietschulden möglich ist

Droht dem Mieter eine Kündigung, weil er seine Miete nicht vertragsgemäß zahlen kann, sollte er als erstes prüfen, ob hieraus überhaupt ein Kündigungsrecht des Vermieters erwachsen kann. Nicht jeder Mietrückstand begründet ein Kündigungsrecht für den Vermieter. Welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen kann, hängt von der Art der Kündigung ab. Zu unterscheiden sind hierbei die außerordentliche fristlose und die ordentliche fristgerechte Kündigung.

1. Außerordentliche fristlose Kündigung

Am härtesten trifft den Mieter in der Regel die außerordentliche fristlose Kündigung, die das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Umso strenger sind daher auch die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, damit der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen kann. Wann dies möglich ist, ergibt sich aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB sowie aus § 543 Abs.1 BGB. Zu unterscheiden sind hierbei drei verschiedene Kündigungstatbestände.

a) Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB liegt ein wichtiger, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund für den Vermieter vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete (gemeint ist die Bruttowarmmiete) in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt. Der Kündigung muss weder eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung i. S. d. § 543 Abs.3 BGB vorausgegangen sein noch bedarf es einer zu Gunsten des Vermieters ausfallenden Interessenabwägung i. S. d. § 543 Abs.1 BGB.

b) Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB

Der Vermieter ist gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB außerdem dann berechtigt, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete (gemeint ist die Bruttowarmmiete) in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Auch dieser Kündigungstatbestand setzt weder eine erfolglose Abmahnung bzw. Fristsetzung i. S. d. § 543 Abs.3 BGB noch eine zu Gunsten des Vermieters ausfallenden Interessenabwägung i. S. d. § 543 Abs.1 BGB voraus.

c) Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Kaution gem. § 569 Abs.2a) BGB

Auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug ist, räumt das Gesetz dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ein. Dieses Recht ist in § 569 Abs.2a) BGB verankert, der besagt, dass der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn sich der Mieter von Wohnraum mit der Zahlung der Kaution mindestens in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der zwei monatlichen Nettokaltmieten entspricht. Nähere Einzelheiten zu diesem Kündigungsrecht erfahren Sie in unserem Beitrag „Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution möglich?“.

d) Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB

Auch aus dem generalklauselartigen Kündigungstatbestand des § 543 Abs.1 BGB kann sich ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ergeben. Voraussetzung hierfür ist es allerdings, dass sich der Zahlungsverzug im konkreten Fall als so schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters erweist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer Interessenabwägung nicht zugemutet werden kann. Dieser Kündigungstatbestand kommt vor allem dann zum Tragen, wenn zwar die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) und b) BGB nicht vorliegen, der Mieter die Miete aber über einen längeren Zeitraum hinweg nachhaltig unpünktlich zahlt und eine umfassende Abwägung zwischen dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt, dass das Interesse des Vermieters überwiegt. Bei der Abwägung ist insbesondere von Bedeutung, wie viele Verspätungen aufgetreten sind, ob diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maß auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise, weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder mit den Mieteinnahmen Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15).

Außerdem muss der Vermieter den Mieter gem. § 543 Abs.3 BGB erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben, es sei denn, die Abmahnung bzw. Fristsetzung ist ausnahmsweise, z.B. wegen ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung entbehrlich.

2. Ordentliche fristgerechte Kündigung

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht vor, bedeutet dies noch nicht, dass der Mieter zwangsläufig von einer Kündigung verschont bleibt. Auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung kann gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB auf einen Zahlungsverzug gestützt werden, wenn das Zahlungsverhalten des Mieters eine nicht unerhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung darstellt. Nach einem Urteil des BGH vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12- liegt die gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB für die ordentliche fristgerechte Kündigung erforderliche schuldhafte, nicht erhebliche Pflichtverletzung des Mieters zumindest dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.

Nähere Einzelheiten zu den unter I. Zf.1 und Zf.2 genannten Kündigungstatbeständen erfahren Sie in unserem Beitrag „Fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters“.

II. Ausschluss der Kündigung / Heilung der Kündigungswirkung gem. § 543 Abs.2 S.2, S.3 BGB, gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB oder gem. § 569 Abs.2a) S.4 BGB durch nachträgliche Zahlung oder Verpflichtung

Liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs vor, ist für den Mieter noch nicht zwangsläufig aller Tage Abend. In zwei der unter Zf.1 genannten Fälle ermöglicht das Gesetz es dem Mieter nämlich, entweder der noch gar nicht ausgesprochenen bzw. noch nicht zugegangenen Kündigung von vornherein ihre Berechtigung zu entziehen, oder aber die bereits zugegangene Kündigung nachträglich unwirksam werden zu lassen. Möglich ist dies allerdings nur dann, wenn der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen und diese entweder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützt hat. Zu differenzieren ist hierbei danach, ob die Kündigung dem Mieter bereits zugegangen ist oder nicht.

1. Ausschluss der Kündigung durch Zahlung vor Zugang der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB

Ist eine entweder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters dem Mieter noch nicht zugegangen, ermöglicht das Gesetz es dem Mieter, das zunächst entstandene Kündigungsrecht, von dem der Vermieter aber noch keinen Gebrauch gemacht hat, selbst zu Fall zu bringen mit der Folge, dass eine dennoch ausgesprochene Kündigung keine Wirkung entfaltet. Dieses Recht ergibt sich aus § 543 Abs.2 S.2 BGB, wonach die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) oder b) BGB gestützte Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher (gemeint ist: vor dem Zugang der Kündigung) befriedigt wird.

Dieser kurze und einfach wirkende Satz birgt einiges Gefahren- und Streitpotential, so dass der Mieter gut beraten ist, Folgendes genau zu beachten:

a) Vollständige Befriedigung

Das Kündigungsrecht des Vermieters ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter „vollständig“ befriedigt wird, auch wenn dies dem Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich zu entnehmen ist. Dies bedeutet, dass der Mieter sämtliche Mietschulden (allerdings keine sonstigen Schulden, wie z. B. Nachzahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung) begleichen muss, die er gegenüber dem Vermieter hat. Leistet der Mieter lediglich eine Teilzahlung, genügt dies selbst dann nicht, wenn dadurch seine Mietschulden auf ein Maß reduziert werden, das unterhalb des durch § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder durch § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB für die fristlose Kündigung erforderlichen Mindestbetrages liegt. Bleibt der Mieter dem Vermieter nur einen sehr geringfügigen Teil der Miete schuldig, kann es im Einzelfall allerdings ausnahmsweise geboten sein, den verbleibenden Rückstand mit Rücksicht auf Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) außer Betracht zu lassen (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14). Verzugszinsen muss der Mieter nicht zahlen, um eine „vollständige“ Befriedigung i. S. d. § 543 Abs.2 S.2 BGB herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 -VIII ZR 267/09- zu § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB).

b) Befriedigung vor dem Zugang der Kündigung

Anders als § 569 Abs.3 Nr.2 BGB (vgl. dazu die Ausführungen unter II.3), erfordert § 543 Abs.2 S.2 BGB, dass die vollständige Befriedigung des Vermieters erfolgt, solange eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützte Kündigung dem Mieter noch nicht zugegangen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es hierfür (zumindest dann, wenn es sich bei dem Mieter um einen Verbraucher handelt) allerdings, dass der Mieter die Erfüllungshandlung vor dem Zugang der Kündigung vorgenommen hat, indem er z. B. den Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto rechtzeitig erteilt hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2006 -VIII ZR 364/04). Die Erfüllungswirkung, also in der Regel der Eingang der Zahlung auf dem Konto des Vermieters, muss nicht zwangsläufig vor dem Zugang der Kündigung eintreten (vgl. auch BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15- zu 556b Abs.1 BGB).

2. Rückwirkende Unwirksamkeit der Kündigung durch rückwirkende Aufrechnung

Hat der Mieter den Vermieter nicht vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt, hat er aber dennoch zeitnah nach dem Zugang einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützten Kündigung noch die Möglichkeit, die Kündigung durch Aufrechnung mit Wirkung für die Vergangenheit auf einen Zeitpunkt vor dem Zugang der Kündigung unwirksam werden zu lassen. Dieses Recht ist Folge der in § 389 BGB angeordneten Rückwirkung einer Aufrechnung auf den Zeitpunkt des Entstehens der Aufrechnungslage. Dieses Recht des Mieters, die Kündigung durch eine Aufrechnung rückwirkend unwirksam werden zu lassen, ergibt sich aus § 543 Abs.2 S.3 BGB, wonach die Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien „konnte“ (gemeint ist: bereits vor dem Zugang der Kündigung) – und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Um die nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung durch Aufrechnung herbeiführen zu können, muss demzufolge zunächst sichergestellt sein, dass bereits vor dem Zugang der Kündigung eine sog. Aufrechnungslage i. S. d. § 387 BGB bestand. Bereits zu diesem Zeitpunkt muss dem Mieter daher gegen den Vermieter eine oder mehrere fällige und gleichartige (also auf Zahlung von Geld gerichtete) Gegenforderung(en) zugestanden haben, und zwar mindestens in einer Höhe, die den gesamten Mietrückständen entspricht. Denn auch § 543 Abs.2 S.3 BGB verlangt, dass durch die Aufrechnung die gesamten Mietrückstände getilgt werden (vgl. BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15).

Unbedingt prüfen sollte der Mieter außerdem, ob ein vertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot der Aufrechnung entgegensteht, und ob die Vereinbarung wirksam ist. Nicht selten enthalten Mietverträge Klauseln, nach denen der Mieter nicht oder nur zu bestimmten Bedingungen berechtigt ist, mit eigenen Ansprüchen gegen die Mietzinsforderungen des Vermieters aufzurechnen. Derartige Aufrechnungsverbote sind – sofern es sich um Formularklauseln handelt – gem. § 309 Nr.3 BGB nur dann wirksam, wenn von dem Aufrechnungsverbot unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen ausgenommen sind. Und auch dann, wenn die Aufrechnung grds. wirksam ausgeschlossen ist, hat der Mieter gem. § 556b Abs.2 S.1 BGB allerdings dennoch die Möglichkeit die Aufrechnung zu erklären, wenn es sich bei seiner Gegenforderung um einen Schadens – oder Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels gem.§ 536a BGB, einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 539 BGB Abs.1 BGB oder einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB handelt und er dem Vermieter seine Absicht aufzurechnen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

Lag bereits vor dem Zugang der Kündigung eine Aufrechnungslage vor und steht der Aufrechnung kein Aufrechnungsverbot entgegen, muss der Mieter die Aufrechnung außerdem unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern gem. § 121 Abs.1 S.1 BGB) nach dem Zugang der Kündigung erklären. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Zögern des Mieters noch als nicht schuldhaft i. S. d. § 121 Abs.1 S.1 BGB anzusehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Nach einem Urteil des OLG Köln vom 30.10.1997 – 12 U 29/97- soll allerdings eine Frist von 2 Wochen die Obergrenze darstellen.

3. Heilung der Kündigungswirkung durch vollständige Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB

Wie bereits zuvor angedeutet, hat der Mieter von Wohnraum auch nach dem Zugang einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützten Kündigung noch die Möglichkeit, diese unwirksam werden zu lassen. Es bedarf bei Wohnraummietverhältnissen daher weder zwingend einer Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung noch muss vor dem Zugang der Kündigung eine Aufrechnungslage bestanden haben, auf deren Entstehungszeitpunkt eine Aufrechnung zurückwirken könnte.

Das Recht des Wohnraummieters zur sog. nachträglichen Schonfristzahlung ist in § 569 Abs.3 Nr.2 BGB verankert. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Im Rahmen des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB gibt es daher zwei Alternativen, die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen.

a) Heilung durch Befriedigung

Die häufigste der beiden Alternativen besteht in der Erfüllung der Forderung(en) des Vermieters durch Zahlung oder ein Erfüllungssurrogat.

aa) Umfang der Befriedigung

Bzgl. des Umfangs der erforderlichen Befriedigung des Vermieters unterscheidet sich § 569 Abs.3 Nr.2 BGB von § 543 Abs.2 S.2 und S. 3 BGB dadurch, dass der Vermieter nicht nur vollständig bzgl. der rückständigen Miete, sondern auch bzgl. des Anspruchs des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB befriedigt werden muss. Da das Mietverhältnis mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter (zunächst) beendet wird, schuldet der Mieter ab diesem Zeitpunkt nämlich keine Miete mehr, sondern ist gem. § 546a Abs.1 BGB verpflichtet, für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete zu zahlen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Auch diese Nutzungsentschädigung muss der Mieter vollständig zahlen.

Die Befriedigung des Vermieters muss nicht zwangsläufig durch eine Zahlung erfolgen. Auch sog. Erfüllungssurrogate, wie z.B. eine Aufrechnung, können diese herbeiführen. Anders als im Rahmen des § 543 Abs.2 S.3 BGB, ist es bei einer Aufrechnung im Falle des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB nicht erforderlich, dass die Aufrechnungsklage bereits vor dem Zugang der Kündigung bestand. Ist eine Gegenforderung des Mieters gegen den Vermieter erst nach dem Zugang der Kündigung entstanden, kann der Mieter daher auch mit dieser Forderung aufrechnen. Bzgl. der Wirksamkeit etwaiger vertraglicher Aufrechnungsverbote gelten die Ausführungen unter II.2. entsprechend. Ebenso auf § 569 Abs.3 Nr.2 BGB übertragbar sind die Ausführungen unter II.1a) bzgl. der Vollständigkeit der Befriedigung.

bb) Frist für die Befriedigung

Auch wenn der Mieter den Vermieter im Rahmen des § 569 Abs.3 Nr.3 Nr.2 BGB nicht vor dem Zugang der Kündigung befriedigt haben muss, sind ihm in zeitlicher Hinsicht in der Weise Grenzen gesetzt, dass die vollständige Befriedigung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, die gem. §§ 253, 261 ZPO mit Zustellung der Klageschrift des Vermieters eintritt, erfolgen muss. Solange der Vermieter keine Räumungsklage erhoben hat, läuft daher keine Frist. Die in § 569 Abs.3 Nr.2 BGB verankerte Zahlungsfrist bedeutet auch nicht, dass der Mieter von seinem Recht zur Schonfristzahlung aus § 569 Abs.3 Nr.2 BGB nur Gebrauch machen kann, wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage erhoben hat. Er ist sogar gut beraten und hat selbstverständlich das Recht, die Heilung der Kündigungswirkung schon vor einer etwaigen Räumungsklage herbeizuführen und die Klage dadurch bestenfalls zu verhindern (vgl. LG Detmold, Beschluss vom 02.05.2005 – 2 T 16/05; LG Stuttgart, Urteil vom 11.04.1984 – 13 S 356/83). Auch im Rahmen des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB gilt, dass es ausreicht, dass der Mieter die Erfüllungshandlung vor dem Ablauf der Frist vorgenommen hat (vgl. dazu die Ausführungen unter II.1b)).

b) Heilung durch Verpflichtungserklärung

Insb. einem Empfänger von Sozialleistungen, der seine Miete nicht aus eigener Tasche zahlt, gibt das Gesetz noch eine weitere Chance, die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Wird der Vermieter zwar nicht durch Erfüllung befriedigt, verpflichtet sich aber eine öffentliche Stelle zur Befriedigung, tritt die heilende Wirkung § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB ebenfalls ein. Um eine öffentliche Stelle i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 Alt.2 BGB handelt es sich nicht nur bei den Trägern der Sozialhilfe und den Jobcentern. Erfasst sind alle juristischen Personen des öffentlichen Recht, also alle öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände), öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen sowie die öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaften. Auch Wohngeldstellen können die Verpflichtungserklärung abgeben (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, § 569 BGB, Rn.88).

Damit die heilende Wirkung durch die Verpflichtungserklärung eintritt, darf diese nicht an Bedingungen geknüpft sein (vgl. LG München I, Urteil vom 16.04.2003 – 14 S 20598/02). Außerdem muss sich die öffentliche Stelle zur Übernahme der gesamten Mietrückstände und der gesamten geschuldeten Nutzungsentschädigung verpflichten. In zeitlicher Hinsicht gilt – wie auch für die Befriedigung durch Erfüllung -, dass die Verpflichtungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit eines etwaigen Räumungsanspruchs des Vermieters zugehen muss (vgl. BayObLG, Beschluss vom 07.09.1994 – RE Miet 1/94- zu § 554 Abs.2 Nr.2 S.1 BGB a.F.).

c) Keine vorangegangene Schonfristzahlung

Sowohl für die Heilung durch Befriedigung als auch für die Heilung durch Verpflichtungserklärung durch eine öffentliche Stelle enthält das Gesetz zum Schutz des Vermieters eine wichtige Einschränkung, die vor allem für solche Mieter von Bedeutung ist, die zuvor schon einmal mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten sind und eine fristlose Kündigung durch nachträgliche Befriedigung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle haben unwirksam werden lassen. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB tritt die heilende Wirkung des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nämlich nicht ein, wenn der aktuellen Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren vor dem Zugang der erneuten Kündigung bereits eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung vorausgegangen ist, die durch nachträgliche Befriedigung oder die Abgabe einer Verpflichtungserklärung durch eine öffentliche Stelle gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam geworden ist.

d) Wirkung der Befriedigung bzw. Verpflichtungserklärung

Liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB vor, hat dies zur Folge, dass die Kündigung nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft, sondern rückwirkend unwirksam wird. Die durch die fristlose Kündigung bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses gilt rückwirkend als nicht eingetreten, so dass das Mietverhältnis als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln ist (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17).

4. Ausschluss der Kündigung / Heilung der Kündigungswirkung gem. § 569 Abs.2a) S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB oder § 569 Abs.3 Nr.2 BGB

Auch dann, wenn der Vermieter deshalb außerordentlich fristlos kündigen kann oder es bereits getan hat, weil der Mieter sich mit der Zahlung der Kaution mindestens in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der zwei monatlichen Nettokaltmieten entspricht, hat der Mieter die Möglichkeit, das Kündigungsrecht durch vollständige Befriedigung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle von vornherein auszuschließen oder eine bereits ausgesprochene Kündigung unwirksam werden zu lassen. § 569 Abs.2a S.4 BGB erklärt die in § 543 Abs.2 S.2 und § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB verankerten Rechte nämlich für entsprechend anwendbar.

Nähere Einzelheiten zu den Heilungsrechten beim Verzug mit der Zahlung der Kaution erfahren Sie in unserem Beitrag „Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution möglich?“.

5. Heilung durch Befriedigung oder Verpflichtung durch eine öffentliche Stelle bei fristloser Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB

Hat der Vermieter seine fristlose Kündigung weder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB noch auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB, sondern auf § 543 Abs.1 BGB gestützt, sind weder die Rechte aus § 543 Abs.2 S.2 und S.3 BGB noch das Recht zur Schonfristzahlung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB anwendbar. Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass eine vollständige Befriedigung des Vermieters im Rahmen der gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB erforderlichen Interessenabwägung berücksichtigt werden und dazu führen kann, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht unzumutbar erscheint.

5. Wirkung nachträglicher Befriedigung oder Verpflichtungserklärung auf ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB

Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, sprechen viele Vermieter zusätzlich zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung für den Fall, dass diese unwirksam sein sollte, hilfsweise auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aus. Auch kommt es vor, dass die Kündigung nur auf § 573 Abs.2 Nr.1 BGB gestützt wird. In beiden Fällen hoffen Mieter immer wieder, dass auch die ordentliche fristgerechte Kündigung durch eine nachträgliche Befriedigung des Vermieters oder durch eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle gem. § 543 Abs.2 S.2 oder S.3 BGB oder gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam wird. Auch wenn in der Instanzrechtsprechung – an vorderster Stelle von der 66. Kammer des LG Berlin – vehement die gegenteilige Auffassung vertreten wird (vgl. die Urteile des LG Berlin vom 30.03.2020 – 66 S 293/19 -, vom 20.08.2021 – 66 S 98/20-, vom 01.07.2022 – 66 S 200/21- und vom 31.03.2023 – 66 S 149/22), hat der BGH vermehrt (vgl. die Urteile vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 – und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21), zuletzt erneut mit Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23- klargestellt, dass § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB auf die ordentliche fristgerechte Kündigung weder unmittelbar noch analog anwendbar ist. Entsprechendes gilt auch für die Rechte aus § 543 Abs.2 S.2 und S.3 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04).

Nicht ausgeschlossen hat der BGH allerdings bis heute, dass eine nachträgliche Befriedigung des Vermieters im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung der Höhe und der Dauer des Zahlungsverzugs dazu führen kann, dass die Pflichtverletzung nicht als erheblich genug i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB einzustufen ist, oder aber, dass der Aufrechterhaltung der Kündigung trotz inzwischen erfolgter Zahlung der Einwand des Rechtsmissbrauchs gem. § 242 BGB entgegensteht (vgl. BGH, Urteile vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 – und Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23). Ob dies der Fall ist, muss das zuständige Gericht im konkreten Fall entscheiden.

III. Widerspruch bei ordentlicher fristgerechter Kündigung

Hat der Vermieter (hilfsweise) eine wirksame ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ausgesprochen, hat der Mieter gem. § 574 BGB – anders als im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung – grds. das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Während das Widerspruchsrecht nicht selten besteht, wenn der Vermieter z. B. eine Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB oder eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB ausspricht, ist der Mieter bei einer auf § 573 Abs.2 Nr.1 gestützten ordentlichen fristgerechten Kündigung jedoch selten zum Widerspruch berechtigt, da er durch den Zahlungsverzug selbst die Ursache für die Kündigung gesetzt hat. Bereits kraft Gesetzes ausgeschlossen ist das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 Abs.1 S.2 BGB, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Sind also die Voraussetzungen des § 543 Abs.1 BGB, des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB erfüllt, entfällt das Widerspruchsrecht. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung tatsächlich erklärt hat. Es genügt vielmehr, dass dem Vermieter im Zeitpunkt des Zugangs der ordentlichen fristgerechten Kündigung (auch) ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zusteht, ohne dass er von diesem Gebrauch gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18). Auch eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da die Befriedigung des Vermieters einer ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung im Weg der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt, nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18).

Aber auch dann, wenn der Zahlungsverzug den Vermieter nicht zur einer außerordentlichen fristlosen, sondern nur zu einer ordentlichen fristgerechten Kündigung berechtigt, können Mieter selbst dann, wenn ein Härtefall i. S. d. § 574 Abs.1 S.1 oder Abs.2 BGB vorliegt, nur selten darauf hoffen, zum Widerspruch berechtigt zu sein. Auf Grund des eigenen Verschuldens des Mieters ergibt die gem. § 574 Abs.1 S.1 BGB erforderliche Interessenabwägung nämlich nur im Ausnahmefall, dass das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, überwiegt.

IV. Einvernehmliche Lösungen auf dem Verhandlungsweg

Hat der Mieter keine Möglichkeit, das Kündigungsrecht durch vollständige Befriedigung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle von vornherein auszuschließen oder eine bereits ausgesprochene Kündigung unwirksam werden zu lassen und ist er auch nicht zum Widerspruch gem. § 574 BGB berechtigt, sollte er noch nicht aufgeben, sondern das Gespräch mit dem Vermieter suchen und versuchen, eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen, die ihn vor der Beendigung des Mietverhältnisses bewahrt. Dies sollte nicht nur dann geschehen, wenn der Zahlungsverzug bereits eingetreten ist. Auch dann, wenn es für den Mieter absehbar ist, dass er die nächsten Mieten nicht zahlen kann, empfiehlt es sich, bereits im Vorwege die Weichen dafür zu stellen, dass ein Kündigungsgrund gar nicht erst entsteht. Es ist durchaus kein Einzelfall, dass Vermieter sich auf Kompromisse einlassen und die Not des Mieters erkennen und berücksichtigen. Hilfreich ist es hierbei, dem Vermieter zu schildern, aus welchen Gründen die Miete nicht rechtzeitig bzw. vollständig gezahlt werden kann bzw. konnte. Folgende Lösungsmöglichkeiten sollten die Parteien dabei im Blick haben:

1.Stundung der Mietschulden

Ein wichtiges Instrument, das den Mieter vor einem Zahlungsverzug bewahrt oder diesen beendet, ist eine Stundung der Forderung durch den Vermieter. Hierdurch wird die Fälligkeit seines Zahlungsanspruches hinausgeschoben (vgl. BGH Urteil vom 18.05.1977 – III ZR 116/74) mit der Folge, dass kein Verzug i. S. d. § 286 BGB eintreten kann bzw. dieser entfällt und daher auch keine evtl. zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters (mehr) vorliegt.

2. Ratenzahlungsvereinbarung

Eine Stundung kann isoliert vereinbart werden, ist aber oft Bestandteil einer Ratenzahlungsvereinbarung mit der festgelegt wird, dass der Mieter seine (künftigen oder bereits aufgelaufenen) Mietschulden nicht auf einmal, sondern in Raten zu bestimmten Terminen begleichen muss. Damit sich der Vermieter auf eine Ratenzahlungsvereinbarung einlässt, muss der Mieter allerdings in der Regel Zugeständnisse machen. Verbreitet ist es daher, dass der Mieter im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung ein sog. Schuldanerkenntnis abgibt, das dem Vermieter vor allem im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Durchsetzung seiner Rechte erleichtert. Die Abgabe eines (in den meisten Fällen gewählten) sog. deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gilt nämlich in der Regel als Verzicht des Mieters auf solche Einwendungen, die ihm bekannt sind oder mit denen er rechnen muss (vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – III ZR 187/05).

Eine Ratenzahlungsvereinbarung enthält oft außerdem eine sog. Vorfälligkeitsklausel, die zum Inhalt hat, dass die Fälligkeit der rückständigen Miete sofort eintritt und die gesamte rückständige Miete auf einmal gezahlt werden muss, wenn der Mieter eine oder mehrere Raten nicht rechtzeitig zahlt.

Der Mieter kann die Bereitschaft des Vermieters zu einer Ratenzahlungsvereinbarung auch dadurch fördern, dass er sich mit einem höheren als dem in § 288 BGB gesetzlich geregelten Verzugszinssatz einverstanden erklärt, den er zahlen muss, falls er die Zahlungstermine nicht einhalten kann und in Verzug gerät.

3. Vertragliche Räumungsfrist

Kann der Mieter die Kündigung nicht einseitig verhindern und lässt sich der Vermieter auch nicht auf eine Stundung oder eine Ratenzahlungsvereinbarung ein, hat der Mieter zur Abmilderung der Kündigungsfolgen noch die Option, den Vermieter zur Einräumung einer Räumungsfrist zu bewegen, um zumindest Zeit zu gewinnen und alle nötigen Umzugsplanungen in Ruhe durchführen zu können. Der Hinweis, dass eine entsprechende Räumungsfrist ggf. ohnehin durch ein Gericht gewährt würde (vgl. dazu die Ausführungen unter V.), kann zur Förderung der Bereitschaft des Vermieters hilfreich sein.

V. Zeit gewinnen durch Beantragung von Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz bei Gericht

Kommt es zum Äußersten und wird der Mieter auf Grund einer Klage vom Gericht zur Räumung verurteilt, sollte er – sofern dies für ihn Vorteile mit sich bringt – versuchen, durch gerichtliche Anordnung eine Räumungsfrist gewährt zu bekommen und den dafür gem. § 721 Abs.1 ZPO grds. erforderlichen Antrag rechtzeitig zu stellen. Wird dem Antrag stattgegeben, muss der Mieter bis zum Fristablauf nicht befürchten, dass das Räumungsurteil gegen ihn vollstreckt wird (vgl. dazu § 751 Abs.1 ZPO).

Wird dem Mieter keine Räumungsfrist gewährt und droht die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil oder ist sie bereits veranlasst, gibt es einen letzten Ausweg, der es dem Mieter ermöglichen kann, den vorübergehenden Verbleib in der Wohnung zu erreichen, indem er beim Vollstreckungsgericht sog. Vollstreckungsschutz beantragt. Gem. § 765a Abs.1 S.1 ZPO kann das Vollstreckungsgericht nämlich auf Antrag des Schuldners eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.